Fabio Balbuena

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4 junio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El plazo de las convocatorias de las juntas

En el AAFFmeet también vimos el tema del plazo de las convocatorias de las juntas, que en la práctica genera muchos problemas.

Lo primero que hay que tener en cuenta es el plazo para realizarlas: seis días de antelación para las ordinarias, y el suficiente para que todos los propietarios estén enterados en las extraordinarias.
Sentado lo anterior, ¿cómo se cuenta este plazo?
Planteamos un caso práctico, en el que se recibe por los propietarios una convocatoria de junta ordinaria el día 20 de mayo, para celebrarse el día 26. La pregunta es: ¿es válida la convocatoria?
La mayoría de compañeros entendía que sí, puesto que del día 20 al día 26 van seis días, contando ambos. Sin embargo, en el cómputo del plazo no se incluyen ni el día que se convoca ni el día de la junta. Así se establece en la STS de 26 de abril de 2000:
«Que nos encontramos en presencia de un plazo señalado por días resulta indudable, porque el art. 15 habla de “seis días de antelación”. Por otra parte, el art. 5.1 del Código Civil da regla especial para el señalamiento de plazos fijados por meses o años en que el cómputo precisamente es de fecha a fecha. Por consiguiente, no tratándose de un plazo de meses o años debe computarse así, el día de la citación debe quedar excluido del cómputo y contarse los seis días por tanto a partir del día siguiente a la recepción de la citación, aviso, carta certificada, etc.
Aplicando tal regla legal ocurre que la citación se recibe en el domicilio el 20 de marzo de 1992, por consiguiente tal día no entra en el cómputo que comienza el siguiente, día 21 y alcanza seis días, a la celebración de la Junta y no se produce con “seis días de antelación”, porque para ello sería preciso que la Junta se hubiera celebrado el día 27 de marzo de 1992.»
Y es que el artículo 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal fija un plazo mínimo de seis días, y como dice Carlos Gallego, “el cumplimiento de ese requisito adquiere tal relevancia que su infracción determina la nulidad de la junta”.
Por tanto, en principio la convocatoria es nula. Ahora bien, si no causa ningún perjuicio a los propietarios, es decir, todos se dan por válidamente avisados, la convocatoria se podría convalidar.
En el caso de las juntas extraordinarias el criterio es distinto, pues no hay plazo legal mínimo de antelación para la convocatoria: literalmente, “con la [antelación] que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”, sin que sea extensible a las juntas de carácter extraordinario el criterio de los días de antelación.
Un compañero planteó la cuestión del valor de un plazo estatutario superior al plazo legal, es decir, qué plazo prevalece en el caso de que los Estatutos prevean un plazo superior al legal. La respuesta a esta pregunta la encontramos en la STS de 17 de junio de 1993:
“El pacto estatutario, al contemplar un plazo superior, actúa, como máximo, revistiendo nota de simple facultad de posible utilización, pero no como norma de derecho necesario y de inexcusable cumplimiento, pues en el régimen de propiedad horizontal el principio de autonomía de la voluntad, con sus límites naturales, no opera con plenitud, sino acomodado y limitado por las disposiciones legales que gobiernan dicha propiedad especial”.
De forma que el plazo obligatorio sería el legal, quedando el estatutario como “simple facultad de posible utilización”. En mi opinión, si la comunidad ha decidido establecer un plazo concreto (siempre razonable, por ejemplo 15 días, pues no sería válido un plazo desproporcionado, por ejemplo seis meses de antelación), es éste el que se debería respetar, aunque en caso de no respetarse, como vemos por la sentencia citada, no supondría la nulidad de la convocatoria siempre que se cumpla el plazo mínimo legal obligatorio.  
A la vista de lo expuesto, se concluye una recomendación para evitar conflictos: lo prudente es realizar la convocatoria de las juntas ordinarias con un plazo de quince días, y las extraordinarias con un plazo mínimo de tres días. De esta manera minimizamos el riesgo de que algún vecino no reciba la convocatoria a tiempo, y nos genere un problema de posible nulidad de la junta.
@fabio_balbuena
fabiobalbuena.blogspot.com
               

Publicado en: Convocatoria, Junta Extraordinaria, Junta Ordinaria, Juntas de Propietarios, Plazo

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