Uno de los gastos comunitarios que más discusión comporta es el del ascensor. Se producen tensiones tanto por los gastos de mantenimiento, como por reparaciones extraordinarias, adaptaciones a normativa, modernizaciones, o sustituciones, y especialmente, con la contribución a tales gastos de los locales comerciales.

La cuestión se ha venido aclarando poco a poco por el Tribunal Supremo, que en reiteradas sentencias ha venido sentando doctrina jurisprudencial en la materia. Pese a ello, todavía se producen litigios sobre esta cuestión.

Un ejemplo lo encontramos en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 17 de noviembre de 2016, Ponente: Excmo. Sr. D. José Antonio Seijas Quintana.

El supuesto de hecho era el acuerdo comunitario por el cual se obligaba a la entidad propietaria de un local situado en la planta baja a contribuir en los gastos originados por unas obras de supresión de barreras arquitectónicas, consistentes en bajar el ascensor a cota cero y eliminar los peldaños de la escalera que llegaban hasta la puerta de entrada del edificio.

La propietaria de los locales impugnó el acuerdo en base a que los Estatutos comunitarios eximían a los dueños de la planta baja de contribuir a los gastos de conservación y reconstrucción del ascensor y la escalera. La comunidad entendía que esa exoneración no alcanzaba al gasto consistente en bajar el ascensor a cota cero por tratarse de una obra necesaria para la supresión de barreras arquitectónicas en la comunidad, no ornamental, estando todos los propietarios obligados a sufragar el gasto.

La Sentencia del Juzgado desestimó la demanda; la demandante recurrió y la Audiencia Provincial confirmó la Sentencia (salvo en lo relativo a la contribución a los gastos de las obras de “carácter estético”), por entender que los locales sí han de contribuir a los gastos derivados de la supresión de barreras arquitectónicas, pues “la obra no es propiamente una «reconstrucción», aunque coloquialmente pueda entenderse así «sino una adecuación por razones de habitabilidad impuesta por la normativa de eliminación de barreras arquitectónicas». Tratándose de una obra de adecuación de una instalación general a la legislación específica de «accesibilidad» de personas no puede calificarse de «mejora» y -por ende- queda fuera de las excepciones del art. 2 de los Estatutos de la Comunidad.” La Audiencia consideraba aplicable la doctrina de la STS de 23 de abril de 2014, que recoge a su vez la de la STS de 10 de febrero de 2014.

Sin embargo, el Supremo considera que sí es aplicable la exoneración expresa contenida en los Estatutos de la comunidad, ya que las Sentencias de la propia Sala Primera citadas por la Audiencia Provincial en la sentencia recurrida, de 20 de octubre de 2010 y 23 de abril de 2014, «plantean problemas distintos», pues «en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.»

Añade que en la sentencia recurrida «se confunde lo que es el quorum necesario para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias, contra lo dispuesto en la sentencia recurrida. Y es que una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas.»

En definitiva, declara que la entidad propietaria «del local en planta Baja, no tiene participación ni obligación de pagar gasto alguno por las obras a realizar en la escalera ni en el ascensor, acordando la nulidad del (acuerdo) en cuanto establece su obligación de participar en los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas con relación a dichos elementos ya existentes.»

Nueva lección sobre una cuestión muy polémica en las comunidades de propietarios.

© Fabio Balbuena 2016

 

Actualización:

 

Como se observa al inicio del post, se trata la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2016. En esta sentencia el Tribunal Supremo considera que cuando los estatutos de una comunidad de propietarios establecen expresamente la exención de ciertos locales, como los situados en planta baja, de contribuir a los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de elementos comunes como escaleras y ascensores ya existentes, dicha exención se mantiene incluso en caso de obras destinadas a la supresión de barreras arquitectónicas. Es decir, el Tribunal Supremo dio la razón a la propietaria del local en planta baja sobre la base de la interpretación de los estatutos comunitarios, que expresamente eximen a los propietarios de la planta baja de contribuir a los gastos de conservación y reparación de escaleras y ascensores ya existentes, incluyendo las obras para la supresión de barreras arquitectónicas.

 

El Tribunal Supremo también ha considerado que las cláusulas de exoneración tienen como excepción la instalación de un ascensor “ex novo”, es decir, en aquellos edificios en los que antes no existía ascensor. En tales casos, los gastos de instalación de ascensor son de cargo de todos los copropietarios independientemente de que existan cláusulas estatutarias que exoneren ciertos gastos ordinarios y extraordinarios, porque tales cláusulas deben interpretarse restrictivamente (STS, Sala Primera, de lo Civil, nº 691/2012, de 13 de noviembre).

 

Y esas cláusulas de exoneración tampoco alcanzan a todos aquellos gastos que excedan de la mera conservación. Por tanto, la exoneración estatutaria sobre los gastos ordinarios de mantenimiento, no incluye los gastos extraordinarios de la sustitución del ascensor (STS, Sala Primera, de lo Civil, nº 531/2019, de 10 de octubre).

 

En cuanto a la bajada a cota cero del ascensor, más recientemente el Tribunal Supremo ha ido matizando su doctrina jurisprudencial.

 

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2018 estableció que la bajada a cota cero se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, por lo que no es aplicable la exoneración genérica para contribuir a dichos gastos.

 

La Sentencia de 5 de abril de 2019 diferencia entre las obras de «conservación» del ascensor de las que puede estar exonerado el local, y las obras de bajada a cota cero para cumplir con las normas generales de accesibilidad.

También la Sentencia de 10 de mayo de 2021 señala que la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación “ex novo” de este servicio en una planta.

 

Por tanto, la doctrina jurisprudencial más reciente considera que la bajada a cota cero del ascensor es una obra exigible, necesaria y requerida para la habitabilidad, y en consecuencia, todos los propietarios están obligados a contribuir al gasto.

© Fabio Balbuena 2025