En los edificios con viviendas y sótano destinado a garaje, es un motivo frecuente de conflictos el tema relativo al acceso a la zona de aparcamiento de vehículos.
En aquellas ocasiones en que las plazas de garaje se vinculan ob rem a la vivienda, el conflicto está superado, pues las plazas de garaje no se pueden vender de forma separada de las viviendas, y por tanto no es posible que existan propietarios de plazas de garaje que no lo sean a su vez de viviendas.
En cambio, cuando las plazas no se encuentran vinculadas a las viviendas, se pueden vender de forma independiente, y por ello es posible que existan propietarios de garajes que no lo sean de viviendas.
Esto genera recelos entre los propietarios de viviendas, tanto por motivos de seguridad, como por razones de participación en los gastos de portal, zaguán, ascensor y escalera. Y en atención a ello, es frecuente que se acuerde por la comunidad que los propietarios de plazas de garaje sin vivienda no podrán acceder al sótano por el portal de la comunidad, debiendo hacerlo por los lugares de acceso y salida del garaje destinados al efecto.
Pues bien, partiendo de la validez de los acuerdos que no sean contrarios al título constitutivo y a los estatutos o a la ley, tal acuerdo será respetado por todos los comuneros. Pero en ocasiones los propietarios exclusivamente de plazas de garaje reclaman que se les permita el acceso por el portal, bien por razones de comodidad, pues se suele acceder con ascensor, bien por razones de seguridad si no existe acceso peatonal y deben acceder por la rampa de vehículos.
En relación con esta cuestión, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca, Sección 1ª, de fecha 20 de febrero de 2013, resuelve el conflicto generado por el acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios de prohibir el acceso al garaje por el portal de la comunidad. Los propietarios disidentes impugnaron el acuerdo, y el Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, con el siguiente fallo:
«Que estimando la demanda formulada por a Procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Carrasco Parrilla en nombre y representación de D. Enrique y Dª Bibiana contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , sito en CALLE000 nº NUM000 de Cuenca, declaro nulo el acuerdo adoptado el día 14 de octubre de 2.010 en junta extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada relativo a la privación del derecho de acceso por los portales y los ascensores de la comunidad a los propietarios de la plaza de garaje sin vivienda, condenando a la citada comunidad a permitir dicho acceso habilitando los medios necesarios al efecto, e imponiendo las costas causadas a la parte demandada.»
La comunidad apeló la sentencia, y la Audiencia estimó el recurso de apelación, con el siguiente fallo:
“Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 sita en la CALLE000 nº NUM000 de Cuenca debemos REVOCAR y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cuenca en los autos de Juicio Ordinario nº 182/2011 el día 29/2/12 y en su lugar dictamos otra por la que DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por D. Enrique y Dª Bibiana , sin hacer pronunciamiento sobre las constas causadas en la instancia, ni tampoco en esta alzada”.
La cuestión de fondo era si los propietarios de plazas de garaje que no sean también propietarios de viviendas tienen o no derecho a acceder a su plaza a través del portal, zaguán y ascensores de acceso a las viviendas, cuando existe un acceso especifico para el acceso al garaje.
La sentencia de instancia consideró que dicho derecho existía a partir de la indicación contenida en el titulo constitutivo en el sentido de que el local destinado a garaje (finca nº 1) participa de los elementos comunes con una cuota de participación en relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos, estando tan solo excluidos de los gastos propios de los portales, zaguanes escaleras, etc., los locales comerciales en atención a que no usan de tales bienes, elementos o servicios. Sin que el hecho de que la cuota asignada a los titulares de plazas de garaje no incluya los gastos de dichos espacios comunes limite el uso de los mismos a los que tiene tal derecho reconocido en el titulo constitutivo, sin perjuicio de que se incremente dicha cuota incluyendo los referidos gastos.
La Sala entiende que la fijación en el titulo constitutivo de la cuota de participación de cada uno de los elementos privativos, no es un dato definitivo para resolver la cuestión, pues tal indicación es una exigencia legal derivada del art. 5 según párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.
Del examen del titulo constitutivo resulta que en el mismo se hacen reiteradas referencias a los portales como elemento de acceso a las viviendas y así se indica cuando realiza la descripción del edificio en su conjunto, y en el mismo sentido cuando describe el local nº 4.
De otro lado, en la descripción que se hace de los tres locales que tienen acceso por la rampa construida al efecto, entre ellos el nº 1 destinado a garaje, se hace referencia como parte integrante de los mismos de la rampa de acceso al especificar su superficie.
Además cuando el titulo constitutivo establece el régimen de la comunidad, tras indicar que «las cuotas asignadas lo son con relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos«(expresión en la que se sustenta la conclusión estimatoria de la demanda que alcanza la sentencia de instancia), incluye una excepción: «Los locales comerciales quedan asimismo excluidos de contribuir a los gasto propios de los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de la totalidad del edificio, por su limpieza, reparaciones, alumbrado, conservación, pintura y cualquiera otros, en atención a que no usan de tales bienes, elementos y servicios.» Excepción que se refiere a los elementos que se describen reiteradamente en el titulo constitutivo como de acceso a las viviendas.
Además, el hecho de que el local destinado a garajes tenga un acceso independiente del de las viviendas a través de una rampa determina que la Sala entienda que los demandantes carezcan del derecho a utilizar los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de acceso a las viviendas para acceder a su plaza de garaje, pues como indican las SSTS 4/10/94 y 29/5/03, si bien los portales de acceso a las viviendas son elementos comunes del inmueble, no son de uso necesario para los meros titulares de plaza de garaje que no lo sean de pisos, implicando cualquier otra interpretación del titulo constitutivo en cuanto refiere tan solo a las viviendas el acceso por dichos portales una abusiva exégesis del mismo contraria a los principios de respeto a las relaciones de vecindad que deben presidir las relaciones en la Propiedad Horizontal.
Consecuentemente, la Sala revoca la sentencia de instancia, y desestima la demanda.
No obstante, la desestimación de la demanda no determinará la imposición de las costas en la instancia a los demandantes por la concurrencia en el caso de serias dudas de derecho derivadas de la necesidad de interpretar el contenido del titulo constitutivo de la comunidad que no resulta al respecto claro y unívoco, pudiendo su literalidad en algunos aspectos generar una confusión explicable en el interprete.
Todo ello sin hacer pronunciamiento sobre las costas de la alzada de conformidad a lo establecido en el art. 398 de la LEC.
Una vez más observamos las dificultades de interpretación de los títulos constitutivos, en relación con la Ley de Propiedad Horizontal, a los efectos de determinar la validez de los acuerdos. De ahí que siempre sea conveniente el asesoramiento de un Abogado o un Administrador de Fincas Colegiado.
© 2013 Fabio Balbuena
