Plusvalía a cargo del comprador…¿cláusula abusiva?

Una de las cláusulas abusivas más frecuentes en contratos de compraventa de inmuebles es la relativa al pago de la Plusvalía.

Durante años se ha observado la inclusión en los contratos por parte de Constructoras y Promotoras de una cláusula del siguiente tenor:

“Todos los gastos de la operación serán a cargo del comprador, incluido el Impuesto de Plusvalías”.

También desde hace un tiempo muchos compradores venían protestando y reclamando ante dicha cláusula, por entender que era contraria a la ley, y por tanto nula.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado de nuevo al respecto en Sentencia de 17 de marzo de 2016, Ponente Exmo. Sr. Magistrado D. Xavier O’Callaghan Muñoz, en la que resuelve sobre la siguiente cláusula inserta en un contrato de compraventa de inmuebles del año 2005:

«Por acuerdo expreso de las partes, todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o se relacionen con el presente contrato, o con su elevación a la escritura pública, serán a cargo del comprador, incluso el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana».

 Los compradores se negaron al pago de la Plusvalía y la vendedora (promotora inmobiliaria) formuló demanda, que fue desestimada en primera instancia, partiendo de que se trataba de un contrato anterior a la ley 44/2006, y aplicando el párrafo primero del artículo 10 bis de la ley General para la defensa de consumidores y usuarios 26/1984, de 19 julio, redactado por la ley 7/1998, de 13 abril, de condiciones generales de la contratación, que dispone:

«Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la presente ley».

 El Magistrado-Juez de Primera Instancia del Juzgado nº 7 de Madrid consideró que se trataba de una estipulación no negociada individualmente, inserta en una pluralidad de contratos que limita los derechos de los consumidores. Y el impuesto que se discute es el transmitente quien debe abonarlo ya que es quien percibe el aumento del valor sin que genere beneficio alguno para el comprador.

Pero la Promotora recurrió y la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid estimó que la cláusula transcrita no podía considerarse abusiva y no determinaba un desequilibrio en las prestaciones; es un pacto normal, casi una “cláusula de estilo”; añadiendo que actualmente la estipulación sobre pago de plusvalía se halla prohibida legalmente, pero no anteriormente (el contrato era de 2005). Por lo cual estimó la demanda y condenó a los demandados (compradores) a abonar a la parte actora la cantidad de 3.705,87 euros más sus intereses legales desde la interposición de la demanda.

Frente a dicha sentencia, los compradores formularon recurso de casación por interés casacional, alegando la infracción del artículo 10 bis de la ley 26/1984, 19 julio, General para la defensa de los consumidores y usuarios y de la doctrina jurisprudencial (doctrina que sí había seguido la sentencia de primera instancia para desestimar la demanda).

 Pues bien, la sentencia del Supremo cita la jurisprudencia la Sala Primera dictada en relación con la cláusula abusiva que impone al comprador el pago del impuesto de plusvalía, a la luz de lo dispuesto en el artículo 10 bis de la ley 26/1984, de 19 julio, redactado por ley 7/1998, de 13 abril, antes de la prohibición expresa impuesta por la ley 44/2006, de 29 diciembre. En concreto:

• Sentencia de 22 octubre 2014 (recurso 2279/2012):

«Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce -como pusimos de relieve en las sentencias 842/2011, de 25 de noviembre , y 97/2014, de 12 de marzo- al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía – y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación. Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica – no obstante las razones expuestas por la propia recurrente – para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora».

 

• Sentencia de 12 marzo 2014 (recurso 184/2012):

«Declaramos en la sentencia 824/2011, de 25 de noviembre, que la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, no es aplicable retroactivamente. Sin embargo – al igual que sucedió en el caso enjuiciado en la mencionada sentencia – es lo cierto que el Tribunal de apelación no aplicó ninguna norma de dicha Ley, sino que declaró abusiva la cláusula litigiosa conforme a lo dispuesto en el artículo 10 bis, apartado 1, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, en la redacción vigente en la fecha del contrato, esto es, en la reformada por la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación».

 

• Sentencia de 25 noviembre 2011 (recurso 438/2009):

«Es claro el desequilibro contractual porque en el impuesto de que se trata sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -que es el tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos y se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título (arts. 105 Ley Reguladora de las Haciendas Locales 39/1988, de 28 de diciembre, vigente hasta el 10 de marzo de 2004; art. 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora aprobado por R.D.Legislativo 2/2004, de 5 de marzo)- el sujeto pasivo (arts. 35.1 y 36.1 de la Ley General Tributaria 58/2003, de 17 de diciembre) es el transmitente, que es quien percibe el aumento del valor -mayor valor adquirido por el inmueble- y como tal beneficiario está obligado al pago; sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, que se ve obligado a responder de una carga económica sin ninguna contraprestación o contrapartida por parte del vendedor. Por consiguiente al tratarse de una estipulación no negociada individualmente que limita los derechos de los consumidores recibe la sanción de la nulidad que le impone el art. 10 bis de la Ley 26/1984 y que convierte en indebido y restituible lo pagado por el consumidor por el concepto de que se trata (SS. 30 de marzo de 2002, núm. 277; 3 de noviembre de 2006, núm. 1079); que en el caso se refiere al Impuesto de Plusvalía».

 

• Las Sentencias de 3 noviembre 2006 y 2 marzo 2011 mantienen, en supuestos distintos, el carácter abusivo de cláusulas que limitan los derechos de los consumidores o les causan, en su perjuicio, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes.

 En el caso concreto del recurso:

«El motivo debe ser estimado, ya que, aplicando esta norma, la cláusula también transcrita debe estimarse abusiva.

En primer lugar, porque, conforme al principio de la buena fe produce desigualdad de la parte vendedora frente a la adquirente y desequilibrio en el contenido económico del contrato, como dice la sentencia de 22 octubre 2014.

En segundo lugar, el impuesto que grava el incremento del valor y se pone de manifiesto al tiempo de la transmisión de la propiedad, es al transmitente a quien se le impone su pago puesto que es quien percibe el aumento de valor, sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, desequilibrio que destaca la sentencia de 25 noviembre 2011.

En tercer lugar, ya existe una jurisprudencia consolidada (algunas sentencias relativas a esta misma entidad promotora) que declaran abusiva esta cláusula que traslada al comprador un importe que corresponde al vendedor.

En cuarto lugar, a modo de interpretación y no de aplicación pues no cabe su retroactividad, la ley 44/2006, de 29 diciembre, declaró abusiva la estipulación que ahora se discute, tal como menciona la sentencia de 12 marzo 2014.»

Y concluye:

 

«Consecuencia de su carácter abusivo, que aquí se reitera, debe declararse su nulidad, tal como dispone el citado artículo 10 bis en su apartado 2: ”serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas, condiciones y estipulaciones en las que se aprecie el carácter abusivo”.»

 

Es posible que sigamos viendo estas cláusulas en muchos contratos, pero es clara su nulidad por su carácter abusivo, que habremos de tener en cuenta a la hora de defender adecuadamente a los compradores.

© Fabio Balbuena 2016