- Introducción
- ¿Qué situaciones generan esta actitud?
- ¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?
- ¿Es legal esta actitud?
- ¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?
- Introducción
Hay propietarios que en ocasiones dejan de pagar sus cuotas comunitarias para intentar con ello que la comunidad de propietarios atienda sus peticiones.
A veces hay problemas que no se solucionan rápidamente, por diversas razones, y el propietario afectado decide dejar de pagar como medida de presión.
- ¿Qué situaciones generan esta actitud?
Se trata de casos en los que un propietario tiene algún problema con el funcionamiento de un servicio comunitario, o con algún elemento común que le causa algún daño o molestia. Por ejemplo, un propietario que tiene una gotera, o que sufre el ruido de la bomba de agua que no le deja dormir, o de la puerta de garaje (el motor o el mecanismo) que afecta a su descanso y tranquilidad.
Eventualmente pueden darse circunstancias en la comunidad que impiden o dificultan dar una solución rápida al problema (por ejemplo, que la comunidad soporte situaciones de morosidad, o que existan diversas alternativas técnicas que dificultan que la comunidad se decante por una u otra, etc.).
- ¿De qué manera se utiliza el impago de cuotas?
Cuando la solución se demora, algunos propietarios se desesperan y deciden utilizar el impago de cuotas como medida de presión para conseguir que la comunidad repare las averías o el origen de los daños que se le provocan.
- ¿Es legal esta actitud?
Evidentemente, esta actitud no es legal. En primer lugar, porque supone un incumplimiento de una obligación legal, establecida en el artículo 9.1.e) de la LPH, que dispone que todo propietario tiene la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunitarios.
En segundo lugar, porque no es legítimo acudir a medidas o métodos no contemplados en la ley para conseguir un objetivo, por más comprensible que éste pueda ser, como por ejemplo el caso de un propietario que sufre una gotera: naturalmente, es respetable que quiera que se solucione el problema, pero no es legítimo exigirlo través de medios ilícitos.
Adicionalmente, esta actitud es moralmente reprobable.
Y finalmente, es contraproducente porque esa actitud, sin duda, va a generar mayor conflictividad en la comunidad.
- ¿Sería admisible que el propietario consignara las cuotas en el juzgado?
En modo alguno, pues con carácter previo el propietario tiene que anunciar el pago de las cuotas y ofrecerlas a la comunidad –por ejemplo, mediante giro postal–. Sólo en el supuesto de que la comunidad no acepte el ofrecimiento cabe constituir el depósito judicial. Como la comunidad, con seguridad, va a aceptar el ofrecimiento de pago, no va a ser posible la consignación (art. 1.176 y siguientes de nuestro Código Civil). Así que la consignación judicial de cuotas no es solución.
Lo aconsejable es que el propietario trate de resolver las desavenencias con la comunidad de forma negociada, pero en ningún caso deje de cumplir con su obligación de pagar las cuotas comunitarias (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal), pues en tal caso será considerado moroso y se le podrá reclamar la deuda judicialmente (art. 21 LPH), además de aumentar la conflictividad.
© Fabio Balbuena 2023
Estamos indefensos ante la actuación de un administrador. Lo hemos intentado todo. No hay forma de que sepamos ni cuál es la compañía de seguro que pagamos. La comunidad es muy pequeña, de personas muy mayores y ni el presidente ni el vicepresidente viven en la casa. Nos han dicho que hay contratos en negro, no hay contrato agua jardín, etc. Es una situación incomprensible y ustedes ¿que proponen? Que gaste 3000 € para que no me roben 1000€. Si estoy equivocada, por favor, somos muchos mayores que estaríamos encantados en escucharle
Estimados Sres.:
Lamentamos estas actitudes o comportamientos de algunos Administradores, que dejan mucho que desear.
La postura más acertada no es dejar de pagar las cuotas. Por el contrario, conviene siempre estar al corriente para poder ejercer todos los derechos.
Cuando se producen estas situaciones, es necesaria una unión a la hora de exigir cuentas e información a la administración de la comunidad. Les aconsejamos que hablen con los demás propietarios para solicitar al Presidente que convoque una junta en la que se puedan tratar las inquietudes y dudas que tengan.
Las juntas las convoca el Presidente por decisión propia, o a petición del 25% de los propietarios. Así que pueden dirigirle una solicitud al Presidente para que convoque junta, y en caso de que no sea atendida, los solicitantes quedan legitimados para convocarla ellos.
En el orden del día de la junta deberían proponer que se incluyan los aspectos que les generen dudas: contratos de la comunidad, información contable transparente, etc. Con la información que se les proporcione, podrán tomar las decisiones que les interese.
Esperamos que les sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas noches.A mi, con cuotas y derramas al dia: Ni convocan a Juntas,ni dan balances ni Actas.
He acudido al Defensor del Pueblo, al Colegio Administradores,han intentado asesinarme, hemos tenido juicio y han mentido con falso testimonio.Todo archivado…qué hago?…deposito cuotas en Juzgado?…Un saludo.
Estimado Sr.:
Lo aconsejable siempre es actuar siempre dentro de la legalidad, descartando la “vía de hecho”.
1º) Estar siempre al corriente de pago.
2º) Solicitar formalmente al Sr. Presidente la convocatoria de junta, que de conformidad con el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se ha de celebrar al menos una vez al año para aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles, las cuentas y el presupuesto anual.
Además, conforme al artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal cualquier propietario puede solicitar al Presidente que se incluyan en el orden del día de la próxima junta aquellos asuntos que considere de interés para la comunidad. Por tanto, en el mismo escrito puede solicitar que se incluyan los puntos que considere conveniente.
3º) En el caso de que el Presidente haga caso omiso a la solicitud de convocatoria, la junta puede ser convocada por el 25% de los propietarios o un número de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Para ello debería contar con el respaldo de un número de propietarios que alcance al menos ese 25%.
4º) Si el presidente no convoca una junta y no se alcanza el 25% de los propietarios para convocarla, se podría acudir al juzgado para solicitar una convocatoria judicial de junta.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes.
Se me está reclamando una deuda que no corresponde con el coeficiente de participacion asignado en division horizontal a la cochera que adquirí, es una cuota arbitraria y abusiva que no tiene en cuenta los gastos en los que debo contribuir.
Me encuentro en una situación de indefension, pues son seis pisos y solo dos locales , existiendo COMPLICIDAD entre los propietarios de los pisos en detrimento de los dos locales ( uno de ellos cochera). Agradecería me orientaran sobre el tema , pues no consigo que el sentido común y la ley de la propidad horizontal se me apliquen. Gracias de antemano y mi más cordial saludo.
Estimado Sr.:
Hay que tener en cuenta que la contribución a los gastos se determina en atención a la Ley de Propiedad Horizontal, pero también en atención a las posibles normas especiales establecidas en el título constitutivo (escritura de declaración de obra nueva y división horizontal), ya que es posible que el Promotor haya establecido especialidades.
Le aconsejamos que consulte el título constitutivo para ver si existe alguna especialidad que condicione la aplicación de su coeficiente de participación, o por el contrario confirmar que no le están calculando su cuota según su coeficiente.
En caso de no existir especialidad y confirmarse, pues, que es errónea la cuota que le exigen, debería solicitar formalmente al Sr. Presidente, de conformidad con el artículo 16.2, párrafo 2º, de la Ley de Propiedad Horizontal, que incluya un punto a tratar en el orden del día de la siguiente junta, consistente en revisión del sistema de cálculo de cuotas para adecuarlo a los coeficiente de escritura o coeficientes de participación, según el título constitutivo.
Cuando se celebre dicha junta, usted podrá defender su postura, y en caso de que la comunidad no acceda a corregir las cuotas, podrá impugnar el acuerdo ante los tribunales, en el plazo legal establecido (artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena