Ayer se produjo un nuevo debate interesante en Twitter. Mi admirada compañera Maribel Orellana (@AdmMaribel) lo inició, a propósito de la información contable de la comunidad que proporcionamos los Administradores de Fincas a nuestros clientes.
Han opinado, además de Maribel y un servidor, @andresgmendoza @TAConsultingAPD @Isabelbajo @GuixotGestion.
La cuestión es si en un informe de cuentas (mensual, trimestral, semestral…) se puede incluir una relación de propietarios que no estén al corriente de pago.
En mi opinión, el punto de partida es el acuerdo de la junta relativo a la periodicidad de los informes de cuentas. Si la junta aprueba que el Administrador envíe a todos los propietarios un informe de cuentas, por ejemplo, trimestralmente, entonces el informe deberá contener una información contable veraz y completa, con un listado de los propietarios que adeudan cuotas a la comunidad. Y ello por salvaguardar la debida transparencia que nos es encomendada a los Administradores.
En mi experiencia, y más en los tiempos actuales en que la morosidad se ha disparado de una manera verdaderamente alarmante, los propietarios quieren tener información completa de la situación contable de la comunidad, cada vez con plazos más breves. Me he encontrado con casos en que al cerrar el ejercicio en una junta ordinaria, los propietarios tienen conocimiento por primera vez durante un año, para su sorpresa y alarma, de que existen deudas de cuotas comunitarias, y para evitar que se vuelva a producir en el futuro, y también para tratar de atajar el problema antes, se acuerda la remisión de informes durante el ejercicio.
La gestión de cobro es tarea que se nos encomienda a los Administradores, pero también hay Presidentes y propietarios con grandes habilidades, persuasivos y negociadores, capaces de conseguir que un moroso pague. También hay propietarios a los que no les importa deber cuotas, pero no soportan que los demás propietarios lo sepan, y cuando se remite el informe de cuentas pagan.
La polémica surge cuando se pone en relación lo anterior con la Ley 15/1999, de Protección de Datos de Carácter Personal, y con lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. Esta última dispone que la convocatoria de las juntas contendrá una relación de los propietarios que adeuden recibos, con la advertencia de que si al inicio de la junta continúan en dicha situación, se verán privados del derecho de voto, aunque puedan participar en las deliberaciones. Esta fue una de las medidas estrella de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1999, que dio muy buenos resultados en los años anteriores a la actual crisis, pero que inmersos en ella ha resultado de poca eficacia, pues los morosos no suelen asistir a las juntas.
Por tanto, la cuestión estriba en saber si es posible incluir un listado de morosos en informes de cuentas, ya que la Ley de Propiedad Horizontal tan sólo se refiere a dicha relación con motivo de la convocatoria.
Pues bien, mi opinión es que sí es posible la inclusión de la información de propietarios con recibos pendientes.
La relación de morosos en la convocatoria tiene por finalidad advertir al propietario deudor de la existencia de la deuda que mantiene con la comunidad, y que si no paga antes del inicio de la junta (puede pagar hasta en la propia junta, antes de iniciarse la misma), o consigna notarial o judicialmente el importe de la deuda, no podrá votar. Es decir, la relación de morosos con la convocatoria es a los efectos de la privación del derecho de voto en la junta que se convoca.
Un informe de cuentas tiene por finalidad que todos los propietarios conozcan la situación contable de la comunidad en un momento dado, durante el ejercicio, o sea, entre una junta ordinaria y la siguiente. Y a mi entender, dicha información contable tiene que ser completa, veraz y transparente.
Mi compañero Guixot (@GuixotGestion) comentaba que todo son concesiones al deudor, y trabas al acreedor, y no le falta razón.
Otros compañeros discrepaban por entender que no es posible enviar información de morosos en estadillos de cuentas porque la Ley de Propiedad Horizontal no lo contempla, sino que tan sólo contempla la inclusión de morosos para el caso de convocatoria, y ello en la medida en que afecta a la Ley de Protección de Datos de Carácter Personal.
Respecto a la protección de datos, la ley protege la información de carácter personal de modo que no es posible hacer pública la información de morosos, en el sentido de que puedan acceder a la misma terceros ajenos a la comunidad, salvo en el caso de notificación de la convocatoria por la vía supletoria del artículo 9.1.h), párrafo 2º de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero no impide que la información se remita de forma privada, es decir, exclusivamente a los vecinos de su propia comunidad, con la periodicidad previamente acordada por la junta.
Y lo mismo puede decirse de la notificación del Acta de la junta aprobando la liquidación de las deudas, que sólo puede colocarse en el tablón como forma de notificación subsidiaria del artículo señalado.
En este sentido, la Agencia de Protección de Datos ha sancionado a algunas comunidades por colocar en el tablón listados de morosos cuando no se había agotado la vía de la notificación personal, o cuando ha permanecido más allá del tiempo razonable, entendiendo en tal caso que la publicidad de dicho listado perjudicaba los derechos del propietario deudor amparados por la Ley 15/1999.
Pero cuando se sigue lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal de forma correcta, la Ley de Protección de Datos de Carácter Personal debe ceder.
Es más, incluso se admiten excepciones, como por ejemplo, hace la Sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 1.ª, de 3 de junio de 2010, Recurso 440/2009. Ponente: María Luz Lourdes Sanz Calvo, que revocó la sanción impuesta a la Comunidad de Propietarios, pues estando prevista la publicación de la lista de morosos en el tablón de anuncios y existiendo indicios de previos intentos de notificación, entiende que no cabe apreciar vulneración del deber de secreto:
«(…)La resolución impugnada argumenta que para que dicha publicación en el tablón de anuncios se ajuste a la legalidad es necesario que cuente con la notificación infructuosa previa al propietario, pero que la notificación efectuada por escrito de fecha 24 de octubre de 2007 se produce una vez colgado el listado, sin que conste la previa notificación infructuosa. En este punto conviene señalar en respuesta a las alegaciones efectuadas por la actora, que la resolución impugnada omite toda referencia a la fecha en que se publicó la fijación del listado de morosos en el tablón de anuncios de la Comunidad, poniendo el acento en que dicha comunicación se efectuó con posterioridad a la exposición.
Es cierto que la comunicación en cuestión obrante al folio 64, es posterior a la exposición de la citada relación en el tablón de anuncios, como se desprende del propio contenido de la carta, pero también lo es que en dicha carta se hace referencia al intento de comunicaciones previas y a que es prácticamente imposible contactar con la hoy denunciante, lo que esta en la línea con lo manifestado por la Presidenta respecto de que se intentó la notificación personal de la denunciante con carácter previo a la exposición del listado en el tablón de anuncios y dota de verosimilitud a dichas manifestaciones en este ámbito sancionador en el que nos hallamos.
Por todo lo cual, a la vista de las concretas circunstancias concurrentes y tratándose de una notificación efectuada en el ámbito de una relación jurídica existente entre los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en la que los copropietarios tienen conocimiento de las cuentas de la Comunidad y de las cantidades adeudas por los comuneros morosos; estando prevista la publicación de la lista de morosos, a efectos de su notificación, por la LPH -artículo 9 h) y circunscrita al ámbito restringido de la Comunidad de Propietarios, en el lugar establecido al respecto, no cabe apreciar vulneración del deber de secreto. (…)»
La Sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 1.ª, de 2 de diciembre de 2011, Recurso 513/2010. Ponente: Elisa Veiga Nicole, afirma “que la utilización del tablón de anuncios resulta perfectamente adecuada para la autoorganización de las Comunidades de Propietarios, desvelándose los datos de carácter personal dentro del ámbito de funcionamiento de la misma, dándose, además, en el supuesto objeto de la resolución, la circunstancia de que el tablón estaba colocado en el recinto interior de la Comunidad y a una distancia del exterior de unos 20 metros, habiéndose utilizado de igual forma ya en ocasiones anteriores.”
El deber de secreto que impone el art. 10 LOPD no se infringe cuando el tablón de anuncios se halla colocado en la misma Comunidad y es utilizado para los fines que son propios de la misma, aun cuando en el mismo figuren las deudas de algunos de sus miembros, porque tiene especial relevancia para todos y cada uno de los comuneros.
El prestigioso Abogado D. Daniel Loscertales Fuertes sostiene:
“En mi opinión, la Ley de Propiedad Horizontal debe cumplirse, pero ha de tenerse presente que solamente las citaciones y las actas pueden ponerse en el tablón de anuncios, aunque allí figuren los morosos, como obliga el art. 15 de la misma LPH (bastando indicar piso o local y cantidad, pero no pasa nada si igualmente se nombra a los propietarios), o el acuerdo de la Junta para proceder judicialmente, además de poder acreditar que su colocación es consecuencia de no haberse recibido en el domicilio correspondiente, insistiendo en el sentido de que, si se hace de forma habitual la publicación de estos documentos en el tablón de anuncios o similar, con o sin morosos, no puede achacarse a la Comunidad ninguna infracción. Con estas precauciones, considero que desaparece cualquier riesgo de sanción por la Agencia de Protección de Datos, sobre todo porque, con fecha 11 de diciembre de 2008, el Tribunal Supremo dicta una sentencia en la que determina que la colocación en el tablón de anuncios, con diligencia motivada, como notificación a un propietario que no había recibido, es simplemente un cumplimiento de la Ley y que no atenta de ninguna manera ni al honor ni al prestigio personal.”
Por tanto, en cuanto a la cuestión objeto de este post, considero que si la comunicación de morosos se realiza, no en el tablón de anuncios, sino privadamente (correo ordinario o correo electrónico), dentro de un informe de cuentas, no considero que se vulnere la legislación en materia de protección de datos de carácter personal.
Otra cuestión polémica es la relativa a la comunicación de los datos de los propietarios a todos los vecinos, para casos de emergencias o incidencias entre ellos. Pero esto lo dejamos para otro post.
© 2013 Fabio Balbuena
Maribel dice
El debate se produjo, si bien es cierto que en un twit que mal nos explicamos ¿verdad?. La situación que me llevó a compartirla con tan extraordinarios exponentes, no fue otra que una discusión con mi propio Administrador de mi vivienda. Leyendo el orden del día, aparece ante mis ojos lo siguiente:
Punto 7. Aprobación para informar en las liquidaciones periódicas con nombre y apellidos de cada vivienda. Decisiones a adoptar.
Atónita y perpleja, ¿cómo poner en un punto de un orden del día una cosa contraria a la Ley?
No puedo estar más en desacuerdo. Es cierto que a todos nos parece injustas las leyes, y en los tiempos que corren… incluso además las resoluciones judiciales… Pero son las que tenemos y son de obligado cumplimiento.
En el momento en que aparece la LOPD se entró en conflicto con la LPH, de modo que tras muchos debates e historias, lo lógico es que en las liquidaciones que se practiquen para convocar Juntas debe aparecer la deuda desglosada, con nombre y apellidos y propiedad (que por cierto no sacamos una nota simple para comprobar si sigue o no siendo el propietario…) y ya está.
Las liquidaciones que realizamos mesuales o trimestrales, nosotras que en el despacho realizamos las cuentas conforme al plan general contable aparecen el concepto obligaciones propietarios con el monto total de deuda. Y no olvidemos que las mismas son provisionales (nosotras así lo hacemos constar), y son rigurosas y exactas. Si bien cuando realizamos la liquidación anual en Juntas Ordinarias se acompaña el listado que más tarde una vez aprobada la certificación de la deuda acompañamos como anexo normalmente nº 2 de nuestras actas, listado con nombre y apellidos propiedad y deuda desglosada.
Ahora bien, yo antes de todo el debate que derivó en… otros conceptos, me quedé en la situación anómala que era poner en un punto del orden del día algo contrario a la Ley… Un profesional no puede hacer eso.
Imaginarios que pongamos en un punto del orden del día: aprobación de dar voto a los vecinos morosos… No se puede ¿verdad? u otro ejemplo, Prohibición a los vecinos morosos de usar la piscina… ¿tampoco verdad?.
Pues igualmente no podemos poner en el orden del día aprobar para informar en las liquidaciones periódicas con nombre y apellidos de cada vivienda, puesto que contraviene la LOPD. Con todos mis respetos a la opinión del prestigio SEPIN y al Sr. Locertales.
Lo que me parece más ilógico es que mi administrador estaba aconsejado por la empresa con la que trabaja la Protección de Datos.
No obstante, los Administradores debemos ser cautelosos, y teniendo en cuenta la cuantía de las sanciones, yo no me arriesgaría a seguir los consejos o doctrinas que mantienen que se ponga…(a correr riesgos)
Amén de que la Junta de Propietarios no tiene legitimación para autorizar mis datos, sólo la tengo yo. Esto es básico.
Bueno esta era mi opinión. Gracias a todos por vuestras aportaciones porque aunque no me váis a convencer pues soy firme en mi prudencia, voy a aprender sin duda. Y muy especialmente a mi admirado y querido Fabio Balbuena por ofrecernos su blog.
Maribel Orellana Gil
Col. 2392 CAF Málaga
#AAFFINKIETA
Fabio Balbuena dice
Muchas gracias por el comentario Maribel.
Respeto tu postura, y estoy de acuerdo en que como Administradores y profesionales debemos ser cautelosos y prudentes. La discrepancia no está ahí, sino en la interpretación de lo que es "contrario a la ley", y en este sentido, las leyes deben interpretarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, y de acuerdo a su espíritu y finalidad (artículo 3.1 del Código Civil: "Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas").
Las leyes son las que son, pero van evolucionando conforme a las necesidades sociales. La reforma de la LPH en 1999 supuso un gran avance en la lucha contra la morosidad, y lo fue gracias a la propuesta legislativa a iniciativa de los Administradores de Fincas, que recogieron más de 800.000 firmas en todo el territorio nacional. Pues bien, como comentaba en el post, la privación de voto en las juntas requiere que el propietario moroso sepa lo que adeuda, y tenga la posibilidad de pagar o consignar la deuda, y que esté advertido de que de no ser así, si acude a la junta podrá deliberar, pero no podrá votar. Aquí es donde entra la notificación subsidiaria por tablón de anuncios, y es lo que se ha denunciado ante la Agencia de Protección de Datos, con sanciones a las comunidades, pero ojo, siempre que no se han cumplido los requisitos legales en la colocación de la notificación en tablón de anuncios. Pero como señalaba en el post, también hay excepciones, y se han revocado sanciones, de forma que no es automática la imposición de sanción. Hay que estudiar el caso concreto para ver si hay vulneración de la LOPD.
Desde luego, nunca será posible publicar los datos de morosos fuera de los casos de notificación subsidiaria de la convocatoria o acta de la junta. Digo "publicar", es decir, colocación en lugar público y visible para terceros ajenos a la comunidad (tablón de anuncios de la comunidad).
Pero entiendo que nunca podrá contravenir la ley de protección de datos ni la ley de propiedad horizontal la comunicación de los recibos pendientes de pago y sus titulares de forma privada, es decir, remitida exclusivamente a los copropietarios de la comunidad (por correo ordinario y/o correo electrónico). Si la comunidad aprueba que se remitan informes de cuentas durante el ejercicio, tales informes deben ser completos y transparentes. No cumple la finalidad de transparencia un informe que no "informa" de los recibos pendientes.
(sigue…)
Fabio Balbuena dice
Una precisión: yo siempre dejo claro que una cosa es "recibos pendientes", y otra "morosidad". Cualquiera puede tener algún recibo pendiente, a todos nos puede pasar; en cambio, moroso es quien se encuentra en una situación persistente y continuada de impago.
En mi experiencia, he conocido casos de morosidad "oculta", que se mantenía de año en año, en los que el moroso pagaba siempre unos días antes de la junta. En cambio, al empezar a informar durante el ejercicio, esa práctica desviada se ha corregido, y creo que es lo correcto, puesto que todo propietario debe pagar las cuotas en el tiempo fijado por la junta: si el pago es mensual anticipado, a primeros de mes, si es trimestral anticipado, a primeros del mes de inicio de trimestre, y así sucesivamente. No es legal dejar pasar todo el año sin pagar, y pagar el día de la junta, y en muchos casos, cuando esta situación se informa durante el ejercicio, se corrige, pues el propietario moroso se ve sometido a miradas y comentarios (directos o indirectos), que le conminan a pagar. Se puede decir que tales miradas o comentarios no son "legales" (¿cobrador del frac?), pero sí son "legítimos", lógicamente dentro de ciertos límites (son inadmisibles las injurias y comentarios ofensivos).
Como he dicho, las leyes evolucionan, y se van a adaptando a la sociedad. Por ejemplo, ya es posible prohibir el uso de la piscina o la pista de tenis a los morosos: la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 23 de octubre de 2012 determina que una comunidad de propietarios puede prohibir el uso de las zonas comunes a aquellos propietarios que no estén al corriente del pago de las cuotas de la comunidad [se puede leer la noticia aquí: http://www.laverdad.es/murcia/20121126/local/region/prohibir-vecinos-morosos-piscina-201211261238.html%5D.
Por supuesto, es mi opinión, y respeto que otros compañeros tengan otros puntos de vista, como el tuyo. Para eso está el debate.
Abrazos.
Maribel dice
Continuando con mi discrepancia, me resulta simpático esa diferencia entre recibos pendientes y morosidad, que viene siendo lo mismo… la morosidad es la situación continuada de recibos pendientes. Yo lo que creo es que existen los morosos profesionales de la morosidad, y morosos circunstanciales.
Y es verdad que la vida evoluciona pero las Leyes amigo mío son cada vez más injustas, desacertadas, y obedecen más intereses políticos que a los sociales.
Entiendo tu postura, que no comparto, pero que respeto profundamente.
Te quiere Maribel
toni dice
El articulo esta basado en opinión errónea, no se pueden publicar los nombres completos y las deudas de los vecinos en las liquidaciones mensuales o bimensuales. La propia agencia de protección de datos así lo a manifestado.
Si existe en la comunidad un vecino moroso se podría avisar de forma legal incluyendo en las liquidaciones un aviso de esa incidencia.
Según la ley solo se puede avisar de la deuda al interesado y no hacerla publica liquidación tras liquidación.
Por ejemplo por que mis vecinos tienen que saber que no pague la ultima cuota y tener un papel del adminitrador que pone mi nombre y debe 30 euros. Otro vecino 100 y asi todos los vecinos mes tras mes. NO ES LEGAL ATENTA CONTRA EL DERECHO AL HONOR Y LA PROTECCION DE DATOS.
Fabio Balbuena dice
Estimado Sr.:
Muchas gracias por su comentario. Respeto su opinión, aunque considero que el criterio expuesto en el artículo es acertado. De hecho, en mi experiencia desde antes incluso de la fecha del artículo en 2013 y hasta la actualidad, vengo incluyendo listados de morosos en los informes de cuentas sin ningún problema, y con resultados positivos para la gestión de cobro de deudas. Siempre, claro está, informes enviados internamente, es decir, a los propietarios, y especialmente sin exposición en tablón de anuncios, cuya utilización viene reservada a la convocatoria de las juntas, a los efectos de la privación del derecho de voto.
Reciba un cordial saludo.
Fabio Balbuena
toni dice
Bueno… Estoy terminando la denuncia en la agencia de protección de datos tras investigar un poco, si tengo un rato lo publico y veras la argumentación legal.