Como lo prometido es deuda, respondo a mi compañero José Pérez (@Fincadeliamarme), que me planteó la siguiente cuestión relativa a los cerramientos de terraza con sistema de “cortinas de cristal”:
¿Necesita autorización un cerramiento con este sistema?, y en su caso, ¿qué mayoría?
Anticipé que en mi opinión, un cerramiento con este sistema no requería autorización, dado el escaso impacto estético que supone para la configuración externa del edificio, con fundamento en una sentencia que recordaba haber leído, y cuya referencia aportaría.
Se trata de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, de 12 de enero de 2011, de la que fue Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas, (hoy Magistrado del Tribunal Supremo).
El supuesto era el siguiente:
Un propietario llevó a cabo el cerramiento de su terraza mediante este sistema, y la comunidad, disconforme con ello, le demandó solicitando la reposición de la terraza al estado anterior a la modificación.
En primera instancia, el juzgado estimó la demanda, pero la Audiencia revocó la sentencia, desestimando la acción.
El fundamento (ya manifestado por la misma Sección de dicha Audiencia en el rollo de apelación nº 1142 de 2007) es que este sistema de cerramiento mediante no altera la configuración ni la estética del edificio, pues no utiliza de perfilería de aluminio visible, sino de guías. Dice la Sala:
«…procede concluir que el sistema de cerramiento mediante cristal no altera la configuración ni la estética del edificio pues en su frontal el cristal es transparente y no se utiliza perfilería ni palillería de aluminio visible sino guías en su parte superior e inferior. Se trata de un sistema movible de forma que también puede quedar diáfana la superficie.
Es forzoso reconocer que los cierres con carpintería de aluminio y cristal, se vienen considerando inaceptables salvo que la comunidad lo acepte por unanimidad, dado que alteran la estética del edificio, pero los nuevos sistemas de diseño y cristalería, como el analizado requieren nuevas respuestas judiciales para un sistema innovador que aúna los intereses de los comuneros y de la comunidad, pues permite el cierre de terrazas de forma imperceptible desde el exterior, respetando el diseño y estética original, al tiempo que se aprovecha durante el año un espacio de escasa utilidad durante el invierno, al tiempo que favorece la temperatura del resto de la vivienda con el consiguiente ahorro energético y todos ello sin perjudicar a los vecinos colindantes.
De acuerdo con el los arts. 7.1; 12 y 17 de la LPH debemos declarar que al no alterarse el estado exterior del edificio ni afectar a la vivienda colindante ni en sus luces ni en las vistas, procede declarar que no se requiere unanimidad para la adopción de acuerdos en las referidas juntas generales por lo que se ha de rechazar su impugnación.»
Además, la Sala concluye que existe abuso de derecho por la Comunidad de Propietarios:
«En suma se produce un abuso de derecho por parte de la actora al intentar impedir el uso de una terraza con cierre exclusivo de cristal, que ningún perjuicio le produce…
En este sentido establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo:
Conforme a doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 9 May. 1983 , 30 Jun. 1986 , 7 Feb. 1989 , 3 Abr. 1990 , 14 Oct. 1991 , 14 y 28 Jul. 1992 , 25 Ene. 1993 , 19 Jul. 1993 , 27 Abr. 1994 , 6 May. 1994 , 11 y 13 Jul. 1994 , 13 Feb. 1995 , 31 Mar. 1995 , 10 Abr. 1995 , 5 Jul. 1995 , 6 Nov. 1995 , 18 Dic. 1995 , 29 Jul. 1996 y 3 Oct. 1998), para que el argumento pueda ser atendido y proceder su aplicación en el ámbito de la propiedad horizontal , es preciso, aunque la frase abuso del derecho conforma expresión jurídica, que se den hechos probados que pongan de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) o subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de intereses legítimos)…
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 28 Jun.2001, rec. 1444/1996 .Ponente: Villagómez Rodil, Alfonso
Como dijimos la doctrina de la anterior sentencia de esta Sección –en el rollo de apelación nº 1142 de 2007– es aplicable al caso de autos por lo que no se puede entender afectada la estética o configuración del inmueble, por lo que procede desestimar la demanda.»
En definitiva, el cerramiento de terraza con sistema del tipo “cortina de cristal”no requiere autorización.
[Foto: acuglass.es]
© 2015 Fabio Balbuena
Me ha parecido muy interesante, puesto que desde hace años, estamos deseando cerrar nuestra terraza que por su orientación y la climatología de la región (altas temperaturas en verano y cierzo casi continuo en invierno) resulta de nula utilidad.
Nuestra intención se planteó en la junta de propietarios de hace bastantes años y no se quiso ni discutir, cuya acta que conservo. En aquel momento no existía este tipo de cierres.
La ciudad es Zaragoza y me gustaría conocer a algún abogado que se dedique a este tema, para que por su mediación se pudiera replantear la situación.
Gracias!!
Muchas gracias por el comentario Francisco José. Y me alegro de que pueda servirle para un replanteamiento del asunto. Puede contactar con nosotros y estaremos encantados de defender sus intereses. Fabio Balbuena [Email: contacto@fabiobalbuena.com; Tel.964661612]
Buenas tardes: yo tengo una casa en una urbanización, de tipo unifamiliar, con terraza privada. Dicha terraza tiene una pérgola que yo teché en su día, como muchos otros vecinos, y unos años después coloqué cortinas de cristal. Sin embargo, y a pesar de que recurrí en un par de ocasiones, el Ayuntamiento me ha obligado a quitarla por varias razones: no pedir licencia de obra, y añadir superficie construida con ese cerramiento. Por lo que he ido leyendo por ahí, creo que el Ayuntamiento está equivocado, ya que la mayoría de mis vecinos ha cerrado la pérgola con toldos plásticos, muchos más feos estéticamente que mi cortina de cristal, y no les ha obligado a quitarlos. Podría hacer yo algo al respecto? Gracias de antemano
Estimada Sra.:
Las cortinas de cristal no son propiamente un cerramiento, por lo que entendemos que el Ayuntamiento se extralimita al exigirle la retirada, y más teniendo en cuenta que no ha exigido la retirada de cerramientos con toldos plásticos, que evidentemente tienen mayor incidencia en la estética.
No obstante, para responder adecuadamente necesitaríamos disponer de la resolución del Ayuntamiento para conocer el fundamento de la exigencia de retirada.
Esperamos que le sirva de ayuda, y quedamos a su disposición.
Fabio Balbuena
Interesante post, y deja muy bien explicado, Fabio, toda la problemática que ha habido siempre con los cerramientos de las terrazas en las comunidades de vecinos, y de las nuevas oportunidades y posibilidades que ofrecen este tipo de obras a los que quieran realizarla, sin que perjudica a los vecinos o a la estética del edificio. Gracias por el post.
Muchas gracias por el comentario. Nos complace que el post sea útil. Saludos. Fabio Balbuena
He puesto cortinas de cristal Lumon y el ayuntamiento me ha enviado denuncia solicitando que quite las cortinas de cristal porque según ellos al poner el cerramiento los metros de la terraza computan como metros edificados (habitables) y sobrepasa entonces el índice de edificación permitido en mi finca, además de alegar también que rompen con la estética de la fachada. A la terraza le damos exclusivamente el uso de terraza no hemos incorporado este espacio a la vivienda. Pero aún así, y manteniendo el cerramiento de la fachada original ( persianas y correderas de salida a la terraza) nos dicen que cuando las cortinas de cristal están cerradas los metros edificados aumentan. Me obligan a quitar unas cortinas de cristal que hace sólo un año instale pensando que eran legales al 100%.
Yo cerré mi terraza con cortina de cristal con el consentimiento de los vecinos. Llevé el acta al Ayuntamiento y 5 meses después me notifican que tengo que quitarla qué puedo hacer?
Estimada Sra.:
Cuando se requiere autorización de la Comunidad para determinadas obras, se considera que es irrelevante a efectos civiles disponer de licencia administrativa de obras. Es decir, si la Comunidad no ha autorizado las obras, no se podrán llevar a cabo aunque se disponga de licencia.
Por el contrario, es posible que la Comunidad autorice una obra, pero ésta no sea autorizada por el Ayuntamiento por ser contraria a las normas urbanísticas.
Sin disponer de más datos de su consulta, supongo que la resolución que le han notificado se basará en una infracción de normas urbanísticas.
Si lo desea, poder responderle con precisión puede ampliar la información y enviar la resolución al mail: contacto@fabiobalbuena.com.
Atentamente,
Fabio Balbuena
ABOGADO
ADMINISTRADOR DE FINCAS COLEGIADO
Hola hace poco he comprado un piso de obra nueva y en la primera reunión de la comunidad de vecinos pedí permiso para cerrar el balcón con cortina de cristal, se me concedió y el administrador me dijo que para eso no hacía falta pedir permiso. Así pues realice la obra, ahora la comunidad me dice que como las láminas de cristal tienen estores que puedo bajar o subir y como estamos en verano los tengo bajados para evitar el sol, dicen que aún que son del color autorizado para toldos, no puedo tenerlos ya que entonces el balcón no se ve y que la cortina de cristal tiene que ser transparente. Pero claro vivo en Tarragona y el piso está orientado al oeste por la cual desde las tres de la tarde y hasta las ocho y media da el sol en mi balcón
No puedo tener los estores o cortina que no varía el color de los toldos para protegerme del sol? Gracias.
Estimado Sr.:
Partimos de la base de que el sistema de cerramiento mediante cortina de cristal no requiere autorización (confirmado por el propio administrador de su comunidad), pese a lo cual en la primera reunión se le concedió.
A falta de mayor información, e incluso una inspección visual de la situación, en principio la instalación de estores en la cortina de cristal no debe considerarse una alteración de la estética del edificio, siempre y cuando sean del mismo color que los toldos.
Los acuerdos o normas de la comunidad relativos a toldos se refiere a modelos, colores y cómo deben colocarse, y son normas sobre estética del edificio y de convivencia que afectan a todos los propietarios al no dejarse su instalación al criterio de cada comunero, para mantener un orden y estética del conjunto. Ahora bien, ello no justifica posturas discriminatorias o abusivas en contra de instalaciones que en nada perjudican a la comunidad.
El hecho de que estén bajados o subidos dependerá de la intensidad del sol y de la libre decisión del propietario de tenerlos extendidos o recogidos, al igual que sucede con los toldos. La posición de los estores en plano vertical, como los cristales del cerramiento, no varía esta consideración, ya que también los toldos pueden mantenerse en posición vertical desde el techo hasta la barandilla de la terraza.
Por ello, en mi opinión (y con las lógicas reservas sin tener mayor información y detalle de los hechos) la exigencia de la comunidad es improcedente.
Saludos,
Fabio Balbuena
Hola le escribo ahora pasado casi un año de mi último escrito porque aún sigue la polémica que paso a citar:
Donde vivo yo consta actualmente de dos comunidades de vecinos formadas por 4 escaleras y todas ellas con una zona común de jardines, piscina y parking subterráneo. Cuando se construyeron primero se levantó la esc A un año o dos después llegó la esc B. En la A ya se había formado una comunidad de vecinos y al llegar la B se integró. Ellos acordaron en asamblea permitir a todos los vecinos que lo quisieran cerrar los lavaderos que dan a un patio interior y otros que dan a la fachada junto al parking con cerramientos fijos y perfilaría de aluminio. Al llegar la esc C se formó otra comunidad independiente de la A y B. En la cual vio yo. Y que este año se ha unido la esc D ya que los pisos se entregaron en noviembre pasado.También se votó y se acordó por mayoría hacer los mismos cerramienttos. En esa reunión otro vecino y yo pedimos permiso para instalar cortina de cristal en los balcones de nuestros pisos. El mío da a la zona comunitaria y el otro da a la calle. Se concedió he incluso el administrador que por entonces era otro al actual, comento que no era necesario pedir permiso para dicha instalación.
Pasa el tiempo y el administrador decide dejar la administración de ambas comunidades. Harto de problemas con los vecinos. Se decide contratar otro. Se convoca una reunión extraordinaria para informar a los vecinos de lo ocurrido. Y se le presenta como nuevo administrador. Al cual algunos vecinos de A y B le preguntan sobre las cortinas de cristal y dice que son ilegales.
Se hace una primera reunión de las dos comunidades a la vez para presentar el estado de las cuentas que había dejado el administrador anterior y otros temas de interés para los vecinos de ambas comunidades.
El último punto a tratar son los cerramientos. El adimistrador informa de que tanto los cerramientos de lavaderos como de cortina de cristal son ilegales y que se vote si hay que quitarlos todos o dejar lo que hay y no permitir más. Ya que en caso de algún problema provocado por estas instalaciones la responsabilidad es de toda la comunidad.
La comunidad A y B dice que ellos habían autorizado la instalación de los cerramientos de los lavaderos ( además el nuevo administrador dice que como han pasado ya 5 años de esa instalación el ayuntamiento no les puede obligar a su retirada), pero no la cortina de cristal que un vecino de la B habia puesto y que lo que se aprobó en la reunión de la comunidad de la esc C no es válido ya que no se contó con su aprobación ( cosa que no entiendo ya que al ser dos comunidades diferentes haya que pedirles permiso a ellos.) por lo cual se decide votar el denunciar a los tres vecinos que han puesto cortinas de cristal ante el ayuntamiento. Uno de la esc B y los dos de la esc C ( uno de la C soy yo). Se aprueba por mayoría. Después de casi cuatro horas de reunión y siendo este el último punto a tratar.
También quiero saber si se puede impugnar dicha votación por ser interesada he ir deliberadamente hacer daño a unos vecinos, alegando que son instalaciones ilegales cuando ellos a sabiendas de que sus instalaciones son ilegales simplemente las omiten (la ley hace referencia clara a ese tipo de cerramientos y no al mío en el que se podría interpretar como vacío legal ya que no hace referencia.).
Mi pregunta es que hago yo ahora si el ayuntamiento me pide que la quite? Ya que yo actúe de buena fe y pedí permiso a la comunidad y se me concedió. Porque el administrador me dice que no hay ni si quiera que pedir permiso?
Y si tenía que haberlo comunicado a la otra comunidad porque no se me dijo por parte del administrador?.
En cuanto a los detalles técnicos de mi cortina de cristal está compuesta de láminas de cristal transparentes montadas sobre guías en la parte superior tocando techo e inferior tocado suelo del balcón. Que son móviles ya que se pueden abrir o cerrar , al ser correderas dejando el balcón totalmente abierto si así fuera necesario y que carece de piezas de perfileria de aluminio.
Espero haberme expresado con claridad y quedo a su disposición para cualquier aclaración que necesite. Vivo en Tarragona ciudad por si necesita saber a qué ayuntamiento hago referencia y comentar a efecto informativo que en esta ciudad hay cientos de cortinas de cristal instaladas en los balcones , es más cada dos por tres hay propaganda en los buzones de empresas instaladoras de cortinas de cristal. Lo cual me lleva a pensar cómo es posible que se anuncien estas empresa y tengan sede social si la isntalaciones son ilegales?
Gracias por su tiempo.
Y si es necesario hacer frente a las demandas si usted o su equipo podrían encargarse de mi caso. O si conocen a alguien en mi zona que lo pueda llevar.
Añadir una cosa más y repasando el acta de la reunión en la que se pidió permiso para la instalación de la cortina de cristal veo el administrador no lo reflejo en el acta. Supongo que como dijo que no tenía necesidad de pedir permiso lo obvio. Pero tengo testigos de que se pidió y se aceptó por todos, uno de los testigos es el presidente de la comunidad.
Gracias Fabio, me ha servido de ayuda. Pero hasta ahora no he encontrado nada más que la sentencia que compartes de Málaga.
Muchas gracias por compartir.
Estimado Mauricio:
Es cierto que hay pocas sentencias, tal vez porque al ser bastante claro el criterio expuesto en el post, en la mayoría de ocasiones estas situaciones no llegan a los tribunales.
Puede consultar también la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5ª, de 7 de Febrero de 2014 (Ponente: Ilmo. Sr. D. José María Alvarez Seijo, Nº de Sentencia: 34/2014 – Nº de RECURSO: 13/2014).
Saludos.
Fabio Balbuena
Hola buenas noches,
La semana pasada convoqué una reunión con mis vecinos para poder poner un cerramiento acristalado en mi terraza (comunitaria pero de uso privado, o algo asi).
El resultado salió 12 SI, 7 NO, 4 ABSTENCIONES, por lo que no reuniendo el voto favorable de las 3/5 partes (aunque no bajaron ni la mitad de los propietarios a la reunión) me quedé con un NO como respuesta.
Indagando en internet he dado con esta página y estoy viendo la luz, ya que mi intención de cerramiento es la de poner cortinas correderas de cristal tanto en los laterales como en el techo. Por lo que comentais, ¿no es necesario pedir autorización ni a los vecinos ni al ayuntamiento? Me he leido la ordenanza municipal de mi ayuntamiento y está bastante verde en este tema aunque fui a preguntar a urbanismo y directamente me dijeron que no… la ordenanza no prohibe expresamente poner cerramientos de ningún tipo.
Me gustaría que me pudierais ayudar con este tema ya que tengo una terraza bastante grande y donde vivo llueve bastante y no puedo utilizarla muchos días al año.
Muchas gracias por vuestra ayuda de antemano.
Ibon
Estimado Sr.:
El artículo se refiere a la instalación de cierres conocidos como “cortina de cristal” en terrazas o balcones, recogiendo el criterio sostenido en la sentencia que se cita. Existen otras sentencias similares de la Audiencia Provincial de Málaga, pero de momento no se conocen de otras Audiencias.
Siguiendo el criterio expuesto en el artículo, para el sistema de cortina de cristal no sería precisa autorización. Ahora bien, habría que analizar el caso concreto de una terraza descubierta, es decir, una terraza que no es cubierta (balcón), porque en tal caso la cortina ha de instalarse también en plano horizontal (techo), para valorar correctamente el alcance que supone.
Por otro lado, la cuestión administrativa (necesidad o no de licencia) es ajena al ámbito civil. Como dice la STS de 25 de junio de 2013, “la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras, únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH, respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento unánime de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizadas.” Por lo tanto, el hecho de obtener o no una licencia administrativa para un cerramiento no impide que la comunidad de propietarios actúe contra el propietario si entiende que se ha producido una vulneración de la legalidad en materia de propiedad horizontal.
Para el cerramiento de terrazas, en general, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el acuerdo de autorización se debe adoptar por una mayoría de 3/5. Si se pidió autorización a la comunidad pensando que era un supuesto que requería esa autorización por mayoría de 3/5, no parece lo más correcto que, si no se concede, saltarse a la junta y realizar la instalación en contra del acuerdo denegatorio. Cuando se solicita una autorización a la junta de propietarios, se ha de ser consecuente, respetando la decisión de la junta, salvo que se considere que la misma es contraria a Derecho, en cuyo caso se puede impugnar ante los tribunales.
En todo caso, le desaconsejo llevar a cabo el cerramiento desoyendo la decisión de la comunidad, porque sería acudir a una “vía de hecho en contra de sus propios actos”, pues fue usted quien solicitó autorización a la comunidad.
Le sugiero que vuelva a replantear la cuestión a la comunidad, trasladando de una manera precisa (si puede ser con una infografía mejor) qué es lo que pretende hacer, explicando que no afectará a la estética del edificio ni a la seguridad, siguiendo la doctrina de la sentencia referida en el artículo. Tal vez así pueda conseguir que reconsideren la postura. En caso de no obtener la autorización, podría impugnar el acuerdo ante el juzgado, defendiendo sus intereses con la esperanza de que el juez acoja su petición.
Por último, le aconsejo que antes de tomar una decisión consulte a un abogado especialista en propiedad horizontal, ampliándole la información, incluso con inspección del lugar, para que pueda asesorarle adecuadamente.
Espero que le sirva de ayuda.
Saludos,
Fabio Balbuena
Estimado Sr.Balbuena
He realizado un cerramiento de cortina de cristal en el balcón de la vivienda de mis padres. El presidente me comentó la empresa donde tenía que ir para mantener la estética de la fachada y que todos los cerramientos fueran semejantes.
El problema ha surgido cuando el administrador nos solicita que cambiemos el color de los estores a blanco. Los toldos del edificio son todos negros y el cerramiento de un vecino tiene estores blancos. Mis padres, de más de 80 años, les molestaba en los ojos por la claridad del estore blanco porque da el sol todo el día y no pueden hacer uso y disfruto del balcón. Yo les recomendé colocarlos negros como los toldos para no variar la estética de la fachada. Incluso se confunden con todos los toldos bajados en vertical hasta la barandilla. Me parece abusivo que nos soliciten ponerlos blancos.
Mi pregunta es si se podrían negar a cambiarlos?
Gracias de antemano
Estimado Sr.:
Cuando se habla de estética de la fachada, se hace referencia al aspecto exterior del edificio, tratando de conservar o mantener la apariencia original de acuerdo con el proyecto arquitectónico ideado por el diseñador. Desde este punto de vista, las alteraciones o modificaciones tienen que estar autorizadas estatutariamente, o ser consentidas por la comunidad de propietarios según el sistema legal previsto.
Entendemos que en su caso se autorizaron los cerramientos mediante el sistema de cortina de cristal, determinando las características para que los cerramientos fueran iguales y mantener así la estética de la fachada.
El conflicto se plantea porque hay toldos de color negro, y los estores de las cortinas de cristal son blancos, y cuando los estores son negros se considera que ello supone una alteración estética.
A nuestro entender, el color negro de los estores no sería determinante en la medida en que continúen coexistiendo toldos de color negro, pues, como se indica en su comentario, cuando los toldos están bajados en vertical hasta la barandilla llegan a confundirse con los estores negros de las cortinas de cristal.
Por otro lado, está la cuestión de habitabilidad atendiendo a la edad de sus padres, que en caso de ser estores blancos no pueden utilizar la terraza o balcón en condiciones por razón de la afectación de la vista por el reflejo del sol en los estores blancos.
De manera que, en tanto coexistan los toldos de color negro con los estores blancos, a nuestro entender no debería haber inconveniente en que los estores sean de color negro. Ahora bien, si se produce un cambio de color de los toldos, aunque sea progresivo, se debería sustituir el color de los estores pasando del negro al blanco, acomodándolo al color del resto de estores según el acuerdo comunitario al respecto para guardar la debida estética de la fachada, porque en tal caso las razones de salud visual no tendrían suficiente entidad (se podrían utilizar gafas de sol o instalar interiormente algún sistema para evitar el reflejo del sol).
Espero que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenas tardes,
En la comunidad de propietarios donde resido, están permitidas las llamadas cortinas de cristal, pero se han prohibido cualquier tipo de estores en las mismas.
Es legal que se prohíba teniendo en cuenta que se pondrían del mismo color que el autorizado para toldos?
Gracias y un saludo
Estimado Sr.:
Para poder responder adecuadamente, nos ayudaría saber el motivo o razón de dicha prohibición.
En nuestra opinión, esa prohibición carece de justificación, ya que si los estores son del mismo color que el de los toldos no se entiende dónde puede encontrarse la afectación a la estética. Por lo tanto, en principio consideramos que una prohibición así se podría combatir.
Saludos,
Fabio Balbuena
Estimado Sr.Balbuena
En nuestro caso acabamos de poner las cortinas de cristal y no habido problema con la comunidad. Pero en la comunidad se ha votado para conceder el permiso para poner Estores en la terraza y ha salido que no se puede.
¿Esto es Legal?. A mi considerar dentro de mi casa yo puedo poner lo que quiera y obviamente de un modo Cívico llegar al entendimiento de un color por el tema estético pero la comunidad no puede quitarme el derecho de poner Estores.
Espero vuestra pronta respuesta, muchas gracias.
Estimado Sr.:
El cerramiento de terrazas con cortinas de cristal es un sistema que permite una protección y mayor aprovechamiento de las terrazas, y su afectación a la estética de la fachada es prácticamente nula. De ahí que entendamos que, salvo prohibición expresa en el título constitutivo o estatutos, deba entenderse que no se requiere autorización de la comunidad.
Ahora bien, los estores interiores en las cortinas de cristal sí podría considerarse que alteran la estética, ya que supondían un nuevo aspecto de adelantamiento del cerramiento de la vivienda a la altura de la parte final de la terraza, algo que originariamente no estaba así.
Cuestión distinta es que en la comunidad estén autorizados los toldos, en cuyo caso podrían instalarse estores en las cortinas de cristal del mismo color que los toldos, pues en tal caso se mantendría la uniformidad con respecto al aspecto general con los toldos.
Saludos,
Fabio Balbuena
´Muy buena entrada Fabio hablando sobre estos temas de los cerramientos y las cortinas de cristal, desde luego es un tema que no está exento de polémica a pesar de los casos que mencionas y que son un gran soporte para cualquier propietario que quiera hacer este tipo de obras.
Realmente si son unas obras que no ponen en peligro la integridad estructural, la única pega es la unidad estética y esa esa la pega real porque con los materiales usados actualmente el peso realmente no se nota demasiado su aumento.
La verdad es que me alegra encontrarme con opiniones como la tuya que fundamentan de una manera así de ordenada lo que consideran adecuado.
Mis felicitaciones Fabio y gracias por tu trabajo
Muchas gracias por el amable comentario.
Saludos,
Fabio Balbuena
Hola!
he mirado mucha informaciones sobre las cortinas de cristal y este post es el mas esclarecedor,felicidades.
Quiero colocar las cortinas de cristal y ya tengo el permiso firmado de la comunidad (presupuesto mediante).La duda viene en que me dicen que hay que pagar un impuesto al ayuntamiento.
El impuesto en cuestion se llama regimen de comunicacion y es de un 4% del valor del presupuesto y 1% de tasas… Segun me comunican en el ayuntamiento.
El señor que instala las cortinas(no dire la marca pero es la mas conocida) me dice que no se ha encontrado con este caso…
¿esto es asi? ¿se debe pagar este impuesto(abusivo) por colocar algo que se desmonta?
la verdad es que tengo dudas ya que para colocar un toldo no se debe pagar nada…
Muchas gracias.
Estimado Sr.:
Muchas gracias por su comentario.
En principio, como usted dice, no se debería pagar ningún impuesto o tasa por una instalación de estas características. Pero si le han informado en ese sentido, lo más prudente es que pague la liquidación que le realice el Ayuntamiento. De esta manera tendrá la instalación realizada con toda la cobertura legal, no sólo civil o privada con el permiso de la comunidad (aunque es discutible que sea necesario el permiso de la comunidad para una instalación de cortina de cristal), sino también la administrativa (Ayuntamiento), evitando así posibles sanciones administrativas.
Espero que le sea de ayuda.
Saludos,
Fabio Balbuena
Buenos días,
Pregunté en su día al administrador si podía colocar cortinas de cristal en las terrazas y su propuesta fue que en la próxima reunión de comunidad figuraría como punto a tratar.
En la siguiente reunión efectivamente constaba en el orden del día y se sometió a votación. El único voto favorable fue el mío, por lo tanto quedó desestimada la colocación.
A la vista de la sentencia de la Audiencia de Málaga y de los diferentes comentarios que aquí he leído, no me queda claro si a pesar de haberse negado la instalación puedo colocar las cortinas de cristal alegando que no es necesaria la autorización de la comunidad por no afectar a la estética del edificio.
Hay alguna vivienda que tiene instalada doble ventana de cristal con perfiles de aluminio e incluso verjas de seguridad sin haber pedido permiso a la comunidad.
Cree que puedo proceder sin más a instalar las cortinas de cristal obviando la votación negativa?.
Gracias anticipadas por su respuesta
Estimada Sra. Luisa:
El artículo contempla una jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Málaga sobre la instalación de cortinas de cristal, pero esta jurisprudencia no está todavía avalada por el Tribunal Supremo, por lo que podría cambiar. Por eso debe tomarse con todas las cautelas, aunque nosotros expresamos nuestra opinión favorable a que se pueda realizar la instalación sin autorización de la junta de propietarios, salvo que esté expresamente prohibido en los Estatutos.
Debe tener en cuenta que la vía de hecho no gusta a ningún Tribunal, por lo que si usted llevara a cabo la instalación pese a que la comunidad le negó la autorización (tras pedirla usted, aunque como decimos no fuera necesaria autorización), en vez de impugnar el acuerdo, esta actuación no se vería con buenos ojos.
Si es cierto que hay otras instalaciones en el edificio que suponen alteraciones más graves, como doble ventana con perfiles de aluminio o rejas de seguridad, sin contar con el permiso de la comunidad, le sugerimos que solicite que se vuelva a tratar el asunto, alegando la existencia de un agravio comparativo, dado que a los otros propietarios no se les ha impedido esas alteraciones y a usted se le impide una instalación que no supone alteración estética.
Si la comunidad no le autoriza la instalación, tendría que valorar si le conviene impugnar el acuerdo, o si prefiere arriesgarse a realizar la instalación y que la comunidad le demande, defendiéndose después en juicio.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenas tardes
No vivo en comunidad, es una casa independiente, con una amplia terraza que casi no puedo utilizar por el sol durante casi todo día y por el viento q la azotan. El Ayuntamiento no autoriza en mi zona realizar cerramientos con materiales como el aluminio pero tendría el mismo problema con las cortinas de cristal? Necesito autorización por parte del Ayuntamiento? Muchas gracias por su ayuda
Estimada Sra.:
Entendemos que el sistema de cortina de cristal no es propiamente un cerramiento, ni una modificación estructural, ni supone ampliación de superficie, y por ello en principio no necesita licencia municipal, proyecto ni autorización. Puede contrastarlo con un técnico de la zona donde reside, o con una empresa instaladora de cortinas de cristal tipo lumon.
Esperamos que le sirva de ayuda, y quedamos a su disposición.
Fabio Balbuena
Hola veo estos comentarios muy útiles y necesito ayuda urgente porque tengo que tomar una decisión.Nuestra comunidad de propietarios nos dio permiso en junta para tal fin más de 3 /5permiso para hacer un cerramiento pero urbanismo nos lo denegó unos 12 años después seguimos con nuestro problema pero agravado por por nuestra edad y después de varios accidentes lo cual queremos evitar,descubrimos que poniendo un sistema lumon reducimos el impacto negativo que esto podría suponer que es mínimo y desde fuera no se ve asustados por el último accidente decidimos hacerlo aunque el coste tuvimos que multiplicar lo por 4 pero creíamos que con eso no habría problema ya que solo es para cubrir la escalera y sustituir un toldo que cubre tres ventanas dos de ellas con salida a nuestra propia terraza y acceso a la escalera que comunica con nuestro garaje y trastero.El vecino de encima nos ha denunciado y el ayuntamiento nos da orden de derribo y desestima todos nuestros argumentos. Queremos resolver esto por nuestra salud y hemos comprobado el aislamiento térmico y acústico que esto supone y se agua ya que cuando llueve recoge el agua que aprovechamos para regar las plantas.cremos que usted nos puede ayudar
Estimada Sra.:
Para responder adecuadamente a su consulta necesitaríamos disponer de mayor información.
No obstante, en principio, si dispone de autorización de la comunidad, la denuncia de un vecino carece de virtualidad, ya que los acuerdos de las juntas de propietarios se combaten judicialmente, no a través de los Ayuntamientos.
Por otra parte, habría que analizar la resolución municipal que exige la retirada para analizar los fundamentos de la misma, y así poder combatirla.
Quedamos a su disposición.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Interesante post, dejó una buena explicación, Fabio, todos los problemas que siempre han existido con las comunidades vecinas, y las nuevas oportunidades y posibilidades que brinda este tipo de trabajo para quienes quieran implementarlo. Gracias por tu aporte.
Buenos días,
Acabo de mudarme a un ático que tiene unas barandilla de 80cm. Dado que tengo gatos y que alguno se ha caído desde terrazas en casas previas queremos colocar por seguridad una cristalera corredera que tendrá una guía en la parte inferior y otra en la superior. La guía superior se anclará a unas vigas del edificio y se pondrán de color blanco (que es el color del edificio) para que no destaquen en la estética del edificio.
Tenemos que pedir permiso a la comunidad para hacer este cambio?
Podrían negarse?
Gracias de antemano
Estimada Sra.:
Como se expone en el artículo, la instalación de una cortina de cristal no precisa autorización de la comunidad en la medida en que no supone alteración estética, no afecta a elementos estructurales, y no perjudica a otros propietarios. No obstante, siempre es preciso consultar el título constitutivo y/o estatutos, para descartar la existencia de alguna prohibición o limitación a cerramientos, que podría incluso abarcar hasta el sistema de cortina de cristal. Y en todo caso, aunque no existiera dicha prohibición o limitación estatutaria, por razones de precaución, en función de las características o condiciones previas de la comunidad, tal vez convenga solicitar autorización o plantearlo en junta antes de llevar a cabo la instalación.
Ahora bien, las ventajas del sistema de cortina de cristal tiene relación con el disfrute de las terrazas, las mejoras del aislamiento acústico y de la eficiencia energética, por lo que la evitación de caídas de gatos quedaría en un segundo plano, sin que pudiera, por sí sola, justificar la instalación.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Buenas tardes,
tengo un balcón de 20 m2 (terraza privativa), he puesto un cerramiento de cristales que están autorizados por la Comunidad de Propietarios, se permiten toldos grises con rayitas amarillas (los tengo). El problema ha venido con poner una cortina de tela interior (no en la fachada) a 20 cm del cristal del cerramiento, es decir, totalmente en el interior, no en la fachada. Me han llamado la atención por poner esa cortina de tela, la he puesto del color del interior del balcón,
beige crudo, que quedan muy bien estéticamente desde dentro y fuera, ¿incumplo la normativa con esa cortina de tela?
P.D. Los demás vecinos ponen de todo en sus balcones: armarios empotrados, aparatos de aire acondicionado, tendederos, pallets y paneles de madera para que no entre el sol y tener privacidad, sin contar con toldos que se caen a trozos, etc…
Gracias, un saludo
Estimado Sr.:
Entendemos que ha instalado una cortina de cristal con autorización, y también tiene un toldo gris con rayitas amarillas, pero además ha instalado una cortina de tela beige por la parte interior de la cortina de cristal (a unos 20 cm.), que la comunidad no permite.
La esencia de la cortina de cristal es que no afecta a la estética, dado su escaso impacto en la configuración de la fachada. Es decir, no se aprecia su existencia, dado que no dispone de perfilería de aluminio visible, sino tan solo unas guías superior e inferior, pudiendo los cristales plegarse o retirarse en su totalidad.
Si usted instala una cortina de tela por la parte interior, entonces sí que resulta visible la cortina de cristal. Dicho de otro modo, no pondría la cortina de tela si no tuviera por fuera la cortina de cristal. Por tanto, vemos legítima la exigencia de la comunidad de retirada de dicha cortina de tela, por más que a usted le parezca que queda bien estéticamente tanto desde dentro como desde el exterior.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Hola , escribo porque estoy metida en un pequeño problema . Vivi en una urbanización cerrada donde ya se han cerrado varías terrazas abiertas con techo de aluminio y cortina de cristal . El tema es que hemos contratado un cerramiento de estas características y la vecina de arriba se niega porque mi techo sale , digámoslo así , de la parte de abajo de su terraza ( su suelo ) y no por debajo de ella . Son unos 10 cm , es poco espacio y podríamos decir que también es parte de mi techo no? Digamos que el falso techo si que va por debajo pero la estructura que es un panel de teja ocupa ese espacio .
La verdad es que estoy preocupada porque si mi vecina me denuncia es posible que tenga que retirarlo y si no lo pongo no sé qué me dirá la empresa que he contratado que ya me ha traído todo el material , seguramente me hará pagarlo. Que solución ve ?
Buenas tardes,
primero gracias por el tiempo dedicado a esclarecer este tema, es el post más esclarecedor de todos los que he leído.
Hace algo más de un año instalé cortinas de cristal en mi terraza, ya que vivo en un pueblo costero, en frente del mar. LA comunidad las aprobó en asamblea y así figura en un acta del 2011, pero ahora hemos recibido del ayuntamiento una denuncia por instalación de estos cerramientos y se amparan no sólo en la estética de la fachada, si no en que nuestra finca tiene agotado el índice de edificabilidad establecido, como si al cerrarla con cortinas de cristal le diéramos más metros habitables al piso, cuando la función sigue siendo la misma, la de terraza.
Nosotros seguimos manteniendo los cerramientos originales de la fachada, es decir correderas y persianas, y damos a la terraza el uso original, el de terraza. Pero el ayuntamiento dice que teniendo el cerramiento de cortinas de cristal aumentamos el índice de edificabilidad.
¿ves viable poder justificar este caso? Muchas gracias
Estimada Sra.:
Nuestro artículo está enfocado desde el punto de vista civil, esto es, referido a esta cuestión en el ámbito de las comunidades de propietarios.
En el ámbito administrativo la cuestión puede ser diferente, y cada municipio puede tener su propia normativa o regulación al respecto.
No disponemos de suficiente información (Ayuntamiento de que se trata y normativa específica -plan urbanístico-) para darle una respuesta precisa.
En todo caso, nuestro criterio (como se desprende del post) es que las cortinas de cristal no deberían interpretarse como aumento de edificabilidad, en la medida en que no suponen un cierre fijo y permanente, sino móvil, que se desplaza sobre guías y puede recogerse totalmente en un extremo, quedando totalmente abierto el espacio de la terraza como lo estaba originalmente.
Le aconsejamos que consulte con un técnico de su zona respecto a la normativa urbanística de su localidad y la incidencia en la consideración de aumento de edificabilidad debido a las cortinas de cristal.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
Buenos días! Quiero cerrar mi terraza con cortinas de cristal. Me gustaría saber si hay ya jurisprudencia del Supremo, y así no tener que pedir explicaciones a nadie. Un cordial saludo.
Estimado Sr.:
Salvo error, no hay todavía sentencias del Tribunal Supremo relativas a las cortinas de cristal.
Saludos
Fabio Balbuena
Buenos días y felicitaciones por su artículo y lo clarificadoras que son sus respuestas.
Un vecino pidió autorización para poner cortinas de cristal a la Comunidad y yo me informé precisamente en su web de que no era preciso porque no afectaba a ningún vecino. En la Junta manifesté, y ha quedado recogido en el acta, que “al haber jurisprudencia en el sentido que las cortinas de cristal no se consideran cerramiento, por lo que no requieren aprobación, por razones de estética es conveniente aprobar un modelo para que todos los apartamentos que quieran pongan el mismo. Que se presenten varios modelos y la Junta de obras decidiría cuál es el más conveniente”. En esa Junta ni se votó ni se tomó acuerdo alguno al respecto.
En la siguiente junta presenté el modelo de cortinas a instalar y el Presidente dice que ha ido a urbanismo al ayuntamiento y que le han dicho que la comunidad no puede aprobar ningún tipo de cerramiento porque según la ordenanza urbana 10.3.4 del Plan General de Jávea, no se permiten cerramientos totales, tienen que ser parciales, por ejemplo de un solo lado. Yo insistí en que había jurisprudencia que no considera cerramiento las cortinas de cristal y que, por estética, proponía un modelo tal como se comentó en la primera junta. Intervinieron a continuación varios propietarios apoyando mi postura e incluso animándome a instalar la que me pareciera más adecuada que tomarían como modelo los demás. El caso es que me animé y las he instalado inmediatamente.
A las pocas semanas,al recibir el acta, veo que solo recoge la opinión del presidente y no la mía ni la de los demás apoyándome. Transcurridos 2 días de recibir el acta, le pedí por email a la secretaria de la Administración que rectificasen el acta recogiendo todo y no solo los comentarios del Presidente. Se ha negado. Y me ha enviado un email conminándome a que retire las cortinas, a pesar de que no ha habido ningún acuerdo de la Junta.
Me acaba de decir el Presidente que, en nombre de la Comunidad y sin permiso de nadie me ha denunciado ante el ayuntamiento. No sé si puede hacerlo sin un acuerdo expreso de la Junta para ello.
Es un claro caso de agravio comparativo porque la mayoría de los apartamentos hemos cerrado las terrazas/galerías de cocina con cerramientos de carpintería metálica y los bajos han cerrado con rejas y no ha habido ningún problema. Y, según el Presidente en Jávea están prohibidos todos los cerramientos totales, y por eso no puede aprobar la Comunidad las cortinas de cristal
He pensado pedir que en la próxima Junta se vote la rectificación del acta que envié por email, para que recoja mis comentarios y los apoyos recibidos animándome a hacerlo, ¿es suficiente?
También he pensado que podría exigir que se vote en la próxima Junta si se respalda la decisión del presidente de denunciarme al ayuntamiento sin haber acuerdo previo de la Comunidad. Si sale que no se aprueba, tengo un fuerte argumento frente al ayuntamiento y un posible pleito. Y si sale que sí la apoyan no pierdo nada porque ya estoy denunciado.
¿Qué me aconseja que haga? Gracias
Estimado Sr.:
La cuestión que usted plantea es muy compleja, y requiere un estudio más detenido, con examen de documentación y ampliación de información, por lo que la respuesta necesariamente será genérica.
En primer lugar, hemos de aclarar que la jurisprudencia a la que hacemos referencia en el post es de carácter civil, de manera que no se analiza la normativa administrativa, que puede ser diferente. En este sentido, existen Ayuntamientos que han regulado la materia, y otros que no contienen normativa específica.
Por otro lado, en cuanto a la redacción del acta, usted puede pedir la subsanación o corrección, y más si tiene propietarios que puedan corroborar lo que se dijo en la junta, pero hay que tener en cuenta que en última instancia en las actas solo existe obligación de reflejar los acuerdos adoptados, y no todos y cada uno de los comentarios que se hayan realizado en el desarrollo de la junta o debates hasta alcanzar los acuerdos.
En cuanto a la actuación del presidente, para actuar como tal al denunciar precisa la autorización de la junta de propietarios, pero cualquier propietario, incluido el presidente, puede actuar en defensa de los intereses de la comunidad, denunciando como tal, es decir, en su condición de propietario. Habría que ver si el presidente formuló la denuncia como presidente o a título particular.
Por último, si la normativa municipal de Jávea no permite los cerramientos totales, y se llevaron a cabo otros cerramientos de galerías, podría sugerir a la comunidad que se deberá actuar también contra esas situaciones en caso de pretender actuar contra las cortinas de cristal, que además, como se ha dicho, no debe considerarse un cerramiento.
Lo que no podemos anticipar, de ninguna manera, es la resolución administrativa que podría adoptar el Ayuntamiento de Jávea ante las cortinas de cristal, pero insistimos, habría que defender que no tienen la consideración de “cerramiento” en el sentido tradicional.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes ,
Compré una vivienda en Cádiz , y realicé un cerramiento con cortinas de Cristal , ya que existían otras semejantes en la urbanización . El ayuntamiento me ha denunciado , alegando que ese tipo de cerramiento no es acorde con la ley horizontal , estoy en el plazo de alegaciones antes de que siga el curso administrativo sancionador . ¿ debo legalizar la instalación de cortinas de Cristal ? No sé cómo debo actuar , ¿ podría recomendarme que sería lo más acertado para mi caso ? Gracias .
Estimado Sr.:
En anteriores respuestas ya hemos comentado que el ámbito civil es distinto al ámbito administrativo. En el ámbito civil, la cuestión se rige por la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, y depende de las circunstancias concurrentes (qué dicen los estatutos de la comunidad, si existe acuerdo comunitario, o si existen otras instalaciones anteriores que modifiquen la configuración del edificio).
En el ámbito administrativo depende de si existe regulación en las normas urbanísticas de la localidad de que se trate. En principio, es extraño que el Ayuntamiento se refiera a la Ley de Propiedad Horizontal.
Si, como usted dice, existen otros cerramientos semejantes al suyo en la misma urbanización, puede ser un precedente importante. Tendría que obtener información en el Ayuntamiento sobre las normas urbanísticas que rigen este tipo de instalaciones, o a través de los propietarios que las han realizado antes que usted sobre el tratamiento que se les dió por el Ayuntamiento, informándose al mismo tiempo de los requisitos para legalizar la instalación, si es el caso (presentación de declaración responsable, pago de impuesto/tasas municipales, etc.
Puede pedir asesoramiento a algún técnico (arquitecto o aparejador) de la zona, que conozca la normativa urbanística de su localidad.
En todo caso, dentro del plazo de alegaciones, puede exponer su caso concreto: que existen ya otras instalaciones semejantes en la misma urbanización, y que a efectos administrativos no es aplicable la Ley de Propiedad Horizontal.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena