¿Qué significado tiene la expresión “por tiempo indefinido” en los contratos de arrendamiento sometidos al RDL 2/1985?
El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 19 de febrero de 2016, [Nº 88/2016, Ponente: Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller], resuelve un desahucio por expiración del plazo de duración del contrato en el que figuraba tal expresión.
La demandante solicitaba la condena de la demandada a desalojar la finca objeto del arrendamiento por haberse extinguido el plazo contractual, sin derecho a renovación y, en consecuencia, que se ordenara su inmediato desahucio.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso de apelación formulado por la demandante y declaró resuelto el contrato.
La parte demandada formuló recurso de casación por interés casacional, fundado en la infracción del artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y artículos 1255, 1281, 1282, 1285, 1287 y 1288 del Código Civil, en relación con la jurisprudencia que citaba en su recurso y que consideraba infringida.
El Tribunal Supremo desestima el recurso con la siguiente fundamentación jurídica:
«(…) Se afirma en la demanda: a) que en fecha 1 de marzo de 1987, don Marino, hermano del ahora demandante, como arrendador, y doña Rafaela, como arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble, el cual ha pasado a ser de propiedad del demandante por herencia desde el 6 de marzo de 2003; b) que en el contrato de arrendamiento no se estipuló plazo de duración, limitándose a establecer la fórmula «por tiempo indefinido», sin hacer mención a «prórroga forzosa».
(…)
Tras la entrada en vigor del Decreto 2/1985, de 30 abril, bajo cuya vigencia se celebró el contrato litigioso, se admitió el pacto que implicaba continuar sometido al régimen de prórroga forzosa de los artículos 56 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con sus causas de excepción y extinción. En la actualidad, teniendo en cuenta lo dispuesto por el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, los contratos de arrendamiento han de tener una duración fija y, en caso contrario, la norma prevé que tal duración será de un año.
Pues bien, en el presente caso no existe vulneración de la jurisprudencia de esta Sala por parte de la sentencia recurrida, pues la doctrina jurisprudencial expresada en la sentencia de nº 346/2011, de 30 de mayo, anteriormente citada, y en las demás que se citan, exige para que se considere pactado voluntariamente el sometimiento a la prórroga forzosa que la voluntad de las partes en tal sentido sea «clara y terminante»; siendo así que en este caso la Audiencia, decidiendo con acierto, no lo ha estimado así.
TERCERO.- Esta Sala ha abordado la cuestión suscitada, entre otras, en sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo, en Recurso de Casación núm. 289/2010, afirmando que «Es doctrina de esta Sala que: « [..] el alcance que debe darse a la expresión «tiempo indefinido» consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato (STS 22 de noviembre de 2010. RC 393/2006)»; a lo que añade que dicha expresión («tiempo indefinido») es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento, «salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario…..».
En el caso presente, de la literalidad del contrato no se desprende que las partes se sometieran voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa previsto en la LAU 1964, sin que concurran otros elementos que permitan concluir palmariamente que esa era la voluntad de los contratantes.»
En definitiva, se concluye que cuando se trata de un contrato de arrendamiento celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985, la fijación de una duración «ilimitada» no comporta por sí la intención de someterse a la prórroga forzosa.
© Fabio Balbuena 2016