Las comunidades de propietarios funcionan en base a unas normas que vienen establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la comunidad, y en base a los acuerdos que son adoptados en las juntas de propietarios.
La ley defiende a los propietarios frente a posibles abusos de la comunidad, permitiéndoles impugnar o atacar los acuerdos cuando consideren que vulneran la ley o los estatutos, o se sienten perjudicados. Ahora bien, estas impugnaciones de acuerdos han de realizarse dentro de unos plazos, teniendo en cuenta la diferencia, que analizábamos en otro post, entre Acuerdos Nulos y Acuerdos Anulables.
Las juntas se deben convocar con unas determinadas formalidades. No obstante, los Tribunales aceptan cierta flexibilización del rigor de los requisitos legales cuando se acredite que no se ocasiona ningún perjuicio a ningún propietario/a de la comunidad. En este sentido, en otro post ya analizábamos las convocatorias por “buzoneo”.
La SAP de Álava, Sección 1ª, de 1 de febrero de 2019 se refiere a ambas cuestiones.
El supuesto de hecho era una reclamación de deuda de cuotas comunitarias frente a una propietaria que había dejado de pagar las cuotas ordinarias y además las derramas extraordinarias aprobadas para eliminar barreras arquitectónicas y bajar el ascensor a cota cero, adeudando un total de 11.366,85 euros.
La deuda provenía de un acuerdo respecto a una cuota mensual comunitaria de cincuenta euros y de otros acuerdos adoptados en otras juntas respecto a las derramas, a saber:
- En junta de 10 de octubre de 2011 se aprueba la cuota ordinaria de 50 euros mensuales.
- En junta de 28 de septiembre de 2016 se aprueba una derrama de 6.000 euros por vivienda. A esta junta asiste la propietaria demandada.
- En junta de 6 de marzo de 2017 se aprueba el presupuesto de eliminación de barreras arquitectónicas y bajar el ascensor a cota cero. A esta junta no asiste la propietaria demandada.
- En junta de 29 de marzo de 2017 se aprueban otras dos derramas de 1.500 euros cada una para concluir las obras de portal. A esta junta no asiste la propietaria demandada.
- En junta de 6 de junio de 2017 se aprueban otras tres derramas de 1.500 euros cada una. A esta junta asiste un representante de la propietaria demandada.
- Finalmente, el 5 de octubre de 2017 se aprueba la liquidación de la deuda y reclamar judicialmente el pago. A esta junta no asiste la propietaria demandada.
Todas las reuniones fueron convocadas mediante la colocación en el portal de un cartel con la fecha y hora de la reunión.
El juzgado estimó la demanda, y la propietaria demandada recurrió alegando que no fue convocada a la junta de propietarios en la que se adoptó el acuerdo de bajar el ascensor a cota cero y eliminación de las barreras arquitectónicas, y tampoco a la junta en la que se aprobaron las derramas a pagar por cada vecino, y en consecuencia, no tuvo conocimiento hasta la presentación de la demanda de juicio monitorio de su obligación de pago y de la suma a abonar.
Frente a ello, la Sala señala que, en cuanto a la cuota ordinaria la propietaria demandada no consignó la deuda para poder impugnar, y además, que tampoco impugnó los acuerdos, por lo que tiene la obligación de pagar las cuotas vencidas y impagadas:
«En relación a la cuota mensual de la comunidad (cincuenta euros), no consta que se hayan consignado por la apelante las cantidades adeudadas, requisito esencial para impugnar como establece este precepto (art. 18.2 LPH) y la jurisprudencia mencionada.
Además, el acuerdo de abonar esta cuota data del 10 de octubre de 2.011, la parte actora ha podido conocer este acuerdo puesto que se le ha reclamado la deuda en más de una ocasión, debe entenderse que al no impugnarlo de forma expresa lo ha consentido, en consecuencia tiene la obligación de pagar las cuotas vencidas e impagadas.
En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (STS 25 de abril de 2.013 y de 28 de septiembre de 2.012).»
Sobre la convocatoria de las juntas, y consecuente obligación de pago de la demandada de la derrama correspondiente a las obras del ascensor, la apelante alegaba que no fue convocada a las juntas en las que se aprobó la bajada del ascensor a cota cero y rehabilitación del portal y de aprobación de una serie de derramas para el pago de las obras.
El Tribunal vuelve a recordar que los acuerdos que infringen la Ley de Propiedad Horizontal o Estatutos no son nulos de pleno de derecho, sino meramente anulables:
«Son meramente anulables los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios que supongan la infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la comunidad de propietarios, y por lo tanto sometidos al plazo de caducidad de un año previsto en el artículo 18.3 LPH. La calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 CC y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo (STS 4 de marzo de 2.013).»
Y admite la validez de las convocatorias colgadas en el portal:
«Como recuerdan las SSTS de 18 de diciembre de 2007 y de 19 de septiembre de 2007 «Con reiteración esta Sala ha señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo (art. 15, párrafo segundo, LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes (SSTS 13 de marzo 1997; 10 de julio 2003; 22 de marzo 2006); en definitiva, pese al carácter ius cogens de las normas reguladoras de la convocatoria, la jurisprudencia ha venido a flexibilizar el régimen con el fin de «dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en ésta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad (STS 5 de mayo de 2000). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que, aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros.».
La sentencia de 21 de junio de 2013, nº 292/2013, rec. 858/2012, de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 25 determina que se debe seguir en casos semejantes el siguiente criterio adaptado a las especiales características del asunto debatido en el presente recurso de apelación: «Por otro lado la ley no exige forma fehaciente alguna para la citación de los propietarios a la junta correspondiente. Por ello en ocasiones surge el problema de la necesidad de probar la recepción de la citación. La respuesta a este problema no tiene una solución única, sino que depende de las circunstancias concretas y de la forma como se ha llevado a cabo la citación. En todo caso será admisible para acreditar la citación cualquier medio de prueba de los admitidos en derecho, siempre teniendo en cuenta que la carga de la prueba de la citación corresponde a la comunidad de propietarios, lo que implica la necesidad de que por los órganos de gobierno de la misma se adopten las medidas suficientes para poder probar la citación. En tal sentido podría considerarse válida la prueba mediante la certificación del administrador, siempre que la misma no resulte contradicha por otros medios de prueba que se hayan practicado en las actuaciones.».
Considera acreditado que la demandada acudió a la junta del 28 de septiembre de 2016, por lo que pudo saber que las obras se iban a realizar y debía pagar una derrama. También pudo salvar su voto para impugnar y no lo hizo, por lo que el acuerdo es válido y eficaz. En las sucesivas juntas se aprueban las obras y derramas, y la propietaria no impugnó tales acuerdos, limitándose a oponerse a la reclamación de la comunidad alegando que no fue convocada, entendiendo el Tribunal que “tratándose de una Comunidad pequeña, y sabiendo la demandada por anteriores reuniones que se pretendía cambiar el ascensor y eliminar barreras arquitectónicas, bien pudo conocer las convocatorias y los acuerdos adoptados.”»
Añade:
«La demandada no ha impugnado estas Actas ni los acuerdos recogidos en las mismas, se ha limitado a oponerse a la reclamación de la Comunidad. Cuando se reclaman deudas liquidadas en juntas la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago, y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir. La Comunidad no está obligada a esperar que transcurra el plazo legal de impugnación para acuerdos para instar su cumplimento en vía judicial. Ni siquiera está obligada a esperar el resultado de un eventual procedimiento iniciado para solicitar el pago de la deuda, pues lo que pretende el legislador, ex art. 9 LPH y concordantes es evitar que sucesivas impugnaciones de los acuerdos puedan llegar a paralizar la vida comunitaria.
Cuando lo que se discute no es un mero error de cálculo numérico sino los propios conceptos y la correspondiente cuota, el apelante no podrá oponerse válidamente a la reclamación de una deuda vencida, líquida y exigible, pues lo contrario supondría tanto como pretender lograr por una vía indirecta la modificación de aquel acuerdo, posibilidad que en muchas ocasiones ya ha quedado precluida al haber caducado por el paso del tiempo el ejercicio de la acción impugnatoria.
Para oponerse a los acuerdos sobre la ejecución de las obras y pago de las derramas y liquidación de cuentas la Sra. Leocadia pudo impugnar directamente el acuerdo o reconvenir al contestar a la demanda. Como no ha ejercitado las formulas mencionadas debe pagar la deuda, procede confirmar la sentencia de instancia.»
Por todo ello, el recurso no prospera, confirmándose la sentencia del juzgado de primera instancia.
Podemos concluir que:
Las convocatorias han de realizarse según establece la Ley de Propiedad Horizontal, pero existe una flexibilización de los requisitos en determinadas circunstancias, y en este caso, la demandada tuvo posibilidad de conocer las convocatorias y los acuerdos adoptados, pese a que las convocatorias se hicieron a través de colocación en el portal.
No pueden atacarse los acuerdos por vía de oposición a la demanda de reclamación de cuotas con base en defectos de las convocatorias cuando no se hayan impugnado los acuerdos adoptados en los plazos legalmente establecidos, porque entonces cualquier irregularidad habrá sido sanada por el transcurso del tiempo y los acuerdos serán firmes.
© Fabio Balbuena 2019
