El precario es una figura jurídica que carece de regulación normativa concreta, pero que ha sido reconocida doctrinal y jurisprudencialmente, configurando sus caracteres y elementos definitorios.
Consiste en aquella situación en la que alguien ocupa un bien ajeno sin título, bien por no existir éste, bien por no estar ya en vigor, y sin pagar ninguna renta o merced, es decir, por mera tolerancia del propietario del bien. Se trata, pues, de la ocupación de un bien por un tercero sin título y de forma gratuita.
Además, la jurisprudencia ha ampliado el concepto del precario hasta comprender no solamente cuando se detenta una cosa con la tolerancia del dueño sino también cuando la tenencia del demandado no se apoya en ningún título, siendo por tanto abusiva.
Así se expresa en la SAP Madrid, Sec. 11.ª, de 23 de marzo de 2010 (nº 235/2010, Recurso 718/2007, Ponente: Sra. Ruíz De Gordejuela-López), que dice:
“(…) el precario concepto de creación jurisprudencial a partir de los términos del derogado artículo 1565.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , no se refiere a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución de precario le atribuyó el Digesto, sino que la jurisprudencia, ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva y, en definitiva, toda situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho (SSTS 28 de junio de 1926, 13 de febrero de 1958, 30 de octubre de 1986 y 31 de enero de 1995 , entre otras).”
En cualquier caso, el propietario puede en cualquier momento instar un procedimiento de desahucio para recuperar la posesión.
Ante esta demanda, con frecuencia el ocupante alega la existencia de un contrato de arrendamiento, en cuyo caso le corresponde probarlo, pues en caso contrario se estimará la demanda. Es el caso de la SAP de Madrid, Sec. 13.ª, de 23 de junio de 2017 (nº 292/2017, Recurso 330/2017, Ponente: Sr. Cezon González), que desestima el recurso contra la sentencia de instancia que había estimado la demanda de desahucio. Dice:
“De ningún modo ha sido probado por los demandados que existiese un contrato de arrendamiento ni que hubiesen convenido con la actora un precio por el uso ni que se hubiesen pagado rentas por los demandados.”
En otras ocasiones, el demandado intenta desvirtuar la situación de precario sobre la base del abono de cantidades complementarias distintas a la propia renta.
Frente a ello, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, ya declaró como doctrina jurisprudencial en su Sentencia de 29 de junio de 2012 (nº 415/2012, Recurso 1226/2009, Ponente: Excmo. Sr. Salas Carceller), que “la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos”.
El fundamento de ello es que “la situación arrendaticia no queda acreditada por el mero hecho de la ocupación o detentación posesoria, incluso consentida por el titular dominical, ya que tal situación de hecho puede responder a otras relaciones jurídicas -que, en este caso, ni siquiera ha alegado el demandado- o a la posesión precaria como en el caso reconoció documentalmente el propio demandado. Además, esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964, 21 noviembre 1967, 22 marzo y 8 mayo 1968, y 30 octubre 1986, que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler.”
Esta doctrina ha sido recogida con posterioridad por numerosas sentencias de Audiencias Provinciales, como por ejemplo la SAP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, de 10 de julio de 2017 (nº 340/2017, Recurso 149/2017, Ponente: Sr. Carrera Ibarzabal, que dice:
“Y, en orden a una posible contraprestación por parte de la demandada, que consistiría en el abono de algunos gastos, como agua, luz o comunidad, la sentencia de instancia remite a la doctrina jurisprudencial expresiva de que no se opone a la calificación de la situación posesoria de la demandada como de precario el hecho de que abonara algunos gastos correspondientes a los suministros y servicios (agua y luz) del inmueble ocupado, en lógica contraprestación al uso y disfrute del mismo, sin que se haya probado el abono de renta o merced.”
El propio Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia que confirma esta doctrina. Se trata de la STS, Sala Primera, de lo Civil, de 26 de octubre de 2017 (nº 581/2017, Recurso 1844/2015, Ponente Excmo. Sr. Salas Carceller), que dice así:
“(…) la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada.”
En definitiva, la situación de precario no cesa por el consentimiento durante cierto tiempo por el propietario, sin que el pago de suministros y gastos de la vivienda ocupada, tales como impuestos, suministros como agua, luz, calefacción, etc., y gastos de comunidad, constituya contraprestación por la ocupación, pues se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad.
© Fabio Balbuena 2017.
