En el anterior artículo hablábamos del Fondo de Reserva para las Comunidades de Propietarios, en especial en los tiempos de dificultades económicas.
Enlazado con ello, es importante destacar el deber de conservar el edificio.
El deber de conservación del edificio se contiene en los arts. 389 y 1.907 del Código Civil, y se refiere a la obligación de los propietarios y de los usuarios de las viviendas de conservarlas de acuerdo con su destino, manteniendo, en cualquier caso, el nivel de habitabilidad.
Por tanto, la «conservación del edificio» se refiere a la obligación de «conservar en buen estado la edificación» a través de una «utilización adecuada del mismo», y al deber de realizar las obras necesarias para su adecuado sostenimiento.
NORMATIVA
Este deber se contempla en normativa autonómica, como por ejemplo la Ley de 17 marzo 1999 de la Comunidad Autónoma de Madrid, que dice que las viviendas «deberán utilizarse de forma que se conserven en perfecto estado de habitabilidad o explotación, y su conservación y mantenimiento se sujetará a las normas que contenga el Libro del Edificio y a aquellas que, con el transcurso del tiempo, sean habitables».
También la Ley 8/2004, de 20 octubre, de la vivienda, de la Comunidad valenciana, en su art. 28, pár. I, dispone que: «los propietarios y usuarios de las viviendas están obligados a mantenerlas en buen estado de conservación, uso, mantenimiento y seguridad, obligación que alcanzará a las instalaciones y anejos de la vivienda y a los elementos comunes del inmueble».
A nivel estatal, respecto de la conservación del edificio, nos encontramos con la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), según la cual «tendrán la consideración de edificación…, y requerirán un proyecto… las obras de edificación de nueva construcción, …las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación…, las obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico…», considerando «comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio».
La Ley impone a los propietarios y usuarios la obligación de seguir las instrucciones de mantenimiento. En efecto, el art. 16 LOE dispone lo siguiente: 1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adeudado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. 2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
El art. 7 de la misma LOE se refiere al «libro del edificio» y a la documentación de la obra ejecutada, que permitirá a los usuarios del edificio conocer las condiciones de uso del propio edificio y de sus elementos o instalaciones, emprender las necesarias operaciones de mantenimiento, prolongando su vida útil y evitando el deterioro irreversible de sus elementos, o llevar a cabo obras de reforma o rehabilitación con el conocimiento cierto de las condiciones en que se encuentra el edificio o se efectuó su construcción.
La STS, Sala 1ª, de 18 marzo 2002 destaca la importancia del Libro del Edificio, y en términos similares se pronuncia la SAP Barcelona, Sec. 1ª, de 24 enero 2005.
Además, el Código Técnico de la Edificación, CTE ha supuesto un avance, en el sentido de que por el mismo se establecen las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
Por lo que se refiere a la Ley de Propiedad Horizontal, la obligación de realizar las obras necesarias en el edificio se contempla en el art. 10,1 LPH, que dispone: «Será obligación dela comunidad larealización de lasobras necesarias parael adecuado sostenimientoy conservación delinmueble y desus servicios, demodo que reúnalas debidas condicionesestructurales, de estanqueidad,habitabilidad, accesibilidad yseguridad».
Por último, señalar que el deber de reparar también ha sido contemplado reiteradamente por la jurisprudencia. Véanse por ejemplo la STS, Sala 1ª, de 16 octubre 1985, STSJ Navarra, Sala de lo Civil y de lo Penal, de 29 junio 1995, o la SAP Cantabria, Sec. 2ª, de 28 octubre 1996.
Todo lo expuesto debe conducir a tomar conciencia de la importancia de conservar los edificios, y no sólo por obligación legal, sino porque ello contribuirá a prolongar la vida útil de nuestras viviendas.
©Fabio Balbuena
Cómo puedo obligar al resto de los copropietarios para que hagan las obras necesarias para una buena estanqueidad del edificios en viviendas adosadas con jardín comunitario
Estimada Sra.:
La estanqueidad de los edificios se obtiene mediante un sistema de protección que evita el paso de agua en forma líquida o de vapor a través de una construcción o de alguno de sus cerramientos exteriores. El Código Técnico de la Edificación (CTE), y en concreto en el Documento Básico HS “Salubridad”, recoge las exigencias relativas al grado de estanqueidad que deben tener muros, suelos, fachadas y cubiertas.
En caso de que en su comunidad existan problemas de estanqueidad, debe solicitar al Presidente que en el orden del día de la próxima junta incluya como un punto a tratar el relativo a la solución de tales problemas. Usted puede solicitar un estudio y presupuesto a una empresa especializada y aportarlo a la junta para que sea debatido por todos los propietarios.
Es obligación de la comunidad subsanar estos problemas, siempre que estén acreditados. En caso de negativa, usted podrá acudir a los tribunales competentes para solicitar la subsanación de los problemas de estanqueidad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena