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31 marzo, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La expresión “por tiempo indefinido” en los arrendamientos sometidos al RDL 2/1985

¿Qué significado tiene la expresión “por tiempo indefinido” en los contratos de arrendamiento sometidos al RDL 2/1985?

El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 19 de febrero de 2016, [Nº 88/2016, Ponente: Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller], resuelve un desahucio por expiración del plazo de duración del contrato en el que figuraba tal expresión.

La demandante solicitaba la condena de la demandada a desalojar la finca objeto del arrendamiento por haberse extinguido el plazo contractual, sin derecho a renovación y, en consecuencia, que se ordenara su inmediato desahucio.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso de apelación formulado por la demandante y declaró resuelto el contrato.

La parte demandada formuló recurso de casación por interés casacional, fundado en la infracción del artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y artículos 1255, 1281, 1282, 1285, 1287 y 1288 del Código Civil, en relación con la jurisprudencia que citaba en su recurso y que consideraba infringida.

El Tribunal Supremo desestima el recurso con la siguiente fundamentación jurídica:

«(…) Se afirma en la demanda: a) que en fecha 1 de marzo de 1987, don Marino, hermano del ahora demandante, como arrendador, y doña Rafaela, como arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble, el cual ha pasado a ser de propiedad del demandante por herencia desde el 6 de marzo de 2003; b) que en el contrato de arrendamiento no se estipuló plazo de duración, limitándose a establecer la fórmula «por tiempo indefinido», sin hacer mención a «prórroga forzosa».

(…)

Tras la entrada en vigor del Decreto 2/1985, de 30 abril, bajo cuya vigencia se celebró el contrato litigioso, se admitió el pacto que implicaba continuar sometido al régimen de prórroga forzosa de los artículos 56 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con sus causas de excepción y extinción. En la actualidad, teniendo en cuenta lo dispuesto por el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, los contratos de arrendamiento han de tener una duración fija y, en caso contrario, la norma prevé que tal duración será de un año.

Pues bien, en el presente caso no existe vulneración de la jurisprudencia de esta Sala por parte de la sentencia recurrida, pues la doctrina jurisprudencial expresada en la sentencia de nº 346/2011, de 30 de mayo, anteriormente citada, y en las demás que se citan, exige para que se considere pactado voluntariamente el sometimiento a la prórroga forzosa que la voluntad de las partes en tal sentido sea «clara y terminante»; siendo así que en este caso la Audiencia, decidiendo con acierto, no lo ha estimado así.

TERCERO.- Esta Sala ha abordado la cuestión suscitada, entre otras, en sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo, en Recurso de Casación núm. 289/2010, afirmando que «Es doctrina de esta Sala que: « [..] el alcance que debe darse a la expresión «tiempo indefinido» consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato (STS 22 de noviembre de 2010. RC 393/2006)»; a lo que añade que dicha expresión («tiempo indefinido») es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento, «salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario…..».

En el caso presente, de la literalidad del contrato no se desprende que las partes se sometieran voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa previsto en la LAU 1964, sin que concurran otros elementos que permitan concluir palmariamente que esa era la voluntad de los contratantes.»

En definitiva, se concluye que cuando se trata de un contrato de arrendamiento celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985, la fijación de una duración «ilimitada» no comporta por sí la intención de someterse a la prórroga forzosa.

31 marzo, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Doctrina sobre reembolso por la Comunidad al comunero por obras urgentes (STS 2/02/2016)

Doctrina muy importante la que acaba de sentar el Tribunal Supremo.

Se trata de la Sentencia de la Sala 1ª, de 2 de febrero de 2016 [nº 16/2016, recurso 2904/2013], Ponente: Excmo. Sr. Xavier O’Callaghan Muñoz.

El supuesto de hecho era“un caso más de los muchos que se plantean en esta Sala, sobre obras ejecutadas en edificios en régimen de propiedad horizontal”: la alteración de un elemento común, en concreto, unas obras ejecutadas por los demandados sobre el espacio bajo cubierta.

La comunidad interesaba la condena de los demandados a restituir al estado original los elementos alterados, retornando el techo de la vivienda a su altura anterior y devolviendo el espacio bajo cubierta a su estado anterior a la obra, y además que los demandados aportaran proyecto técnico debidamente visado por el colegio profesional competente, que garantizara la idoneidad de las actuaciones realizadas para garantizar la seguridad y estabilidad estructural del edificio en las zonas alteradas:

«…el presente procedimiento tiene por objeto unas obras realizadas por los demandados en su vivienda y que consistieron, sin que exista en este punto discrepancia entre las partes, en eliminar el falso techo hecho de cañizo y guarnecido de yeso que existía en la vivienda, e instalar una estructura metálica, que a diferencia del anterior falso techo permite el tránsito de personas y convierte en un espacio habitable de aproximadamente 10 m² parte del espacio bajo cubierta de la vivienda de los demandados.»

Los demandados se opusieron y formularon a su vez reconvención solicitando la condena de la comunidad a abonarles la cantidad de 26.073,12 euros, resultante de descontar de la factura por ellos abonada por importe de 27.796,50 euros, el 6,20% de la misma correspondiente a su coeficiente de participación en el régimen de propiedad horizontal de la finca, más los intereses legales:

«Aquella Comunidad formuló demanda exigiendo que los demandados repongan a su estado original las obras realizadas. Los demandados, aparte de oponerse a la demanda, formularon reconvención reclamando a la Comunidad la cantidad por ellos abonada por razón de las mencionadas obras.»

El Juzgado de Primera Instancia n.º 69 de Madrid, dictó sentencia estimando totalmente la demanda y desestimando la reconvención. Los demandados apelaron y la Sección 19.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 4 de noviembre de 2013 estimando en parte el recurso revocando parcialmente la sentencia en el sentido de estimar la reconvención.

La comunidad formuló recurso de casación, con apoyo en un único motivo: “Infracción por inaplicación del artículo 7. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y solicitando de nuestro alto tribunal que establezca la siguiente jurisprudencia relativa a dicho precepto:«sólo procederá el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes, cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución».”

Así, el recurso se resuelve partiendo de que:

1º) El Juzgado de primera instancia estimó la demanda principal entendiendo que el espacio en el que se llevaron a cabo era elemento común, las obras no fueron comunicadas a la Comunidad, «no existe prueba irrefutable ni de la urgencia, ni de la necesidad…» por lo que condenó a los demandados a restituir a su estado original los elementos comunes alterados, y rechazó la pretensión indemnizatoria objeto de la demanda reconvencional.

2º) La Audiencia Provincial confirmó la estimación de la demanda principal pero revocó la sentencia para estimar la demanda reconvencional partiendo de que las obras realizadas afectan a un elemento común y se realizaron con carácter necesario y urgente, pese a que no existió autorización de la Comunidad.

3º) La Comunidad de Propietarios (demandada reconvencional) formuló recurso de casación por interés casacional, por razón de la materia y por la diversidad de soluciones en las Audiencias Provinciales, planteando la cuestión del pago del importe de las reparaciones con apoyo en un único motivo: “Infracción por inaplicación del artículo 7. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal”, y solicitando que el alto tribunal establezca doctrina jurisprudencial al respecto.

Pues bien, el recurso de casación se estima, anulando la condena a la comunidad recurrente al pago pretendido en reconvención, atendiendo a los siguientes fundamentos jurídicos:

«1.- El recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios contiene un motivo único que, como se ha apuntado, se refiere tan solo al pago del importe de las obras y mantiene que ha sido infringido el artículo 7. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal porque en primer lugar, sólo a la Comunidad corresponde la realización de obras en elementos comunes y existe una prohibición absoluta de que uno de los copropietarios ejecute obras en elementos comunes y, por otra parte exige el artículo 7 que el propietario deberá comunicar la necesidad de las reparaciones en elementos comunes a la Comunidad y, en definitiva, la ley sólo autoriza el reembolso en supuestos muy concretos en los que, mediante la notificación, se observe por la Comunidad una postura pasiva.

2.- El recurso debe estimarse por varias razones, partiendo que la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 julio, que ha sufrido modificaciones aunque la última de ellas no le afecta, dispone en el artículo 7. 1, segundo párrafo, que los propietarios no pueden realizar en elementos comunes, alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Es la norma que el motivo único de casación manifiesta que se ha infringido. Asimismo, en relación con el artículo 10. 1, que también se cita en el recurso, «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

3.- En primer lugar, la sentencia recurrida de la Audiencia Provincial, confirmando lo resuelto en primera instancia, expone una clara conclusión:

«Se trata de un elemento común sobre el que se lleva a cabo una obra por los demandados sin autorización de la Comunidad, y además se incorpora el espacio resultante ubicado bajo cubierta del edificio, al piso de los demandados».

Lo que significa que la alteración hecha por los demandados es declarada ilícita. Y no puede pretender la parte demandada-demandante reconvencional -los propietarios del piso- que de un acto ilícito se desprenda la obligación de la Comunidad de pagar los gastos que ha originado.

4.- En segundo lugar, por más que la sentencia recurrida exponga hechos que inducen a pensar en el lógico pago de tales gastos, no deja de ser claro que las alteraciones se llevaron a cabo no sólo en interés común y en beneficio de la Comunidad (deterioro, necesidad, urgencia) sino también en beneficio propio, cuando -como dice tal sentencia- se incorpora el espacio resultante al piso de los demandados. Es decir, no sólo repara un deterioro, sino que además, en interés propio, amplía con un habitáculo el espacio de su vivienda a costa de elementos comunes. Por lo cual, no tiene sentido que la Comunidad le pague el gasto producido.

5.- En relación con lo anterior y en tercer lugar, la alteración de los elementos comunes ha ido más allá de esa reparación urgente, cuyo abono solicita. Como se ha dicho, no sólo han reparado lo urgente, sino que han creado un habitáculo en beneficio propio que no se halla amparado por el artículo 7. 1, segundo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.

6.- En último lugar, se ha planteado por los demandados la posible aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto, principio que procede del Derecho romano y que se recoge en Las Partidas, no en el Código civil pero sí desarrollado por la jurisprudencia. No se produce en el presente caso, cuando hay una ley que prevé expresamente el caso presente -los artículos citados de la Ley de Propiedad Horizontal – y el hecho cuyo pago se pretende lo ha sido a espaldas, sin conocimiento y sin autorización de la Comunidad. El requisito esencial es que no haya causa que justifique el enriquecimiento y el correlativo empobrecimiento de los sujetos. No hay tal falta de causa cuando la discutida relación patrimonial corresponde a una relación jurídica o a un precepto legal, siendo así que el legislador -como en el caso presente- contempla el caso. Así, la sentencia de 8 julio 2003 dice explícitamente que no cabe aplicarla cuando media un pacto o disposición legal; en el mismo sentido, sentencias de 27 septiembre 2004, 27 octubre 2005, 18 noviembre 2005.»

Y también se acoge la pretensión sobre doctrina, si bien se completa el texto en cuanto a que debe preverse la urgencia del propietario y la pasividad de la comunidad. Así, se declara doctrina jurisprudencial la siguiente:

«Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».

En conclusión, respecto a la figura del Administrador de Fincas, se debe observar la máxima diligencia en la actuación cuando se reciba un requerimiento por parte de algún propietario sobre urgencia y necesidad de obras en elementos comunes, a fin de salvaguardar los intereses de la comunidad administrada, evitando que se pueda imputar “pasividad” a la comunidad por falta de diligencia del Administrador.

20 noviembre, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Rebeldía procesal y «ficta confessio»

Me han notificado dos sentencias por las que se estima la demanda que habíamos formulado en nombre de dos comunidades contra sendos propietarios deudores. En los dos casos los demandados no acudieron a la vista del juicio, por lo que se les declaró en rebeldía procesal.

En ambas sentencias se fundamenta sobre los efectos de la incomparecencia del demandado y su declaración de rebeldía, en el siguiente sentido:

«Es claro, y así ha sido señalado reiteradamente por la doctrina del Tribunal Supremo, y se establece en el art 496 LEC que, en nuestro Derecho, la rebeldía del demandado no equivale a su allanamiento a la pretensión actora, sino que subsiste en el actor la carga de acreditar los hechos fundamentales en los que basa su pretensión. Ahora bien, de ello no puede derivarse la concesión al demandado rebelde de una suerte de privilegio procesal, de modo que se imponga al demandante el peso de demostrar exhaustivamente y por prueba directa cada uno de los extremos de hecho alegados en la demanda, exigiéndole, no ya una «probatio» diabólica, sino una acreditación imposible a falta de una colaboración y lealtad procesal siempre exigible a quienes acuden, o abdican de dicha facultad, como litigantes ante la Administración de Justicia. Ciertamente, ello no implica que se tolere en el actor una especie de relajación probatoria, dejando de demostrar aquellos hechos cuya demostración estaba en su mano, sino simplemente de advertir que existen elementos fácticos que la realidad social impone que no estén a su alcance en determinados casos y que -además- se ven dificultados por la postura renuente del accionado. A ello cabe añadir que, cuando la rebeldía es voluntaria y en la demanda inicial se acompañan documentos indiciarios de los hechos que en la misma se relatan, los mismos puedan ser tomados en consideración con relevancia decisoria, por no impugnados, cuando la lealtad procesal así lo imponía.

Así pues y con tales precisiones habrá de partirse del principio general en materia de carga probatoria que rige en el proceso civil, en virtud del cual, corresponde la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento, y la de su extinción al que se opone, en definitiva “el que alega debe probar”. Sobre la base de este principio general, la jurisprudencia del T.S., ha consagrado una doctrina que, reiteradamente ha establecido que: corresponderá a quien reclama el cumplimiento de una obligación o la aplicación de un determinado efecto jurídico a hechos concretos, la carga de probar que la obligación existía, que era válida y eficaz, y exigible respecto de la persona o personas de las que se solicita su efectividad, o que el hecho se produjo tal como alega, de modo que pueda ser considerado como presupuesto de la norma procesal que sea aplicable. Así pues corresponderá al actor, además de alegar, probar los hechos constitutivos del derecho que reclama, valiéndose de cuantos medios de prueba tiene a su disposición de conformidad a derecho. Frente a tal posición, la de quien reclama, corresponderá a la o a las demandadas, alegar y probar los hechos impeditivos, extintivos, o excluyentes, como así establece el art. 217 LEC, de modo que pueda verse liberado de dar cumplimiento a la obligación cuya efectividad y satisfacción se le reclama de contrario, o para evitar que a la previa situación de hecho debidamente justificada, le pueda ser aplicable la consecuencia jurídica pretendida. Deberá la demandada, probar que la obligación no es válida y eficaz, o que aun siéndolo no le es exigible, o que no existe por haber sido ya satisfecha, o que los hechos en los que se fundamenta la pretensión de la actora, no se produjo como alegó, y, ello por cualquiera de los medios de prueba que le asisten de conformidad con las leyes procesales.

Y es precisamente esta última actividad procesal, la que la demandada ha omitido, dada la situación de rebeldía procesal en la que se encuentra, no habiendo alegado ni probado hechos que le eximan de dar cumplimiento a la obligación que se le reclama.

Y partiendo de tales premisas no sólo la prueba documental y testifical practicada es acreditativa de la existencia de la deuda objeto de reclamación, sino que no puede perderse de vista que el demandado dejó de asistir a la vista, para la que fue citado personalmente con las advertencias legales sobre las consecuencias que su incomparecencia podía deparar; habiendo interesado el Letrado de la actora en dicho acto que fuere tenido por conforme con los hechos contenidos en la demanda y es procedente en uso de tal facultad discrecional tenerlo por confeso sobre dichas cuestiones. En relación con la mencionada posibilidad, es de recordar que, aunque es cierto que no cabe otorgar a la confesión un valor preponderante sobre los demás medios de prueba ni alterar mediante la invocación del resultado de la misma la valoración conjunta de la totalidad del material probatorio siendo que la «ficta confessio» contemplada tanto el actual art. 304 L.E.C. como el anterior art. 593 constituye una facultad discrecional que queda totalmente sometida al prudente arbitrio judicial, que resolverá sobre esta cuestión de una manera libre y pertinente; y así la S.T.S. 21-5-2002 mantiene que nada impide hacer uso de tal facultad, lo cual no comporta infracción procesal alguna, ni puede causar al litigante que voluntariamente dejó de asistir al acto del juicio, indefensión alguna, materia en la que es copiosa la doctrina que declara que la indefensión que proscribe el art. 24.1 de la Constitución es la que resulta imputable al Tribunal que debe prestar tutela a los derechos e intereses en litigio, pero no la que nace de la propia conducta de la persona afectada, y que aquella se produce únicamente cuando el interesado, de modo injustificado, ve cerrada la posibilidad de impetrar la protección judicial de sus derechos o intereses legítimos, o cuando la vulneración de las normas procesales lleva consigo la privación del derecho a la defensa, con el consiguiente perjuicio real y efectivo para los intereses del afectado, situación que no se da si el defecto es debido a la pasividad, desinterés, negligencia, error técnico o impericia de la parte; pudiendo ser únicamente acogidas las situaciones eventualmente causantes de indefensión de las que no pudo librarse quien las sufre actuando con la diligencia que sus medios le permiten, pero no así cuando, por el contrario, tuvo oportunidades razonables de conocer cuál era la situación en la que se encontraba y de reaccionar frente a ella, pues en ese caso el reconocimiento de una primacía absoluta a su propio derecho equivaldría a hacer pagar a los titulares de aquél las consecuencias de una conducta ajena.»

Cabe decir que la prueba documental, por sí sola, acreditaba la existencia de la deuda, luego la comparecencia al juicio de los demandados de poco hubiera servido para su defensa, a menos que hubieran acreditado el pago de la deuda, algo verdaderamente imposible.

En cualquier caso, su rebeldía procesal no hizo más que ratificar la realidad de la deuda y favorecer la estimación de la demanda por aplicación de la «ficta confessio».

13 noviembre, 2015 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Incendio iniciado en vivienda y… ¿responsabilidad de la Comunidad?

En el post Incendios, Seguros y Responsabilidad Civil, comentábamos la Sentencia de la Sección 11ª de la Audiencia de Madrid, de 14-12-2012, nº 621/2012, rec. 158/2012, que condenó a la Comunidad de Propietarios a indemnizar a los perjudicados por los daños sufridos como consecuencia de un incendio.

Pero la Sentencia fue recurrida por la Comunidad de Propietarios, y ahora el Tribunal Supremo ha estimado el recurso.

Se trata de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 463/2015 de 10 Septiembre de 2015 (Recurso 2063/2013), de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.

Señala en primer lugar que el juez de primera instancia había rechazado la condena de la comunidad, y en cambio la Audiencia «califica de negligente la conducta de la Comunidad de Propietarios demandada por el hecho de tener cerrada con llave la puerta de acceso a la terraza del edificio y este reproche culposo lo fundamenta en que la Junta General celebrada el 27 de febrero de 2007, es decir, unos meses antes de ocurrir el incendio, se acordó la sustitución de la puerta cerrada con llave por otra puerta modelo antipánico, lo que no hizo, pese a dar llaves entretanto a todos los propietarios, lo que determinó que la familia Anibal Pura Federico no pudiera acceder a la terraza para huir del incendio.»

Pues bien, el Supremo coincide con el criterio del juez de instancia, con la siguiente fundamentación jurídica:

«Sin embargo, y pese a que se aprobara el cambio de puerta y que este cambio se hiciera sin sujeción a ningún plazo ni a imposición administrativa alguna, lo cierto es que la puerta, por decisión y conocimiento de quienes integran la comunidad, incluidos los demandantes, se encontraba cerrada por motivos de seguridad sin que este retraso en la ejecución del acuerdo fuera valorado como una circunstancia anormalmente peligrosa para evitar un riesgo previsible y significativo del daño, ni en razón al interés que se ponía en peligro ni a la peligrosidad que suponía la demora; demora que la propia comunidad neutraliza no solo por el cocimiento que todos los comuneros tenían sobre el estado de la puerta desde hacía muchos años, cerrada por motivos de seguridad para evitar que accedieran a la azotea extraños o se usase indebidamente, sino por la entrega de la llave a aquellos vecinos que la solicitaran, entre otros a la fallecida; hechos que no tienen adecuado encaje en el patrón de conducta o de conducta objetivamente exigible que debe ser observada por una persona razonable para generar culpa extracontractual de los artículos 1902 y 1104 de Código Civil.

Desde la perspectiva causal, para que nazca la obligación de responder de las lesiones sufridas por los actores, en lo que se ha denominado causalidad objetiva, con nexo de causalidad tanto desde el punto de vista físico como del jurídico, la sentencia no ofrece una respuesta adecuada.

En efecto, tiene dicho esta Sala que la imputación objetiva, entendida como una cuestión jurídica susceptible de ser revisada (SSTS 30 de abril de 1998, 2 de marzo de 2001, 29 de abril y 22 de julio 2003, 17 de abril de 2007, 29 de abril y 22 de julio 2003, 17 de abril de 2007, 21 de abril de 2008, 6 de febrero 2012), comporta un juicio que más allá de la mera constatación física de la relación de causalidad, obliga a valorar con criterios o pautas extraídas del ordenamiento jurídico la posibilidad de imputar al agente el daño causado apreciando la proximidad con la conducta realizada, el ámbito de protección de la norma infringida, el riesgo general de la vida, provocación prohibición de regreso, incremento del riesgo, consentimiento de la víctima y asunción del propio riesgo, y de la confianza, que han sido tomados en cuenta en diversas sentencias de esta Sala (entre otras las más recientes, 2 y 5 de enero, 2 y 9 de marzo, 3 de abril, 7 de junio, 22 de julio, 7 y 27 de septiembre, 20 de octubre de 2006, 30 de junio de 2009 y 18 de marzo de 2014) y en este caso no se produce causalidad objetivo.

Es cierto que en el incendio está el origen del daño. Lo que no hay es causalidad jurídica o imputación objetiva para atribuir el resultado dañoso a la comunidad demandada por el hecho de no haber ejecutado el acuerdo en ese breve plazo de tiempo que va desde que este se adopta hasta que ocurre el incendio.

El incendio se produjo dentro de la esfera de actuación de doña Angustia, sin que ninguna intervención tuviera la comunidad de propietarios, puesto que se inicia en el piso de su propiedad y no en un elemento común y en ningún caso puede imputarse a la Comunidad responsabilidad en la causación o agravación posterior de los daños, directamente vinculados a su actuación. La responsabilidad de la comunidad no debe enjuiciarse desde la óptica del singular riesgo creado por el incendio, ni del pánico derivado del mismo, pues no fue ella quien lo originó, sino desde la negligencia de la vecina, y del riesgo asumido por los propios vecinos que conocían perfectamente el estado de la puerta y que tenían además la llave para abrirla.

Tampoco existe razón jurídica alguna para trasladar ese daño a la recurrente por el hecho de que con posterioridad unos vecinos abrieran la puerta de su casa a la familia Anibal Federico Pura para refugiarse en ella, en la medida en que esa conducta estaba en su propia esfera de riesgo. Lo que es evidente es que de no haberse ocasionado el incendio y de no haber salido de casa la Sra Angustia dejando la puerta abierta, el daño no se hubiera producido por lo que la relación causal se establece exclusivamente entre la conducta de quien de forma directa e inmediata inició el curso causal de los hechos y el daño ocasionado por el fuego puesto que ninguna otra causa posterior puede considerarse relevante desde el punto de vista de la imputación objetiva para ponerla a cargo de la comunidad.

Y si no hay causalidad no cabe hablar, no ya de responsabilidad subjetiva, sino tampoco de responsabilidad por riesgo u objetivada necesaria para que la recurrente deba responder.»

En atención a tales razonamientos, se estima el recurso de casación, y en consecuencia, se casa y anula la sentencia recurrida, reponiendo íntegramente la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Alcalá de Henares por la que se absuelve de la demanda a la Comunidad de Propietarios.

Excelente noticia, sin perjuicio de lo cual no debe descuidarse la ejecución diligente de los acuerdos comunitarios.

18 octubre, 2015 By Fabio Balbuena 51 comentarios

Cortina de cristal y…¿autorización?

Como lo prometido es deuda, respondo a mi compañero José Pérez (@Fincadeliamarme), que me planteó la siguiente cuestión relativa a los cerramientos de terraza con sistema de “cortinas de cristal”:

¿Necesita autorización un cerramiento con este sistema?, y en su caso, ¿qué mayoría?

Anticipé que en mi opinión, un cerramiento con este sistema no requería autorización, dado el escaso impacto estético que supone para la configuración externa del edificio, con fundamento en una sentencia que recordaba haber leído, y cuya referencia aportaría.

Se trata de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, de 12 de enero de 2011, de la que fue Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas, (hoy Magistrado del Tribunal Supremo).

El supuesto era el siguiente:

Un propietario llevó a cabo el cerramiento de su terraza mediante este sistema, y la comunidad, disconforme con ello, le demandó solicitando la reposición de la terraza al estado anterior a la modificación.

En primera instancia, el juzgado estimó la demanda, pero la Audiencia revocó la sentencia, desestimando la acción.

El fundamento (ya manifestado por la misma Sección de dicha Audiencia en el rollo de apelación nº 1142 de 2007) es que este sistema de cerramiento mediante no altera la configuración ni la estética del edificio, pues no utiliza de perfilería de aluminio visible, sino de guías. Dice la Sala:

«…procede concluir que el sistema de cerramiento mediante cristal no altera la configuración ni la estética del edificio pues en su frontal el cristal es transparente y no se utiliza perfilería ni palillería de aluminio visible sino guías en su parte superior e inferior. Se trata de un sistema movible de forma que también puede quedar diáfana la superficie.

Es forzoso reconocer que los cierres con carpintería de aluminio y cristal, se vienen considerando inaceptables salvo que la comunidad lo acepte por unanimidad, dado que alteran la estética del edificio, pero los nuevos sistemas de diseño y cristalería, como el analizado requieren nuevas respuestas judiciales para un sistema innovador que aúna los intereses de los comuneros y de la comunidad, pues permite el cierre de terrazas de forma imperceptible desde el exterior, respetando el diseño y estética original, al tiempo que se aprovecha durante el año un espacio de escasa utilidad durante el invierno, al tiempo que favorece la temperatura del resto de la vivienda con el consiguiente ahorro energético y todos ello sin perjudicar a los vecinos colindantes.

De acuerdo con el los arts. 7.1; 12 y 17 de la LPH debemos declarar que al no alterarse el estado exterior del edificio ni afectar a la vivienda colindante ni en sus luces ni en las vistas, procede declarar que no se requiere unanimidad para la adopción de acuerdos en las referidas juntas generales por lo que se ha de rechazar su impugnación.»

Además, la Sala concluye que existe abuso de derecho por la Comunidad de Propietarios:

«En suma se produce un abuso de derecho por parte de la actora al intentar impedir el uso de una terraza con cierre exclusivo de cristal, que ningún perjuicio le produce…

En este sentido establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo:

Conforme a doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 9 May. 1983 , 30 Jun. 1986 , 7 Feb. 1989 , 3 Abr. 1990 , 14 Oct. 1991 , 14 y 28 Jul. 1992 , 25 Ene. 1993 , 19 Jul. 1993 , 27 Abr. 1994 , 6 May. 1994 , 11 y 13 Jul. 1994 , 13 Feb. 1995 , 31 Mar. 1995 , 10 Abr. 1995 , 5 Jul. 1995 , 6 Nov. 1995 , 18 Dic. 1995 , 29 Jul. 1996 y 3 Oct. 1998), para que el argumento pueda ser atendido y proceder su aplicación en el ámbito de la propiedad horizontal , es preciso, aunque la frase abuso del derecho conforma expresión jurídica, que se den hechos probados que pongan de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) o subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de intereses legítimos)…

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 28 Jun.2001, rec. 1444/1996 .Ponente: Villagómez Rodil, Alfonso

Como dijimos la doctrina de la anterior sentencia de esta Sección –en el rollo de apelación nº 1142 de 2007– es aplicable al caso de autos por lo que no se puede entender afectada la estética o configuración del inmueble, por lo que procede desestimar la demanda.»

En definitiva, el cerramiento de terraza con sistema del tipo “cortina de cristal”no requiere autorización.

[Foto: acuglass.es]

Pero la Sentencia fue recurrida por la Comunidad de Propietarios, y ahora el Tribunal Supremo ha estimado el recurso.

Se trata de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 463/2015 de 10 Septiembre de 2015 (Recurso 2063/2013), de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.

Fabio Balbuena

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