Uno de los gastos comunitarios que más discusión comporta es el del ascensor. Se producen tensiones tanto por los gastos de mantenimiento, como por reparaciones extraordinarias, adaptaciones a normativa, modernizaciones, o sustituciones, y especialmente, con la contribución a tales gastos de los locales comerciales.
La cuestión se ha venido aclarando poco a poco por el Tribunal Supremo, que en reiteradas sentencias ha venido sentando doctrina jurisprudencial en la materia. Pese a ello, todavía se producen litigios sobre esta cuestión.
Un ejemplo lo encontramos en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 17 de noviembre de 2016, Ponente: Excmo. Sr. D. José Antonio Seijas Quintana.
El supuesto de hecho era el acuerdo comunitario por el cual se obligaba a la entidad propietaria de un local situado en la planta baja a contribuir en los gastos originados por unas obras de supresión de barreras arquitectónicas, consistentes en bajar el ascensor a cota cero y eliminar los peldaños de la escalera que llegaban hasta la puerta de entrada del edificio.
La propietaria de los locales impugnó el acuerdo en base a que los Estatutos comunitarios eximían a los dueños de la planta baja de contribuir a los gastos de conservación y reconstrucción del ascensor y la escalera. La comunidad entendía que esa exoneración no alcanzaba al gasto consistente en bajar el ascensor a cota cero por tratarse de una obra necesaria para la supresión de barreras arquitectónicas en la comunidad, no ornamental, estando todos los propietarios obligados a sufragar el gasto.
La Sentencia del Juzgado desestimó la demanda; la demandante recurrió y la Audiencia Provincial confirmó la Sentencia (salvo en lo relativo a la contribución a los gastos de las obras de “carácter estético”), por entender que los locales sí han de contribuir a los gastos derivados de la supresión de barreras arquitectónicas, pues “la obra no es propiamente una «reconstrucción», aunque coloquialmente pueda entenderse así «sino una adecuación por razones de habitabilidad impuesta por la normativa de eliminación de barreras arquitectónicas». Tratándose de una obra de adecuación de una instalación general a la legislación específica de «accesibilidad» de personas no puede calificarse de «mejora» y -por ende- queda fuera de las excepciones del art. 2 de los Estatutos de la Comunidad.” La Audiencia consideraba aplicable la doctrina de la STS de 23 de abril de 2014, que recoge a su vez la de la STS de 10 de febrero de 2014.
Sin embargo, el Supremo considera que sí es aplicable la exoneración expresa contenida en los Estatutos de la comunidad, ya que las Sentencias de la propia Sala Primera citadas por la Audiencia Provincial en la sentencia recurrida, de 20 de octubre de 2010 y 23 de abril de 2014, «plantean problemas distintos», pues «en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.»
Añade que en la sentencia recurrida «se confunde lo que es el quorum necesario para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias, contra lo dispuesto en la sentencia recurrida. Y es que una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas.»
En definitiva, declara que la entidad propietaria «del local en planta Baja, no tiene participación ni obligación de pagar gasto alguno por las obras a realizar en la escalera ni en el ascensor, acordando la nulidad del (acuerdo) en cuanto establece su obligación de participar en los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas con relación a dichos elementos ya existentes.»
Nueva lección sobre una cuestión muy polémica en las comunidades de propietarios.
© Fabio Balbuena 2016
Actualización:
Como se observa al inicio del post, se trata la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2016. En esta sentencia el Tribunal Supremo considera que cuando los estatutos de una comunidad de propietarios establecen expresamente la exención de ciertos locales, como los situados en planta baja, de contribuir a los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de elementos comunes como escaleras y ascensores ya existentes, dicha exención se mantiene incluso en caso de obras destinadas a la supresión de barreras arquitectónicas. Es decir, el Tribunal Supremo dio la razón a la propietaria del local en planta baja sobre la base de la interpretación de los estatutos comunitarios, que expresamente eximen a los propietarios de la planta baja de contribuir a los gastos de conservación y reparación de escaleras y ascensores ya existentes, incluyendo las obras para la supresión de barreras arquitectónicas.
El Tribunal Supremo también ha considerado que las cláusulas de exoneración tienen como excepción la instalación de un ascensor “ex novo”, es decir, en aquellos edificios en los que antes no existía ascensor. En tales casos, los gastos de instalación de ascensor son de cargo de todos los copropietarios independientemente de que existan cláusulas estatutarias que exoneren ciertos gastos ordinarios y extraordinarios, porque tales cláusulas deben interpretarse restrictivamente (STS, Sala Primera, de lo Civil, nº 691/2012, de 13 de noviembre).
Y esas cláusulas de exoneración tampoco alcanzan a todos aquellos gastos que excedan de la mera conservación. Por tanto, la exoneración estatutaria sobre los gastos ordinarios de mantenimiento, no incluye los gastos extraordinarios de la sustitución del ascensor (STS, Sala Primera, de lo Civil, nº 531/2019, de 10 de octubre).
En cuanto a la bajada a cota cero del ascensor, más recientemente el Tribunal Supremo ha ido matizando su doctrina jurisprudencial.
Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2018 estableció que la bajada a cota cero se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, por lo que no es aplicable la exoneración genérica para contribuir a dichos gastos.
La Sentencia de 5 de abril de 2019 diferencia entre las obras de «conservación» del ascensor de las que puede estar exonerado el local, y las obras de bajada a cota cero para cumplir con las normas generales de accesibilidad.
También la Sentencia de 10 de mayo de 2021 señala que la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación “ex novo” de este servicio en una planta.
Por tanto, la doctrina jurisprudencial más reciente considera que la bajada a cota cero del ascensor es una obra exigible, necesaria y requerida para la habitabilidad, y en consecuencia, todos los propietarios están obligados a contribuir al gasto.
© Fabio Balbuena 2025
Fantástico artículo.
No obstante, la única duda que me surge es: Si la afectada no hubiese impugnado el Acta en el plazo de 1 mes… A pesar de su exoneración ¿Sí que tendría que haber contribuido en el coste?
Muchas gracias.
En materia de acuerdos comunitarios, la doctrina del Tribunal Supremo distingue entre «anulabilidad» y «nulidad radical», considerando nulos únicamente aquellos acuerdos que vulneren alguna norma prohibitiva o imperativa, o contraria a la moral, orden público o se hayan adoptado con fraude de ley. En otro caso, los acuerdos serán meramente «anulables», por lo que si no se impugnan en el plazo legalmente establecido alcanzarían firmeza y serían inatacables.
Por tanto, en mi opinión, si la afectada no hubiera impugnado en plazo, a pesar de su exoneración sí hubiera resultado obligada a contribuir al pago de los gastos de bajar el ascensor a cota cero.
Una explicación más detallada se puede leer en este post: Acuerdo… ¿Nulo o Anulable? https://www.fabiobalbuena.abogado/acuerdo-nulo-o-anulable/
Saludos.
Fabio Balbuena
Coincido.
Y aprovecho para rectificar «mes» por «año» en mi comentario previo, en relación al plazo para impugnar (art 18.3 de la LPH).
Un saludo.
En un caso idéntico al de la sentencia de T.Supremo del 17-11-2016 en el cual ya se había pagado una cantidad para la bajada a cota 0 del ascensor ¿es aplicable la misma de inmediato?.
Dado que la Comunidad argumenta que no hay jurisprudencia, ¿se le debe reclamar utilizando como argumento la interpretación de la citada sentencia del 17-11-2016?, o por el contrario, ¿habría que esperar a una segunda sentencia que la cree?.
Gracias anticipadas.
Estimado Sr.:
Sobre la aplicación de la sentencia de 17/11/2016, es aplicable siempre que exista indentidad de supuestos. Ahora bien, no termino de entender la cuestión que plantea. ¿Cuál fue el acuerdo de la Comunidad? ¿Bajar a cota cero y que pagaran todos los propietarios, incluidos los locales? ¿El propietario del local estuvo de acuerdo con pagar? ¿Qué dicen los Estatutos? ¿De qué fecha es el acuerdo de la Comunidad?
Esa información es necesaria para poder responder a la cuestión. Puede ampliarla por mail: contacto@fabiobalbuena.com
Saludos,
Fabio Balbuena
Estimado Sr. Balbuena,
En nuestro edificio nos encontramos en una situción similar donde se va a bajar el ascensor a cota 0 y se les ha dicho a los dueños de los locales, los cuales no utilizan el zaguan ni el ascensor para entrar en sus locales, que deben contribuir al gasto de la obra. Los propietarios de los locales dicen que no estan obligados a contribuir ya que no utilizan la entrada ni el ascensor para acceder a sus locales y tal y como se dice en el artículo parece que no estan obligados… o no estaban.
Existe una sentencia, STS 381/2018, 21 de Junio de 2018, en la que el Tribunal Supremo cambia de opinión y dice ahora que los locales sí que estan obligados a participar en el gasto de la obra. ¿Es cierto que lo que dice el artículo ya no es válido y ahora los locales estan obligados a contribuir en el gasto de bajada del ascensor a cota 0? ¿O los locales todavía pueden escapar por algún lado?
Gracias
Estimada Sra. Pepa:
En efecto, en esa sentencia de 21 de junio de 2018 el Tribunal Supremo sostiene que la exención genérica de gastos para los locales, con apoyo en el no uso del servicio de ascensor u otros, comprende los gastos de conservación y funcionamiento de éste o escaleras. Pero las cláusulas de exención han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarcan los gastos de modificación de ascensor para ampliar su trayectoria bajando a cota cero, obra nueva exigible y necesaria para la habitabilidad y uso normal del inmueble. Así pues, todos los comuneros están obligados a contribuir a los gastos de completar la instalación de un ascensor ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas.
Por lo tanto, según este criterio, los locales deberían contribuir al pago de los gastos de bajada de ascensor a cota cero.
Saludos
Fabio Balbuena
Estimado Sr. Flabio
Los locales tambien estan obligados a parte de las bajadas de cota cero de ascensores, a pagar el sate y demas mejoras para la eficiencia energetica de los vecinos de las viviendas? Como yo lo entiendo son mejores que se repercuten exclusivamente a las viviendas y su repercusion en el gasto de calefaccion y aire acondicionado, pero no hay mejoras para los locales, al igual que ocurre con la bajada de ascensores.
Estimada Sra.:
El post se refiere a la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2016.
En esta sentencia el Tribunal Supremo considera que cuando los estatutos de una comunidad de propietarios establecen expresamente la exención de ciertos locales, como los situados en planta baja, de contribuir a los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de elementos comunes como escaleras y ascensores ya existentes, dicha exención se mantiene incluso en caso de obras destinadas a la supresión de barreras arquitectónicas. Es decir, el Tribunal Supremo dio la razón a la propietaria del local en planta baja sobre la base de la interpretación de los estatutos comunitarios, que expresamente eximen a los propietarios de la planta baja de contribuir a los gastos de conservación y reparación de escaleras y ascensores ya existentes, incluyendo las obras para la supresión de barreras arquitectónicas.
El Tribunal Supremo también ha considerado que las cláusulas de exoneración tienen como excepción la instalación de un ascensor “ex novo”, es decir, en aquellos edificios en los que antes no existía ascensor. En tales casos, los gastos de instalación de ascensor son de cargo de todos los copropietarios independientemente de que existan cláusulas estatutarias que exoneren ciertos gastos ordinarios y extraordinarios, porque tales cláusulas deben interpretarse restrictivamente (STS, Sala Primera, de lo Civil, nº 691/2012, de 13 de noviembre).
Y esas cláusulas de exoneración tampoco alcanzan a todos aquellos gastos que excedan de la mera conservación. Por tanto, la exoneración estatutaria sobre los gastos ordinarios de mantenimiento, no incluye los gastos extraordinarios de la sustitución del ascensor (STS, Sala Primera, de lo Civil, nº 531/2019, de 10 de octubre).
En cuanto a la bajada a cota cero del ascensor, más recientemente el Tribunal Supremo ha ido matizando su doctrina jurisprudencial.
Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2018 estableció que la bajada a cota cero se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, por lo que no es aplicable la exoneración genérica para contribuir a dichos gastos.
La Sentencia de 5 de abril de 2019 diferencia entre las obras de «conservación» del ascensor de las que puede estar exonerado el local, y las obras de bajada a cota cero para cumplir con las normas generales de accesibilidad.
También la Sentencia de 10 de mayo de 2021 señala que la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación “ex novo” de este servicio en una planta.
Por tanto, la doctrina jurisprudencial más reciente considera que la bajada a cota cero del ascensor es una obra exigible, necesaria y requerida para la habitabilidad, y en consecuencia, todos los propietarios están obligados a contribuir al gasto.
En cuanto al sistema de envolvente tipo SATE (Sistema de Aislamiento Térmico Exterior), y demás medidas para eficiencia energética, la jurisprudencia viene considerando que, aunque los sistemas de cubrición o envolvente del edificio mejoran el aislamiento y la eficiencia energética del edificio, son obras necesarias a las que deben contribuir todos los comuneros (por ejemplo, Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sec. 3.ª, nº 463/2022, de 24 de noviembre).
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, nº 190/2022, de 2 de mayo, señaló que el propietario del bajo del edificio debe contribuir a los gastos de las obras de fachada al ser gastos necesarios aunque se introduzcan mejoras en el sistema de ventilación.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena