Fabio Balbuena

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25 octubre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Administrador Colegiado y R.C.

El Administrador de Fincas, como todo profesional independiente, está sometido a responsabilidad en el ejercicio de su cargo. De ahí que sea imprescindible contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los posibles daños y perjuicios que pueda ocasionar a sus Comunidades de Propietarios administradas.
Los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas cuentan con seguros obligatorios para todos sus colegiados, cuyo coste es sufragado por el propio Colegio, aunque posteriormente se repercuta a los administrados a través de cuotas colegiales.
Es una razón más, y muy importante, para optar por la contratación de un Administrador de Fincas Colegiado, frente a un administrador o gestor de comunidades no colegiado.
Un ejemplo lo encontramos en el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 1ª, que en su Sentencia de 25 de junio de 2012 estimó el recurso de apelación de la Comunidad contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vinaroz.
El supuesto de hecho es que el Administrador suscribió un contrato de modernización del ascensor sin autorización de la Comunidad, ni posterior ratificación de dicho contrato por la Junta de Propietarios.
La Comunidad fue condenada en primera instancia por el Juzgado, pero la Comunidad recurrió, y la Audiencia Provincial estimó el recurso, declarando la responsabilidad del Administrador de la Comunidad, por falta de legitimación del mismo para la firma del contrato, al exceder de las facultades que le otorga el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por aplicación del artículo 1.725 del Código Civil. Por tanto, la Comunidad no queda vinculada con la empresa de ascensores por el contrato suscrito por el Administrador.
En este caso la Comunidad quedó indemne, pero en otras ocasiones, se pueden derivar daños y perjuicios para la Comunidad, que entonces debería reclamar frente a su Administrador.
En el caso de tratarse de un Administrador de Fincas Colegiado, los perjuicios ocasionados a la Comunidad estarán cubiertos por el seguro de responsabilidad civil profesional del propio Colegio de Administradores, con lo que se garantiza en todo caso la tranquilidad de la Comunidad.
Antes de contratar a un Administrador, se puede consultar si está colegiado a través de la página web del Colegio Territorial de Administradores de Fincas.
Recomendamos realizar siempre esta consulta previa a la contratación del Administrador, porque el hecho de que sea Colegiado es una garantía.
Entre las ventajas de ser Colegiado, podemos destacar las siguientes:
  • Tiene la formación exigida y necesaria, lo que ha sido verificado por el Colegio
  • Dispone de un reciclaje de conocimientos continuo a través del Colegio
  • Recibe asesoramiento jurídico y técnico a través de los servicios del Colegio
  • Cuenta con el Seguro Obligatorio de Responsabilidad Civil Profesional del Colegio
En definitiva, como dice el Colegio de Huelva, los Administradores de Fincas Colegiados saben lo que hacen; otros, solo hacen lo que saben…
 © 2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Administrador de Fincas, Colegiado, Colegio de Administradores de Fincas, Comunidades de Propietarios, Daños y Perjuicios, Profesional, Seguro de Responsabilidad Civil, Seguros

16 octubre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Comunidades y Caídas

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En materia de responsabilidad civil, la jurisprudencia del Tribunal Supremo evolucionó hacia un sistema de responsabilidad cuasiobjetiva (STS 21-11-97). Sin embargo, hasta la fecha se ha venido exigiendo esa culpa o negligencia del demandado suficientemente identificada para poder declarar la responsabilidad. Ello implica que el riesgo nunca puede erigirse en fuente única de responsabilidad, pues la propia vida comporta un riesgo general, o pequeños riesgos que todo ciudadano está obligado a soportar, dado que riesgos hay en todas las actividades de la vida.
En materia de caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal o Comunidades de Propietarios, el criterio ha venido siendo que no existe responsabilidad cuando la caída se debe a la distracción del perjudicado, mientras que existirá responsabilidad de la Comunidad cuando su negligencia sea identificable. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2006 (nº 1004/2006, rec. 4909/1999), refiere que «como ya ha declarado con anterioridad esta Sala la necesidad de cumplida demostración del nexo referido que haga patente la culpabilidad del agente en la producción del daño -que es lo que determina su obligación de repararlo- no puede quedar desvirtuada por una aplicación de la teoría del riesgo o de la inversión de la carga de la prueba soluciones que responden a la interpretación actual de los arts.1902 y 1903 en determinados supuestos pues el cómo y el porqué se produjo el accidente siguen constituyendo elementos indispensables en la identificación de la causa eficiente del evento dañoso».
Y en la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2010, se recoge la doctrina jurisprudencial relativa a la responsabilidad civil extracontractual por caída en edificios en régimen de propiedad horizontal o acaecidas en establecimientos comerciales, estableciendo que <<La jurisprudencia de esta Sala sobre daños personales por caídas en establecimientos abiertos al público se recopiló extensamente en su sentencia de 31 de octubre de 2006 (rec. 5379/99 ) que, por un lado, siempre con base en sentencias anteriores, descartó como fuente autónoma de responsabilidad el riesgo general de la vida, los pequeños riesgos que la vida obliga a soportar o los riesgos no cualificados; y por otro, aun reconociendo que algunas sentencias habían propugnado una objetivación máxima de la responsabilidad mediante inversión de la carga de la prueba en contra del demandado, concluyó que «la jurisprudencia viene manteniendo hasta ahora la exigencia de una culpa o negligencia del demandado suficientemente identificada para poder declarar su responsabilidad», conclusión ratificada por la sentencia de 17 de julio de 2007 (rec. 2727/00 ) en materia de «caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal o acaecidas en establecimientos comerciales, de hostelería o de ocio»>>.
Ejemplo de esta doctrina, de donde se extrae lo anteriormente expuesto, es la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5ª, de fecha 11 de septiembre de 2012, que en un caso de una caída en la escalera, se absuelve a la Comunidad de Propietarios por entender que “se trata de una escalera como cualquiera de las que pueden existir en cualquier edificio de una comunidad de propietarios, con peldaños de mármol en perfecto estado, con barandilla y con suficiente iluminación, pues, como bien reparó el Magistrado-Juez de instancia, además de contar con luz artificial, incluso existía una puerta que permitía la entrada de la luz natural (el suceso tiene lugar a media mañana); y, más importante que ello, la demanda no se sustenta en la inseguridad de la escalera o en su insuficiente iluminación, sino, como ya se ha anticipado, en que las escaleras estaban mojadas, tal y como se dice en dicho escrito rector, aunque ahora en el recurso se hable de agua en un solo escalón.”
El Juzgador de instancia consideró «limitada la controversia al elemento culpabilístico necesario para que pueda declararse la responsabilidad de ambas demandadas» y que «Al respecto, la actora radica la culpa… en que el suelo se encontraba mojado». Pues bien, «la única prueba en que la parte actora basa la relación de causalidad entre la caída y el estado en que se encontraba la escalera (mojada), no reviste la suficiente solidez como para tener por acreditado el nexo causal necesario para que prospere la demanda interpuesta». Y en atención a ello, se desestimó la demanda, y ahora se ha confirmado la Sentencia por la Audiencia Provincial.
No obstante todo lo expuesto, es conveniente tener contratado el oportuno seguro comunitario, que cubra la responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios, y además, revisar que el estado de las instalaciones comunitarias sea el correcto, llevando a cabo un adecuado mantenimiento, en especial de aquellos elementos que pueden provocar alguna caída. Se trata, en definitiva, de evitar o reducir el riesgo, y con ello las reclamaciones a la Comunidad.
© 2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Accidentes, Comunidades de Propietarios, Culpa, Edificios, Mantenimientos, Negligencia, Responsabilidad Civil, Riesgo, Seguros

28 agosto, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

¿Quién es mi vecino?

Vivimos en tiempos difíciles, en los que nuestra mayor preocupación es salir adelante, sobrevivir a esta profunda crisis económica.

Sin embargo, los estudios demuestran que no se han reducido las aportaciones solidarias de los ciudadanos a ONGs, y los donativos de alimentos a instituciones benéficas, Cáritas, etc.

Ahora bien, esta solidaridad anónima se trunca cuando se trata de ser solidario con nuestro vecino. ¿Por qué ocurre esto?

Nos cuesta ser generosos con nuestros «iguales», con nuestros «conocidos», incluso a veces con nuestros familiares. No son pocos los casos de familiares que han reñido de forma seria por herencias, por ejemplo.

En el ámbito de las comunidades de propietarios, para empezar se dan muchos casos en que los vecinos ni siquiera se conocen, a veces a pesar de vivir en el mismo edificio desde hace años. Esta situación es más frecuente en la gran urbe, y también en las comunidades de segunda residencia.

Respecto a la morosidad, pese a ser una situación habitual en la mayoría de comunidades en los momentos actuales, es frecuente escuchar comentarios de los vecinos despreciando tal generalidad, ignorando que sea una realidad constatable, centrándose únicamente en su propia situación.

Cierto es que hay muchos tipos de morosidad (al menos cuatro bien definidos se han computado en un reciente estudio sobre morosidad en comunidades de propietarios), y no es lo mismo un vecino que no paga porque no puede que uno que no lo hace pero no se priva de sus «caprichos». Pero hasta esa distinción se está difuminando a los ojos de los demás, que al atravesar también dificultades económicas ven un «abuso» el que otro vecino no pague sus cuotas comunitarias.

Tal vez debiéramos recuperar esa mirada antigua hacia nuestro vecino, nuestro congénere, y tendernos la mano unos a otros. Porque es posible que detrás de una mera apariencia de dificultades económicas haya una situación mucho más grave, una depresión o un sufrimiento extremo. Noticias como la del ciudadano italiano que se suicidó hace unos días deberían entristecernos profundamente, y hacernos reflexionar acerca de nuestra condición humana, nuestra obligación de ser solidarios con los demás, y ayudar a quien lo necesite. Empezando por saber quién es nuestro vecino.

© 2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Administrador de Fincas, Comunidades de Propietarios, Morosidad, Morosos, ONG, Solidaridad, Vecinos

20 agosto, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Convivencia y Disputas

 Cada día es más evidente que vivimos en la sociedad de la disputa, entendida como aquella en la que cualquier ciudadano está siempre presto a exigir sus derechos, pero no siempre dispuesto a cumplir con sus obligaciones.
Ello conduce a un elevado nivel de conflictividad, a situaciones de enfrentamientos en los que las partes implicadas no están dispuestas a ceder ni un milímetro; y todo ello comporta inevitablemente disputas.
Recientemente el Fiscal General del Estado, Eduardo Torres-Dulce, abogaba por sacar del sistema judicial los juicios de faltas, pues se trata de juicios «que afectan a asuntos de poca trascendencia jurídica, aunque tengan trascendencia social», y ello con el fin de dedicar los recursos de la Fiscalía a «tareas verdaderamente sensatas».
Se pretende así reducir la carga de trabajo que comporta para los juzgados de instrucción la tramitación de estos juicios. 
Pero esta medida debería ir acompañada de una mayor formación de los ciudadanos en todas aquellas cuestiones relacionadas con la convivencia pacífica. 
Por ejemplo, en los partes amistosos de declaración de accidentes de circulación se recogen unos consejos para evitar que un simple golpe entre dos coches se convierta en un enfrentamiento entre personas, llegando incluso a las manos. 
También en las Comunidades de Propietarios se debería hacer un llamamiento a la cordura, pues no son pocos los casos de condenas por faltas de lesiones por enfrentamientos entre vecinos. 
Por ejemplo, hace poco el  Juzgado de lo Penal número 5 de Córdoba ha condenado a un hombre a dos años de prisión y un mes de multa, a razón de tres euros diarios, por dos delitos y una falta de lesiones cometidos al agredir con un bate de béisbol a unos vecinos tras discutir con ellos en la reunión de la comunidad. Hechos lamentables que dicen muy poco a favor de una sociedad pretendidamente civilizada.
Es una labor de todos, que debemos tratar de ser mejores ciudadanos, mejores vecinos, y en definitiva, mejores personas.

© 2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Administrador de Fincas, Ciudadanos, Comunidades de Propietarios, Conflitividad, Derechos, Disputa, Juicios de Faltas, Lesiones, Obligaciones, Sociedad

8 agosto, 2012 By Fabio Balbuena 4 comentarios

Comunidades y Civismo



Uno de los puntos del orden del día en todas las Juntas de Propietarios es el de «ruegos y preguntas».
El contenido de este punto puede ser muy diverso, pero lo que habitualmente aparece es la referencia al civismo, y más exactamente, a la falta de civismo de los vecinos.
Las normas de convivencia son muy necesarias en las Comunidades de Propietarios, ya que marcan las reglas y límites a los comportamientos molestos de algunos vecinos. 
Es sabido que el ser humano es sociable por naturaleza, pero ello no siempre comporta que sea «cívico«. Y ¿qué  es ser cívico?. Sin acudir a la concepción filosófica, podemos definirlo como la capacidad de comportarse con respeto hacia nuestros conciudadanos. Trasladado al ámbito de una Comunidad de Propietarios, es cívico quien se comporta respetando al resto de sus vecinos. 
Ejemplos de comportamiento incívico son: fumar en zonas comunes o en el ascensor, permitir que los animales domésticos hagan sus necesidades en zonas comunes o no limpiar lo que ensucien, tener un perro que ladra y molesta a los vecinos, no ducharse antes de tomar el baño en la piscina, no respetar el horario de baño de piscina, cocinar en terrazas echando humos y olores a los pisos superiores o colindantes, dejar abiertas las puertas de acceso poniendo en peligro la seguridad,  poner muy alto el volumen de la televisión o equipos de música causando molestias, no saludar a los vecinos, etc.
La lista puede ser interminable, y aunque la mayoría de personas entiende como molestos tales comportamientos, son más habituales de lo que a priori pudiera pensarse. 
Una regla de oro es preguntarse si un determinado comportamiento nos molestaría a nosotros. Es el antiguo aforismo de «no hagas a los demás lo que no te gustaría que te hicieran a tí».
 
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad horizontal establece que no está permitido a ningún vecino desarrollar en el inmueble actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. Y prevé un procedimiento para conseguir el cese de la actividad molesta (acción de cesación).
Desde luego, los casos en que se tiene que acudir a la acción judicial son extremos, pero sin llegar a esta gravedad, las actividades molestas comportan un alto grado de conflictividaden las Comunidades de Propietarios. 
Por eso sería deseable una mayor formación y educación en conciencia cívica, puesto que ello redundaría en una convivencia más pacífica y satisfactoriaen las Comunidades de Vecinos.   
© 2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Acción de Cesación, Administrador de Fincas, Civismo, Comunidades de Propietarios, Normas de Convivencia

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