Fabio Balbuena

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Prohibición de uso de elementos comunes a morosos

¿Es legal prohibir a los vecinos morosos el uso de determinados elementos comunes, como la piscina y la pista de tenis? 



La  Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de Octubre de 2012 estima la conformidad a Derechode una modificación estatutaria consistente en un nuevo precepto estatutario por el que se veda el acceso a la piscina y a las pistas de tenis (elementos comunes) a los propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad ordinarias o extraordinarias.

Considera la DGRN que no contraviene normas imperativas ni vulnera el contenido esencial del derecho de propiedad, pues únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.

Dice la DGRN:
«Se trata de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes, por lo que la cláusula se reputa ajustada a Derecho».
Sentado lo anterior, el debate giró en torno a si favorece que el moroso pague, o genera mayor conflictividad. Desde luego, hay opiniones en un sentido y otro, pero AAFFinkietos nos posicionamos a favor de la actitud mediadora y conciliadora del Administrador de Fincas, con referencia al post de Maribel Orellanaen wikifincas, al que se puede acceder a través del siguiente enlace:

¿Qué opinas?
@fabio_balbuena

fabiobalbuena.blogspot.com

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«Ley Fernández» y… ¿libertades públicas?

Desde hace meses venimos escuchando opiniones sobre el polémico Anteproyecto de Ley de Seguridad Ciudadanaelaborado por el Ministerio del Interior, ya conocido como “Ley Fernández”.
Todos los expertos coinciden en que es una ley que recorta derechos. El Consejo de Europaconsidera esta ley “desproporcionada”, y vede dudosa constitucionalidad muchos de los artículos más controvertidos del anteproyecto. En días recientes se ha pronunciado el Consejo General del Poder Judicial, aprobando por unanimidad un informe que confirma su“inconstitucionalidad”. También el Consejo Fiscalapoya esta consideración.
Tras conocer estos informes, el Ministerio de Interior ha expresado: “cambiaremos todos los artículos afectados para que no haya dudas sobre su constitucionalidad”.

Debemos estar atentos de tales cambios, porque la situación es muy preocupante, ya que se está proyectando un recorte de derechos, de libertades públicas, después de lo mucho que ha costado llegar hasta donde estamos. Ha sido necesaria una larga evolución en los derechos, que pasa por cuatro generaciones:
1ª) Derechos individuales: se reivindicaba la libertad de autonomía, y se pedía al Estado que dejara en paz al individuo.
2ª) Derechos de participación (s.XIX): se reivindicaban los derechos para ejercerlos en relación con los demás.
3ª) Derechos sociales (s.XX): es el Estado Social, en el que el ciudadano obtiene prestaciones.
4ª) Derechos de última generación (s.XXI): son “derechos ciudadanos”, que incluyen el derecho al medio ambiente sano, al descanso, al ocio, a la comunicación, etc.
Las libertades públicasson buena parte de los derechos que se logran en las primeras generaciones, pero no todos ellos. Al principio, el Estado liberal no puede aceptar la idea de libertades públicas, pues sólo vigila muy de lejos la marcha de la sociedad. Se trata de un Estado inhibicionista.
Alo largo del s.XIXfueron surgiendo las aspiraciones a manifestar nuestra libertad individual junto con los demás, es decir, a relacionarnos, asociarnos, etc. Así se fueron logrando espacios de libertad cada vez más amplios con relación a los demás.
Los “derechos-libertades públicas”son instrumentos para encauzar la libertad de la sociedad sobre los poderes públicos. Son derechos que se exteriorizan, que se ejercen con relación a los demás (aunque no necesariamente de forma colectiva)yque tienen una repercusión externa a su propio titular que no se produce en los derechos individuales ni en los pólíticos.
Estaslibertades públicas son derechos-libertades que derivan directamente de la libertad humana y de su lógica manifestación exterior. Por ello, son el mejor metro para medir la democraticidad de un régimen. No en vano, en todas las constituciones se reconocen los derechos fundamentales, pero no en todas se reconocen las libertades públicas, y cuando están reconocidas, no siempre se respetan.
Se trata de derechos en los que podemos apreciar las siguientes particularidades:
1º)Son libertades “molestas”para el poder.
2º)Siendo expresión de la natural sociabilidad de la persona, se hallan a medio camino entre los derechos o libertades individuales y los políticos.
3º)Pese a ser políticos, son los de más fácil “politización”.
4º)Su reconocimiento se ve acompañado de cautelas o condicionamientos, o incluso remisiones a la ley.
Como experiencia humana, la libertad tiene muchas dimensiones, pero desde la mentalidad jurídica, la libertad es consustancial a la naturaleza humana, y por tanto no podemos renunciar a ella. Por otra parte, nuestra condición humana también es social. Se da la paradoja de que en cada uno de nosotros se encuentra la libertad, pero la realidad se ve limitada por la presencia de los demás. De formaque el Derechodebe instrumentarpara la defensa de la libertad.
Nuestra Constitución, aunque es tardía, se inserta en ese nivel de preocupación por el hombre y por que no se vuelvan a cometer las aberraciones anteriores.
Sin embargo, hoy parece que “estamos en un país en el que vamos a tener que reivindicar la Constitución Francesa y los derechos del s.XVIII”(Pablo Iglesias).


No debemos olvidar nunca que la dignidad humana es un presupuesto de la libertad, y puesto que tenemos dignidad, tenemos derecho a la libertad. Por eso es nuestra obligación como ciudadanos defender nuestras libertades públicas.
© 2014 Fabio Balbuena

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La Justicia

Hay palabras que llevan consigo una gran carga emotiva, tales como Justicia, Virtud, Libertad, Bien, Deber, Belleza, etc.
Admitir determinadas definiciones de valores reconocidos como verdaderas fuerzas sociales nos permitirá guiarnos, según una escala de valores, en nuestra existencia.
Históricamente, en Occidente encontramos las formulaciones de los juristas romanos, de los filósofos griegos, de los Profetas judíos, y todas ellas han vivificado nuestra conciencia, pero en la vida práctica la carga emotiva que lleva consigo siempre nos ha proporcionado frecuentes controversias, de tal forma que en todas las revoluciones, guerras, querellas o simples debates cada oponente invoca a la Justiciacomo justificación de su postura, y para rechazar la del oponente.
Proudhon, en su obra “De la Justice dans la Révolution et dans l’Eglise”, dice: ”La justicia bajo diversos nombres gobierna el mundo, la naturaleza y la humanidad, ciencia y conciencia, lógica y moral, economía, política, historia, literatura y arte. La justicia es lo que hay de más primitivo en el alma humana, de más fundamental en la sociedad, de más sagrado entre las nociones y es lo que las masas reclaman ahora con más ardor. Es la esencia de las religiones, al mismo tiempo que la forma de la razón, el objeto secreto de la fe, y el comienzo, medio y el fin del saber. ¿Qué puede imaginarse más universal, más fuerte, más acabado que la justicia?”.
El aforismo que se lee en “La Paz Perpetua“ de Kant, atribuido a Fernando I de Aubsburgo, “fiat justicia et pereat mundus”(hágase la justicia, aunque perezca el mundo), en el pensamiento moderno se ha convertido en “fiat justicia ne pereat mundus”(hágase la justicia para que no perezca el mundo).
Pero ¿qué entendemos por JUSTICIA?.


Intentar llegar a una noción de Justicia, eliminando en cuanto sea posible su carga emotiva, es una tarea muy difícil, porque en las ciencias llamadas sociales (que los alemanes llaman ciencias del espíritu, en contraposición a las ciencias de la naturaleza) no es posible prescindir totalmente de su coloración afectiva, de tal forma que un acuerdo sobre el sentido conceptual se logra de una forma muy limitada.
A esta tarea le dedicó su empeño el Profesor de Filosofía del Derecho de la Universidad de Bruselas Chaim Perelman, en su libro “De la Justicia”. Guiados por este autor, vamos a intentar llegar a un concepto formal de la Justicia. Para ello examinemos los tres preceptos de Ulpiano: “honeste vivere, alterum non laedere, suum cuique tribuere”(vivir honestamente, no dañar al otro, dar a cada uno lo suyo). En ellos se resume perfectamente lo que sería el concepto de Justicia.
El primero, “vivir honestamente”, parece que tiene más connotación con la moral; el segundo, “no herir, dañar a otro”, tanto en lo psíquico como en lo físico ya tiene mayor relevancia en Derecho, porque todas las legislaciones tienen normas y procedimientos para lograr la reparación del daño causado; el tercero, “dar a cada uno lo suyo”, es el punto nuclear de la idea de Justicia.
Sin querer enumerar todos los sentidos de la Justicia, en relación con lo que se entiende con dar a cada uno lo suyo, Perelman dice que podemos enumerar las siguientes cuestiones:
1.- A cada quien la misma cosa.
2.- A cada quien según sus méritos.
3.- A cada quien según sus obras.
4.- A cada quien según sus necesidades.
5.- A cada quien según su rango.
6.- A cada quien según lo que la Ley le atribuye.
Veamos:
1.- “A cada quien la misma cosa”: esta Justicia no admite distinciones, joven o viejo, sano o enfermo, rico o pobre, virtuoso o criminal, noble o rústico, culpable o inocente, todos serán tratados de la misma manera. En este sentido sólo es perfectamente justa la muerte, que no hace distinciones cuando llega.
2.- “A cada quien según sus méritos”: aquí ya no se pide la igualdad para todos, sino que se debe considerar una cualidad intrínseca, el mérito de la persona humana. Pero tendremos que buscar qué criterio seguir para determinar el mérito. ¿El resultado de la acción, la intención, el sacrificio realizado y en qué medida?. Un Profesor, a la hora de poner las notas, se plantearía muchas preguntas sobre este punto.
3.- “A cada quin según sus obras”: se pide un tratamiento proporcional y se tiene en cuenta el resultado de la acción.
4.-“A cada quien según sus necesidades”: esta fórmula de la Justicia se aproxima a nuestra concepción de la caridad. Habrá que tener en cuenta un mínimum vital para asegurar a cada persona la satisfacción de sus necesidades, sus cargas familiares, salud, vejez, etc. Esta concepción de la Justicia ha tomado cuerpo en las legislaciones modernas como “Justicia Social”.
5.-“A cada quien según su rango”: las mismas reglas de Justicia no se aplican a seres que corresponden a categorías muy diferentes: Profesor-alumno; Oficial-soldado; en épocas pasadas, noble-plebeyo, libre-esclavo, etc.
6.- “A cada quien según lo que la Ley le tribuye”: “in paribus causis paria jura”. Es lo que el Juez hace cuando aplica a las mismas situaciones las mismas leyes. Pero como el Derecho Positivo no puede abarcar todas las situaciones posibles, la Jurisprudencia va interpretando las Leyes, para aplicarlas a situaciones nuevas, acudiendo a un difícil equilibrio, mediante la interpretación analógica, entre la Ley y la Equidad.
Hemos visto distintas formas de Justicia, que en los manuales se encuentran distribuidas en lo que se denominan Justicia Conmutativa o Reparadora, Justicia Distributiva, Justicia Social, etc.
Vemos que en las distintas formulaciones de la Justicia subyace algo que las une. Los juristas, moralistas y filósofos coinciden en que la Justicia consiste en una aplicación de la idea de Igualdad, pues si examinamos las distintas formulaciones concretas encontraremos que en todas ellas se halla la Igualdad como hilo conductor. Ésto nos conduce a la noción formal de la Justicia, que acogería esta concepción. Perelmanpropone la siguiente definición: “La Justicia formal y abstracta es un principio de acción de acuerdo con el cual los seres de una misma categoría esencial deben ser tratados de la misma manera”.
En cualquier reflexión sobe la idea de Justicia, no se puede obviar la monumental obra de John Rawls, “Teoría de la Justicia”, que requiere un tratamiento específico. Baste añadir una breve cita de la obra de referencia: “De diferentes tipos de cosas se dice que son justas o injustas: no sólo las leyes, instituciones y sistemas sociales, sino también las acciones particulares de muchas clases, incluyendo decisiones, juicio e imputaciones. Llamamos también justas e injustas a las actitudes y disposiciones de las personas, así como las personas mismas. Sin embargo, nuestro tema es la justicia social. Para nosotros el objeto primario de la justicia es la estructura básica de la sociedad (…) el modo en que las instituciones sociales más importantes distribuyen los derechos y deberes fundamentales y determinan la división de las ventajas provenientes de la cooperación social.”
Fabio Balbuena Domínguez
Profesor de Filosofía y Ética jubilado
Abogado jubilado
© 2014 Fabio Balbuena

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El derecho a descansar

El mes de agosto es el mes de vacaciones por antonomasia. Mayoritariamente, es el mes elegido para viajar, ir a conciertos y espectáculos nocturnos, y por supuesto, disfrutar del mar y la playa, la montaña, el buen tiempo… 
Pero este merecido descanso puede convertirse en una tortura si vives en una urbanización muy concurrida y festiva.
Los Administradores de Fincas estamos habituados a los enfrentamientos internos que se generan por el choque de dos posturas contrapuestas: el descanso y la diversión. 
Por un lado, están las personas a las que les gusta descansar. Aprovechan el verano y las vacaciones para disfrutar de un sueño plácido, levantarse tarde, y especialmente, de la siesta. Además están las personas que «necesitan» descansar adecuadamente por motivos de edad o salud. 
Por otro lado, nos encontramos con las personas a las que les encanta la diversión, salir por la noche, acostarse tarde, y participar en fiestas, bailes, juegos, etc. Y es frecuente que en las urbanizaciones se celebren «fiestas de verano», aprovechando que se junta el buen tiempo con las vacaciones. 
Pues bien, cuando en una urbanización coinciden personas de ambos lados, el conflicto está servido. 
Como casi siempre, la solución pasa por el sentido común, y el respeto hacia los demás (no hagas a otro lo que no quieras para ti). Pero a falta de uno y otro, para solucionar esta polémica es fundamental que la comunidad establezca unas normas de régimen interior, en las que se definan horarios y límites a los comportamientos festivos, para que sean respetuosos con el derecho a descansar. Y ello porque debe prevalecer el descanso frente a la diversión, pues ésta puede encontrarse tanto dentro como fuera de la urbanización, mientras que el descanso tan sólo puede encontrarse en casa. 
En definitiva, se trata de que no sea cierta la frase de Elbert Hubbard que decía «nadie necesita más unas vacaciones que el que acaba de tenerlas». 
© 2013 Fabio Balbuena

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Normativa y Puertas automáticas

La importancia de la normativa de seguridad en puertas automáticas.

En mayo de 2011 se produjo el fallecimiento de Xavi Tondo, ciclista profesional, al quedar atrapado entre una puerta de garaje y su propio vehículo. Se trató de un accidente que conmocionó al mundo del ciclismo, al tiempo que hizo saltar las alarmas relativas al cumplimiento de la normativa en materia de seguridad en puertas automáticas.
En gran cantidad de puertas automáticas de garajes privados no se cumple la normativa, lo que puede provocar lamentables accidentes, con daños materiales, y lo que es peor, daños personales.
Por ejemplo, una exigencia es la existencia de fotocélulas de seguridad que eviten el cierre de la puerta cuando se encuentra algún obstáculo en el recorrido de la misma. Este mecanismo es el que seguramente habría evitado la muerte de Xavi Tondo.
Con frecuencia nos encontramos con la circunstancia de que, al proponer la adecuación de las puertas automáticas a la normativa, la respuesta de las Comunidades de Propietarios es negativa por el coste económico que ello conlleva.
No se piensa entonces en los daños materiales que se pueden evitar, apelando a que los seguros (de la Comunidad, o de los vehículos si tienen cubiertos los daños propios) indemnizarán los daños que se puedan producir. Y mucho menos se piensa en los daños personales, que nunca están en la mente de la gente como probables, sino como posibles pero improbables.
Sin embargo, la realidadsiempre supera la ficción, y no son pocos los casos de accidentes con tristes consecuencias.
Como quiera que el Derecho siempre sigue a la Sociedad, la normativa ha venido a regular la necesidad de cumplir determinados requisitos de seguridad, a fin de evitar tales accidentes, ciertamente posibles, y sin duda también probables. 
De manera que, si bien es legítimo cuestionar el mayor o menor acierto de las normas, e incluso protestar por el coste económico que comportan, más vale asumir el enfado por el dispendio que supondrá la adaptación a normativa, que no lamentarse después por siniestros ocurridos por no disponer de las adecuadas medidas de seguridad -con independencia de que tengan cobertura en los seguros-.
Como Administradores de Fincas, nuestra obligación es instar y aconsejar a las Comunidades cumplir siempre la normativa vigente, minimizando así el riesgo y el peligro real de sufrir percances desagradables.
©Fabio Balbuena

Fabio Balbuena

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