Fabio Balbuena

29 abril, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El uso de mascarillas desde el 20 de abril

Finaliza la obligatoriedad en espacios exteriores e interiores

Introducción
Normativa durante la pandemia
Mascarillas en zonas comunes
Mascarillas en ascensores y reuniones
Obligación por norma estatutaria

Introducción

Desde el día 20 de abril el uso de mascarillas en espacios interiores ha dejado de ser obligatorio.

Ciertamente, existe mucha inquietud entre los residentes en comunidades de propietarios acerca de la incidencia de esta cuestión, generándose muchas dudas respecto al uso de mascarillas en el entorno de los edificios de viviendas.

Normativa durante la pandemia

Lo que ha ocurrido durante toda la pandemia es que no se han dictado normas específicas para las comunidades de propietarios. Cuando se han regulado el confinamiento, el cierre de espacios de uso colectivo como parques infantiles, zonas deportivas, gimnasios, piscinas, o las limitaciones de grupos de personas, no se ha contemplado específicamente a las comunidades de propietarios. Esto ha provocado que sean los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, a través de sus Asesorías Jurídicas, las que hayan hecho un esfuerzo de análisis e interpretación de la normativa, transmitida después por los Administradores de Fincas a los vecinos de las comunidades de propietarios.

Las dudas y disparidad de criterios han sido numerosas, y también los conflictos, porque al no existir mención expresa en las normas, todo se consideraba interpretable o discutible, y la interpretación de los Colegios no siempre ha resultado del agrado de todos los residentes en comunidades de propietarios.

Mascarillas en zonas comunes

Desde febrero el uso de mascarillas en zonas exteriores o abiertas no es obligatoria. Así, la mascarilla en exteriores dejó de ser obligatoria, incluso con independencia de la distancia interpersonal. La única excepción era la de los eventos multitudinarios, en los que seguía siendo obligatoria para las personas que estuvieran de pie, o que no guardaran distancia de 1,5 m si estaban sentadas y no fueran convivientes.

Entonces, por extensión, tampoco resultaba obligatoria en zonas comunes exteriores de los edificios de viviendas, tales como jardines, zonas deportivas, zonas de paso o accesos exteriores, etc.

Sin embargo, la mascarilla continuaba siendo obligatoria en espacios interiores, salvo las excepciones recogidas en la norma.

Pero a partir del pasado día 20 de abril, el uso de mascarilla deja de ser obligatorio en ningún espacio: ni en espacios abiertos (que ya no lo era), ni en espacios cerrados o interiores.

Mascarillas en ascensores y reuniones

Como hemos dicho, la obligación de uso de mascarilla en espacios cerrados, por analogía se interpretó aplicable por analogía a los espacios interiores de las comunidades de propietarios, tales como escaleras, pasillos, ascensores, sótanos, etc., apelando además a un sentido de precaución. Especialmente, en los ascensores, el uso de mascarilla ha sido respetado de forma generalizada.

Del mismo modo, en las reuniones de propietarios celebradas en espacios interiores también se ha venido utilizando la mascarilla, por aplicación analógica de la norma y por el mismo criterio de cautela.

Sin embargo, a partir del 20 de abril ya no es posible exigir el uso de mascarilla en ningún espacio comunitario.

Obligación por norma estatutaria

Es algo que se ha planteado: ¿podría la comunidad de propietarios aprobar una norma que impusiera la obligación de uso de mascarilla en espacios interiores del edificio?

La respuesta es negativa, porque tal norma sería nula de pleno derecho al ser contraria a la ley.

Cuestión distinta es que el uso de mascarilla pueda ser recomendable en determinados casos: por ejemplo, en ascensores, o en reuniones celebradas en espacios reducidos y cerrados, especialmente en personas de riesgo. Pero más allá de esa recomendación, no es posible obligar al uso de mascarilla en ningún espacio, ya sea exterior o interior, de las comunidades de propietarios.

31 marzo, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Videovigilancia y… ¿Cámaras disuasorias?

Cámaras de seguridad en las Comunidades de Propietarios

Introducción
¿Qué medidas se suelen adoptar?
Por lo que se refiere a las cámaras de videovigilancia en la comunidad, ¿qué requisitos se han de cumplir?
¿Se pueden instalar cámaras que no graben?
Conclusión

1) Introducción

Algo que preocupa mucho a los propietarios/as es la seguridad, y más en concreto, los robos y okupaciones de sus viviendas.

Sabemos que los robos son uno de los motivos principales de contratación de seguros de hogar y de instalación de alarmas.

Y también el problema de la okupación ha adquirido una gran importancia, como puede comprobarse con frecuencia en los medios de comunicación.

De ahí que se haya observado un auge de los sistemas de seguridad, como alarmas y sistemas de videovigilancia.

2) ¿Qué medidas se suelen adoptar?

Los hogares suelen optar por contratar seguros de robo y por instalar alarmas, y a nivel de la comunidad de propietarios se pueden instalar sistemas de videovigilancia.

3) Por lo que se refiere a las cámaras de videovigilancia en la comunidad, ¿qué requisitos se han de cumplir?

Hay que cumplir una serie de requisitos, pero basta señalar que cuando se trata de captar imágenes, hay que atender a la normativa en materia de protección de datos de carácter personal, porque el derecho a la propia imagen es un derecho fundamental, y según la legislación en materia de protección de datos, la imagen de una persona, como su representación física, se considera como un dato de carácter personal puesto que permite identificar a la persona concreta.

4) ¿Se pueden instalar cámaras que no graben?

En efecto, son las llamadas “cámaras disuasorias”, que no graban imágenes pero sí pueden disuadir de cometer robos y okupaciones.

Es una medida que se ha extendido mucho, pero hay que tener en cuenta que la instalación o existencia de cámaras que no funcionen y que tengan una finalidad disuasoria también obliga al cumplimiento de la normativa de protección de datos. Así lo consideró el Tribunal Supremo (Civil), en Sentencia de 07-11-2019.

El caso era la instalación de unas cámaras de vigilancia que no eran aptas para grabar pero que estaban orientadas hacia la finca del vecino. El TS confirmó que se trataba de una intromisión ilegítima en la intimidad, porque quien se siente observado o vigilado por cámaras no se comportará igual que sin la presencia de cámaras. En ese caso las cámaras eran de este tipo, es decir, tenían una función meramente disuasoria y no podían grabar, pero existía la posibilidad de que en cualquier momento se instalasen cámaras que sí grabaran, y eso generaba una incertidumbre permanente que el demandante no tenía por qué soportar. Por eso el Tribunal consideró que la situación era objetivamente idónea para coartar la libertad en la esfera personal y familiar.

5) Conclusión

La instalación de cámaras de videovigilancia, tanto si graban imágenes como si se trata de cámaras meramente disuasorias, deberá cumplir con los requisitos en materia de protección de datos de carácter personal.

17 febrero, 2022 By Fabio Balbuena 1 comentario

Gastos comunitarios

La falta de uso de un servicio no exime de contribuir a su mantenimiento

Introducción
¿Qué dice la Ley?
¿Qué ocurre si un propietario no usa, por ejemplo, el ascensor?
¿Existen excepciones?
Y ¿qué ocurre si no existe la exención en el título, estatutos, o acuerdo, pero un propietario decide no usar un servicio?

Introducción

Es sabido que todos los propietarios han de contribuir a los gastos de la comunidad de propietarios, pero ¿qué ocurre cuando un propietario no usa un determinado servicio de la comunidad?

Este es un tema que genera muchas dudas, sobre todo para gente que no ha estado habituada a vivir en comunidad. Es el supuesto de un propietario que no utiliza un servicio, y considera que por ello no ha de contribuir a los gastos comunitarios de dicho servicio. El ejemplo típico sería el ascensor.

¿Qué dice la Ley?

El artículo 9.1, letra e) de la LPH establece que es obligación del propietario “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Y el artículo 9.2 señala que son gastos generales todos los que no sean imputables individualmente a pisos o locales determinados, y la obligación de todos los propietarios a contribuir a los mismos con independencia de su utilización.

¿Qué ocurre si un propietario no usa, por ejemplo, el ascensor?

La regla general observada por los tribunales es que la obligación de contribución al sostenimiento de un servicio o elemento común viene determinada, no por su utilización efectiva o no en un momento dado, sino por el hecho de que el propietario, de manera objetiva, pueda acceder a dicho servicio o elemento común.

De manera que, con independencia del uso que cada propietario haga de un servicio (en este caso el ascensor) estará obligado a su mantenimiento según su cuota de participación -o según la forma de contribución establecida en el título constitutivo de la comunidad-.

¿Existen excepciones?

Se exceptúan aquellos casos en los que, bien el Título Constitutivo (las normas especiales de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal), bien los Estatutos de la comunidad, o bien por un acuerdo unánime de la junta de propietarios, se establezca el privilegio de que determinados gastos solo sean imputables a unos comuneros y no a otros (SSTS de 14/03/2000, 29/05/2009 y 15/06/2010).

Y ¿qué ocurre si no existe la exención en el título, estatutos, o acuerdo, pero un propietario decide no usar un servicio?

Cuando un propietario/a decide libremente no hacer uso de un servicio igualmente estará obligado a contribuir. En el ejemplo del ascensor, si un propietario decide subir o bajar por la escalera, seguirá obligado a pagar el mantenimiento y reparaciones del ascensor; o por ejemplo, un propietario que decide no bañarse en la piscina de la comunidad, pese a ello habrá de contribuir al mantenimiento y reparaciones de la piscina.

Y ello porque ese propietario seguirá teniendo acceso, en potencia, al uso del servicio, aunque eventualmente a él no le reporte ningún beneficio o utilidad porque utiliza la escalera, o porque no se baña en la piscina.

17 enero, 2022 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Nulidad de acuerdo de límites genéricos al uso de los elementos privativos

Los límites han de ser expresos y específicos

1. Conflictos entre viviendas y locales
2. SAP Barcelona, 13ª, 30/06/2021
3. Jurisprudencia
4. Conclusión

1. Conflictos entre viviendas y locales

En el régimen de propiedad horizontal han existido desde siempre conflictos entre las viviendas y los locales comerciales.

Por un lado, los propietarios de las viviendas quieren la máxima tranquilidad, y por otro los propietarios de locales quieren poder explotar sus negocios con la máxima libertad. Con frecuencia tales negocios generan molestias a los vecinos de la comunidad, fundamentalmente por ruidos, pero también por olores, y otras inmisiones.

De ahí que haya que conjugar ambos derechos: el derecho a la tranquilidad y el descanso de los propietarios de viviendas con el derecho a desarrollar actividades comerciales de los propietarios de locales.

Y de esa conjugación de derechos surgen determinadas limitaciones, bien legales, bien estatutarias, en el uso de los elementos privativos.

2. SAP Barcelona, 13ª, 30/06/2021

De ello se ocupa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 30 de junio de 2021 (nº de Sentencia 450/2021).

El supuesto de hecho se refería a una comunidad que aprobó una modificación estatutaria consistente en prohibir la alteración del destino de los elementos privativos sin la autorización de la Junta de Propietarios, y además en condicionar las actividades comerciales a desarrollar en los elementos privativos a la previa autorización de la Junta de Propietarios. En concreto, el texto de la modificación estatuaria era:

«1.- Queda prohibida la alteración de la destinación de los elementos privativos sin la autorización de la Junta de Propietarios.
2.- Quedan limitadas las actividades comerciales que se puedan acometer en los elementos privativos a la previa aprobación de la Junta de Propietarios.”

La propietaria de unos locales en el edificio impugnó el acuerdo por entender que suponía una limitación de sus derechos y entrañaba un grave perjuicio para sus intereses, al suponer una limitación evidente en los derechos de uso y disfrute de la propiedad de los locales.

La demanda fue desestimada en primera instancia, pero la Audiencia Provincia declaró la nulidad del acuerdo.

La Sala parte de la base de que el Código Civil Catalán regula las prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes, disponiendo que los propietarios y ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.

Pone de relieve que el artículo 553-11. 2 del CCCat, en su apartado e), expresamente establece la validez de las cláusulas estatutarias, entre otras, «que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos». El acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la comunidad con el quórum de los 4/5 previsto en el art. 553-25, 2 del CCCat (actualmente art. 553-26,2), es válido e inscribible en el Registro de la Propiedad.

Y señala que “la cuestión a la que verdaderamente se contrae el debate (…) se trata de establecer si esa prohibición y/o limitación del uso de elementos privativos puede adoptarse de modo genérico, sin precisar ex ante el uso impedido o la concreta limitación impuesta, sustituyendo ese acuerdo expreso por la exigencia de una previa autorización de la Junta de Propietarios que permita bien el cambio de destino de los elementos privativos, (…) bien la limitación de las actividades comerciales que se puedan acometer en los elementos privativos, (…)”.

Pues bien, así planteado el debate, el Tribunal considera que “de la concepción del derecho de propiedad protegida en el art. 33 de la Constitución Española se deriva que en nuestro Derecho no cabe que una Junta de Propietarios, incluso previo cumplimiento del régimen de mayorías previsto legalmente, acuerde una modificación de sus estatutos en virtud de la cual se condicione en cada caso a la previa autorización de dicha Junta la alteración del destino de los departamentos o la aprobación de las actividades comerciales a llevar a cabo en los mismos, por ser una carga inespecífica que no encuentra sustento legal, que limita genérica y extensivamente el derecho de propiedad, y que, obviamente, disminuye la rentabilidad de los departamentos, pues el actual propietario, en este caso la actora, aunque no esté vinculado por el nuevo acuerdo restrictivo, no podrá asegurar a un potencial nuevo adquirente que efectivamente desarrollará en el departamento la actividad que pretende, no pudiendo ser conocida su disponibilidad con carácter previo a la decisión de la Junta que establezca la existencia de prohibiciones o limitaciones.”

3. Jurisprudencia

La Sentencia refuerza su argumento con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, y del Tribunal Constitucional:

STS nº 145/2013, de 4 de marzo: ”el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (…)». Además, en dicha resolución se especifica que la Sala 1ª del TS considera que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca.

STS 358/2018, de 15 de junio: (i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 C.E.), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. (ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Es por ello que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa». (iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia (sentencias de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997)».

STSJC nº 20/2015 de 26 de marzo: la legislación catalana atribuye un cierto predominio a los intereses comunitarios sobre los individuales, pero “en su justa medida, de modo que se permite el máximo aprovechamiento de los elementos privativos siempre que no se menoscaben los intereses de la comunidad y se impiden los bloqueos minoritarios y el abuso de derecho. Como recuerdan las Resoluciones de la DGDEJ de 28 de octubre de 2013 y de 9 de octubre de 2014 la concurrencia de diferentes derechos de propiedad, y sobre diferentes tipos de objetos, genera una situación de conflicto de intereses que el legislador ha resuelto supeditando el interés particular de los propietarios de los elementos privativos al interés general de la comunidad, pero «esta subordinación al interés particular de un copropietario al general de la comunidad y también al particular de los otros copropietarios no supone que aquel no esté protegido y que haya de sacrificar siempre y necesariamente su interés en beneficio ajeno, tal como pone de manifiesto el régimen de los acuerdos de la Junta de Propietarios, que, si bien se adoptan por mayoría, requieren en ocasiones unos porcentajes determinados, y sobretodo, han de respetar los derechos adquiridos y las facultades de cada uno de los copropietarios…”

STJC 17/2012, de 20 de febrero: la descripción general que se puede realizar en el título constitutivo y en los estatutos sobre el uso y destino no comporta limitación de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal o estatutaria, siendo que a ninguno de los copropietarios -en régimen de propiedad horizontal- se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad cuando el destino elegido no se encuentre singularmente prohibido, en tanto que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente.

Por último, cita dos sentencias del Tribunal Constitucional, la STC nº 301/1993, de 21 de octubre, y la STC nº 28/1999, de 8 de marzo, que avalan su tesis de la imposibilidad de limitar o restringir genérica y apriorísticamente el derecho de un propietario sobre sus elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal.

4. Conclusión

En definitiva, la Sala declara que la Junta de Propietarios puede imponer límites expresos y específicos al uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares en beneficio de la Comunidad, que serán oponibles al ser inscritos, pero no puede hacerlo sin definir en el acuerdo las prohibiciones y límites concretos que impone.

En consecuencia, declara la nulidad del acuerdo, en nuestra opinión acertadamente por los razonamientos expresados.

31 diciembre, 2021 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El pago de los gastos de la comunidad tras la separación o divorcio

¿Quién ha de pagar los gastos de la Comunidad de Propietarios en caso de separación o divorcio?

1º) ¿A qué gastos se refiere?

2º) ¿Quién ha de asumir esos gastos?

3º) Y ¿qué ocurre con los gastos de la comunidad de propietarios y los de la tasa de basura?

Esta es una cuestión que se plantea en muchas ocasiones en las Comunidades de Propietarios. Cuando se produce una separación o divorcio, o una ruptura de una pareja de hecho, y se atribuye el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges o miembros de la pareja de hecho, ¿quién ha de pagar los gastos de la vivienda?

1º) ¿A qué gastos se refiere?

Lo primero que hay que hacer es diferenciar entre los gastos inherentes al uso de la vivienda y los gastos vinculados a la propiedad:

Dentro de los gastos inherentes al uso de la propiedad se incluyen los correspondientes a los suministros (agua, electricidad, teléfono, gas, internet), así como los gastos de reparaciones corrientes u ordinarias.

Y dentro de los gastos vinculados a la propiedad se incluyen los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Seguro de Hogar, las cuotas de la hipoteca, y las obras de mejora que aumentan el valor de la vivienda.

2º) ¿Quién ha de asumir esos gastos?

Aquí la respuesta es clara:

Los gastos inherentes al uso deben ser costeados por la persona que disfruta del uso de la vivienda (salvo pacto en contrario).

Los gastos vinculados a la propiedad deben ser asumidos por el propietario.

3º) Y ¿qué ocurre con los gastos de la comunidad de propietarios y los de la tasa de basura?

En la jurisprudencia de los Tribunales estaba claro que las derramas extraordinarias de la comunidad de propietarios debían ser sufragadas por el propietario, no por quien usa la vivienda, pero en cambio, en cuanto a los gastos ordinarios de la Comunidad se venía interpretando que eran gastos inherentes al uso. Podía ocurrir que la Sentencia de Separación o Divorcio determinara quién había de asumir tales gastos, pero en ocasiones la Sentencia no se pronunciaba al respecto.

Eso es lo que ocurrió en el caso resuelto por el Tribunal Supremo en Sentencia de 13 de septiembre de 2021: se atribuyó el uso de la vivienda conyugal a la esposa pero el Juzgado de Familia no hizo un pronunciamiento expreso sobre los gastos correspondientes a la comunidad de propietarios.

Tras analizar la cuestión, el Tribunal Supremo resuelve que, cuando la sentencia de separación o divorcio no determina quién ha de asumir los gastos ordinarios de la Comunidad de Propietarios, deben ser asumidos exclusivamente por el propietario de la vivienda, no por el cónyuge que tiene atribuido el uso.

Sin embargo, establece que la tasa de basura ha de ser asumida por el usuario/a de la vivienda (no por el propietario), por considerarse un gasto de suministro.

En definitiva, los gastos ordinarios de la Comunidad de Propietarios corresponden al propietario, a no ser que la sentencia de separación o divorcio establezca que son a cargo del usuario, y la tasa de basuras corresponde al usuario/a de la vivienda.