Antecentes
Desde el año 2003 las obras para eliminación de barreras arquitectónicas se consideran “necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad”. Por tanto, existe la obligación legal de que todos los comuneros contribuyan al pago de este tipo de obras, si bien con ciertas limitaciones.
La Convención Internacional de Naciones Unidas, sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad establece en su artículo 4 el compromiso de los Estados Parte para la adopción de las medidas legislativas, administrativas y de cualquier otra índole, necesarias para asegurar el pleno ejercicio de todos los derechos humanos y libertades fundamentales de las personas con discapacidad.
Fruto de este compromiso, la Ley 26/2011 de 1 de agosto pretende adecuar la legislación española en materia de discapacidad a las directrices marcadas por la referida Convención.
¿En qué consiste la modificación?
Con esta Ley se modifican los artículos 10.2 y 11.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Se aumenta el límite del importe de las obras de accesibilidad que deban ser costeadas obligatoriamente por el total de los propietarios. Este límite ahora se fija en la cuantía de doce mensualidades ordinarias (antes de la reforma eran tres mensualidades).
Ahora bien, este límite no será aplicable a los propietarios cuya unidad familiar tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el IPREM (excepto si recibe subvenciones o ayudas que reduzcan su participación en las obras a menos del 33% de sus ingresos anuales).
¿Qué ocurre con las obras cuyo coste supera las doce mensualidades ordinarias?
Fuera de los supuestos de obras a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, la obligación al pago de los gastos por obras de accesibilidad que superen las doce mensualidades ordinarias deriva de que la Comunidad “adopte válidamente” los acuerdos para tales obras (artículo 11.3 de la LPH).
¿Qué mayoría será necesaria para adoptar válidamente el acuerdo?
Deberá obtenerse en Junta General el voto favorable de la mayoría cualificada según el artículo 17.1, párrafo dos. Por tanto, mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En resumen:
Las obras de accesibilidad para la eliminación de barreras arquitectónicas siguen considerándose como obras necesarias, a las que todos los comuneros quedan obligados, y contribuirán a ellas por exigencia legal, siempre que el importe de las mismas no supere doce mensualidades ordinarias (con la exención relativa a los ingresos de la unidad familiar -y las posibles exenciones que establezca el título constitutivo-).
Caso de superar este límite de las doce mensualidades, serán obligatorias las obras y quedarán obligados a su pago todos los comuneros cuando la realización de las mismas se apruebe en Junta General por una mayoría de los propietarios que a su vez representen una mayoría de las cuotas de participación. Adviértase que el quórum es sobre TODOS los propietarios, por lo que los ausentes tendrán treinta días para hacer constar su negativa, entendiéndose en caso de silencio que su voto es favorable.
Por último, señalaremos que si no se alcanzara esa mayoría cualificada (mayoría de votos y cuotas respecto al total de propietarios), y el importe de la obra superara las doce mensualidades ordinarias, el interesado podrá optar por la realización a su costa por los cauces previstos en la Ley 15/1995.
Donde queda el Real Decreto Legislativo, de 29 de noviembre, en su Disposición adicional tercera, b) Para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones:
Espacios y edificaciones nuevos: 4 de diciembre de 2010.
Espacios y edificaciones existentes el 4 de diciembre de 2010, que sean susceptibles
de ajustes razonables: 4 de diciembre de 2017.Exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación.
Estimado Sr.:
El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, aprobó el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, norma marco e inspiradora de las actuaciones en materia de accesibilidad universal.
Esta norma ha de ponerse en relación con la Ley de Propiedad Horizontal y con la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
En suma, se trata de ir consiguiendo una accesibilidad universal para las personas con discapacidad física y orgánica.
Saludos,
Fabio Balbuena