Abogados – Página 7

26 noviembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Arrendamientos Urbanos: reparaciones necesarias

Arrendamientos Urbanos

Reparaciones necesarias

En materia de arrendamientos urbanos son frecuentes los conflictos entre arrendador y arrendatario derivados de la interpretación de las obligaciones contractuales de uno y otro.

Uno de los aspectos de mayor tensión es el relativo a las reparaciones necesarias a realizar en la vivienda o local arrendador.

¿Qué son reparaciones necesarias?

El concepto de reparaciones necesarias no aparece en la LAU ni en el C.C., pero tanto doctrinal como jurisprudencialmente se han considerado como necesarias las reparaciones indispensables para mantener la vivienda o el local de negocio en uso, y las impuestas por autoridad competente, refiriéndose las primeras a las que sean de absoluta precisión para que el objeto del arrendamiento pueda mantenerse en estado de servir al fin de que el uso y disfrute de la finca se realice de una manera normal, debiendo excluirse aquellas obras que puedan representar mejora o beneficio (Ss. 7-noviembre-61 y 27-mayo-80), no incluyéndose tampoco entre las obras necesarias las de reconstrucción o reedificación (Ss. 20 y 28-febrero-75 y 27-mayo-80).

En efecto, el Código Civil establece en su artículo 1.554.2º como una de las obligaciones del arrendador la de hacer en la cosa objeto del contrato y durante todo el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y que a su vez es una consecuencia de la también obligación del arrendador, de mantener al arrendatario en el goce pacífico y útil de la cosa (art. 1.554. 3º C.C). También el artículo 107 de la LAU de 1.964 establece que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.

El arrendador, por tanto, está obligado a realizar tanto las obras necesarias para prevenir el daño (conservación) como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).

En sintonía con tal criterio, reparaciones necesarias son:

–las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961)

– las encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951)

–las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951)

– las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951)

–las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970)

–las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992)

–las necesarias en puertas y ventanas para que la casa y las diferentes piezas necesarias que las componen estén cerradas y que el arrendatario y sus enseres puedan estar allí seguros; reparación de goteras y bajantes; reparación parcial de pavimentos; reparaciones ordenadas por la Administración especialmente en materia de saneamiento, salubridad y seguridad, reparaciones o sustitución en su caso si fuera preciso por su vetustez o riesgo de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas … etc. (STS de 5 de octubre de 1951, 30 de enero de 1970 y 5 de diciembre de 1989)

–las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980)

–las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979)

–las tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980)

¿”Reparación necesaria” o “Mejora”?

La distinción no siempre es clara. Como se ha indicado, “reparaciones necesarias” son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. Por tanto, se trata de aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.

Dado que es obligación del arrendador llevar a cabo las reparaciones necesarias, pero no las obras de mejora, el conflicto surgirá entre arrendador y arrendatario cuando exista discrepancia en la calificación de la obra como necesaria o de mejora.

Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, de 4 de septiembre de 2012, analiza la cuestión relativa a la instalación de un ascensor, en base a la anterior fundamentación jurídica, confirmando la sentencia de instancia que consideró que no se trata de una reparación necesaria sino de unaobra de «mejora» del art. 112 de la LAU 1964. Por consiguiente, entiende la AP de Barcelona que la instalación de un ascensor nopuedeser consideradacomo obra necesaria, sino que se trata de una mejora, que el arrendador no está obligado a realizar.

La casuística es numerosa, y habrá que estar al caso concreto, con el adecuado asesoramiento de su Abogado o Administrador de Fincas.

16 octubre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Comunidades y Caídas

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En materia de responsabilidad civil, la jurisprudencia del Tribunal Supremo evolucionó hacia un sistema de responsabilidad cuasiobjetiva (STS 21-11-97). Sin embargo, hasta la fecha se ha venido exigiendo esa culpa o negligencia del demandado suficientemente identificada para poder declarar la responsabilidad. Ello implica que el riesgo nunca puede erigirse en fuente única de responsabilidad, pues la propia vida comporta un riesgo general, o pequeños riesgos que todo ciudadano está obligado a soportar, dado que riesgos hay en todas las actividades de la vida.

En materia de caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal o Comunidades de Propietarios, el criterio ha venido siendo que no existe responsabilidad cuando la caída se debe a la distracción del perjudicado, mientras que existirá responsabilidad de la Comunidad cuando su negligencia sea identificable. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2006 (nº 1004/2006, rec. 4909/1999), refiere que «como ya ha declarado con anterioridad esta Sala la necesidad de cumplida demostración del nexo referido que haga patente la culpabilidad del agente en la producción del daño -que es lo que determina su obligación de repararlo- no puede quedar desvirtuada por una aplicación de la teoría del riesgo o de la inversión de la carga de la prueba soluciones que responden a la interpretación actual de los arts.1902 y 1903 en determinados supuestos pues el cómo y el porqué se produjo el accidente siguen constituyendo elementos indispensables en la identificación de la causa eficiente del evento dañoso».

Y en la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2010, se recoge la doctrina jurisprudencial relativa a la responsabilidad civil extracontractual por caída en edificios en régimen de propiedad horizontal o acaecidas en establecimientos comerciales, estableciendo que <<La jurisprudencia de esta Sala sobre daños personales por caídas en establecimientos abiertos al público se recopiló extensamente en su sentencia de 31 de octubre de 2006 (rec. 5379/99 ) que, por un lado, siempre con base en sentencias anteriores, descartó como fuente autónoma de responsabilidad el riesgo general de la vida, los pequeños riesgos que la vida obliga a soportar o los riesgos no cualificados; y por otro, aun reconociendo que algunas sentencias habían propugnado una objetivación máxima de la responsabilidad mediante inversión de la carga de la prueba en contra del demandado, concluyó que «la jurisprudencia viene manteniendo hasta ahora la exigencia de una culpa o negligencia del demandado suficientemente identificada para poder declarar su responsabilidad», conclusión ratificada por la sentencia de 17 de julio de 2007 (rec. 2727/00 ) en materia de «caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal o acaecidas en establecimientos comerciales, de hostelería o de ocio»>>.

Ejemplo de esta doctrina, de donde se extrae lo anteriormente expuesto, es la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5ª, de fecha 11 de septiembre de 2012, que en un caso de una caída en la escalera, se absuelve a la Comunidad de Propietarios por entender que “se trata de una escalera como cualquiera de las que pueden existir en cualquier edificio de una comunidad de propietarios, con peldaños de mármol en perfecto estado, con barandilla y con suficiente iluminación, pues, como bien reparó el Magistrado-Juez de instancia, además de contar con luz artificial, incluso existía una puerta que permitía la entrada de la luz natural (el suceso tiene lugar a media mañana); y, más importante que ello, la demanda no se sustenta en la inseguridad de la escalera o en su insuficiente iluminación, sino, como ya se ha anticipado, en que las escaleras estaban mojadas, tal y como se dice en dicho escrito rector, aunque ahora en el recurso se hable de agua en un solo escalón.”

El Juzgador de instancia consideró «limitada la controversia al elemento culpabilístico necesario para que pueda declararse la responsabilidad de ambas demandadas» y que «Al respecto, la actora radica la culpa… en que el suelo se encontraba mojado». Pues bien, «la única prueba en que la parte actora basa la relación de causalidad entre la caída y el estado en que se encontraba la escalera (mojada), no reviste la suficiente solidez como para tener por acreditado el nexo causal necesario para que prospere la demanda interpuesta». Y en atención a ello, se desestimó la demanda, y ahora se ha confirmado la Sentencia por la Audiencia Provincial.

No obstante todo lo expuesto, es conveniente tener contratado el oportuno seguro comunitario, que cubra la responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios, y además, revisar que el estado de las instalaciones comunitarias sea el correcto, llevando a cabo un adecuado mantenimiento, en especial de aquellos elementos que pueden provocar alguna caída. Se trata, en definitiva, de evitar o reducir el riesgo, y con ello las reclamaciones a la Comunidad.

25 septiembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Guarda y Custodia versus Patria Potestad

Existe cierta confusión a la hora de distinguir entre «guarda y custodia» y «patria potestad».

Cuando se produce una crisis matrimonial o una ruptura de una pareja de hecho, y existen hijos, el Juez debe resolver sobre la medidas en relación con los hijos.

La guarda y custodia se refiere a la convivencia y cuidado cotidiano de los hijos, mientras que la patria potestad hace referencia a las decisiones importantes sobre los hijos. Es decir, una cosa es con qué progenitor van a vivir habitualmente los hijos, y otra es quién debe tomar las decisiones sobre las cuestiones más importantes en su educación, formación, salud, etc. La patria potestad consiste en la capacidad de decisión del progenitor sobre estas últimas cuestiones.

Hasta la introducción de la guarda y custodia compartida, se solía asignar la custodia a un solo progenitor, en la mayoría de los casos a la madre, en base a criterios sociales y culturales, aunque tambien hay casos en que se atribuye al padre.

Pero esta asignación sólo implica que los hijos vivirán más tiempo con dicho progenitor custodio, pues el resto de cuestiones (velar por ellos, alimentarlos, educarlos, procurarles una formación integral, representarlos o administrar sus bienes) seguirán siendo compartidas por ambos. Significa que en las cuestiones cotidianas o del día a dia, decidirá el progenitor con quien convive, y en la cuestiones no diarias o cotidianas, como lo relativo a la educación o a la salud, deben decidir los dos titulares de la patria potestad.

Algunos autores defienden que se suprima el termino «guarda y custodia», quedándose tan soló con el término «patria potestad», y abogando por la «patria potestad compartida», por entender que es la fórmula que mejor defiende el interés superior del menor. Es este interés superior del niño el que exige o justifica su máxima vinculación con sus dos progenitores.

Se aprecia una lenta evolución jurisprudencial a favor de la guarda y custodia compartida, que ha propiciado leyes autonómicas que la contemplan como opción preferente, por entender que es la fórmula más justa y segura para el hijo, ya que permite que sea educado de forma regular y cotidiana por sus dos progenitores.

Cada vez son más los especialistas que defienden la patria potestad compartida como mejor garante del interés superior del menor, en base a que su ejercicio no puede sino reportar beneficios al menor, en el sentido de proporcionarle una formación integral por parte de sus dos progenitores («co- educación»).

Además, la guarda y custodia compartida permite que el menor se sienta integrado tanto en el entorno de su madre como en el de su padre, manteniendo con ambos los vínculos afectivos.

Se trata, en suma, de que el menor mantenga el mismo contacto con los dos padres, lo que en definitiva, le proporciona mayor armonía y equilibrio.

Porque por encima de todo, lo más importante es el bienestar del menor.

19 septiembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Denuncia, que es gratis

Mucho se está hablando del proyecto de aumentar las tasas judiciales. Se ha llegado a plantear si con ello no se creará una «Justicia» solo para «ricos».

Se ha sugerido que las nuevas tasas contribuirán a desatascar los juzgados, dado lo elevado de sus cuantías en algunos casos, por su efecto disuasorio.

Por otro lado, se está trabajando por el Ministerio de Justicia en una nueva reforma del Código Penal, que aparte de endurecer las penas de algunos delitos, prevé eliminar las faltas, que pasarán a ser delitos castigados con multa o sanción administrativa. La finalidad es también reducir la carga de trabajo de los Juzgados de Instrucción, que ya no tendrán que celebrar miles de «juicios de faltas» al año.

Sobre esto último queremos reflexionar, pues tal vez la modificación debiera acompañarse de un filtro más: el pago de una tasa en el momento de presentar la denuncia ante la Policía o la Guardia Civil.

No son pocos los casos en que, después de presentada una denuncia por hechos de pequeña relevancia penal, que se tramitan como juicios de faltas, el juzgado incoa diligencias previas, posteriormente transforma en falta, y cuando llega el día del juicio, el denunciante no comparece, dando lugar a una sentencia absolutoria por incomparecencia. En otros tantos cuando llega el día del juicio, ya no subsiste el conflicto, con lo cual no llega a celebrarse la vista.

Es evidente que todo ese trabajo supone una carga muy pesada para los juzgados, pues si el hecho no llega a enjuiciarse, habrá supuesto un trabajo en balde, una pérdida de recursos. En tiempos de recortes como los actuales, es muy importante optimizar tales recursos, y por ello sería deseable establecer algún filtro para evitar tramitaciones de asuntos innecesarias, que al final no llegan a ningún lado.

Con este propósito, se podría establecer algún tipo de tasa o depósito al denunciar, que posteriormente se reintegrara al denunciante si hay condena, de manera que pequeños hechos sin mayor trascendencia quedaran a las puertas, porque sopesado el agravio con el coste de la presentación de la denuncia, el denunciante decidiera dejarlo pasar.

Excepción hecha de las denuncias por violencia doméstica o de género, que deberían quedar exentas, y de los casos de personas con derecho a justicia gratuita.

6 septiembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Silencios que dicen mucho

La palabra es la forma humana de expresión por excelencia. El habla es una de las facultades principales que diferencia al ser humano de los animales. Mediante el habla y el lenguaje los seres humanos comunican o intercambian pensamientos, ideas y emociones, y expresan su voluntad.

Expresar es hacer eficaz nuestra voluntad, actuando sobre los demás para dejar constancia de nuestra presencia. En este proceso, el habla actúa como cauce y medio. Por tanto, el lenguaje permite al ser humano comunicarse y relacionarse con los demás, al poder comprender y expresar mensajes. El lenguaje se ha formado en el seno de la sociedad. Es el hecho social por excelencia. Podemos decir que es la capacidad que toda persona tiene de comunicarse con los demás, mediante signos orales o escritos.

Sin embargo, la expresión oral no es la única forma de expresión. El “silencio” también puede ser una manifestación de voluntad. De ahí deriva el conocido dicho «quien calla otorga». ¿Qué significa exactamente?

Es las comunicaciones es frecuente utilizar expresiones como «si no me dices lo contrario, entiendo que estás conforme», “si no me avisas es que vienes”, o similares.

En el ámbito jurídico supone una expresión de conformidad con lo manifestado de contrario. Podemos pensar en varios ejemplos:

En las comunicaciones comerciales, se utiliza la fórmula de instar al destinatario de comunicar su voluntad en contra de la recepción de tales comunicaciones: por ejemplo, se utiliza la expresión “si desea darse de baja de nuestra lista de correo, responda a este comunicado indicando en el asunto: baja”, o expresiones similares.

En los contratos de consumo, el adquirente del producto dispone de un plazo para revocar su consentimiento, o en las adquisiciones de productos con envío a domicilio, el comprador dispone de un plazo para manifestar disconformidad con el producto recibido.

En el ámbito administrativo, existe la figura jurídica del «silencio administrativo», que se produce cuando la Administración Publica no ha resuelto de forma expresa en el plazo que debía, lo cual tiene unas consecuencias para el administrado por constituir un “acto presunto”.

En el ámbito procesal civil, cuando un procedimiento está paralizado durante un determinado plazo, se produce la llamada «caducidad de la instancia», que supone la terminación anormal del proceso por inactividad de las partes durante el tiempo prefijado en la ley. No es propiamente un silencio, pero sí supone una consecuencia de que durante ese plazo ni el Juzgado ni las partes han «dicho» nada.

De lo expuesto se concluye que es muy importante conocer las consecuencias de nuestro silencio, sobre todo si puede tener consecuencias jurídicas, que en ocasiones desconocemos.

Para ello, un Abogado puede asesorar adecuadamente respecto a la conveniencia de guardar silencio, o por el contrario la procedencia de dar una respuesta expresa.

Fabio Balbuena

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