Impugnación de acuerdos

2 diciembre, 2019 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

Convocatorias en el portal y… ¿acuerdos nulos?

Las comunidades de propietarios funcionan en base a unas normas que vienen establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la comunidad, y en base a los acuerdos que son adoptados en las juntas de propietarios.

La ley defiende a los propietarios frente a posibles abusos de la comunidad, permitiéndoles impugnar o atacar los acuerdos cuando consideren que vulneran la ley o los estatutos, o se sienten perjudicados. Ahora bien, estas impugnaciones de acuerdos han de realizarse dentro de unos plazos, teniendo en cuenta la diferencia, que analizábamos en otro post, entre Acuerdos Nulos y Acuerdos Anulables.

Las juntas se deben convocar con unas determinadas formalidades. No obstante, los Tribunales aceptan cierta flexibilización del rigor de los requisitos legales cuando se acredite que no se ocasiona ningún perjuicio a ningún propietario/a de la comunidad. En este sentido, en otro post ya analizábamos las convocatorias por “buzoneo”.

La SAP de Álava, Sección 1ª, de 1 de febrero de 2019 se refiere a ambas cuestiones.

El supuesto de hecho era una reclamación de deuda de cuotas comunitarias frente a una propietaria que había dejado de pagar las cuotas ordinarias y además las derramas extraordinarias aprobadas para eliminar barreras arquitectónicas y bajar el ascensor a cota cero, adeudando un total de 11.366,85 euros.

La deuda provenía de un acuerdo respecto a una cuota mensual comunitaria de cincuenta euros y de otros acuerdos adoptados en otras juntas respecto a las derramas, a saber:

En junta de 10 de octubre de 2011 se aprueba la cuota ordinaria de 50 euros mensuales.
En junta de 28 de septiembre de 2016 se aprueba una derrama de 6.000 euros por vivienda. A esta junta asiste la propietaria demandada.
En junta de 6 de marzo de 2017 se aprueba el presupuesto de eliminación de barreras arquitectónicas y bajar el ascensor a cota cero. A esta junta no asiste la propietaria demandada.
En junta de 29 de marzo de 2017 se aprueban otras dos derramas de 1.500 euros cada una para concluir las obras de portal. A esta junta no asiste la propietaria demandada.
En junta de 6 de junio de 2017 se aprueban otras tres derramas de 1.500 euros cada una. A esta junta asiste un representante de la propietaria demandada.
Finalmente, el 5 de octubre de 2017 se aprueba la liquidación de la deuda y reclamar judicialmente el pago. A esta junta no asiste la propietaria demandada.

Todas las reuniones fueron convocadas mediante la colocación en el portal de un cartel con la fecha y hora de la reunión.

El juzgado estimó la demanda, y la propietaria demandada recurrió alegando que no fue convocada a la junta de propietarios en la que se adoptó el acuerdo de bajar el ascensor a cota cero y eliminación de las barreras arquitectónicas, y tampoco a la junta en la que se aprobaron las derramas a pagar por cada vecino, y en consecuencia, no tuvo conocimiento hasta la presentación de la demanda de juicio monitorio de su obligación de pago y de la suma a abonar.

Frente a ello, la Sala señala que, en cuanto a la cuota ordinaria la propietaria demandada no consignó la deuda para poder impugnar, y además, que tampoco impugnó los acuerdos, por lo que tiene la obligación de pagar las cuotas vencidas y impagadas:

«En relación a la cuota mensual de la comunidad (cincuenta euros), no consta que se hayan consignado por la apelante las cantidades adeudadas, requisito esencial para impugnar como establece este precepto (art. 18.2 LPH) y la jurisprudencia mencionada.

Además, el acuerdo de abonar esta cuota data del 10 de octubre de 2.011, la parte actora ha podido conocer este acuerdo puesto que se le ha reclamado la deuda en más de una ocasión, debe entenderse que al no impugnarlo de forma expresa lo ha consentido, en consecuencia tiene la obligación de pagar las cuotas vencidas e impagadas.

En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (STS 25 de abril de 2.013 y de 28 de septiembre de 2.012).»

Sobre la convocatoria de las juntas, y consecuente obligación de pago de la demandada de la derrama correspondiente a las obras del ascensor, la apelante alegaba que no fue convocada a las juntas en las que se aprobó la bajada del ascensor a cota cero y rehabilitación del portal y de aprobación de una serie de derramas para el pago de las obras.

El Tribunal vuelve a recordar que los acuerdos que infringen la Ley de Propiedad Horizontal o Estatutos no son nulos de pleno de derecho, sino meramente anulables:

«Son meramente anulables los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios que supongan la infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la comunidad de propietarios, y por lo tanto sometidos al plazo de caducidad de un año previsto en el artículo 18.3 LPH. La calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 CC y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo (STS 4 de marzo de 2.013).»

Y admite la validez de las convocatorias colgadas en el portal:

«Como recuerdan las SSTS de 18 de diciembre de 2007 y de 19 de septiembre de 2007 “Con reiteración esta Sala ha señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo (art. 15, párrafo segundo, LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes (SSTS 13 de marzo 1997; 10 de julio 2003; 22 de marzo 2006); en definitiva, pese al carácter ius cogens de las normas reguladoras de la convocatoria, la jurisprudencia ha venido a flexibilizar el régimen con el fin de “dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en ésta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad (STS 5 de mayo de 2000). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que, aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros.”.

La sentencia de 21 de junio de 2013, nº 292/2013, rec. 858/2012, de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 25 determina que se debe seguir en casos semejantes el siguiente criterio adaptado a las especiales características del asunto debatido en el presente recurso de apelación: “Por otro lado la ley no exige forma fehaciente alguna para la citación de los propietarios a la junta correspondiente. Por ello en ocasiones surge el problema de la necesidad de probar la recepción de la citación. La respuesta a este problema no tiene una solución única, sino que depende de las circunstancias concretas y de la forma como se ha llevado a cabo la citación. En todo caso será admisible para acreditar la citación cualquier medio de prueba de los admitidos en derecho, siempre teniendo en cuenta que la carga de la prueba de la citación corresponde a la comunidad de propietarios, lo que implica la necesidad de que por los órganos de gobierno de la misma se adopten las medidas suficientes para poder probar la citación. En tal sentido podría considerarse válida la prueba mediante la certificación del administrador, siempre que la misma no resulte contradicha por otros medios de prueba que se hayan practicado en las actuaciones.”.

Considera acreditado que la demandada acudió a la junta del 28 de septiembre de 2016, por lo que pudo saber que las obras se iban a realizar y debía pagar una derrama. También pudo salvar su voto para impugnar y no lo hizo, por lo que el acuerdo es válido y eficaz. En las sucesivas juntas se aprueban las obras y derramas, y la propietaria no impugnó tales acuerdos, limitándose a oponerse a la reclamación de la comunidad alegando que no fue convocada, entendiendo el Tribunal que “tratándose de una Comunidad pequeña, y sabiendo la demandada por anteriores reuniones que se pretendía cambiar el ascensor y eliminar barreras arquitectónicas, bien pudo conocer las convocatorias y los acuerdos adoptados.”»

Añade:

«La demandada no ha impugnado estas Actas ni los acuerdos recogidos en las mismas, se ha limitado a oponerse a la reclamación de la Comunidad. Cuando se reclaman deudas liquidadas en juntas la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago, y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir. La Comunidad no está obligada a esperar que transcurra el plazo legal de impugnación para acuerdos para instar su cumplimento en vía judicial. Ni siquiera está obligada a esperar el resultado de un eventual procedimiento iniciado para solicitar el pago de la deuda, pues lo que pretende el legislador, ex art. 9 LPH y concordantes es evitar que sucesivas impugnaciones de los acuerdos puedan llegar a paralizar la vida comunitaria.

Cuando lo que se discute no es un mero error de cálculo numérico sino los propios conceptos y la correspondiente cuota, el apelante no podrá oponerse válidamente a la reclamación de una deuda vencida, líquida y exigible, pues lo contrario supondría tanto como pretender lograr por una vía indirecta la modificación de aquel acuerdo, posibilidad que en muchas ocasiones ya ha quedado precluida al haber caducado por el paso del tiempo el ejercicio de la acción impugnatoria.

Para oponerse a los acuerdos sobre la ejecución de las obras y pago de las derramas y liquidación de cuentas la Sra. Leocadia pudo impugnar directamente el acuerdo o reconvenir al contestar a la demanda. Como no ha ejercitado las formulas mencionadas debe pagar la deuda, procede confirmar la sentencia de instancia.»

Por todo ello, el recurso no prospera, confirmándose la sentencia del juzgado de primera instancia.

Podemos concluir que:

Las convocatorias han de realizarse según establece la Ley de Propiedad Horizontal, pero existe una flexibilización de los requisitos en determinadas circunstancias, y en este caso, la demandada tuvo posibilidad de conocer las convocatorias y los acuerdos adoptados, pese a que las convocatorias se hicieron a través de colocación en el portal.
No pueden atacarse los acuerdos por vía de oposición a la demanda de reclamación de cuotas con base en defectos de las convocatorias cuando no se hayan impugnado los acuerdos adoptados en los plazos legalmente establecidos, porque entonces cualquier irregularidad habrá sido sanada por el transcurso del tiempo y los acuerdos serán firmes.

5 febrero, 2017 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Chimeneas y alteración de fachada

Es de sobra conocido que los elementos comunes de un edificio, y en concreto, las fachadas, no pueden ser alteradas por ningún comunero sin autorización estatutaria o de la junta de propietarios.

Pese a ello, continúan sucediéndose procedimientos judiciales por esta cuestión.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de fecha 16 de diciembre de 2016, resuelve uno de estos casos.

Se trataba de una impugnación de un acuerdo adoptado en junta por el que la comunidad denegaba a un local comercial la autorización para instalar una chimenea para salida de humos.

Se da la circunstancia de que la pretendida autorización ya había sido denegada en una junta anterior, pero con motivo de un cambio de normativa urbanística, la propietaria del local volvió a solicitar autorización a la comunidad, que fue nuevamente denegado, por lo que la propietaria impugnó este segundo acuerdo denegatorio.

Pues bien, la sentencia de primera instancia estimó la demanda, por entender que entre ambos acuerdos se produjo un cambio de circunstancias motivado por la aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana que alteró las alternativas de instalación de chimenea de que disponía la parte demandante y propietaria del local y que, por ello, no resulta aplicable la doctrina de la caducidad de la acción impugnatoria respecto de acuerdos iguales.

Sin embargo, la Audiencia discrepa, por entender que sí es aplicable la doctrina de la caducidad de la acción porque existía un acuerdo denegatorio que no se impugnó por la propietaria del local, de manera que la decisión devino firme. Dice así:

«… lo cierto es que lo relevante para aplicar dicha doctrina es si ya se ha dictado un acuerdo sobre la misma cuestión que no haya sido impugnado en tiempo y forma, de tal manera que el segundo acuerdo lo único que haría es reiterar lo acordado ya por el primero con carácter firme y sin que ello permita abrir un nuevo plazo de impugnación. (…)

Lo relevante es que hizo dos peticiones idénticas (instalación por patio exterior) y que las dos fueron denegadas.

Procede, pues, apreciar caducidad en el ejercicio de la acción impugnatoria por parte de la representación de doña Noelia, pues no impugnó en tiempo (plazo de un año del art. 18.3 LPH) el acuerdo de la comunidad de 12 de febrero de 2014, que, en consecuencia, devino firme, y por ello tampoco puede ya impugnar el acuerdo idéntico de la misma comunidad de 16-2-2015.»

Solamente por esta razón ya se estima el recurso y se desestima la demanda de impugnación del acuerdo.

RAZONES DE FONDO

A mayor abundamiento la Sala entra en el fondo del asunto, aportando varias razones para considerar ajustado a Derecho el acuerdo denegatorio de la autorización:

1ª) No es aplicable la doctrina del Tribunal Supremo (por todas, STS 14-2-2011, 17-1-2012) de mayor flexibilidad en cuanto a las alteraciones de fachada cuando se trata de locales comerciales:

«en el caso de autos no nos encontramos ante un supuesto de modificación de la fachada exterior del edificio hasta la altura concurrente con el techo de los locales, sino ante la instalación de una chimenea extractora a través del patio interior de la comunidad, desde el bajo donde se sitúa el local hasta la cumbrera del edificio. En este caso no concurren esas circunstancias que justifican una cierta flexibilidad a la hora de interpretar los requisitos de unanimidad para la modificación de elementos comunes. No se trata aquí de una apariencia externa, de una rotulación específica o de elementos identificativos inherentes a la explotación de local de negocio. En el caso analizado, lo que se plantea es una utilización de elementos comunes, con constitución de servidumbre de sujeción de chimenea, en provecho exclusivo de uno de los comuneros y, como veremos, con perjuicio para la comunidad y el resto de los comuneros.»

2ª) La concesión de una licencia administrativa no puede suponer una obligación para la comunidad de propietarios que les obligue a soportar una obra en un elemento común y a establecer una servidumbre de sujeción de chimenea:

«(…) la afectación de elementos comunes en contra de la voluntad de la comunidad no puede venir justificada por el mero hecho de que la autoridad administrativa haya impuesto una serie de requisitos constructivos urbanísticos al titular de local de negocio. La concesión de licencias administrativas se realiza siempre sin perjuicio del derecho de terceros, y el hecho de que el Ayuntamiento pueda haber autorizado a la parte actora a instalar la chimenea extractora a través del patio común del inmueble no vincula a la comunidad, ni afecta a su derecho de propiedad horizontal.»

3ª) Concurre una apariencia legal en la denegación de la autorización, fundada en el artículo 10 de los estatutos de la comunidad y en el artículo 12 de la LPH, de manera que tal acuerdo sólo podría denegarse por la existencia de un abuso de derecho:

«(…) el artículo 10 de los estatutos de la comunidad prohíbe la modificación de las fachadas, entre ellas las del patio interior. Y el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 17.1 del mismo texto legal, exige para alterar la estructura o fábrica del edificio a fin de instalar la chimenea extractora que el acuerdo se adopte por unanimidad.

A la vista de estas normas, no concurriendo la unanimidad exigida por la Ley, el acuerdo hoy impugnado fue denegatorio.

En esta situación de apariencia legal en cuanto a la denegación de la petición de instalación de la chimenea de litis por no reunirse la unanimidad exigida por la Ley, sólo la existencia de un abuso de derecho podría haber conducido a una anulación de tal decisión, al amparo de lo dispuesto en el art. 18.1.c), último inciso de la LPH.»

4º) No existe abuso de derecho, pese a que así lo estimó el juez de instancia:

«El Juez de instancia considera que como la negativa a permitir la instalación de las chimeneas causa un grave perjuicio para la actora, pues le priva de usar con plenitud en local de su propiedad como bar-restaurante, como la instalación de la misma no causa perjuicio a la comunidad, no afecta a la estructura del edificio, su estabilidad, y configuración, ni al resto de propietarios, pues no les genera humos, malos olores, vibraciones, ni pérdida de luces y vistas, y tampoco un perjuicio estético y tampoco compromete a la comunidad en ordenar en orden autorizar más chimeneas en el futuro, llega a la conclusión de que el acuerdo denegatorio es injustificado y arbitrario, pues causa un perjuicio grave a la propietaria que lo solicita sin que correlativamente se persiga un beneficio para la comunidad, siendo por ello constitutivo de abuso de derecho.»

Por el contrario, la Sala dice:

«Pero, en primer lugar, difícilmente cabe hablar de abuso de derecho cuando ha sido la propia parte actora la que se ha situado en una posición de posible perjuicio al obrar sobre hechos consumados. La lógica y una mínima prudencia aconseja obtener primero la autorización de la comunidad para instalación de la chimenea extractora y sólo después solicitar, previos los estudios y trámites pertinentes, la autorización administrativa para realizar la concreta actividad de restaurante- bar que se pretende. Así pues, sólo a la parte actora sería imputable el perjuicio que pueda derivarse de un acuerdo denegatorio adoptado por la comunidad en ejercicio de su propio derecho y que puede afectar a la explotación de su restaurante-bar, máxime cuando tal denegación se produjo ya en febrero de 2014, es decir, antes de solicitar la autorización administrativa.»

5º) Existe un perjuicio para la comunidad por el simple hecho de la creación de una servidumbre sobre la fachada:

«Además, existirá siempre un perjuicio in re ipsa derivado del simple hecho de constituir una servidumbre sobre la fachada como elemento necesario para la instalación de la chimenea extractora. Ello ya supone imponer sobre la comunidad del resto de los comuneros un gravamen sobre su derecho que no tienen por qué soportar, les produzca o no un perjuicio inmediato o directo de otro orden (ruidos, olores, privación de vistas, etc.).»

6º) No existe agravio comparativo por la preexistencia de dos chimeneas, pues ya estaban instaladas con la construcción del edificio, y además dan servicio a otros elementos y servicios comunes:

«Por otro lado, no puede construirse la idea de abuso de derecho sobre la base de la preexistencia de otras dos chimeneas en el patio interior de la comunidad, porque se trata de chimeneas que proceden de la construcción del edificio y que dan servicio a otros elementos y servicios comunes de la comunidad. Por lo tanto, no se trata aquí de que la comunidad, de manera arbitraria, haya accedido a unas chimeneas y no a otras, sino de la denegación de una nueva chimenea que afecta a elementos comunes y que beneficia a uno solo de los comuneros en perjuicio de la comunidad.»

7º) Aunque la chimenea no produzca molestias, tales perjuicios sí pueden producirse en el futuro:

«este Tribunal de Apelación puede aceptar la idea expresada en la sentencia y tomada del informe pericial que obra en autos de que la afectación de la chimenea al resto de vecinos será mínima o nula, en el sentido de que no producirá vibraciones, malos olores, ni limitará luces y vistas. Pero una cosa es que esos perjuicios no existan en una situación teórica de perfecta instalación de la chimenea, y otra que no puedan producirse en el futuro por avería o por defecto de instalación. Se trataría, pues, de defectos o perjuicios potenciales cuyo riesgo tampoco tiene por qué asumir la comunidad.»

8º) Por último, y no menos importante, está la legítima voluntad de preservar la estética:

«Incluso desde el punto de vista estético, la preexistencia de dos chimeneas no justificaría la instalación de una tercera o de otras en el futuro, como expresiva y certeramente dice el recurrente en su escrito de recurso al indicar que “la comunidad pretende que su patio no sea un bosque de chimeneas y eso es un fin legítimo”.»

Se estima, pues, el recurso de apelación y se desestima la demanda, tanto por caducidad de la acción de impugnación, como por razones de fondo.

16 mayo, 2016 By Fabio Balbuena 18 comentarios

Obras no necesarias, disidentes, y… ¡cosa juzgada!

Como es sabido, los acuerdos comunitarios son ejecutivos desde el momento de su adopción, sin perjuicio de que puedan ser impugnados y en su caso, anulados.

Y en el caso de acuerdos con consecuencias económicas, como el pago de derramas extraordinarias, los recibos podrán presentarse al cobro desde la adopción del acuerdo, con independencia de que el acuerdo haya sido impugnado.

Pero, ¿qué ocurre con los pagos realizados por un propietario disidente si no impugnó el acuerdo pero otro propietario sí lo impugnó y se estima su impugnación?

Es el caso resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2ª, de 19 de febrero de 2016 (Ponente: Ilma. Sra. Dª Isabel Ochoa Vidaur).

Veamos:

Una comunidad adoptó un acuerdo de realización de obras, cuyo coste superaba tres mensualidades de gastos ordinarios.
Uno de los propietarios, Don Julián, delegó su representación y su representante votó en contra del acuerdo, pese a lo cual se aprobó por la comunidad.
Su representante impugnó el acuerdo, no así Don Julián.
Al ser ejecutivo el acuerdo adoptado, dio lugar a que la comunidad comenzara a cobrar las derramas extraordinarias aprobadas, y Don Julián abonó los recibos de tales derramas.
En el procedimiento de impugnación del acuerdo, la sentencia de primera instancia desestimó la demanda, pero la sentencia de apelación la revocó y declaró que el acuerdo era gravemente perjudicial para los propietarios disidentes, quienes no tenían la obligación jurídica de soportarlo, sobre la base de que eran obras no necesarias.
Como consecuencia de esta sentencia, Don Julián, que no había impugnado el acuerdo y sí había abonado el importe de las derramas, demandó a la comunidad en solicitud de la devolución de los importes que había abonado.
La comunidad se opuso, y además formuló reconvención.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención, condenando a la comunidad a devolver al propietario la cantidad de 7.216,82 euros más los intereses legales.
La Audiencia Provincial confirma dicha resolución.

¿Cuál es el fundamento?

La sentencia de primera instancia estimó la demanda, y la Audiencia lo confirma, por aplicación del efecto positivo de la cosa juzgada, entendiendo que el actor tiene derecho a que se le reintegre en la cantidad que él abonó ante la obligatoriedad de un acuerdo frente al que votó en contra, pese a no haberlo impugnado.

Es decir, parte de la base de que la sentencia de apelación que resolvió el juicio de impugnación del acuerdo “consideró que el acuerdo adoptado sobre propuesta y aprobación del plan de seguridad, reforma y actualización de infraestructuras era gravemente perjudicial no resultando obligados a su pago (los disidentes) e inclusive aunque no pudieran ser privados de las mejoras.”

Y dado que esta sentencia adquirió firmeza, con efectos de cosa juzgada, despliega sus efectos en cuanto a las consecuencias económicas para el propietario disidente con dicho acuerdo, aunque no hubiera impugnado el acuerdo.

La comunidad alegaba que se trataba de obras de infraestructuras que ya existían, que eran reformas y actualizaciones, y cuestiona los efectos de la sentencia del proceso de impugnación del acuerdo, considerando que la sentencia no retrotrae sus efectos al acuerdo impugnado; que los pagos realizados por el disidente a la CP no son indebidos; que el demandante ha realizado los pagos de forma voluntaria, y que la sentencia no declara la nulidad del acuerdo; añadiendo que lo que se plantea afecta a la propia existencia de la CP incidiendo de forma directa en el principio de igualdad pues no es de recibo que unos vecinos puedan aprovecharse de unas reformas realizadas en elementos comunes sin contribuir. En su reconvención, alegaba que los servicios reformados son servicios esenciales que ya existían desde la creación de la urbanización, que presentaban graves deficiencias, llevándose a cabo la propuesta y aprobación de las obras de reforma que eran totalmente necesarias e imprescindibles, y que las obras realizadas han sido beneficiosas a todos y ello por cuanto son servicios en correcto funcionamiento y la propiedad se ha revalorizado.

Sin embargo, entiende la Sala al resolver el recurso que «la CP pretende que se vuelva a examinar lo que es ya cosa juzgada, esto es, el carácter de las obras como innovación no exigible para la adecuada habitabilidad y seguridad, vinculando con ello a los tribunales en un proceso posterior, pues, con independencia de las concretas obras realizadas al amparo del acuerdo alcanzado en la Junta General Extraordinaria, que según dice la sentencia de la AP y en aquél pleito, “no se describen en la resolución” (folio 28), no lo es menos que nos estamos refiriendo a cuotas devengadas para hacer frente a la derrama para las obras y actualizaciones aprobadas en Junta de 11 de junio de 2006 para “el plan de seguridad y de reforma y actualización de las infraestructuras de la urbanización” y respecto de éstas, el acuerdo alcanzado se declaró gravemente perjudicial para los demandantes copropietarios, no resultando obligados a su pago, incluso en el caso de que no pueda privárseles de las mejoras.

(…) no podemos perder de vista el alcance positivo de la cosa juzgada, según el cual y dado que consiste en la vinculación que, respecto de lo decidido en una resolución firme sobre el fondo, afecta a todos los tribunales en procesos ulteriores en que lo decidido sea parte del objeto de estos procesos: el tribunal del proceso ulterior deberá atenerse, en su sentencia, a lo establecido en la sentencia anterior con fuerza de cosa juzgada, sin contradecir dicha sentencia, sino, por el contrario, tomándola como indiscutible punto de partida.»

La Sala añade que no es necesario que el disidente impugne el acuerdo:

«(…) vamos a poner de manifiesto, partiendo de que las obras no son necesarias y por lo tanto no exigibles y con derecho de disidencia en función de su cuantía con lo que se trata de proteger la libertad del propietario ante la iniciativa de realizar obras que aun siendo útiles no son necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, habitabilidad o seguridad del inmueble posibilitando que el propietario no esté obligado a soportar las obras que no reúnan los caracteres expuestos, ha llevado a la doctrina a plantearse si el disidente debe impugnar el acuerdo con el que discrepa para obtener efectos liberadores del pago o si la mera manifestación de su disidencia es suficiente para exonerarle, llegando mayoritariamente a la conclusión de que no es exigible al comunero impugnar para que su posición obtenga respaldo partiendo de la calificación de obras no necesarias, aun cuando sean útiles siempre que su coste sea superior a tres mensualidades.

Es evidente que el comunero interesado en la mejora sobre la que existe disidencia puede acometerla sin repercutir el importe a los restantes copropietarios en desacuerdo, y también que si en cualquier momento el disidente quiere puede solicitar la admisión como partícipe en esa obra.

Si esto es así, y si la parte apelante no puede pretender una calificación distinta de las obras aprobadas, es indiferente que los comuneros disidentes puedan o no decidir la utilización de esos servicios afectados por las obras, ya que, aún en el supuesto de que fueran esenciales, no son necesarios.

No se eleva la voluntad del copropietario a elemento que permite justificar su contribución o no a los gastos de la cosa común, la parte apelante debe ver desestimada esta alegación porque pretende olvidar el carácter de las obras aprobadas que según la sentencia de la AP resultaban gravemente perjudiciales para los propietarios y que debían quedar exentos a hacer frente a su coste económico. El criterio que justifica la contribución o no a los gastos viene dado por la obra y su consideración, no por el hecho de pertenecer a la Comunidad pues todos sabemos la obligación de contribuir al sostenimiento de la cosa común.

(…) la obra no es necesaria, ni se requiere para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características. Que se trate de reparación y conservación de elementos comunes y servicios comunes es una afirmación que gratuitamente lleva a cabo la parte apelante y que no se ha visto refrendada por la prueba practicada en seno del procedimiento que ha producido el efecto prejudicial de cosa juzgada positiva que estamos aplicando.»

Seguidamente se refiere al cobro de lo indebido:

«Es cierto que estamos en presencia de un acuerdo legal y válido adoptado en Junta, y que ese acuerdo legal y válido es ejecutivo, pero es ejecutivo, en tanto en cuanto no se haga pronunciamiento contrario a su exigibilidad que es precisamente lo que se ha hecho en la sentencia dictada por la AP.

El cobro de lo indebido, regulado en el art. 1895 del Código Civil establece que “…cuando se recibe alguna cosa que no había derecho a cobrar, y que por error ha sido indebidamente entregada, surge la obligación de restituirla…”. (…)

Partiendo de lo expuesto y sin perjuicio de ligar este motivo con el siguiente de enriquecimiento injusto dada la ligazón que existe entre las figura de cobro de lo indebido y enriquecimiento, es lo cierto que ante la existencia de un acuerdo de la CP y girados los correspondientes recibos para hacer frente a la ejecución de las obras acordadas, el actor/reconvenido se vio compelido a su pago ignorando que el carácter de dichas obras, frente a las que había votado en contra, no entraban dentro del concepto de obras necesarias o de obligada ejecución a las que debes contribuir por la obligación general de contribuir al sostenimiento de la cosa común.

Esto es, el actor atendió el pago de los recibos girados en la creencia que era su obligación en virtud del acuerdo adoptado en seno de la CP, hasta que, hecho el pronunciamiento de la sentencia de 2ª instancia fue consciente de su falta de obligación ejercitando la oportuna acción.»

Y finalmente se refiere al enriquecimiento injusto:

«Debemos excluir también el enriquecimiento sin causa que a juicio del apelante concurriría si se devolviesen las cuotas a los actores y que no existiría de no procederse a su devolución.

Vuelve a olvidar la parte que las obras acometidas exceden del concepto “obras de conservación necesarias para el adecuado sostenimiento de la cosa común” y que por dicho extremo los propietarios disidentes no están obligados a soportar su coste, y el hecho de que el actor hiciera frente a su importe en la creencia de tratarse de acuerdo de obligado cumplimiento permite entender acreditado el empobrecimiento sin causa, base para ejercitar la reclamación, con correlativo enriquecimiento de la CP que cobró del disidente habiéndose producido un enriquecimiento en la CP correlativo al empobrecimiento del copropietario que contribuyó sin estar obligado.»

En definitiva, se produce la aplicación del efecto positivo de la cosa juzgada en cuanto al acuerdo considerado gravemente perjudicial para los propietarios disidentes. Y así, al calificarse las obras como “no necesarias”, el propietario disidente tiene derecho a que se le reintegre la cantidad que abonó, aunque no impugnó el acuerdo, pues el pago de las derramas lo realizó en la creencia de que era su obligación en virtud del acuerdo frente al que votó en contra, desconociendo el carácter de obras no necesarias. Por tanto, se produjo un cobro de lo indebido por parte de la Comunidad de Propietarios, con el consiguiente empobrecimiento por su parte y el enriquecimiento injusto de la comunidad de propietarios.

Por todo lo cual, el Tribunal ratifica íntegramente la sentencia recurrida, desestimando el recurso.

23 febrero, 2015 By Fabio Balbuena Dejar un comentario

Validez de acuerdo anulable no impugnado

En otro post ya nos hemos referido a la diferencia entre Acuerdos Nulos y Anulables.

El Tribunal Supremo ha inadmitido un recurso de casación, mediante Auto de fecha 4 de febrero de 2015, del que es Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Orduña Moreno.

Se trataba de un recurso de casación por interés casacional en el que el recurrente alegaba oposición a la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo.

El recurso de casación se formuló contra la SAP de Cádiz (Sección 7ª de Algeciras) de fecha 4 de septiembre de 2013, y se articuló en tres motivos:

1) como primer motivo se alega la infracción del artículo 17.1.ª LPH, en relación con los artículos 5 y 9.1.e del mismo texto legal y de la doctrina jurisprudencial que exige unanimidad para la validez de los acuerdos que suponen una modificación estatutaria, como el litigioso, cuya distribución del gasto implica una alteración al régimen de cuotas de participación fijado;

2) como segundo motivo se alega la infracción del artículo 6.3 CC en relación con la doctrina de los actos propios, sin indicar sentencias de la Sala Primera supuestamente infringidas por la sentencia recurrida;

3) como tercer motivo se alega la infracción del artículo 19 LPH, del artículo 218 LEC y la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la buena fe, sosteniendo que en el presente supuesto, existe mala fe por parte del presidente y de la administradora de la comunidad en la determinación de gastos superiores a los que le corresponde al recurrente según su cuota de participación.

El Alto Tribunal inadmite el recurso por entender que no existe interés casacional, dado que dicha alegación carece de consecuencias para la decisión del conflicto atendida la ratio decidendi de la sentencia recurrida.

Pero es que además, entiende la Sala que las alegaciones del recurrente «no pueden prosperar, ya que atendiendo al Fundamento de Derecho Sexto, la razón por la que la Audiencia Provincial no ha estimado la pretensión del demandante es porque “los acuerdos fundamentales en el litigio, de fechas 3 de febrero de 2005 y de 25 de mayo de 2005, no han resultado impugnados en tiempo y forma, por lo que, son plenamente válidos y eficaces”. Es decir la recurrente pretende dejar sin efecto decisiones que se adoptaron en acuerdos que no impugnó en su momento. Esta conclusión resulta plenamente ajustada y acorde con la doctrina jurisprudencial de esta Sala que ha fijado como doctrina jurisprudencial «(…)que los acuerdos adoptados en junta de propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables.» (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2011, RC 2103/2007, y 6 de noviembre de 2011, RC 1020/2009, entre otras). Además la sentencia recurrida, ha concluido que los acuerdos impugnados no son nulos de pleno derecho, pues aún cuando los mismos hubieran exigido una mayoría diferente a la que fue alcanzada, supondría una vulneración de la LPH, que no daría lugar a la nulidad de pleno derecho, sino en su caso a la anulabilidad, decisión que también es plenamente acorde al criterio de esta Sala. Así la sentencia de 25 de febrero de 2013, RC 2217/2008, declara «Como ya se ha indicado la jurisprudencia de esta Sala considera meramente anulables los acuerdos que entrañan infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la Comunidad, mientras que la más grave calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención. El plazo de caducidad que fija la LPH para la impugnación de los acuerdos meramente anulables oscila desde los tres meses, para los supuestos en los que el acuerdo haya vulnerado alguna norma estatutaria, hasta un año para el caso que la infracción afecte a un precepto de la LPH (artículo 18.3 LPH ).».»

En definitiva, no se admite el recurso, pues se centró «en un obiter dicta de la sentencia relativo a la mayoría exigible para la validez de un acuerdo de instalación de ascensores, cuando la decisión por la que no se estima la pretensión del recurrente se funda en una cuestión jurídica diferente», siendo además la conclusión de la sentencia de la Audiencia Provincial plenamente acorde con la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Fabio Balbuena

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