Como lo prometido es deuda, respondo a mi compañero José Pérez (@Fincadeliamarme), que me planteó la siguiente cuestión relativa a los cerramientos de terraza con sistema de “cortinas de cristal”:
¿Necesita autorización un cerramiento con este sistema?, y en su caso, ¿qué mayoría?
Anticipé que en mi opinión, un cerramiento con este sistema no requería autorización, dado el escaso impacto estético que supone para la configuración externa del edificio, con fundamento en una sentencia que recordaba haber leído, y cuya referencia aportaría.
Se trata de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, de 12 de enero de 2011, de la que fue Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas, (hoy Magistrado del Tribunal Supremo).
El supuesto era el siguiente:
Un propietario llevó a cabo el cerramiento de su terraza mediante este sistema, y la comunidad, disconforme con ello, le demandó solicitando la reposición de la terraza al estado anterior a la modificación.
En primera instancia, el juzgado estimó la demanda, pero la Audiencia revocó la sentencia, desestimando la acción.
El fundamento (ya manifestado por la misma Sección de dicha Audiencia en el rollo de apelación nº 1142 de 2007) es que este sistema de cerramiento mediante no altera la configuración ni la estética del edificio, pues no utiliza de perfilería de aluminio visible, sino de guías. Dice la Sala:
«…procede concluir que el sistema de cerramiento mediante cristal no altera la configuración ni la estética del edificio pues en su frontal el cristal es transparente y no se utiliza perfilería ni palillería de aluminio visible sino guías en su parte superior e inferior. Se trata de un sistema movible de forma que también puede quedar diáfana la superficie.
Es forzoso reconocer que los cierres con carpintería de aluminio y cristal, se vienen considerando inaceptables salvo que la comunidad lo acepte por unanimidad, dado que alteran la estética del edificio, pero los nuevos sistemas de diseño y cristalería, como el analizado requieren nuevas respuestas judiciales para un sistema innovador que aúna los intereses de los comuneros y de la comunidad, pues permite el cierre de terrazas de forma imperceptible desde el exterior, respetando el diseño y estética original, al tiempo que se aprovecha durante el año un espacio de escasa utilidad durante el invierno, al tiempo que favorece la temperatura del resto de la vivienda con el consiguiente ahorro energético y todos ello sin perjudicar a los vecinos colindantes.
De acuerdo con el los arts. 7.1; 12 y 17 de la LPH debemos declarar que al no alterarse el estado exterior del edificio ni afectar a la vivienda colindante ni en sus luces ni en las vistas, procede declarar que no se requiere unanimidad para la adopción de acuerdos en las referidas juntas generales por lo que se ha de rechazar su impugnación.»
Además, la Sala concluye que existe abuso de derecho por la Comunidad de Propietarios:
«En suma se produce un abuso de derecho por parte de la actora al intentar impedir el uso de una terraza con cierre exclusivo de cristal, que ningún perjuicio le produce…
En este sentido establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo:
Conforme a doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 9 May. 1983 , 30 Jun. 1986 , 7 Feb. 1989 , 3 Abr. 1990 , 14 Oct. 1991 , 14 y 28 Jul. 1992 , 25 Ene. 1993 , 19 Jul. 1993 , 27 Abr. 1994 , 6 May. 1994 , 11 y 13 Jul. 1994 , 13 Feb. 1995 , 31 Mar. 1995 , 10 Abr. 1995 , 5 Jul. 1995 , 6 Nov. 1995 , 18 Dic. 1995 , 29 Jul. 1996 y 3 Oct. 1998), para que el argumento pueda ser atendido y proceder su aplicación en el ámbito de la propiedad horizontal , es preciso, aunque la frase abuso del derecho conforma expresión jurídica, que se den hechos probados que pongan de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) o subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de intereses legítimos)…
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 28 Jun.2001, rec. 1444/1996 .Ponente: Villagómez Rodil, Alfonso
Como dijimos la doctrina de la anterior sentencia de esta Sección –en el rollo de apelación nº 1142 de 2007– es aplicable al caso de autos por lo que no se puede entender afectada la estética o configuración del inmueble, por lo que procede desestimar la demanda.»
En definitiva, el cerramiento de terraza con sistema del tipo “cortina de cristal”no requiere autorización.
[Foto: acuglass.es]
© 2015 Fabio Balbuena
Me ha parecido muy interesante, puesto que desde hace años, estamos deseando cerrar nuestra terraza que por su orientación y la climatología de la región (altas temperaturas en verano y cierzo casi continuo en invierno) resulta de nula utilidad.
Nuestra intención se planteó en la junta de propietarios de hace bastantes años y no se quiso ni discutir, cuya acta que conservo. En aquel momento no existía este tipo de cierres.
La ciudad es Zaragoza y me gustaría conocer a algún abogado que se dedique a este tema, para que por su mediación se pudiera replantear la situación.
Gracias!!
Muchas gracias por el comentario Francisco José. Y me alegro de que pueda servirle para un replanteamiento del asunto. Puede contactar con nosotros y estaremos encantados de defender sus intereses. Fabio Balbuena [Email: contacto@fabiobalbuena.com; Tel.964661612]
Interesante post, y deja muy bien explicado, Fabio, toda la problemática que ha habido siempre con los cerramientos de las terrazas en las comunidades de vecinos, y de las nuevas oportunidades y posibilidades que ofrecen este tipo de obras a los que quieran realizarla, sin que perjudica a los vecinos o a la estética del edificio. Gracias por el post.
Muchas gracias por el comentario. Nos complace que el post sea útil. Saludos. Fabio Balbuena
Yo cerré mi terraza con cortina de cristal con el consentimiento de los vecinos. Llevé el acta al Ayuntamiento y 5 meses después me notifican que tengo que quitarla qué puedo hacer?
Estimada Sra.:
Cuando se requiere autorización de la Comunidad para determinadas obras, se considera que es irrelevante a efectos civiles disponer de licencia administrativa de obras. Es decir, si la Comunidad no ha autorizado las obras, no se podrán llevar a cabo aunque se disponga de licencia.
Por el contrario, es posible que la Comunidad autorice una obra, pero ésta no sea autorizada por el Ayuntamiento por ser contraria a las normas urbanísticas.
Sin disponer de más datos de su consulta, supongo que la resolución que le han notificado se basará en una infracción de normas urbanísticas.
Si lo desea, poder responderle con precisión puede ampliar la información y enviar la resolución al mail: contacto@fabiobalbuena.com.
Atentamente,
Fabio Balbuena
ABOGADO
ADMINISTRADOR DE FINCAS COLEGIADO
Hola hace poco he comprado un piso de obra nueva y en la primera reunión de la comunidad de vecinos pedí permiso para cerrar el balcón con cortina de cristal, se me concedió y el administrador me dijo que para eso no hacía falta pedir permiso. Así pues realice la obra, ahora la comunidad me dice que como las láminas de cristal tienen estores que puedo bajar o subir y como estamos en verano los tengo bajados para evitar el sol, dicen que aún que son del color autorizado para toldos, no puedo tenerlos ya que entonces el balcón no se ve y que la cortina de cristal tiene que ser transparente. Pero claro vivo en Tarragona y el piso está orientado al oeste por la cual desde las tres de la tarde y hasta las ocho y media da el sol en mi balcón
No puedo tener los estores o cortina que no varía el color de los toldos para protegerme del sol? Gracias.
Estimado Sr.:
Partimos de la base de que el sistema de cerramiento mediante cortina de cristal no requiere autorización (confirmado por el propio administrador de su comunidad), pese a lo cual en la primera reunión se le concedió.
A falta de mayor información, e incluso una inspección visual de la situación, en principio la instalación de estores en la cortina de cristal no debe considerarse una alteración de la estética del edificio, siempre y cuando sean del mismo color que los toldos.
Los acuerdos o normas de la comunidad relativos a toldos se refiere a modelos, colores y cómo deben colocarse, y son normas sobre estética del edificio y de convivencia que afectan a todos los propietarios al no dejarse su instalación al criterio de cada comunero, para mantener un orden y estética del conjunto. Ahora bien, ello no justifica posturas discriminatorias o abusivas en contra de instalaciones que en nada perjudican a la comunidad.
El hecho de que estén bajados o subidos dependerá de la intensidad del sol y de la libre decisión del propietario de tenerlos extendidos o recogidos, al igual que sucede con los toldos. La posición de los estores en plano vertical, como los cristales del cerramiento, no varía esta consideración, ya que también los toldos pueden mantenerse en posición vertical desde el techo hasta la barandilla de la terraza.
Por ello, en mi opinión (y con las lógicas reservas sin tener mayor información y detalle de los hechos) la exigencia de la comunidad es improcedente.
Saludos,
Fabio Balbuena
Hola le escribo ahora pasado casi un año de mi último escrito porque aún sigue la polémica que paso a citar:
Donde vivo yo consta actualmente de dos comunidades de vecinos formadas por 4 escaleras y todas ellas con una zona común de jardines, piscina y parking subterráneo. Cuando se construyeron primero se levantó la esc A un año o dos después llegó la esc B. En la A ya se había formado una comunidad de vecinos y al llegar la B se integró. Ellos acordaron en asamblea permitir a todos los vecinos que lo quisieran cerrar los lavaderos que dan a un patio interior y otros que dan a la fachada junto al parking con cerramientos fijos y perfilaría de aluminio. Al llegar la esc C se formó otra comunidad independiente de la A y B. En la cual vio yo. Y que este año se ha unido la esc D ya que los pisos se entregaron en noviembre pasado.También se votó y se acordó por mayoría hacer los mismos cerramienttos. En esa reunión otro vecino y yo pedimos permiso para instalar cortina de cristal en los balcones de nuestros pisos. El mío da a la zona comunitaria y el otro da a la calle. Se concedió he incluso el administrador que por entonces era otro al actual, comento que no era necesario pedir permiso para dicha instalación.
Pasa el tiempo y el administrador decide dejar la administración de ambas comunidades. Harto de problemas con los vecinos. Se decide contratar otro. Se convoca una reunión extraordinaria para informar a los vecinos de lo ocurrido. Y se le presenta como nuevo administrador. Al cual algunos vecinos de A y B le preguntan sobre las cortinas de cristal y dice que son ilegales.
Se hace una primera reunión de las dos comunidades a la vez para presentar el estado de las cuentas que había dejado el administrador anterior y otros temas de interés para los vecinos de ambas comunidades.
El último punto a tratar son los cerramientos. El adimistrador informa de que tanto los cerramientos de lavaderos como de cortina de cristal son ilegales y que se vote si hay que quitarlos todos o dejar lo que hay y no permitir más. Ya que en caso de algún problema provocado por estas instalaciones la responsabilidad es de toda la comunidad.
La comunidad A y B dice que ellos habían autorizado la instalación de los cerramientos de los lavaderos ( además el nuevo administrador dice que como han pasado ya 5 años de esa instalación el ayuntamiento no les puede obligar a su retirada), pero no la cortina de cristal que un vecino de la B habia puesto y que lo que se aprobó en la reunión de la comunidad de la esc C no es válido ya que no se contó con su aprobación ( cosa que no entiendo ya que al ser dos comunidades diferentes haya que pedirles permiso a ellos.) por lo cual se decide votar el denunciar a los tres vecinos que han puesto cortinas de cristal ante el ayuntamiento. Uno de la esc B y los dos de la esc C ( uno de la C soy yo). Se aprueba por mayoría. Después de casi cuatro horas de reunión y siendo este el último punto a tratar.
También quiero saber si se puede impugnar dicha votación por ser interesada he ir deliberadamente hacer daño a unos vecinos, alegando que son instalaciones ilegales cuando ellos a sabiendas de que sus instalaciones son ilegales simplemente las omiten (la ley hace referencia clara a ese tipo de cerramientos y no al mío en el que se podría interpretar como vacío legal ya que no hace referencia.).
Mi pregunta es que hago yo ahora si el ayuntamiento me pide que la quite? Ya que yo actúe de buena fe y pedí permiso a la comunidad y se me concedió. Porque el administrador me dice que no hay ni si quiera que pedir permiso?
Y si tenía que haberlo comunicado a la otra comunidad porque no se me dijo por parte del administrador?.
En cuanto a los detalles técnicos de mi cortina de cristal está compuesta de láminas de cristal transparentes montadas sobre guías en la parte superior tocando techo e inferior tocado suelo del balcón. Que son móviles ya que se pueden abrir o cerrar , al ser correderas dejando el balcón totalmente abierto si así fuera necesario y que carece de piezas de perfileria de aluminio.
Espero haberme expresado con claridad y quedo a su disposición para cualquier aclaración que necesite. Vivo en Tarragona ciudad por si necesita saber a qué ayuntamiento hago referencia y comentar a efecto informativo que en esta ciudad hay cientos de cortinas de cristal instaladas en los balcones , es más cada dos por tres hay propaganda en los buzones de empresas instaladoras de cortinas de cristal. Lo cual me lleva a pensar cómo es posible que se anuncien estas empresa y tengan sede social si la isntalaciones son ilegales?
Gracias por su tiempo.
Y si es necesario hacer frente a las demandas si usted o su equipo podrían encargarse de mi caso. O si conocen a alguien en mi zona que lo pueda llevar.
Añadir una cosa más y repasando el acta de la reunión en la que se pidió permiso para la instalación de la cortina de cristal veo el administrador no lo reflejo en el acta. Supongo que como dijo que no tenía necesidad de pedir permiso lo obvio. Pero tengo testigos de que se pidió y se aceptó por todos, uno de los testigos es el presidente de la comunidad.
Gracias Fabio, me ha servido de ayuda. Pero hasta ahora no he encontrado nada más que la sentencia que compartes de Málaga.
Muchas gracias por compartir.
Estimado Mauricio:
Es cierto que hay pocas sentencias, tal vez porque al ser bastante claro el criterio expuesto en el post, en la mayoría de ocasiones estas situaciones no llegan a los tribunales.
Puede consultar también la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5ª, de 7 de Febrero de 2014 (Ponente: Ilmo. Sr. D. José María Alvarez Seijo, Nº de Sentencia: 34/2014 – Nº de RECURSO: 13/2014).
Saludos.
Fabio Balbuena
Hola buenas noches,
La semana pasada convoqué una reunión con mis vecinos para poder poner un cerramiento acristalado en mi terraza (comunitaria pero de uso privado, o algo asi).
El resultado salió 12 SI, 7 NO, 4 ABSTENCIONES, por lo que no reuniendo el voto favorable de las 3/5 partes (aunque no bajaron ni la mitad de los propietarios a la reunión) me quedé con un NO como respuesta.
Indagando en internet he dado con esta página y estoy viendo la luz, ya que mi intención de cerramiento es la de poner cortinas correderas de cristal tanto en los laterales como en el techo. Por lo que comentais, ¿no es necesario pedir autorización ni a los vecinos ni al ayuntamiento? Me he leido la ordenanza municipal de mi ayuntamiento y está bastante verde en este tema aunque fui a preguntar a urbanismo y directamente me dijeron que no… la ordenanza no prohibe expresamente poner cerramientos de ningún tipo.
Me gustaría que me pudierais ayudar con este tema ya que tengo una terraza bastante grande y donde vivo llueve bastante y no puedo utilizarla muchos días al año.
Muchas gracias por vuestra ayuda de antemano.
Ibon
Estimado Sr.:
El artículo se refiere a la instalación de cierres conocidos como “cortina de cristal” en terrazas o balcones, recogiendo el criterio sostenido en la sentencia que se cita. Existen otras sentencias similares de la Audiencia Provincial de Málaga, pero de momento no se conocen de otras Audiencias.
Siguiendo el criterio expuesto en el artículo, para el sistema de cortina de cristal no sería precisa autorización. Ahora bien, habría que analizar el caso concreto de una terraza descubierta, es decir, una terraza que no es cubierta (balcón), porque en tal caso la cortina ha de instalarse también en plano horizontal (techo), para valorar correctamente el alcance que supone.
Por otro lado, la cuestión administrativa (necesidad o no de licencia) es ajena al ámbito civil. Como dice la STS de 25 de junio de 2013, “la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras, únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH, respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento unánime de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizadas.” Por lo tanto, el hecho de obtener o no una licencia administrativa para un cerramiento no impide que la comunidad de propietarios actúe contra el propietario si entiende que se ha producido una vulneración de la legalidad en materia de propiedad horizontal.
Para el cerramiento de terrazas, en general, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el acuerdo de autorización se debe adoptar por una mayoría de 3/5. Si se pidió autorización a la comunidad pensando que era un supuesto que requería esa autorización por mayoría de 3/5, no parece lo más correcto que, si no se concede, saltarse a la junta y realizar la instalación en contra del acuerdo denegatorio. Cuando se solicita una autorización a la junta de propietarios, se ha de ser consecuente, respetando la decisión de la junta, salvo que se considere que la misma es contraria a Derecho, en cuyo caso se puede impugnar ante los tribunales.
En todo caso, le desaconsejo llevar a cabo el cerramiento desoyendo la decisión de la comunidad, porque sería acudir a una “vía de hecho en contra de sus propios actos”, pues fue usted quien solicitó autorización a la comunidad.
Le sugiero que vuelva a replantear la cuestión a la comunidad, trasladando de una manera precisa (si puede ser con una infografía mejor) qué es lo que pretende hacer, explicando que no afectará a la estética del edificio ni a la seguridad, siguiendo la doctrina de la sentencia referida en el artículo. Tal vez así pueda conseguir que reconsideren la postura. En caso de no obtener la autorización, podría impugnar el acuerdo ante el juzgado, defendiendo sus intereses con la esperanza de que el juez acoja su petición.
Por último, le aconsejo que antes de tomar una decisión consulte a un abogado especialista en propiedad horizontal, ampliándole la información, incluso con inspección del lugar, para que pueda asesorarle adecuadamente.
Espero que le sirva de ayuda.
Saludos,
Fabio Balbuena
Estimado Sr.Balbuena
He realizado un cerramiento de cortina de cristal en el balcón de la vivienda de mis padres. El presidente me comentó la empresa donde tenía que ir para mantener la estética de la fachada y que todos los cerramientos fueran semejantes.
El problema ha surgido cuando el administrador nos solicita que cambiemos el color de los estores a blanco. Los toldos del edificio son todos negros y el cerramiento de un vecino tiene estores blancos. Mis padres, de más de 80 años, les molestaba en los ojos por la claridad del estore blanco porque da el sol todo el día y no pueden hacer uso y disfruto del balcón. Yo les recomendé colocarlos negros como los toldos para no variar la estética de la fachada. Incluso se confunden con todos los toldos bajados en vertical hasta la barandilla. Me parece abusivo que nos soliciten ponerlos blancos.
Mi pregunta es si se podrían negar a cambiarlos?
Gracias de antemano
Estimado Sr.:
Cuando se habla de estética de la fachada, se hace referencia al aspecto exterior del edificio, tratando de conservar o mantener la apariencia original de acuerdo con el proyecto arquitectónico ideado por el diseñador. Desde este punto de vista, las alteraciones o modificaciones tienen que estar autorizadas estatutariamente, o ser consentidas por la comunidad de propietarios según el sistema legal previsto.
Entendemos que en su caso se autorizaron los cerramientos mediante el sistema de cortina de cristal, determinando las características para que los cerramientos fueran iguales y mantener así la estética de la fachada.
El conflicto se plantea porque hay toldos de color negro, y los estores de las cortinas de cristal son blancos, y cuando los estores son negros se considera que ello supone una alteración estética.
A nuestro entender, el color negro de los estores no sería determinante en la medida en que continúen coexistiendo toldos de color negro, pues, como se indica en su comentario, cuando los toldos están bajados en vertical hasta la barandilla llegan a confundirse con los estores negros de las cortinas de cristal.
Por otro lado, está la cuestión de habitabilidad atendiendo a la edad de sus padres, que en caso de ser estores blancos no pueden utilizar la terraza o balcón en condiciones por razón de la afectación de la vista por el reflejo del sol en los estores blancos.
De manera que, en tanto coexistan los toldos de color negro con los estores blancos, a nuestro entender no debería haber inconveniente en que los estores sean de color negro. Ahora bien, si se produce un cambio de color de los toldos, aunque sea progresivo, se debería sustituir el color de los estores pasando del negro al blanco, acomodándolo al color del resto de estores según el acuerdo comunitario al respecto para guardar la debida estética de la fachada, porque en tal caso las razones de salud visual no tendrían suficiente entidad (se podrían utilizar gafas de sol o instalar interiormente algún sistema para evitar el reflejo del sol).
Espero que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena