Fabio Balbuena

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9 mayo, 2021 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Las comunidades de vecinos son consumidores al firmar contratos

El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia el 13 de abril de 2021 en la que reconoce que las comunidades de propietarios tienen la condición de consumidores. 

Esta sentencia supone la consolidación de una doctrina iniciada por el Supremo y posteriormente confirmada por el legislador. 

Lo explica el Supremo en la sentencia:

La Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, contenía una definición del concepto de consumidores y usuarios que se refería únicamente a las personas físicas o jurídicas. Las comunidades no son ni físicas ni jurídicas, son “entes sin personalidad jurídica”, y por tanto, quedaban fuera del concepto de consumidores.

Posteriormente, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios simplificó la definición del concepto general de consumidor y usuario al establecer como criterio básico el elemento objetivo de la ajenidad al ámbito de una actividad empresarial o profesional, diciendo que son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. Pero seguía sin referirse a las entidades sin personalidad jurídica, entre las que se encuentran las comunidades de propietarios a que se refiere el art. 396 CC. 

Sin embargo, el Tribunal Supremo había venido ofreciendo protección a las comunidades, es decir, reconociendo la extensión del ámbito subjetivo de las normas de consumidores a las comunidades de propietarios, en relación con los contratos propios de su tráfico jurídico, respecto de diversas cláusulas contractuales, como las relativas a la sumisión a tribunales, duración de contratos de mantenimiento de ascensores, penalizaciones derivadas de su incumplimiento, etc. (sentencias de 14 de septiembre de 1.996, 23 de septiembre de 1.996, 30 de noviembre de 1.996 o 1 de febrero de 1997, 152/2014, de 11 de marzo, y 469/2019, de 17 de septiembre).

Finalmente, esta doctrina jurisprudencial se vio confirmada por la Ley 3/2014 (que modificó el TRLGDCU), incluyendo expresamente en el ámbito subjetivo de los consumidores y usuarios a las entidades sin personalidad jurídica cuando actúan sin ánimo de lucro y al margen de una actividad comercial o empresarial. 

De esta forma, quedaron incluidas en el ámbito de aplicación de la normativa de defensa de consumidores las comunidades de propietarios, cuando actúen al margen de cualquier actividad empresarial o comercial, es decir, como destinatarias finales de los bienes o servicios contratados. 

Y esto, dice el TS, es plenamente compatible con la normativa de la Unión Europea (Directiva 93/13, según la sentencia del TJUE de 2 de abril de 2020, asunto C-329/19, asunto Condominio di Milano). 

Pese a ello, en este caso de la STS de 13 de abril el paraguas de protección de los consumidores no sirvió a la comunidad porque el conflicto no estaba en una cláusula abusiva del contrato. 

El supuesto de hecho era una demanda interpuesta por una empresa de servicios contra una comunidad de propietarios, por el incumplimiento de un contrato de arrendamiento de servicios, en concreto, de Conserjería. 

El contrato contenía una cláusula que establecía que la comunidad se obligaba a no contratar como trabajador a nadie del personal de esa empresa, hasta que hubiera transcurrido un año desde la extinción del contrato.

Después de varios años de vigencia del contrato y diversas vicisitudes, la comunidad decidió cambiar de empresa, y contrató a otra empresa en diciembre de 2014; pero en febrero de 2015, la nueva empresa contrató a un empleado que había trabajado en la anterior empresa de Conserjería. Por este motivo, esta empresa demandó a la comunidad por incumplimiento del contrato, solicitando una indemnización de 665.508,82 euros.

Pues bien, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda; la empresa recurrió y la Audiencia Provincial de Madrid estimó parcialmente el recurso, y pese a considerar que la comunidad de propietarios tenía la condición de consumidor, la condenó a pagar una indemnización a la demandante, si bien solo de 92.358 euros. 

La comunidad recurrió ante el Supremo, que con esta sentencia del 13 de abril confirmó la sentencia de la AP de Madrid, sobre la base de que la cláusula penal debatida no afectaba a la normativa relativa a protección de consumidores: no se considera que el contrato fuera abusivo, porque la duración no era excesiva (1 año), no establecía sanciones o cargas onerosas o desproporcionadas, ni limitaba la facultad de poner fin al contrato, sino que la limitación se encontraba en la posibilidad de que la comunidad retuviera, por contratación directa (la comunidad directamente) o indirecta (a través de otra empresa), a alguno de los trabajadores de esa empresa. Es decir, establecía una prohibición de contratar, directa o indirectamente, al mismo personal seleccionado y formado por la actora (una “obligación de no hacer”) después de la extinción del contrato de arrendamiento de servicios que vinculaba a las partes y durante un año a partir de esa extinción, y fijaba una cláusula penal para el caso de su incumplimiento. Por esta razón, el Supremo confirma la condena de la comunidad. 

En todo caso, lo importante es que con esta sentencia se confirma que las comunidades de propietarios actúan bajo el estatuto propio de consumidores en las contrataciones de servicios, lo que les otorga un nivel de protección más elevado frente a posibles cláusulas abusivas en las contrataciones que lleven a cabo.

© Fabio Balbuena 2021

Publicado en: Comunidades de Propietarios, Consumidores Etiquetado como: Comunidades de Propietarios, Comunidades de Vecinos, Consumidores, Contratos

31 marzo, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Arrendamiento de vivienda y gastos de sustitución de elementos

Me consulta un cliente sobre a quién corresponde asumir los gastos de sustitución y reparación de los electrodomésticos, pintura, muebles, etc., en una vivienda arrendada, y en concreto, los gastos de sustitución de los colchones.


Entiendo que no hay una respuesta que sea unívoca para esta pregunta, pues la casuística es enorme. 
En líneas generales, se entiende que los gastos de mantenimientos que sean consecuencia del uso corresponden al arrendatario, y los gastos de mantenimientos extraordinarios o de reparación de deterioros por el transcurso del tiempo corresponden al arrendador.

Pero en la práctica se plantean muchos problemas a la hora de determinar si estamos o no ante una reparación necesaria o sustitución que debe ser asumida por el arrendador o corresponde asumirla al arrendatario.


Algunos ejemplos de gastos de sustitución que debe asumir el arrendador serían la sustitución de los radiadores antiguos por estar deteriorados, la sustitución de la caldera averiada por su antigüedad y no por el mal uso de la misma, etc. También todos aquellos relacionados con mantenimientos o reparaciones de la vivienda arrendada, tales como sustitución o renovación de instalaciones de conducción de agua, instalaciones eléctricas, bajantes de aguas pluviales, rehabilitaciones de elementos constructivos, etc.

En cambio, algunos ejemplos de gastos que corresponde asumir al arrendatario serían los derivados del uso ordinario de la vivienda, tales como sustitución de bombillas del alumbrado, reparación de enchufes, manivelas o cristales rotos, pintura de manchas en paredes o en suelos, etc.
Un ejemplo lo encontramos en la SAP de Las Palmas, Sección 5ª, de 26 de noviembre de 2014 (nº 531/2014, recurso nº 1116/2012), Ponente: D. Miguel Palomino Cerro, que ante una demanda formulada por el arrendador reclamando, además de rentas adeudadas, el coste de reparación de daños observados en la vivienda tras la entrega al finalizar el arrendamiento de cuatro años de duración, dice:
«…tras un periodo de cuatro años de arrendamiento de una vivienda los gastos necesarios para su acondicionamiento encaminado a un nuevo alquiler, más exigente que una reparación ordinaria, no han de ser asumidos por el arrendatario. Es tanto recomendable como habitual que a la finalización de un contrato locaticio por la propiedad se haga un «lavado de cara» del inmueble destinado al tráfico arrendaticio con los consiguientes pintado de paramentos y renovación de muebles y enseres que se deterioren por el mero uso. Y, para el caso de que se pretenda repercutir el daño en el inquilino, ha de tenerse en cuenta que si se ha de renovar alguno de ellos ha de aplicarse al precio nuevo la ratio de la depreciación del sustituido, de modo que no pueda comportar un enriquecimiento el sustituir un mueble o electrodoméstico usado por uno nuevo.
_
Centrándonos en el conflicto presente, partimos de que no puede incluirse como reclamación la colocación de un rodapié cuya existencia anterior no nos consta.
_
Ahora bien, entendemos que parte de los daños observados en la vivienda del apelado no se deben al cotidiano u ordinario uso de unos moradores si no cuidadosos sí civilizados. Por ejemplo, es habitual advertir zonas oscuras en los cercos de los interruptores de luz, pero no los graffiti ni desconchones, especialmente en las habitaciones destinadas a los menores, que pueden apreciarse en sus paramentos. Excesivos aparecen asimismo los daños derivados de perforación de carpintería metálica, desconchados en la encimera, desperfectos en puertas de armarios y parqué.
_
 (…)
Igualmente se detraerá el precio de los dos termos que, como dijimos, fueron sustituidos por el arrendatario, por importes respectivos de 265,48 y 239,22 euros.
_
Entendemos que en el concepto de pintado del inmueble, y habida cuenta del observado deterioro más acusado o intencionado en las paredes de determinadas estancias, el arrendatario ha de colaborar en un 25% ya que, de cualquier modo, el arrendador se vería obligado a remozar el piso pintándolo de nuevo antes de ponerlo en el mercado. (…)
Y obtenemos un resultado de 2.561,01 euros. La Sala entiende que esta cantidad ha de ser abonada por mitad entre las partes habida cuenta de que, como se ha dicho, y siendo obligación o necesidad del propietario acondicionar el inmueble para ponerlo nuevamente en el mercado, los desperfectos o deficiencias observadas han excedido de una normal habitación y uso, sin olvidar tampoco la incidencia de la depreciación de los muebles por su uso.
_
El mismo razonamiento anterior se aplicará a la nueva adquisición de un colchóny un sofá.
_
Del resultado de los anteriores razonamientos obtenemos que por este concepto el arrendatario ha de abonar el 25% de la pintura (352,32 euros) más el 50% de las reparaciones restantes, una vez deducidos los importes de termos eléctricos y rodapiés (1.280,51 euros -letra d-, y 299 euros -letra e-). El total a abonar asciende a 1.931,83 euros, con sus intereses ex artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil.»
Por tanto, con carácter general, entendemos que habría que determinar si la sustitución de elementos obedece a un deterioro por un uso inadecuado por parte del arrendatario, o a un deterioro por el transcurso del tiempo (envejecimiento o fin de la vida útil). En el primer caso correspondería asumir el gasto al arrendatario, y en el segundo al arrendador.
© 2015 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Arrendamientos Urbanos Etiquetado como: Arrendamientos Urbanos, Contratos, Reparaciones

11 diciembre, 2014 By Fabio Balbuena 1 comentario

Nulidad de cláusula penal por «abusividad»

Ya nos hemos referido anteriormente a las cláusulas abusivas en material de contratos de arrendamiento de servicios, y más concretamente, en materia de contratos de mantenimiento de ascensor.

La STS, Sala Primera, de lo Civil, de 11 de Marzo de 2014 [Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Orduña Moreno, Nº de Sentencia: 152/2014, Nº de Recurso: 2948/2012] se ocupó de esta cuestión, y fijó como «doctrina jurisprudencial que la declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada.»
También se ocupó de ello el Tribunal Supremo, Sala Primera, en laSentencia de 10 de Marzo de 2014 [Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Orduña Moreno,  Nº de Sentencia: 149/2014, Nº de Recurso: 343/2012].
Esta última es recogida por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, de 25 de Marzo de 2014 [Ponente: Excma. Sra. María Inmaculada Suárez-Bárcena Florencio, Nº de Sentencia: 218/2014, Nº de Recurso: 883/2012], que resuelve un recurso de apelación contra una sentencia que había condenado a una comunidad de propietarios a indemnizar a una empresa mantenedora de ascensores por la resolución unilateral del contrato de mantenimiento, en virtud de una cláusula contractual.    
El supuesto de hecho era el siguiente:
Las partes suscribieron un contrato de mantenimiento preventivo del ascensor con una duración de diez años, y prórrogas tácitas por periodos iguales sucesivos de igual duración, salvo denuncia unilateral de cualquiera de las partes con 180 días de antelación.
Tras el primer año de vigencia del contrato, la comunidad de propietarios lo resolvió, y fue demandada por la empresa mantenedora.
En el contrato existía una cláusula penal que preveía una indemnización equivalente al importe de las cuotas pendientes hasta el vencimiento del contrato tomando como base el importe de la última cuota facturada. En la cláusula se decía  que “se pacta expresamente como cláusula penal y que sustituye a la indemnización de daños y perjuicios, relevando a las partes de prueba al respecto”.
La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda, pues aun cuando consideraba dilatado el pacto de duración por diez años, estima que la cláusula fue aceptada por la comunidad de propietarios de forma voluntaria.
La comunidad de propietarios recurrió la sentencia alegando la nulidad de la cláusula de duración del contrato por diez años, con prórrogas automáticas por períodos de igual duración, y la nulidad de la cláusula penal que establece una indemnización a favor del contratista del 100% del importe del mantenimiento pendiente desde la fecha de la resolución. Sostenía la comunidad que tales cláusulas eran abusivas, ya que el contrato era de los llamados “de adhesión”, y por tanto las cláusulas no habían sido negociadas individualmente. Y con carácter subsidiario, solicitaba la moderación de la cláusula indemnizatoria, interesando se señale un porcentaje igual al aplicado en casos idénticos por las Audiencias Provinciales, en concreto por la misma Audiencia de Málaga, de un 15%.  
Por su parte, la empresa mantenedora alegaba que la cláusula de la duración del contrato fue negociada por las partes, habiendo podido contratarse una duración inferior, y sin que sea abusiva la cláusula penal por ser lícita al estar prevista en el art. 1.152 del Código Civil, sin que resulte de aplicación la facultad moderadora de los tribunales del art. 1.154 del Código Civil.
Pues bien, la Sala realiza un estudio y análisis de la normativa de consumidores y usuarios de aplicación a las comunidades de propietarios, como resulta de la STS de 12 de mayo de 1997, considerando a la comunidad de propietarios como consumidor, lo cual se refrenda legalmente en la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que modifica su artículo 3 relativo al concepto de consumidor incluyendo a las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Y esta consideración de consumidor de la comunidad permite, en palabras de la STS de 10 de marzo de 2014, el «control específico de abusividad, propio de la contratación bajo condiciones generales como modo propio y diferenciado de contratar y, en particular, del posible carácter abusivo de la correlación entre el plazo de duración y de prórroga automática del contrato en conexión con la facultad de resolución pactada.»
La Sala determina de forma pormenorizada la normativa aplicableal caso:
–    Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores,
–    Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 25 de octubre de 2011 sobre los derechos de los consumidores, por la que se modifican la Directiva 93/13/CEE del Consejo y la Directiva 1999/44/CE del Parlamento Europeo y del Consejo y se derogan la Directiva 85/577/CEE del Consejo y la Directiva 97/7/CE del Parlamento Europeo y del Consejo. El art. 3 de la Directiva 93/13/CEE define las cláusulas abusivas.
–    Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios (TRLGCU)
–    Ley 7/1998, de 13 de abril sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), que tiene por objeto la transposición de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 abril 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, así como la regulación de las condiciones generales de la contratación.
La conclusión a la que llega el Tribunal es que se trata de un contrato de adhesión, cuyas cláusulas relativas al plazo de duración, prórrogas y penalización adolecen de nulidad por abusividad, «habida cuenta que la comunidad de propietarios ha de responder de la totalidad del 100% del importe de las cuotas pendientes hasta el vencimiento del contrato, importe que resulta desproporcionado desde el momento en que se pacta una duración inicial de diez años y prórrogas tácitas por igual periodo. Aun cuando pudiera entenderse que el plazo de duración no se trata de una cláusula no negociada individualmente, ya que la parte apelada ha suscrito y aportado contratos con el mismo objeto con otras comunidades de propietarios con una duración inferior, ese dilatado plazo de duración deviene abusivo desde el momento en que el mismo queda vinculado con el importe de la cláusula penal que se pacta que sustituye indemnización, quedando exento de prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la más reciente doctrina jurisprudencial plasmada en la STS de 10 de marzo de 2014. La cláusula penal pactada que impone el abono de la totalidad de las cuotas pendientes hasta la finalización del contrato teniendo en cuenta la duración pactada de diez años y las prórrogas tácitas de igual duración imponen a la comunidad de propietarios apelante un obstáculo oneroso o desproporcionado para el ejercicio del derecho de resolución unilateral que se le reconoce en el contrato, máxime si tenemos en cuenta que se trata de un contrato de prestación de servicios de tracto sucesivo o continuado, de forma que la cláusula penal opera como un obstáculo disuasorio para que la comunidad de propietarios pueda poner fin al contrato dada la excesiva duración del mismo, por lo que la cláusula de penalización ha de reputarse nula por abusiva, de conformidad con el art. 87.6TRLCU, y en consecuencia, se ha de tener por no puesta. (…)»
En consecuencia, estima el recurso de apelación, acordando la desestimación de la demanda de la entidad mantenedora y estimando la demanda reconvencional de la comunidad, declarando la nulidad por abusividad de la cláusula penal, dejando sin efecto dicha cláusula, con imposición a la entidad mantenedora de las costas causadas en primera instancia, y sin expresa imposición de las costas causadas en el recurso de apelación.
  
© 2014 Fabio Balbuena
@fabio_balbuena

Publicado en: Administración de Fincas, Comunidades de Propietarios, Derecho Civil Etiquetado como: Ascensores, Cláusula penal, Cláusulas abusivas, Contratos

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