Es de sobra conocido que los elementos comunes de un edificio, y en concreto, las fachadas, no pueden ser alteradas por ningún comunero sin autorización estatutaria o de la junta de propietarios.
Pese a ello, continúan sucediéndose procedimientos judiciales por esta cuestión.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de fecha 16 de diciembre de 2016, resuelve uno de estos casos.
Se trataba de una impugnación de un acuerdo adoptado en junta por el que la comunidad denegaba a un local comercial la autorización para instalar una chimenea para salida de humos.
Se da la circunstancia de que la pretendida autorización ya había sido denegada en una junta anterior, pero con motivo de un cambio de normativa urbanística, la propietaria del local volvió a solicitar autorización a la comunidad, que fue nuevamente denegado, por lo que la propietaria impugnó este segundo acuerdo denegatorio.
Pues bien, la sentencia de primera instancia estimó la demanda, por entender que entre ambos acuerdos se produjo un cambio de circunstancias motivado por la aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana que alteró las alternativas de instalación de chimenea de que disponía la parte demandante y propietaria del local y que, por ello, no resulta aplicable la doctrina de la caducidad de la acción impugnatoria respecto de acuerdos iguales.
Sin embargo, la Audiencia discrepa, por entender que sí es aplicable la doctrina de la caducidad de la acción porque existía un acuerdo denegatorio que no se impugnó por la propietaria del local, de manera que la decisión devino firme. Dice así:
«… lo cierto es que lo relevante para aplicar dicha doctrina es si ya se ha dictado un acuerdo sobre la misma cuestión que no haya sido impugnado en tiempo y forma, de tal manera que el segundo acuerdo lo único que haría es reiterar lo acordado ya por el primero con carácter firme y sin que ello permita abrir un nuevo plazo de impugnación. (…)
Lo relevante es que hizo dos peticiones idénticas (instalación por patio exterior) y que las dos fueron denegadas.
Procede, pues, apreciar caducidad en el ejercicio de la acción impugnatoria por parte de la representación de doña Noelia, pues no impugnó en tiempo (plazo de un año del art. 18.3 LPH) el acuerdo de la comunidad de 12 de febrero de 2014, que, en consecuencia, devino firme, y por ello tampoco puede ya impugnar el acuerdo idéntico de la misma comunidad de 16-2-2015.»
Solamente por esta razón ya se estima el recurso y se desestima la demanda de impugnación del acuerdo.
RAZONES DE FONDO
A mayor abundamiento la Sala entra en el fondo del asunto, aportando varias razones para considerar ajustado a Derecho el acuerdo denegatorio de la autorización:
1ª) No es aplicable la doctrina del Tribunal Supremo (por todas, STS 14-2-2011, 17-1-2012) de mayor flexibilidad en cuanto a las alteraciones de fachada cuando se trata de locales comerciales:
«en el caso de autos no nos encontramos ante un supuesto de modificación de la fachada exterior del edificio hasta la altura concurrente con el techo de los locales, sino ante la instalación de una chimenea extractora a través del patio interior de la comunidad, desde el bajo donde se sitúa el local hasta la cumbrera del edificio. En este caso no concurren esas circunstancias que justifican una cierta flexibilidad a la hora de interpretar los requisitos de unanimidad para la modificación de elementos comunes. No se trata aquí de una apariencia externa, de una rotulación específica o de elementos identificativos inherentes a la explotación de local de negocio. En el caso analizado, lo que se plantea es una utilización de elementos comunes, con constitución de servidumbre de sujeción de chimenea, en provecho exclusivo de uno de los comuneros y, como veremos, con perjuicio para la comunidad y el resto de los comuneros.»
2ª) La concesión de una licencia administrativa no puede suponer una obligación para la comunidad de propietarios que les obligue a soportar una obra en un elemento común y a establecer una servidumbre de sujeción de chimenea:
«(…) la afectación de elementos comunes en contra de la voluntad de la comunidad no puede venir justificada por el mero hecho de que la autoridad administrativa haya impuesto una serie de requisitos constructivos urbanísticos al titular de local de negocio. La concesión de licencias administrativas se realiza siempre sin perjuicio del derecho de terceros, y el hecho de que el Ayuntamiento pueda haber autorizado a la parte actora a instalar la chimenea extractora a través del patio común del inmueble no vincula a la comunidad, ni afecta a su derecho de propiedad horizontal.»
3ª) Concurre una apariencia legal en la denegación de la autorización, fundada en el artículo 10 de los estatutos de la comunidad y en el artículo 12 de la LPH, de manera que tal acuerdo sólo podría denegarse por la existencia de un abuso de derecho:
«(…) el artículo 10 de los estatutos de la comunidad prohíbe la modificación de las fachadas, entre ellas las del patio interior. Y el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 17.1 del mismo texto legal, exige para alterar la estructura o fábrica del edificio a fin de instalar la chimenea extractora que el acuerdo se adopte por unanimidad.
A la vista de estas normas, no concurriendo la unanimidad exigida por la Ley, el acuerdo hoy impugnado fue denegatorio.
En esta situación de apariencia legal en cuanto a la denegación de la petición de instalación de la chimenea de litis por no reunirse la unanimidad exigida por la Ley, sólo la existencia de un abuso de derecho podría haber conducido a una anulación de tal decisión, al amparo de lo dispuesto en el art. 18.1.c), último inciso de la LPH.»
4º) No existe abuso de derecho, pese a que así lo estimó el juez de instancia:
«El Juez de instancia considera que como la negativa a permitir la instalación de las chimeneas causa un grave perjuicio para la actora, pues le priva de usar con plenitud en local de su propiedad como bar-restaurante, como la instalación de la misma no causa perjuicio a la comunidad, no afecta a la estructura del edificio, su estabilidad, y configuración, ni al resto de propietarios, pues no les genera humos, malos olores, vibraciones, ni pérdida de luces y vistas, y tampoco un perjuicio estético y tampoco compromete a la comunidad en ordenar en orden autorizar más chimeneas en el futuro, llega a la conclusión de que el acuerdo denegatorio es injustificado y arbitrario, pues causa un perjuicio grave a la propietaria que lo solicita sin que correlativamente se persiga un beneficio para la comunidad, siendo por ello constitutivo de abuso de derecho.»
Por el contrario, la Sala dice:
«Pero, en primer lugar, difícilmente cabe hablar de abuso de derecho cuando ha sido la propia parte actora la que se ha situado en una posición de posible perjuicio al obrar sobre hechos consumados. La lógica y una mínima prudencia aconseja obtener primero la autorización de la comunidad para instalación de la chimenea extractora y sólo después solicitar, previos los estudios y trámites pertinentes, la autorización administrativa para realizar la concreta actividad de restaurante- bar que se pretende. Así pues, sólo a la parte actora sería imputable el perjuicio que pueda derivarse de un acuerdo denegatorio adoptado por la comunidad en ejercicio de su propio derecho y que puede afectar a la explotación de su restaurante-bar, máxime cuando tal denegación se produjo ya en febrero de 2014, es decir, antes de solicitar la autorización administrativa.»
5º) Existe un perjuicio para la comunidad por el simple hecho de la creación de una servidumbre sobre la fachada:
«Además, existirá siempre un perjuicio in re ipsa derivado del simple hecho de constituir una servidumbre sobre la fachada como elemento necesario para la instalación de la chimenea extractora. Ello ya supone imponer sobre la comunidad del resto de los comuneros un gravamen sobre su derecho que no tienen por qué soportar, les produzca o no un perjuicio inmediato o directo de otro orden (ruidos, olores, privación de vistas, etc.).»
6º) No existe agravio comparativo por la preexistencia de dos chimeneas, pues ya estaban instaladas con la construcción del edificio, y además dan servicio a otros elementos y servicios comunes:
«Por otro lado, no puede construirse la idea de abuso de derecho sobre la base de la preexistencia de otras dos chimeneas en el patio interior de la comunidad, porque se trata de chimeneas que proceden de la construcción del edificio y que dan servicio a otros elementos y servicios comunes de la comunidad. Por lo tanto, no se trata aquí de que la comunidad, de manera arbitraria, haya accedido a unas chimeneas y no a otras, sino de la denegación de una nueva chimenea que afecta a elementos comunes y que beneficia a uno solo de los comuneros en perjuicio de la comunidad.»
7º) Aunque la chimenea no produzca molestias, tales perjuicios sí pueden producirse en el futuro:
«este Tribunal de Apelación puede aceptar la idea expresada en la sentencia y tomada del informe pericial que obra en autos de que la afectación de la chimenea al resto de vecinos será mínima o nula, en el sentido de que no producirá vibraciones, malos olores, ni limitará luces y vistas. Pero una cosa es que esos perjuicios no existan en una situación teórica de perfecta instalación de la chimenea, y otra que no puedan producirse en el futuro por avería o por defecto de instalación. Se trataría, pues, de defectos o perjuicios potenciales cuyo riesgo tampoco tiene por qué asumir la comunidad.»
8º) Por último, y no menos importante, está la legítima voluntad de preservar la estética:
«Incluso desde el punto de vista estético, la preexistencia de dos chimeneas no justificaría la instalación de una tercera o de otras en el futuro, como expresiva y certeramente dice el recurrente en su escrito de recurso al indicar que «la comunidad pretende que su patio no sea un bosque de chimeneas y eso es un fin legítimo».»
Se estima, pues, el recurso de apelación y se desestima la demanda, tanto por caducidad de la acción de impugnación, como por razones de fondo.
© Fabio Balbuena 2017
Buenas tardes
Agradecemos colaboren con la siguiente duda. Somos los últimos pisos de un edificio de 10 alturas. Todo los vecinos de esta planta tenemos terrazas de uso privativo (creo que se entiende que tienen consideración de “tejado” de los pisos inferiores).
Por el forjado de las terrazas junto a unas columnas que hay situadas en el centro de cada terraza, pasan las tuberías de desagüe de los canalones del tejado al estar retirado un par de metros de la fachada principal y el desagüe propio de cada terraza.
Bien por una circunstancia puntual de humedades por fuertes lluvias en otra zona que no tiene nada que ver con la zona por donde atraviesa el forjado el administrador colegiado y un informe de un arquitecto plantean dejar los desagües de las terrazas como están pero anular la bajante de los tejados (las bajantes no tienen ningún problema) y hacer una nueva bajante que pase por la fachada. Para que la nueva tubería bajante pueda llegar hasta la vertical de la fachada plantean construir una estructura metálica anclada a la columna y barandilla que será la que soporte la nueva bajante.
Por una parte creo que es una nueva estructura que entiendo debería tener unanimidad para esa modificación tan importante. Además de crear privación de vistas a los propietarios de los pisos, potenciales riesgos de que en el futuro por causas de viento, etc. se pueden producir desperfectos que todos los propietarios deberían soportar.
Incluso entendemos que es un cambio sustancial en la estética de la fachada ya que se crea una estructura nueva visible que pasara por toda la fachada, sin olvidar que los vecinos de las terrazas ahora tendrían una nueva instalación en su terraza que no existía cuando hace años compraron sus viviendas y que se podría incluso considerar una nueva servidumbre.
¿Qué se puede hacer antes de que se apruebe en junta para no tener que llegar a impugnar la decisión?.
Gracias por su blog nos ayuda mucho a entender problemáticas de las comunidades.
Buenas tardes:
Muchas gracias.
Es difícil responder sin tener una información más completa y una visión de la situación actual y la propuesta de modificación. No obstante, para una modificación del proyecto original que pueda provocar una modificación de la configuración y estructura inicial de las terrazas afectadas sería necesaria una causa suficientemente justificada (podría ser las humedades a que se refiere) pero que no hubiera otra solución técnica para evitar el problema. En tal caso, la modificación podría ser procedente, sobre la base de que la estética debe ceder ante problemas funcionales de habitabilidad y evitación de daños. Pero como decimos, tiene que existir esa causa suficientemente justificada.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
Hola. Quiero consultar lo siguiente.
En junta se aprobó el anclaje de 2 chimeneas a la fachada del patio interior. Luego en otra junta el propietario del Local nos informa q necesitan subir 2 chimeneas más. Se les autoriza pero sin que se anclen a fachada. Se apañaron para no anclar y subieron las 2 chimeneas más. Pero más grandes de las medidas autorizadas en junta.
Pero el ayuntamiento le ha concedido la licencia sin cumplir la normativa porque la chimenea hace mucho ruido. Vibraciones y olores.
Ahora nos vemos sorprendidos q han puesto aviso en la calle q cerrarán la calle para montar una grúa y añadir una estructura de acero anclando al tejado para subir 3 metros más.
Eso en el acta no está autorizado. No han convocado a ninguna junta extraordinaria para informar el proyecto.
La abogada del propietario no indica q ya hemos autorizado la subida de chimenea y que por eso debemos de aceptar todo y callarnos.
Pero mi pregunta es. Aunque tenga autorización del ayuntamiento para la obra de modificación de chimenea. Si afectará a fachada. Servidumbre y elementos comunes. Entiendo que no pueden hacer eso sin nuestra autorización por junta?
Gracias. Espero su respuesta.
Que pasa si llamamos a la policia para frenar esa obra no autorizada por la comunidad pero autorizada por ayuntamiento?
Estimada Sra.:
La instalación de la chimenea debe ajustarse a las condiciones autorizadas por la junta de propietarios, salvo que existan pequeñas diferencias. Por ejemplo, la elevación de dos chimeneas más no parece excesivo si ello garantiza una mejor ventilación y evitar problemas de humos y olores en las viviendas, siempre que se realice con las correspondientes medidas de seguridad (anclajes y sujeciones para evitar desprendimientos); la sobrelevación de tres metros más además de esas dos chimeneas adicionales sí que puede parecer excesivo, aunque no disponemos de información completa.
Pueden acudir al Ayuntamiento para consultar el expediente de la licencia de obras y obtener mayor información.
No obstante, las resoluciones administrativas no vinculan a la comunidad de propietarios, que en el ámbito civil siempre puede ejercitar acciones para proteger sus derechos, y en concreto, el derecho a que no se realicen modificaciones o instalaciones en elementos comunes sin autorización.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena