Fabio Balbuena

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20 agosto, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Convivencia y Disputas

 Cada día es más evidente que vivimos en la sociedad de la disputa, entendida como aquella en la que cualquier ciudadano está siempre presto a exigir sus derechos, pero no siempre dispuesto a cumplir con sus obligaciones.
Ello conduce a un elevado nivel de conflictividad, a situaciones de enfrentamientos en los que las partes implicadas no están dispuestas a ceder ni un milímetro; y todo ello comporta inevitablemente disputas.
Recientemente el Fiscal General del Estado, Eduardo Torres-Dulce, abogaba por sacar del sistema judicial los juicios de faltas, pues se trata de juicios «que afectan a asuntos de poca trascendencia jurídica, aunque tengan trascendencia social», y ello con el fin de dedicar los recursos de la Fiscalía a «tareas verdaderamente sensatas».
Se pretende así reducir la carga de trabajo que comporta para los juzgados de instrucción la tramitación de estos juicios. 
Pero esta medida debería ir acompañada de una mayor formación de los ciudadanos en todas aquellas cuestiones relacionadas con la convivencia pacífica. 
Por ejemplo, en los partes amistosos de declaración de accidentes de circulación se recogen unos consejos para evitar que un simple golpe entre dos coches se convierta en un enfrentamiento entre personas, llegando incluso a las manos. 
También en las Comunidades de Propietarios se debería hacer un llamamiento a la cordura, pues no son pocos los casos de condenas por faltas de lesiones por enfrentamientos entre vecinos. 
Por ejemplo, hace poco el  Juzgado de lo Penal número 5 de Córdoba ha condenado a un hombre a dos años de prisión y un mes de multa, a razón de tres euros diarios, por dos delitos y una falta de lesiones cometidos al agredir con un bate de béisbol a unos vecinos tras discutir con ellos en la reunión de la comunidad. Hechos lamentables que dicen muy poco a favor de una sociedad pretendidamente civilizada.
Es una labor de todos, que debemos tratar de ser mejores ciudadanos, mejores vecinos, y en definitiva, mejores personas.

© 2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Administrador de Fincas, Ciudadanos, Comunidades de Propietarios, Conflitividad, Derechos, Disputa, Juicios de Faltas, Lesiones, Obligaciones, Sociedad

14 agosto, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Abogados y Mediación



Recientemente ha entrado en vigor la Ley de Mediación en Asuntos Civiles y Mercantiles.
Ante el gran colapso de la Administración de Justicia se ha tratado de potenciar el instrumento de la mediación como una forma de aliviar la carga de los juzgados, pensando que con ello se desatascarán de forma importante.
No es una cuestión novedosa, pues el arbitrajeexiste y viene funcionando desde hace muchos años, y la mediación es algo a lo que están muy acostumbrados todos los Abogados.
Existe la creencia extendida de que a los Abogadoslo que nos gusta es pleitear, que dificultamos la solución pacifica de los conflictos, porque nos interesa que se llegue a juicio. Nada mas lejos de la realidad, pues a diario estamos alcanzando acuerdos, pactos y convenios entre compañeros y con Fiscales. Si tales acuerdos no son mayores es debido a la naturaleza humana, que es combativa, y como en definitiva nos debemos a nuestros clientes, tratamos de alcanzar sus expectativas, que en ocasiones sólo se pueden conseguir si se celebra el juicio. De forma que si nuestro cliente no acepta el acuerdo que se propone como resultado de la negociación, no hay más remedio que dejar que resuelva el Juez.
En materia matrimonial, la mediación se ha venido potenciando mediante la creación de equipos psicosociales en los que la figura del mediador juega un papel fundamental para encauzar la consecución de un acuerdo entre los cónyuges.
En el ámbito matrimonial, especialmente importante es la predisposición de las partes a alcanzar un acuerdo y resolver pacíficamente sus discrepancias, porque en otro caso, no quedara otra opción que el procedimiento contencioso.
Cuando hay hijos los Abogados insistimos en que la pareja puede separarse o divorciarse, pero ambos miembros de la misma nunca dejan de ser padres o madres, y por este motivo deben tratar de llevarse lo mejor posible, dejando atrás resentimientos y rencores por el fracaso de la relación sentimental, y cooperando para dar lo mejor a los hijos.
No son tan sólo buenas palabras, sino verdaderas necesidades si se quiere que los hijos crezcan seguros y felices, sintiendo que pese a la separación de sus padres, siguen teniendo un padre y una madre con los que contar. 

Publicado en: Abogados, Acuerdos, Arbitraje, Divorcio, Equipo Psicosocial, Hijos, Matrimonio, Mediación, Separación

8 agosto, 2012 By Fabio Balbuena 4 comentarios

Comunidades y Civismo



Uno de los puntos del orden del día en todas las Juntas de Propietarios es el de «ruegos y preguntas».
El contenido de este punto puede ser muy diverso, pero lo que habitualmente aparece es la referencia al civismo, y más exactamente, a la falta de civismo de los vecinos.
Las normas de convivencia son muy necesarias en las Comunidades de Propietarios, ya que marcan las reglas y límites a los comportamientos molestos de algunos vecinos. 
Es sabido que el ser humano es sociable por naturaleza, pero ello no siempre comporta que sea «cívico«. Y ¿qué  es ser cívico?. Sin acudir a la concepción filosófica, podemos definirlo como la capacidad de comportarse con respeto hacia nuestros conciudadanos. Trasladado al ámbito de una Comunidad de Propietarios, es cívico quien se comporta respetando al resto de sus vecinos. 
Ejemplos de comportamiento incívico son: fumar en zonas comunes o en el ascensor, permitir que los animales domésticos hagan sus necesidades en zonas comunes o no limpiar lo que ensucien, tener un perro que ladra y molesta a los vecinos, no ducharse antes de tomar el baño en la piscina, no respetar el horario de baño de piscina, cocinar en terrazas echando humos y olores a los pisos superiores o colindantes, dejar abiertas las puertas de acceso poniendo en peligro la seguridad,  poner muy alto el volumen de la televisión o equipos de música causando molestias, no saludar a los vecinos, etc.
La lista puede ser interminable, y aunque la mayoría de personas entiende como molestos tales comportamientos, son más habituales de lo que a priori pudiera pensarse. 
Una regla de oro es preguntarse si un determinado comportamiento nos molestaría a nosotros. Es el antiguo aforismo de «no hagas a los demás lo que no te gustaría que te hicieran a tí».
 
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad horizontal establece que no está permitido a ningún vecino desarrollar en el inmueble actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. Y prevé un procedimiento para conseguir el cese de la actividad molesta (acción de cesación).
Desde luego, los casos en que se tiene que acudir a la acción judicial son extremos, pero sin llegar a esta gravedad, las actividades molestas comportan un alto grado de conflictividaden las Comunidades de Propietarios. 
Por eso sería deseable una mayor formación y educación en conciencia cívica, puesto que ello redundaría en una convivencia más pacífica y satisfactoriaen las Comunidades de Vecinos.   
© 2012 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Acción de Cesación, Administrador de Fincas, Civismo, Comunidades de Propietarios, Normas de Convivencia

26 julio, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Ley de Mediación

La reciente Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles (B.O.E. de 7 de julio de 2012), recoge la regulación de la mediación, circunscrita al ámbito de competencias del Estado en materia de legislación mercantil, procesal y civil.
Se incorpora así al Derecho español la Directiva 2008/52/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2008, sobre ciertos aspectos de la mediación en asuntos civiles y mercantiles.
La mediación es un instrumento complementario de la Administración de Justicia, entendido como una alternativa al proceso judicial o a la vía arbitral. Por eso, se pretende potenciar la mediación para reducir la carga de trabajo de los Tribunales de Justicia, pues éstos sólo intervendrán en aquellos casos en que las partes enfrentadas no hayan sido capaces de poner fin, desde el acuerdo, a la situación de controversia.
Es un proceso voluntario y libremente decidido por las partes, basado en la flexibilidad y en el respeto a la autonomía de la voluntadde las partes.
La mediación se lleva a cabo por un profesional neutral que trata de facilitar la resolución del conflicto por las propias partes, de una forma equitativa, permitiendo el mantenimiento de las relaciones subyacentes y conservando el control sobre el final del conflicto. Este profesional es el “mediador”, pieza esencial de este mecanismo de solución de conflictos alternativo a la solución judicial. El mediador es quien ayuda a encontrar una solución dialogada y voluntariamente aceptada por las partes. Debe tener una formación general que le permita desempeñar esa tarea y ofrecer garantía inequívoca a las partes por la responsabilidad civil en que pudiese incurrir.
En principio el procedimiento de mediación será de fácil tramitación, poco costoso y de corta duración en el tiempo.
Entra en vigor el 27 de julio de 2012, a los veinte días de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

Publicado en: Abogados, Acuerdo, Civil, Conflicto, Justicia, Mediación, Mediador, Mercantil, Tribunales

27 junio, 2012 By Fabio Balbuena 288 comentarios

La alteración estética de la fachada

 

 

 

La estética del edificio es una de las cuestiones más problemáticas en las Comunidades de Propietarios.

 

El punto de partida es que cualquier obra que modifique la estética de la fachada de un edificio necesita de la autorización o acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, pues supone una alteración de la estructura y configuración externa del edificio que afecta al Título Constitutivo.

 

El fundamento se encuentra en que la fachada es un todo, por ser aquello que corresponde al exterior del inmueble en su completa superficie, y debe guardar una uniformidad, una congruencia, sin alteraciones que rompan la apariencia del conjunto.

 

Por tanto, ningún vecino tiene legitimación para efectuar cualquier cambio en la fachada que no haya sido previamente autorizado por la Junta de forma unánime.

 

Los conflictos surgen cuando un propietario lleva a cabo una alteración sin tal consentimiento de la Comunidad.

 

Ejemplos de alteraciones profundas de la estética global, entre otros, son:

  • Acristalamiento de balcones e instalación de galerías metálicas
  • Apertura de nuevas ventanas o traslado de las existentes
  • Las modificaciones de los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
  • La instalación de un toldo diferente al resto de vecinos

En cuanto a los aparatos de aire acondicionado, el Tribunal Supremo recoge su doctrina en la Sentencia de 15 de diciembre de 2008, reiterada en la de 16 de julio de 2009, cuando dice:

 

«La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del Código Civil. A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo doctrina reiterada (SSTS de 17 de abril de 1998; 16 de mayo y 22 de octubre de 2008), respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil; realidad queno significa que el propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta(SSTS de 26 de noviembre de 1990y 24 de febrero de 1996)».

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 2ª, de 13 de mayo de 2010, obligaba a retirar un toldo instalado por suponer una alteración de la configuración exterior de la fachada que no había sido consentida por la Comunidad:

 

«… Por ello, aun cuando no sea asumible que ha de ser rechazada la más mínima alteración de la configuración estética de la fachada y más si es razonable, sí somos de la opinión que debe protegerse el derecho de la comunidad a que ningún propietario al margen de la voluntad común rompa la armonía de su diseño haciéndola perder sus peculiaridades y características diferenciales.

Podría decirse que se trata de un solo toldo y que el edificio es muy grande, con lo que la intervención en la fachada queda minimizada, pero la realidad es que de ratificarse la iniciativa de los demandados se estaría dando pie a los demás propietarios a emprender conductas similares sin ni siquiera venir constreñidos por algún acuerdo que concretase las características de los toldos, dando lugar con ello a una alteración de la configuración exterior del edificio no querida por el legislador ni tampoco por la Comunidad ahora recurrente.

 

En conclusión, el recurso que nos ocupa debe ser estimado y estimada como consecuencia la demanda en su día planteada …»

 

En ocasiones, las propias Comunidades dan lugar a confusión al consentir tácitamente tales alteraciones. Ahora bien, una cosa es el consentimiento tácito y otra el mero conocimiento. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 27 de junio de 2011, entendió que existía alteración de elementos comunes por la colocación de toldo y tejadillo en patio de luces comunitario, descartando la existencia de consentimiento tácito de la Comunidad, pues el conocimiento no equivale al consentimiento:

 

“el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos (…)”

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, de 3 de abril de 2012, obliga a la retirada de un tendedero de ropa por suponer una alteración clara de la fachada lateral del inmueble en la zona inmediata superior al portal de entrada, perfectamente apreciable desde la vía principal, para la que era necesario el consentimiento unánime de los propietarios:

 

“Como ha señalado la jurisprudencia (entre otras SSTS 4 marzo y 16 diciembre 1985 y 24 junio 1987), todo propietario en régimen de propiedad horizontal, debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros (arts. 7 , 12 y 17 LPH). Asimismo la jurisprudencia tiene declarado que tal obligación, en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, cuestión casi irrelevante, que en nada afecta a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros, de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si estos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho.

 

Además no debe desconocerse que los preceptos antes citados permiten al propietario efectuar las modificaciones que resulten necesarias para el adecuado uso de su vivienda o local que no menoscaben la seguridad del edificio, aunque se haya actuado sobre elementos comunes, cuando tal actuación resulte inocua e imprescindible, y se sitúe dentro de los límites razonables del ejercicio de un derecho, habiendo reseñado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de marzo de 1989 que las relaciones de vecindad se desenvuelven entre la prohibición del acto emulatorio (esencialmente perjudicial a terceros sin beneficio para el propietario), y el derecho al uso inocuo.

 

Pero resulta incuestionable que en los casos en los que se ejecuten obras que afecten a la configuración exterior del edificio se precisará para su legalidad el consentimiento unánime de los copropietarios según lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH (STS de 4 de Octubre del 2011)”.

 

De modo que, como norma general, se puede decir que son modificaciones todas aquellas que varían tanto la configuración originaria de la fachada como la estética.

 

Aun cuando pudiera existir duda respecto a la entidad o importancia de la modificación, para realizarla lo prudente para evitar conflictos es solicitar previamente autorización a la Comunidad de Propietarios.

 

En todo caso, siempre es aconsejable consultar a un Administrador de Fincas o a un Abogado.

 

© 2012 Fabio Balbuena

 

 

Publicado en: Abogados, Administrador de Fincas, Aparatos de Aire Acondicionado, Comunidades de Propietarios, Edificios, Estética, Fachada, Toldos, Viviendas

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