Derecho Civil – Página 2

3 mayo, 2016 By Fabio Balbuena 1 comentario

Acción negatoria de «Serventía»

Recién presentado por la RAE y el CGPJ el Diccionario del español jurídico, me encuentro con una Sentencia del Tribunal Supremo que se refiere a un término curioso: “Serventía”.

serventía

Es la Sentencia de fecha 12 de abril de 2016, nº 241/2016, Ponente Excmo. Sr. Magistrado D. Xavier O’Callaghan Muñoz.

Nos dice, con mención de las Sentencias de 10 de julio de 1985 y 14 de mayo de 1993, que la serventía es una figura jurídica consuetudinaria vigente en las Islas Canarias y otros territorios, que es definida por el diccionario de la Real Academia como «camino que pasa por terrenos de propiedad particular y que utilizan los habitantes de otras fincas para comunicarse con los públicos», sin que sea un derecho real de servidumbre, se refiere a camino privado, sin que se dé el predio dominante y el predio sirviente; está constituida sobre terrenos de propiedad particular de cada uno de los colindantes, no pudiendo hablarse de titularidad de la misma, ni sea concebible el derecho individual a pedir su extinción.

La demanda solicitaba que se declarara que la finca propiedad de los demandados no tenía derecho de paso a través de la serventía -callejón de entrada- descrita en el hecho segundo de la demanda, condenándoles a cerrar el hueco abierto en el muro delimitador de su propiedad con la indicada serventía. Los demandados se opusieron, y la demanda fue desestimada en primera instancia, es decir, se desestimó la declaración de la inexistencia de la serventía y la condena a cerrar el hueco, destacando su idea esencial de «situación o hecho constituido en uso local» y dando por acreditado que «ambas partes reconocen la existencia de una serventía o camino privado a través del cual tienen acceso a sus viviendas»; y, partiendo de los hechos probados, concluyó que «no se desprende elemento alguno que permita concluir que los actuales propietarios de la finca situada en la CALLE000 número NUM000 de La Guancha no tienen derecho a hacer uso del camino privado situado en la parte trasera de su vivienda procediendo, por tanto, la desestimación de la demanda».

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 4.ª, revocó la sentencia y estimó la demanda, es decir, “declaró que los demandados no tienen derecho de paso a través de la serventía, con la condena a cerrar el hueco. Partió de que en las escrituras se señala como lindero sur una finca y un «paso para servicio de varias viviendas» y que por prueba documental y testifical «dicha serventía existe desde derecho inmemorial». Añade que la puerta o hueco estuvo tapiada muchos años, pero que estuvo «abierta con anterioridad a 1950» y que en ninguno de los títulos aportados por los demandados se hizo constar el derecho de uso de tal serventía.”

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de casación, por interés casacional, alegando que no puede exigirse la extinción de la serventía por el desuso durante un tiempo, pues es un derecho que asiste a todos los predios colindantes.

Pues bien, el Tribunal Supremo desestima el recurso porque, partiendo de los hechos que han sido declarados probados por la sentencia de la Audiencia Provincial, entiende que no se ha probado la existencia de la serventía, que debe referirse no a un tiempo pasado, sino al momento actual.

Dice:

«La sentencia de la Audiencia Provincial objeto del recurso de casación define correctamente la serventía como la vía que pasa por terrenos de propiedad particular, que se constituye por voluntad de los propietarios colindantes, que han cedido terreno en la proporción adecuada a fin de comunicarse con caminos públicos. Es institución consuetudinaria que se mantiene y se respeta como algo presente y aceptado por los colindantes. Es una institución que se define como presente, no como hecho histórico. Así, la cuestión que se plantea en este proceso es la prueba de si existe o no. La casación no es una tercera instancia y debe partir de los hechos que la sentencia de instancia, de la Audiencia Provincial, han sido declarados probados. La prueba viene referida no a sí existió en un tiempo pasado, sino a si existe ahora. Y dicha sentencia afirma, con claridad, que no se ha probado la existencia de la serventía. Incluso la serventía aprovecha a los predios colindantes y en el presente proceso se demanda a unas personas, vecinos, concretos como si de una servidumbre se tratara.

En definitiva, al no entender probada la presencia actual de la serventía, la sentencia objeto del presente recurso estima la demanda, en el sentido de aceptar la acción negativa de declaración de que los demandados no tienen derecho -derecho actual- a la serventía.»

Entiende que hay falta de prueba de la existencia de la serventía en el momento actual, por lo que desestima el recurso de casación, confirmando la sentencia recurrida que estimó la acción negativa formulada, con imposición de costas a la recurrente.

29 abril, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Usucapión extraordinaria y… ¿buena fe y justo título?

El Código Civil contempla la posibilidad de adquirir el dominio por el transcurso del tiempo. Es la figura jurídica conocida como “usucapión”, que puede ser ordinaria o extraordinaria.

tiempo

Para la ordinaria, es necesaria la posesión de las cosas con buena fe y justo título. Así, el artículo 1.940 dice que “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.” Y el artículo 1.941 dice que “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.”

Para la extraordinaria, tan sólo es necesaria la posesión ininterrumpida durante treinta años, sin que sea necesario título ni buena fe. El artículo 1.959 dice: “Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.”

Un ejemplo de usucapión extraordinaria lo encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 11 de febrero de 2016 (Nº de Sentencia: 44/2016, Nº de Recurso: 2628/2013), Ponente Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial habían desestimado la demanda, considerando que no existió posesión a título de dueño, «puesto que dicha falta de posesión a título de dueña importa que no pueda ser tenida por adquirida la porción reivindicada, ni por prescripción ordinaria ni por prescripción extraordinaria ….».

Sin embargo, el Supremo realiza una valoración distinta, pues “(…) en el caso presente -habiendo transcurrido más de treinta años- ni siquiera sería necesaria la concurrencia de buena fe y de justo título (artículo 1959 del Código Civil).”

Dice así:

«(…) cuando se trata de la prescripción adquisitiva -singularmente en el caso de la extraordinaria- ha de estimarse consumada cuando concurre el requisito de la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (artículo 1941 del Código Civil), sin que pueda exigirse para que la posesión pueda ser considerada en «concepto de dueño» que se adquiera de quien figura como tal en el Registro de la Propiedad, ni confundir este requisito con el de la buena fe -que resulta innecesaria en el caso de la prescripción extraordinaria, como es el caso, según lo dispuesto por el artículo 1959 del Código Civil- lo que se deriva de la propia doctrina jurisprudencial citada por la recurrente, que queda resumida por la STS núm. 467/2002, de 17 mayo, que con cita de otras muchas resoluciones, afirma que la jurisprudencia viene reiterando que el requisito de la «posesión en concepto de dueño» no es puramente subjetivo o intencional, por lo que no basta la pura motivación volitiva (Sentencias 6 octubre 1975 y 25 octubre 1995) representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal (SSTS de 20 noviembre 1964 y 18 octubre 1994) consistente en la existencia de «actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico» (Sentencia 3 octubre 1962, 16 mayo 1983, 29 febrero 1992, 3 julio 1993, 18 octubre y 30 diciembre 1994, y 7 febrero 1997), «realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar» (STS 3 junio 1993); «actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios» (STS 30 diciembre 1994).

Se añade por dicha sentencia de 17 de mayo de 2002 que «el juicio de calificación mediante el cual se atribuye a los datos fácticos previamente fijados la significación jurídica de «en concepto de dueño» (concepto jurídico indeterminado) constituye una «quaestio iuris», y, por ende, es susceptible de revisión en casación. En tal sentido debe entenderse la doctrina jurisprudencial cuando alude a la posesión en concepto de dueño como cuestión de hecho (Sentencias 27 diciembre 1945, 30 septiembre 1964, 30 marzo 1974, 20 diciembre 1985, 3 junio 1993, 20 octubre 1994, 25 octubre 1995)…».

El fundamento de la usucapión, más allá de un presunto abandono del derecho por quien «pudiera ser» titular originario del mismo, es de carácter objetivo y consiste en dar seguridad a los derechos de modo que, transcurrido el tiempo fijado por la ley en su ejercicio y concurriendo los demás requisitos exigidos, éste queda consolidado y cubierto frente a todos, evitando así las dificultades de prueba que pudieran existir para justificar el origen de derechos reales adquiridos en tiempos ya lejanos.

En el caso existen datos fijados en la instancia -entre los que destaca la propia construcción de una vivienda- que revelan el hecho de la posesión en concepto de dueña por parte de la recurrente por más de los treinta años previstos para la prescripción extraordinaria en el artículo 1959 del Código Civil, sin que frente a ello puedan prevalecer las alegaciones de los demandados referidas a que el «dies a quo» para el cómputo del plazo de treinta años debe fijarse el día 11 de julio de 2001 -en que el contrato se eleva a escritura pública- desconociendo la fecha en que se dio inicio al estado posesorio que es la que da comienzo a la prescripción, o a que no se puede poseer en concepto de dueño hasta que la vivienda se usa para vivir, sin computar el tiempo que se usaba sólo para los fines de semana, ni se ha de tener en cuenta la fecha de los contratos para suministro de energía eléctrica y agua.»

En conclusión, para la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles basta la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, durante treinta años, siendo innecesaria la concurrencia o no de buena fe y justo título.

Por lo que se estima el recurso de casación y la demanda, declarando a las recurrentes dueñas por prescripción adquisitiva de las fincas cuyo dominio se reclamaba.

23 abril, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario

¿Administrativo o Civil?… y prueba!

Iniciar un proceso judicial siempre entraña una enorme complicación. No sólo por las cuestiones de hecho, sino también por las cuestiones procesales.

pared

Un ejemplo lo encontramos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1ª, de 22 de febrero de 2016, que resuelve un conflicto entre particulares derivado de la elevación de una pared realizada por la parte demandada.

La demanda se formuló sobre la base de que la pared se había construido sin licencia, y dicha construcción suponía un gravamen para la demandante.

Como primera cuestión, la Audiencia señala que no corresponde al orden civil determinar cuál es el alcance y sentido de una norma administrativa:

“Quedan fuera todas las alegaciones que tratan de se aplique e interpreta normativa de tipo administrativo. No corresponde al orden civil determinar cuál es el alcance y sentido de una norma de aquella naturaleza aunque en ocasiones puede ser preciso hacer un examen a los solos efectos del procedimiento pero de ningún modo como base o fundamento de su decisión.

Así lo ha señalado el Tribunal Supremo que en su sentencia 184/208 de 6 de marzo recuerda que el recurso de casación no puede fundamentarse en la forma en normas administrativas se han de interpretar y aplicar «constituye jurisprudencia reiterada de esta Sala que las normas de naturaleza administrativa no pueden ser invocadas como infringidas en el recurso de casación civil si no es en relación con una norma de Derecho privado de carácter sustantivo, dado que la función nomofiláctica que esta Sala debe desempeñar al resolver recursos de esta naturaleza no se extiende a las normas de Derecho administrativo y, por esta razón, se ha declarado también con reiteración que no pueden invocarse como infringidas las sentencias de otras Salas de este Tribunal, si no es para resolver una cuestión accesoria o de carácter prejudicial, en consonancia con un precepto civil, pero no de manera directa a los efectos de fijación de jurisprudencia propios del recurso de casación (entre otras, SSTS de 6 de noviembre de 2006, 20 de diciembre de 2006, 1 de febrero de 2006, 16 de noviembre de 2006 y 18 de diciembre de 2006 , 7 de febrero de 2007, 06-03-2007, rec. 706/2000, 16 de marzo de 2007), rec. 2222/2000, 7 de noviembre de 2007), rec. 4417/2000).

Con ello quedan fuera, como bien señaló la juez a quo, todas las cuestiones relativas a si la edificación de la pared se produjo o no sin licencia del Ayuntamiento y si infringió o no las ordenanzas del citado municipio. Pero es que, en cualquier caso, el solo hecho de que la pared se hubiera levantado sin contar con los permisos administrativos podrá o no ser objeto de sanción por parte del Ayuntamiento pero solo en la medida en que ello afectase de modo directo a la recurrente podría examinarse pero en este caso no sería la no obtención de la autorización administrativa sino la forma en que se construyó lo que afectaría a los derechos de la actora.

Dicha doctrina es perfectamente aplicable al caso de autos porque, como petición primera, y de la que se deriva el resto, se pide que se declare la falta de licencia para la construcción de la pared, siendo esa la principal razón de la que luego, como efecto derivado, al igual que sucedía en el asunto resuelto por la sentencia citada, trata de deducir un gravamen, es de hacer notar que en el propio recurso se afirma que no habla para nada de servidumbre sino de gravamen, para sus intereses.”

Como segunda cuestión, la Audiencia rechaza entrar a analizar si la pared supone un obstáculo que impide que las aguas fluyan y se acumulen en la finca propiedad de la recurrente porque al ser una cuestión nueva, no recogida en su escrito de demanda, no fue sometida a la contradicción y decisión de la juzgadora de instancia, y por ello no puede plantearse en el recurso de apelación.

“Sobre la imposibilidad de introducir en un recurso de apelación hechos o acciones que no fueran propuestas para su debate en primera instancia esta Sala se ha pronunciado en multitud de ocasiones, pudiéndose citar las sentencias de 15 de mayo de 2012, 29 de septiembre de 2011, 13 de mayo de 2005 y 31 enero 2006, con cita de la del STS de 28 de diciembre de 1999, la cual nos señala cuales son las reglas o principios procesales que impiden alegar cuestiones nuevas en segunda instancia (…).”

Así pues, en este caso la Sala solo entra a analizar si la elevación de la pared realizada por la parte demandada supone infracción de un derecho de la demandante, es decir, si existe una norma que reconozca que un propietario no puede construir un muro que separe su finca de la colindante o si ha de hacerlo de un determinado modo. Y para ello parte del hecho de que la demandada ha elevado la pared en suelo propio, para decir:

“El art. 350 del Código Civil autoriza a todo propietario a que en terreno de su propiedad realice las plantaciones y construcciones que tenga por conveniente dejando a salvo las servidumbres. Y el art. 388, de modo más específico, le permite separar su propiedad con muros, zanjas o cualquier tipo de cerramiento, de nuevo sin perjudicar los derechos de servidumbre que sobre el predio pesen. Pero también es de recordar que el art. 389 obliga a la demolición de toda construcción que amenace ruina cuando no sea posible realizar labores para evitarla.

Por tanto, en principio, la parte demandada es muy libre de levantar la pared, y hasta la altura que deseé, y solo en caso de que o bien por la forma en que se ejercita ese derecho, al ir en contra del art. 7 del Código Civil que impone el ejercicio de los derechos de buena fe, que no es objeto de este procedimiento, o bien porque exista una servidumbre o derecho de tercero que con esa construcción se menoscabe será posible obligarle a no edificar.

Ahora bien, aun cuando el precepto habla de servidumbres, lo que parece dar a entender que se refiere a las que el Código Civil recoge, lo cierto es que al señalar el art. 3,1 del Código civil que las leyes se han de interpretar de acuerdo a la realidad social del tiempo en el que se han de aplicar no puede pasarse por alto que en el momento actual existe una profusa normativa, no siempre de naturaleza civil, que proyecta sus efectos sobre el derecho de propiedad. Y es ello lo que ha dado pie a que el Tribunal Supremo haya recogido, en diversas sentencias, que el derecho que concede el art. 388 no puede pasar por alto lo que las ordenanzas municipales establezcan en la materia, así sentencias de 2 de julio de 1991 o 19 de mayo de 1998. No se trata, como de modo erróneo hace la juez a quo en su sentencia, del ejercicio de un derecho de servidumbre de luces y vistas sino de relaciones de vecindad que están reguladas. Pero también ha declarado que es posible que aun cuando se respeten las normas administrativas de orden urbanístico puede impedirse una construcción por la jurisdicción civil, sentencias de 18 de julio de 1997 y 21 de octubre de 2008 si bien, justo es decirlo, se trataba de supuestos en los que se debatía la existencia de una servidumbre, lo que no es el caso porque no estamos ante alguno de los supuestos previstos en los art. 581 y 582 del Código Civil.”

Continúa la Sala diciendo que, como señala la Sentencia de 16 de febrero de 2007, en todo caso se ha de cumplir con la normativa administrativa, pero cuando el perjudicado acude, en defensa de sus derechos, a la vía administrativa (como es el caso) no puede luego hacer lo mismo en vía civil, pues no corresponde a la jurisdicción civil resolver sobre la cuestión, porque la legalidad o ilegalidad de la decisión del Ayuntamiento (sea expresa o por silencio administrativo) es revisable ante los juzgados y tribunales de lo contencioso (cfr. STS de 4 de diciembre de 1996), y no en vía civil.

Y desde tal base doctrinal la Sala (perteneciente al orden jurisdiccional civil) entiende que no tiene competencia para valorar si la denegación que hace el Ayuntamiento de la petición de la demandante se adecúa al ordenamiento administrativo:

“Desde tales bases en el caso actual lo que se ha determinar es si la denegación, por silencio administrativo en caso de que no se haya dictado resolución que se haya puesto en conocimiento de la recurrente, por parte del Ayuntamiento de Aldea en Cabo, se adecua o no al ordenamiento administrativo y para ello no tiene competencia el Juzgado ni tampoco esta Sala.

Y dado que como documento cuatro de la contestación a la demanda se aporta escrito firmado por la Secretaria del Ayuntamiento en donde se indica que sí fue concedida licencia para la edificación de la pared objeto de este procedimiento la cuestión no es por tanto si la construcción de la pared cumple con las exigencias del art. 350 del Código Civil , de respetar las imposiciones burocráticas que pesen sobre tal edificación, sino si la licencia concedida se adecua a no a derecho, lo que escapa de la competencia de esta Sala.

Y ello es tanto más evidente si se tiene en cuenta que en su demanda, al recoger cual es el fondo del asunto, la propia actora hace un examen y estudio de las normas administrativas que estima se han de aplicar para la resolución del caso, art. 165 de la LOTAU, art. 8 de la Ley del Suelo, Decreto 34/2011 de Disciplina Urbanística, así como la normativa urbanística de la localidad.”

Por último, la Sentencia entra a examinar si al amparo del artículo 589 del Código Civil la demandante tendría derecho a exigir la demolición del muro en el supuesto de que el mismo amenace con caerse.

En este punto el recurso también se desestima:

“Sobre este punto la sentencia señala que no se ha probado que exista riesgo de caída, y se hace referencia a los distintos informes técnicos que obran en la causa.

Sobre este extremo el recurso no se detiene, como quizá mereciera la cuestión, con lo que poco podemos añadir al hecho de que se ha producido la valoración de la prueba, el razonamiento no es ni ilógico ni absurdo y tampoco se ha invertido la carga de la prueba puesto que correspondía a la parte actora acreditar el riesgo de caída de todo o parte de la pared y no lo ha hecho, por lo que tampoco en este extremo el recurso puede ser estimado.”

Por tanto, a la propia dificultad de las cuestiones de hecho del conflicto, se añaden la dificultad de elegir el cauce o vía procesal adecuada y la dificultad aportar suficientes pruebas.

Mucho que pensar…

20 abril, 2016 By Fabio Balbuena 6 comentarios

Plusvalía a cargo del comprador…¿cláusula abusiva?

Una de las cláusulas abusivas más frecuentes en contratos de compraventa de inmuebles es la relativa al pago de la Plusvalía.

Durante años se ha observado la inclusión en los contratos por parte de Constructoras y Promotoras de una cláusula del siguiente tenor:

“Todos los gastos de la operación serán a cargo del comprador, incluido el Impuesto de Plusvalías”.

También desde hace un tiempo muchos compradores venían protestando y reclamando ante dicha cláusula, por entender que era contraria a la ley, y por tanto nula.

Firma contrato

El Tribunal Supremo se ha pronunciado de nuevo al respecto en Sentencia de 17 de marzo de 2016, Ponente Exmo. Sr. Magistrado D. Xavier O’Callaghan Muñoz, en la que resuelve sobre la siguiente cláusula inserta en un contrato de compraventa de inmuebles del año 2005:

«Por acuerdo expreso de las partes, todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o se relacionen con el presente contrato, o con su elevación a la escritura pública, serán a cargo del comprador, incluso el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana».

Los compradores se negaron al pago de la Plusvalía y la vendedora (promotora inmobiliaria) formuló demanda, que fue desestimada en primera instancia, partiendo de que se trataba de un contrato anterior a la ley 44/2006, y aplicando el párrafo primero del artículo 10 bis de la ley General para la defensa de consumidores y usuarios 26/1984, de 19 julio, redactado por la ley 7/1998, de 13 abril, de condiciones generales de la contratación, que dispone:

«Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la presente ley».

El Magistrado-Juez de Primera Instancia del Juzgado nº 7 de Madrid consideró que se trataba de una estipulación no negociada individualmente, inserta en una pluralidad de contratos que limita los derechos de los consumidores. Y el impuesto que se discute es el transmitente quien debe abonarlo ya que es quien percibe el aumento del valor sin que genere beneficio alguno para el comprador.

Pero la Promotora recurrió y la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid estimó que la cláusula transcrita no podía considerarse abusiva y no determinaba un desequilibrio en las prestaciones; es un pacto normal, casi una “cláusula de estilo”; añadiendo que actualmente la estipulación sobre pago de plusvalía se halla prohibida legalmente, pero no anteriormente (el contrato era de 2005). Por lo cual estimó la demanda y condenó a los demandados (compradores) a abonar a la parte actora la cantidad de 3.705,87 euros más sus intereses legales desde la interposición de la demanda.

Frente a dicha sentencia, los compradores formularon recurso de casación por interés casacional, alegando la infracción del artículo 10 bis de la ley 26/1984, 19 julio, General para la defensa de los consumidores y usuarios y de la doctrina jurisprudencial (doctrina que sí había seguido la sentencia de primera instancia para desestimar la demanda).

Pues bien, la sentencia del Supremo cita la jurisprudencia la Sala Primera dictada en relación con la cláusula abusiva que impone al comprador el pago del impuesto de plusvalía, a la luz de lo dispuesto en el artículo 10 bis de la ley 26/1984, de 19 julio, redactado por ley 7/1998, de 13 abril, antes de la prohibición expresa impuesta por la ley 44/2006, de 29 diciembre. En concreto:

Sentencia de 22 octubre 2014 (recurso 2279/2012):

«Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce -como pusimos de relieve en las sentencias 842/2011, de 25 de noviembre , y 97/2014, de 12 de marzo- al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía – y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación. Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica – no obstante las razones expuestas por la propia recurrente – para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora».

Sentencia de 12 marzo 2014 (recurso 184/2012):

«Declaramos en la sentencia 824/2011, de 25 de noviembre, que la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, no es aplicable retroactivamente. Sin embargo – al igual que sucedió en el caso enjuiciado en la mencionada sentencia – es lo cierto que el Tribunal de apelación no aplicó ninguna norma de dicha Ley, sino que declaró abusiva la cláusula litigiosa conforme a lo dispuesto en el artículo 10 bis, apartado 1, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, en la redacción vigente en la fecha del contrato, esto es, en la reformada por la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación».

Sentencia de 25 noviembre 2011 (recurso 438/2009):

«Es claro el desequilibro contractual porque en el impuesto de que se trata sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -que es el tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos y se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título (arts. 105 Ley Reguladora de las Haciendas Locales 39/1988, de 28 de diciembre, vigente hasta el 10 de marzo de 2004; art. 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora aprobado por R.D.Legislativo 2/2004, de 5 de marzo)- el sujeto pasivo (arts. 35.1 y 36.1 de la Ley General Tributaria 58/2003, de 17 de diciembre) es el transmitente, que es quien percibe el aumento del valor -mayor valor adquirido por el inmueble- y como tal beneficiario está obligado al pago; sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, que se ve obligado a responder de una carga económica sin ninguna contraprestación o contrapartida por parte del vendedor. Por consiguiente al tratarse de una estipulación no negociada individualmente que limita los derechos de los consumidores recibe la sanción de la nulidad que le impone el art. 10 bis de la Ley 26/1984 y que convierte en indebido y restituible lo pagado por el consumidor por el concepto de que se trata (SS. 30 de marzo de 2002, núm. 277; 3 de noviembre de 2006, núm. 1079); que en el caso se refiere al Impuesto de Plusvalía».

Las Sentencias de 3 noviembre 2006 y 2 marzo 2011 mantienen, en supuestos distintos, el carácter abusivo de cláusulas que limitan los derechos de los consumidores o les causan, en su perjuicio, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes.

En el caso concreto del recurso:

«El motivo debe ser estimado, ya que, aplicando esta norma, la cláusula también transcrita debe estimarse abusiva.

En primer lugar, porque, conforme al principio de la buena fe produce desigualdad de la parte vendedora frente a la adquirente y desequilibrio en el contenido económico del contrato, como dice la sentencia de 22 octubre 2014.

En segundo lugar, el impuesto que grava el incremento del valor y se pone de manifiesto al tiempo de la transmisión de la propiedad, es al transmitente a quien se le impone su pago puesto que es quien percibe el aumento de valor, sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, desequilibrio que destaca la sentencia de 25 noviembre 2011.

En tercer lugar, ya existe una jurisprudencia consolidada (algunas sentencias relativas a esta misma entidad promotora) que declaran abusiva esta cláusula que traslada al comprador un importe que corresponde al vendedor.

En cuarto lugar, a modo de interpretación y no de aplicación pues no cabe su retroactividad, la ley 44/2006, de 29 diciembre, declaró abusiva la estipulación que ahora se discute, tal como menciona la sentencia de 12 marzo 2014.»

Y concluye:

«Consecuencia de su carácter abusivo, que aquí se reitera, debe declararse su nulidad, tal como dispone el citado artículo 10 bis en su apartado 2: ”serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas, condiciones y estipulaciones en las que se aprecie el carácter abusivo”.»

Es posible que sigamos viendo estas cláusulas en muchos contratos, pero es clara su nulidad por su carácter abusivo, que habremos de tener en cuenta a la hora de defender adecuadamente a los compradores.

31 marzo, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La expresión “por tiempo indefinido” en los arrendamientos sometidos al RDL 2/1985

¿Qué significado tiene la expresión “por tiempo indefinido” en los contratos de arrendamiento sometidos al RDL 2/1985?

El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 19 de febrero de 2016, [Nº 88/2016, Ponente: Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller], resuelve un desahucio por expiración del plazo de duración del contrato en el que figuraba tal expresión.

La demandante solicitaba la condena de la demandada a desalojar la finca objeto del arrendamiento por haberse extinguido el plazo contractual, sin derecho a renovación y, en consecuencia, que se ordenara su inmediato desahucio.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso de apelación formulado por la demandante y declaró resuelto el contrato.

La parte demandada formuló recurso de casación por interés casacional, fundado en la infracción del artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y artículos 1255, 1281, 1282, 1285, 1287 y 1288 del Código Civil, en relación con la jurisprudencia que citaba en su recurso y que consideraba infringida.

El Tribunal Supremo desestima el recurso con la siguiente fundamentación jurídica:

«(…) Se afirma en la demanda: a) que en fecha 1 de marzo de 1987, don Marino, hermano del ahora demandante, como arrendador, y doña Rafaela, como arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble, el cual ha pasado a ser de propiedad del demandante por herencia desde el 6 de marzo de 2003; b) que en el contrato de arrendamiento no se estipuló plazo de duración, limitándose a establecer la fórmula «por tiempo indefinido», sin hacer mención a «prórroga forzosa».

(…)

Tras la entrada en vigor del Decreto 2/1985, de 30 abril, bajo cuya vigencia se celebró el contrato litigioso, se admitió el pacto que implicaba continuar sometido al régimen de prórroga forzosa de los artículos 56 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con sus causas de excepción y extinción. En la actualidad, teniendo en cuenta lo dispuesto por el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, los contratos de arrendamiento han de tener una duración fija y, en caso contrario, la norma prevé que tal duración será de un año.

Pues bien, en el presente caso no existe vulneración de la jurisprudencia de esta Sala por parte de la sentencia recurrida, pues la doctrina jurisprudencial expresada en la sentencia de nº 346/2011, de 30 de mayo, anteriormente citada, y en las demás que se citan, exige para que se considere pactado voluntariamente el sometimiento a la prórroga forzosa que la voluntad de las partes en tal sentido sea «clara y terminante»; siendo así que en este caso la Audiencia, decidiendo con acierto, no lo ha estimado así.

TERCERO.- Esta Sala ha abordado la cuestión suscitada, entre otras, en sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo, en Recurso de Casación núm. 289/2010, afirmando que «Es doctrina de esta Sala que: « [..] el alcance que debe darse a la expresión «tiempo indefinido» consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato (STS 22 de noviembre de 2010. RC 393/2006)»; a lo que añade que dicha expresión («tiempo indefinido») es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento, «salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario…..».

En el caso presente, de la literalidad del contrato no se desprende que las partes se sometieran voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa previsto en la LAU 1964, sin que concurran otros elementos que permitan concluir palmariamente que esa era la voluntad de los contratantes.»

En definitiva, se concluye que cuando se trata de un contrato de arrendamiento celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985, la fijación de una duración «ilimitada» no comporta por sí la intención de someterse a la prórroga forzosa.

Fabio Balbuena

Protección de datos

También estamos en: