Cláusulas abusivas

30 mayo, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El Banco no siempre es (del todo) el malo

Con la crisis nos hemos acostumbrado a una imagen negativa de las entidades bancarias. Es de sobra conocida la actuación contraria a Derecho de algunas entidades (o todas) en materia de preferentes, cláusulas suelo, swaps, clips, hipotecas multidivisa, etc., etc.

banco

Pero en algunas (pocas) ocasiones no existe (del todo) actuación abusiva o ilícita.

Es el caso resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1ª, de 9 de marzo de 2016.

Se trataba de un juicio de reclamación de cantidad derivado del impago de un préstamo para financiación de vehículo, en ejecución de la cláusula de vencimiento anticipado prevista en el contrato. La cláusula en cuestión preveía el vencimiento anticipado en el caso de impago de una sola cuota del préstamo.

Pues bien, ante el incumplimiento de los prestatarios, el Banco ejecutó la cláusula y dio por vencido anticipadamente el préstamo, reclamando la totalidad del saldo pendiente de pago. Los demandados se opusieron a la demanda alegando nulidad de la cláusula por abusiva, pero el juzgado de primera instancia estimó sustancialmente la demanda, y recurrida la sentencia, la Audiencia la confirma entendiendo que la cláusula no es nula. Dice la Sala:

«Por lo que se refiere al vencimiento anticipado debemos señalar que la cláusula de vencimiento anticipado es un pacto válido, consecuencia de la facultad de resolución de las obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliese lo que le incumbe (art. 1.124 C.Civil), cuando el prestatario no cumple con la obligación mensual de amortización. Ejercitada esta facultad contractual por el acreedor la deuda resulta vencida y exigible, pudiendo acudir al proceso monitorio para reclamarla. Es al deudor al que le corresponde oponerse y alegar las razones por las que no procede el pago, entre ellas las que pudieran afectar a una indebida aplicación o interpretación por el acreedor de la cláusula del vencimiento anticipado, y siendo que en el caso de autos está acreditada la manifiesta morosidad de los demandados en el cumplimiento de su obligaciones del pago de la mensualidades del préstamo, morosidad que rebaso ampliamente el supuesto de un mensualidad y que es continuación a la observada con anterioridad a la revisión de la póliza actual se impone el rechazo del motivo.

A lo anterior cabe agregar que la sentencia del TS 39/2011, de 17/2/2011, ha señalado: Esta Sala tiene declarado en sentencia nº 506/2008, de 4 de junio, que si ciertamente la doctrina del Tribunal Supremo abogó inicialmente [en la sentencia que cita la parte recurrente de 27 marzo 1999 ] por la nulidad de tales cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios, con invocación de la legislación hipotecaria y con referencia también a los artículos 1125 y1129 del Código Civil, no puede desconocerse que este pronunciamiento, que no tuvo acceso al fallo y se emitió “obiter dicta”, en un supuesto además en que se estipularon una serie de condiciones que desvirtuaban el contenido del préstamo y suponían prerrogativas exorbitantes y abusivas para el Banco prestamista, no fue seguido por otras resoluciones posteriores en las que esta Sala, con carácter general, ha mantenido como válidas estas cláusulas, por ejemplo en sentencia de 9 de marzo de 2001 y también, en el ámbito del contrato de arrendamiento financiero, en la de 7 de febrero de 2000.

Añade la sentencia nº 506/2008, de 4 de junio , que en efecto, como viene señalando la doctrina moderna atendiendo a los usos de comercio, y vista la habitualidad de dichas cláusulas en la práctica bancaria reciente, existen argumentos para defender la validez de tales estipulaciones al amparo del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil) cuando concurra justa causa para ello, es decir, cuando nos encontremos ante una verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial contraídas, como puede ser, ciertamente, el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización de un préstamo.

En el mismo sentido se había pronunciado la sentencia del TS de 16/12/2009, recurso 2114/2005, según la que:

A la misma se refiere el fundamento decimosexto de la Sentencia de la Audiencia, que la recoge con el siguiente tenor literal: «(vencimiento anticipado por:) “cuando se produzca el impago de una sola cuota del préstamo”».

La parte recurrente entiende que la cláusula se subsume en las hipótesis de cláusula abusiva de los Apartados 2, inciso segundo, 3, inciso segundo, y 17 de la Disposición Adicional Primera de la LGDCU, por falta de reciprocidad y desproporción en la sanción que se aplica (la resolución del contrato).

El motivo se desestima porque, sin necesidad de tener que analizar las diversas eventualidades jurídicas a que se refiere el recurso, sucede que la doctrina jurisprudencial más reciente ha declarado con base en el art. 1.255 CC la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos cuando concurra justa causa -verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, como puede ser el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización del préstamo-. En esta línea se manifiestan las Sentencias de 7 de febrero de 2.000 (aunque para el ámbito del contrato de arrendamiento financiero); 9 de marzo de 2.001; 4 de julio de 2.008; y 12 de diciembre de 2.008.

Por lo tanto, no hay conculcación de la doctrina jurisprudencial actual, y el motivo decae.

A su vez, la doctrina sentada por la STJUE de 14/3/2013, remite para valorar la cláusula de vencimiento anticipado a determinar si es o no abusiva atendiendo a diversos criterios, que concreta:

Si la facultad resolutoria del profesional depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que reviste carácter esencial en el marco de la relación contractual.

Si esa facultad está prevista para los casos que tal incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y cuantía del préstamo.

Si esa facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables a falta de acuerdo entre las partes, de manera que resulte más difícil para el consumidor el acceso a la justicia y el ejercicio de su derecho a la defensa.

Si el derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permiten al consumidor poner remedio a los efectos de la resolución del contrato de préstamo.

A tenor de esos criterios cabe concluir que la obligación de pago de los plazos de préstamo, como toda contraprestación de la parte deudora que constituye el objeto principal de su obligación, es esencial en el marco de la relación contractual; que la gravedad de ese incumplimiento en el caso de autos supera el criterio establecido por el legislador en el vigente art 693 de la LEC y en la redacción del mismo al tiempo del vencimiento anticipado en 2005, no constituye una excepción con respecto a las normas aplicables a falta de acuerdo entre las partes, ya que el vencimiento anticipado está contemplado con carácter general en el CC en el art. 1129 para el supuesto de insolvencia de deudor, y, por último, el art. 693.3.2 de la LEC contempla un remedio a los efectos de la resolución del contrato de préstamo, y si bien de los criterios referidos el más difícil de determinar sería el de la gravedad del incumplimiento, lo cierto es que no cabe valorar la misma si no es a través del análisis de las concretas circunstancias que provocaron ese incumplimiento, y respecto de ellas nada se ha acreditado en debida forma, ya que no puede entenderse como prueba de las mismas la meras manifestaciones de la parte en su escrito de apelación, y lo que consta es que el deudor viene prolongando el procedimiento sin hacer contraprestación alguna ni intentarlas desde que en mayo de 2012 comenzó a incumplir su obligación, por lo que difícilmente cabe admitir la presunción de buena fe cuando ni lo hace ni aporta la mínima prueba de que sus circunstancias son involuntarias e impeditivas de su cumplimiento, al tiempo que la gravedad del incumplimiento cabe determinarlo con arreglo al criterio legislativo de las tres mensualidades establecido en la vigente redacción del art. 693.1 de la LEC.»

Los recurrentes alegaban también el carácter abusivo de la cláusula que fijaba el interés remuneratorio del préstamo en un 8,75% por entender que es abusivo y contrario a la buena fe y al justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio de los consumidores, lo que también se desestima con el siguiente razonamiento:

«Como dijimos en nuestro auto de 5/11/2015, el tipo ordinario o remuneratorio, a diferencia del interés de demora, en principio no se pueden someter a control judicial si han sido redactados de manera clara y transparente, dado que forma parte del precio y el art. 4.2 de la Directiva 13/93/CEE no permite la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas relativas a la definición del objeto principal del contrato ni la adecuación entre precio y servicios. No se nos indica en qué medida se ha faltado a la transparencia y la Sala no aprecia oscuridad alguna en su fijación, siendo además que no existe cláusula suelo.

Partiendo de esa consideraciones y teniendo en cuenta que el interés pactado fue del 8,76 fijo anual, que así se expresó en las condiciones particulares del préstamo celebrado el 20 de julio de 2012, en cuyas disposiciones generales se incluye la fórmula del interés simple, sencilla de entender y de ser aplicada, en cuanto únicamente precisa del conocimiento y aplicación de operaciones básicas de multiplicar y dividir, y resultando que la claridad y sencillez de la cláusula que fija el interés remuneratoria se limita a señalar que el interés nominal es el 8,76 anual fijo, se rechazan los argumentos de la parte recurrente en orden a la nulidad de la cláusula que los fija.»

Por último, se combatía por los recurrentes una comisión de recobro de 30 €, aplicada en un total de 150 € en la liquidación del préstamo, lo que sí se acoge por la Sala por considerar dicha cláusula abusiva:

«El cobro de la referida comisión está totalmente injustificado por la parte reclamante que no aclara cuales son los gastos u operaciones que justifica y motiva la referida comisión, la cual aparece como una reiteración de los intereses moratorios que sanciona el retraso en la efectividad del pago, por lo que se impone estimar su carácter abusivo de la cláusula y el descuento de la suma de 150 e que motivó su aplicación.»

Por tanto, deberemos analizar bien las circunstancias del caso concreto antes de prejuzgar el carácter abusivo de las cláusulas solo por el hecho de que una de las partes sea una entidad bancaria, porque como vemos, el Banco no siempre es (del todo) el malo.

20 abril, 2016 By Fabio Balbuena 6 comentarios

Plusvalía a cargo del comprador…¿cláusula abusiva?

Una de las cláusulas abusivas más frecuentes en contratos de compraventa de inmuebles es la relativa al pago de la Plusvalía.

Durante años se ha observado la inclusión en los contratos por parte de Constructoras y Promotoras de una cláusula del siguiente tenor:

“Todos los gastos de la operación serán a cargo del comprador, incluido el Impuesto de Plusvalías”.

También desde hace un tiempo muchos compradores venían protestando y reclamando ante dicha cláusula, por entender que era contraria a la ley, y por tanto nula.

Firma contrato

El Tribunal Supremo se ha pronunciado de nuevo al respecto en Sentencia de 17 de marzo de 2016, Ponente Exmo. Sr. Magistrado D. Xavier O’Callaghan Muñoz, en la que resuelve sobre la siguiente cláusula inserta en un contrato de compraventa de inmuebles del año 2005:

«Por acuerdo expreso de las partes, todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o se relacionen con el presente contrato, o con su elevación a la escritura pública, serán a cargo del comprador, incluso el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana».

Los compradores se negaron al pago de la Plusvalía y la vendedora (promotora inmobiliaria) formuló demanda, que fue desestimada en primera instancia, partiendo de que se trataba de un contrato anterior a la ley 44/2006, y aplicando el párrafo primero del artículo 10 bis de la ley General para la defensa de consumidores y usuarios 26/1984, de 19 julio, redactado por la ley 7/1998, de 13 abril, de condiciones generales de la contratación, que dispone:

«Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la presente ley».

El Magistrado-Juez de Primera Instancia del Juzgado nº 7 de Madrid consideró que se trataba de una estipulación no negociada individualmente, inserta en una pluralidad de contratos que limita los derechos de los consumidores. Y el impuesto que se discute es el transmitente quien debe abonarlo ya que es quien percibe el aumento del valor sin que genere beneficio alguno para el comprador.

Pero la Promotora recurrió y la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid estimó que la cláusula transcrita no podía considerarse abusiva y no determinaba un desequilibrio en las prestaciones; es un pacto normal, casi una “cláusula de estilo”; añadiendo que actualmente la estipulación sobre pago de plusvalía se halla prohibida legalmente, pero no anteriormente (el contrato era de 2005). Por lo cual estimó la demanda y condenó a los demandados (compradores) a abonar a la parte actora la cantidad de 3.705,87 euros más sus intereses legales desde la interposición de la demanda.

Frente a dicha sentencia, los compradores formularon recurso de casación por interés casacional, alegando la infracción del artículo 10 bis de la ley 26/1984, 19 julio, General para la defensa de los consumidores y usuarios y de la doctrina jurisprudencial (doctrina que sí había seguido la sentencia de primera instancia para desestimar la demanda).

Pues bien, la sentencia del Supremo cita la jurisprudencia la Sala Primera dictada en relación con la cláusula abusiva que impone al comprador el pago del impuesto de plusvalía, a la luz de lo dispuesto en el artículo 10 bis de la ley 26/1984, de 19 julio, redactado por ley 7/1998, de 13 abril, antes de la prohibición expresa impuesta por la ley 44/2006, de 29 diciembre. En concreto:

Sentencia de 22 octubre 2014 (recurso 2279/2012):

«Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce -como pusimos de relieve en las sentencias 842/2011, de 25 de noviembre , y 97/2014, de 12 de marzo- al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía – y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación. Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica – no obstante las razones expuestas por la propia recurrente – para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora».

Sentencia de 12 marzo 2014 (recurso 184/2012):

«Declaramos en la sentencia 824/2011, de 25 de noviembre, que la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, no es aplicable retroactivamente. Sin embargo – al igual que sucedió en el caso enjuiciado en la mencionada sentencia – es lo cierto que el Tribunal de apelación no aplicó ninguna norma de dicha Ley, sino que declaró abusiva la cláusula litigiosa conforme a lo dispuesto en el artículo 10 bis, apartado 1, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, en la redacción vigente en la fecha del contrato, esto es, en la reformada por la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación».

Sentencia de 25 noviembre 2011 (recurso 438/2009):

«Es claro el desequilibro contractual porque en el impuesto de que se trata sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -que es el tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos y se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título (arts. 105 Ley Reguladora de las Haciendas Locales 39/1988, de 28 de diciembre, vigente hasta el 10 de marzo de 2004; art. 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora aprobado por R.D.Legislativo 2/2004, de 5 de marzo)- el sujeto pasivo (arts. 35.1 y 36.1 de la Ley General Tributaria 58/2003, de 17 de diciembre) es el transmitente, que es quien percibe el aumento del valor -mayor valor adquirido por el inmueble- y como tal beneficiario está obligado al pago; sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, que se ve obligado a responder de una carga económica sin ninguna contraprestación o contrapartida por parte del vendedor. Por consiguiente al tratarse de una estipulación no negociada individualmente que limita los derechos de los consumidores recibe la sanción de la nulidad que le impone el art. 10 bis de la Ley 26/1984 y que convierte en indebido y restituible lo pagado por el consumidor por el concepto de que se trata (SS. 30 de marzo de 2002, núm. 277; 3 de noviembre de 2006, núm. 1079); que en el caso se refiere al Impuesto de Plusvalía».

Las Sentencias de 3 noviembre 2006 y 2 marzo 2011 mantienen, en supuestos distintos, el carácter abusivo de cláusulas que limitan los derechos de los consumidores o les causan, en su perjuicio, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes.

En el caso concreto del recurso:

«El motivo debe ser estimado, ya que, aplicando esta norma, la cláusula también transcrita debe estimarse abusiva.

En primer lugar, porque, conforme al principio de la buena fe produce desigualdad de la parte vendedora frente a la adquirente y desequilibrio en el contenido económico del contrato, como dice la sentencia de 22 octubre 2014.

En segundo lugar, el impuesto que grava el incremento del valor y se pone de manifiesto al tiempo de la transmisión de la propiedad, es al transmitente a quien se le impone su pago puesto que es quien percibe el aumento de valor, sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, desequilibrio que destaca la sentencia de 25 noviembre 2011.

En tercer lugar, ya existe una jurisprudencia consolidada (algunas sentencias relativas a esta misma entidad promotora) que declaran abusiva esta cláusula que traslada al comprador un importe que corresponde al vendedor.

En cuarto lugar, a modo de interpretación y no de aplicación pues no cabe su retroactividad, la ley 44/2006, de 29 diciembre, declaró abusiva la estipulación que ahora se discute, tal como menciona la sentencia de 12 marzo 2014.»

Y concluye:

«Consecuencia de su carácter abusivo, que aquí se reitera, debe declararse su nulidad, tal como dispone el citado artículo 10 bis en su apartado 2: ”serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas, condiciones y estipulaciones en las que se aprecie el carácter abusivo”.»

Es posible que sigamos viendo estas cláusulas en muchos contratos, pero es clara su nulidad por su carácter abusivo, que habremos de tener en cuenta a la hora de defender adecuadamente a los compradores.

11 diciembre, 2014 By Fabio Balbuena 1 comentario

Nulidad de cláusula penal por “abusividad”

Ya nos hemos referido anteriormente a las cláusulas abusivas en material de contratos de arrendamiento de servicios, y más concretamente, en materia de contratos de mantenimiento de ascensor.

La STS, Sala Primera, de lo Civil, de 11 de Marzo de 2014 [Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Orduña Moreno, Nº de Sentencia: 152/2014, Nº de Recurso: 2948/2012] se ocupó de esta cuestión, y fijó como «doctrina jurisprudencial que la declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada.»

También se ocupó de ello el Tribunal Supremo, Sala Primera, en laSentencia de 10 de Marzo de 2014 [Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Orduña Moreno, Nº de Sentencia: 149/2014, Nº de Recurso: 343/2012].

Esta última es recogida por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, de 25 de Marzo de 2014 [Ponente: Excma. Sra. María Inmaculada Suárez-Bárcena Florencio, Nº de Sentencia: 218/2014, Nº de Recurso: 883/2012], que resuelve un recurso de apelación contra una sentencia que había condenado a una comunidad de propietarios a indemnizar a una empresa mantenedora de ascensores por la resolución unilateral del contrato de mantenimiento, en virtud de una cláusula contractual.

El supuesto de hecho era el siguiente:

Las partes suscribieron un contrato de mantenimiento preventivo del ascensor con una duración de diez años, y prórrogas tácitas por periodos iguales sucesivos de igual duración, salvo denuncia unilateral de cualquiera de las partes con 180 días de antelación.

Tras el primer año de vigencia del contrato, la comunidad de propietarios lo resolvió, y fue demandada por la empresa mantenedora.

En el contrato existía una cláusula penal que preveía una indemnización equivalente al importe de las cuotas pendientes hasta el vencimiento del contrato tomando como base el importe de la última cuota facturada. En la cláusula se decía que “se pacta expresamente como cláusula penal y que sustituye a la indemnización de daños y perjuicios, relevando a las partes de prueba al respecto”.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda, pues aun cuando consideraba dilatado el pacto de duración por diez años, estima que la cláusula fue aceptada por la comunidad de propietarios de forma voluntaria.

La comunidad de propietarios recurrió la sentencia alegando la nulidad de la cláusula de duración del contrato por diez años, con prórrogas automáticas por períodos de igual duración, y la nulidad de la cláusula penal que establece una indemnización a favor del contratista del 100% del importe del mantenimiento pendiente desde la fecha de la resolución. Sostenía la comunidad que tales cláusulas eran abusivas, ya que el contrato era de los llamados “de adhesión”, y por tanto las cláusulas no habían sido negociadas individualmente. Y con carácter subsidiario, solicitaba la moderación de la cláusula indemnizatoria, interesando se señale un porcentaje igual al aplicado en casos idénticos por las Audiencias Provinciales, en concreto por la misma Audiencia de Málaga, de un 15%.

Por su parte, la empresa mantenedora alegaba que la cláusula de la duración del contrato fue negociada por las partes, habiendo podido contratarse una duración inferior, y sin que sea abusiva la cláusula penal por ser lícita al estar prevista en el art. 1.152 del Código Civil, sin que resulte de aplicación la facultad moderadora de los tribunales del art. 1.154 del Código Civil.

Pues bien, la Sala realiza un estudio y análisis de la normativa de consumidores y usuarios de aplicación a las comunidades de propietarios, como resulta de la STS de 12 de mayo de 1997, considerando a la comunidad de propietarios como consumidor, lo cual se refrenda legalmente en la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que modifica su artículo 3 relativo al concepto de consumidor incluyendo a las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Y esta consideración de consumidor de la comunidad permite, en palabras de la STS de 10 de marzo de 2014, el “control específico de abusividad, propio de la contratación bajo condiciones generales como modo propio y diferenciado de contratar y, en particular, del posible carácter abusivo de la correlación entre el plazo de duración y de prórroga automática del contrato en conexión con la facultad de resolución pactada.”

La Sala determina de forma pormenorizada la normativa aplicableal caso:

– Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores,

– Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 25 de octubre de 2011 sobre los derechos de los consumidores, por la que se modifican la Directiva 93/13/CEE del Consejo y la Directiva 1999/44/CE del Parlamento Europeo y del Consejo y se derogan la Directiva 85/577/CEE del Consejo y la Directiva 97/7/CE del Parlamento Europeo y del Consejo. El art. 3 de la Directiva 93/13/CEE define las cláusulas abusivas.

– Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios (TRLGCU)

– Ley 7/1998, de 13 de abril sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), que tiene por objeto la transposición de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 abril 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, así como la regulación de las condiciones generales de la contratación.

La conclusión a la que llega el Tribunal es que se trata de un contrato de adhesión, cuyas cláusulas relativas al plazo de duración, prórrogas y penalización adolecen de nulidad por abusividad, «habida cuenta que la comunidad de propietarios ha de responder de la totalidad del 100% del importe de las cuotas pendientes hasta el vencimiento del contrato, importe que resulta desproporcionado desde el momento en que se pacta una duración inicial de diez años y prórrogas tácitas por igual periodo. Aun cuando pudiera entenderse que el plazo de duración no se trata de una cláusula no negociada individualmente, ya que la parte apelada ha suscrito y aportado contratos con el mismo objeto con otras comunidades de propietarios con una duración inferior, ese dilatado plazo de duración deviene abusivo desde el momento en que el mismo queda vinculado con el importe de la cláusula penal que se pacta que sustituye indemnización, quedando exento de prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la más reciente doctrina jurisprudencial plasmada en la STS de 10 de marzo de 2014. La cláusula penal pactada que impone el abono de la totalidad de las cuotas pendientes hasta la finalización del contrato teniendo en cuenta la duración pactada de diez años y las prórrogas tácitas de igual duración imponen a la comunidad de propietarios apelante un obstáculo oneroso o desproporcionado para el ejercicio del derecho de resolución unilateral que se le reconoce en el contrato, máxime si tenemos en cuenta que se trata de un contrato de prestación de servicios de tracto sucesivo o continuado, de forma que la cláusula penal opera como un obstáculo disuasorio para que la comunidad de propietarios pueda poner fin al contrato dada la excesiva duración del mismo, por lo que la cláusula de penalización ha de reputarse nula por abusiva, de conformidad con el art. 87.6TRLCU, y en consecuencia, se ha de tener por no puesta. (…)»

En consecuencia, estima el recurso de apelación, acordando la desestimación de la demanda de la entidad mantenedora y estimando la demanda reconvencional de la comunidad, declarando la nulidad por abusividad de la cláusula penal, dejando sin efecto dicha cláusula, con imposición a la entidad mantenedora de las costas causadas en primera instancia, y sin expresa imposición de las costas causadas en el recurso de apelación.

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