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25 abril, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Normativa y Puertas automáticas

La importancia de la normativa de seguridad en puertas automáticas.

En mayo de 2011 se produjo el fallecimiento de Xavi Tondo, ciclista profesional, al quedar atrapado entre una puerta de garaje y su propio vehículo. Se trató de un accidente que conmocionó al mundo del ciclismo, al tiempo que hizo saltar las alarmas relativas al cumplimiento de la normativa en materia de seguridad en puertas automáticas.

En gran cantidad de puertas automáticas de garajes privados no se cumple la normativa, lo que puede provocar lamentables accidentes, con daños materiales, y lo que es peor, daños personales.

Por ejemplo, una exigencia es la existencia de fotocélulas de seguridad que eviten el cierre de la puerta cuando se encuentra algún obstáculo en el recorrido de la misma. Este mecanismo es el que seguramente habría evitado la muerte de Xavi Tondo.

Con frecuencia nos encontramos con la circunstancia de que, al proponer la adecuación de las puertas automáticas a la normativa, la respuesta de las Comunidades de Propietarios es negativa por el coste económico que ello conlleva.

No se piensa entonces en los daños materiales que se pueden evitar, apelando a que los seguros (de la Comunidad, o de los vehículos si tienen cubiertos los daños propios) indemnizarán los daños que se puedan producir. Y mucho menos se piensa en los daños personales, que nunca están en la mente de la gente como probables, sino como posibles pero improbables.

Sin embargo, la realidadsiempre supera la ficción, y no son pocos los casos de accidentes con tristes consecuencias.

Como quiera que el Derecho siempre sigue a la Sociedad, la normativa ha venido a regular la necesidad de cumplir determinados requisitos de seguridad, a fin de evitar tales accidentes, ciertamente posibles, y sin duda también probables.

De manera que, si bien es legítimo cuestionar el mayor o menor acierto de las normas, e incluso protestar por el coste económico que comportan, más vale asumir el enfado por el dispendio que supondrá la adaptación a normativa, que no lamentarse después por siniestros ocurridos por no disponer de las adecuadas medidas de seguridad -con independencia de que tengan cobertura en los seguros-.

Como Administradores de Fincas, nuestra obligación es instar y aconsejar a las Comunidades cumplir siempre la normativa vigente, minimizando así el riesgo y el peligro real de sufrir percances desagradables.

©Fabio Balbuena

19 abril, 2012 By Fabio Balbuena 2 comentarios

El deber de conservar el edificio

En el anterior artículo hablábamos del Fondo de Reserva para las Comunidades de Propietarios, en especial en los tiempos de dificultades económicas.

Enlazado con ello, es importante destacar el deber de conservar el edificio.

El deber de conservación del edificio se contiene en los arts. 389 y 1.907 del Código Civil, y se refiere a la obligación de los propietarios y de los usuarios de las viviendas de conservarlas de acuerdo con su destino, manteniendo, en cualquier caso, el nivel de habitabilidad.

Por tanto, la «conservación del edificio» se refiere a la obligación de «conservar en buen estado la edificación» a través de una «utilización adecuada del mismo», y al deber de realizar las obras necesarias para su adecuado sostenimiento.

NORMATIVA

Este deber se contempla en normativa autonómica, como por ejemplo la Ley de 17 marzo 1999 de la Comunidad Autónoma de Madrid, que dice que las viviendas «deberán utilizarse de forma que se conserven en perfecto estado de habitabilidad o explotación, y su conservación y mantenimiento se sujetará a las normas que contenga el Libro del Edificio y a aquellas que, con el transcurso del tiempo, sean habitables».

También la Ley 8/2004, de 20 octubre, de la vivienda, de la Comunidad valenciana, en su art. 28, pár. I, dispone que: «los propietarios y usuarios de las viviendas están obligados a mantenerlas en buen estado de conservación, uso, mantenimiento y seguridad, obligación que alcanzará a las instalaciones y anejos de la vivienda y a los elementos comunes del inmueble».

A nivel estatal, respecto de la conservación del edificio, nos encontramos con la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), según la cual «tendrán la consideración de edificación…, y requerirán un proyecto… las obras de edificación de nueva construcción, …las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación…, las obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico…», considerando «comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio».

La Ley impone a los propietarios y usuarios la obligación de seguir las instrucciones de mantenimiento. En efecto, el art. 16 LOE dispone lo siguiente: 1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adeudado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. 2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

El art. 7 de la misma LOE se refiere al «libro del edificio» y a la documentación de la obra ejecutada, que permitirá a los usuarios del edificio conocer las condiciones de uso del propio edificio y de sus elementos o instalaciones, emprender las necesarias operaciones de mantenimiento, prolongando su vida útil y evitando el deterioro irreversible de sus elementos, o llevar a cabo obras de reforma o rehabilitación con el conocimiento cierto de las condiciones en que se encuentra el edificio o se efectuó su construcción.

La STS, Sala 1ª, de 18 marzo 2002 destaca la importancia del Libro del Edificio, y en términos similares se pronuncia la SAP Barcelona, Sec. 1ª, de 24 enero 2005.

Además, el Código Técnico de la Edificación, CTE ha supuesto un avance, en el sentido de que por el mismo se establecen las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.

Por lo que se refiere a la Ley de Propiedad Horizontal, la obligación de realizar las obras necesarias en el edificio se contempla en el art. 10,1 LPH, que dispone: «Será obligación dela comunidad larealización de lasobras necesarias parael adecuado sostenimientoy conservación delinmueble y desus servicios, demodo que reúnalas debidas condicionesestructurales, de estanqueidad,habitabilidad, accesibilidad yseguridad».

Por último, señalar que el deber de reparar también ha sido contemplado reiteradamente por la jurisprudencia. Véanse por ejemplo la STS, Sala 1ª, de 16 octubre 1985, STSJ Navarra, Sala de lo Civil y de lo Penal, de 29 junio 1995, o la SAP Cantabria, Sec. 2ª, de 28 octubre 1996.

Todo lo expuesto debe conducir a tomar conciencia de la importancia de conservar los edificios, y no sólo por obligación legal, sino porque ello contribuirá a prolongar la vida útil de nuestras viviendas.

©Fabio Balbuena

11 abril, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El Fondo de Reserva

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, apartado f), establece que es obligación de todos los propietarios:

“Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.”

Sin embargo, en no pocas ocasiones, o bien no existe dicho fondo de reserva, o bien es utilizado de con finalidad distinta a la prevista en la ley.

Son varias las causas que provocan este hecho, pero la principal es la inexistencia de sanción para el caso de contravención. Es decir, la ley contempla la obligación de todos los propietarios de contribuir a la dotación del fondo de reserva, que será de una cantidad no inferior al 5% del último presupuesto ordinario de la comunidad. Pero nada se dice para el caso de que la comunidad no apruebe la dotación de dicho fondo de reserva. Por ello, no son pocas las comunidades que deciden no prever dotación alguna para dicho fondo.

En otros casos, no ha existido previsión especial por disponer la comunidad de un fondo que supera con creces ese 5% del último presupuesto ordinario. Así se reflejaba por ejemplo en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara, sección 1ª, de 23 de noviembre de 2006, al decir:

“Por lo que respecta al otro acuerdo impugnado, relativo a la no constitución del fondo de reserva , aún siendo cierto que el artículo 9.1 f) LPH lo prevé, no lo es menos que lo es a los efectos de atender las obras de conservación y reparación de la finca; siendo una innovación introducida por Ley 8/1999, de 6 abril, con la finalidad, según expresa su E.M, de que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, para combatir lo que se viene denominando «lucha contra la morosidad», a cuyo fin se prevé, entre otras medidas, la creación de un fondo de reserva , cuya titularidad corresponde a la comunidad, debiendo estar dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario. Y en el caso de autos se acredita la existencia de un saldo en la cuenta de la Comunidad que supera con creces el referido 5%, en los términos que refleja la sentencia apelada, por lo que se debe entender que con ello se cumple la finalidad para la que legalmente está prevista la constitución del referido fondo (…).”

En otras ocasiones, en especial en comunidades de viviendas de segunda residencia, zonas de costa o viviendas adquiridas con fines de inversión, el fondo de reserva ha encontrado reticencias por parte de los vecinos por miedo a que no se pudiera recuperar la participación en dicho fondo en el caso de venta de la vivienda, puesto que la titularidad de dicho fondo es de la comunidad. Véase por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sección 4ª, de fecha 14 de junio de 2005:

“A la hora de decidir como deben pagarse por los copropietarios unas obras en los elementos comunes pueden seguirse distintos sistemas. Así pueden acometerse con el fondo de reserva , que es obligatorio para la Comunidad (art. 9 g), debiendo estar dotado con una cantidad que no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario. La titularidad de este fondo es de la Comunidad, tal y como indica el precepto, por lo que no procederá, en ningún caso, devolución alguna a los propietarios que vendan sus viviendas (…)”

Sea como fuere, lo cierto es que en tiempos de dificultades económicas como los actuales, las comunidades bastante tienen con poder cubrir los gastos ordinarios, de forma que la dotación del fondo de reserva es inexistente en la mayoría de los casos.

Y es precisamente ahora cuando vendría bien a las comunidades disponer de dicho fondo, que podría ser empleado en la realización de obras de conservación y reparación de la finca que de otro modo no pueden acometerse, atendida la situación contable de las comunidades por la alta morosidad que soportan. Tampoco es posible en la gran mayoría de las comunidades aprobar derramas extraordinarias por las dificultades económicas que atraviesan las familias, azotadas por la grave crisis económica.

Así las cosas, los Administradores de Fincas no podemos más que recomendar la dotación de dicho fondo de reserva, con el fin de que en un futuro, y especialmente en tiempos de crisis, se puedan afrontar las obras de conservación y reparación de la finca, que no es ni más ni menos que la finalidad prevista por la ley.

27 marzo, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El derecho a la asistencia letrada

El artículo 24.2 de la Constitución Española recoge el derecho a la defensa y a la asistencia letrada en el proceso penal.

El Tribunal Constitucional, en sintonía con el Tribunal Europeo de Derechos Humanos, exige que la defensa del imputado o acusado sea real y efectiva, independientemente de que aquella sea encargada a un Abogado de Oficio.

En todo caso será el Juez el encargado de velar por el adecuado cumplimiento de la efectividad del derecho de defensa. Por eso deben evitarse interpretaciones excesivamente rígidas de los formalismos procesales.

En relación con el Abogado de Oficio, el Tribunal Constitucional insiste en que para entender lesionado el derecho a la defensa y a la asistencia letrada deberá producirse una indefensión material del justiciable (artículo 24.1 CE).

Por tanto, para entender vulnerado el derecho a la defensa y a la asistencia letrada, debe producirse una limitación, menoscabo o negación del derecho a la defensa en un proceso público con todas las garantías, en relación con algún interés de quien lo invoca. Es decir, para entender lesionado este derecho, la negación del Abogado de oficio debe haber supuesto a quien lo solicitó una real y efectiva situación de indefensión material.

En los tiempos actuales, con las dificultades económicas de gran parte de los ciudadanos, se hace indispensable que el Estado garantice a las personas sin recursos, el derecho a la defensa y a la asistencia letrada por Abogados adscritos al Turno de Oficio, mediante un adecuado sistema de justicia gratuita.

Los Colegios de Abogados están reclamando que no haya recortes en Justicia para garantizar un sistema de defensa de calidad prestada por Abogados de Oficio, con una remuneración digna y acorde a su preparación y esfuerzo.

21 marzo, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Responsabilidad Patrimonial de la Administración

La responsabilidad de las Administraciones Públicas en nuestro ordenamiento jurídico tiene su base, no sólo en el principio genérico de la tutela efectiva que en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos reconoce el artículo 24 de la Constitución, sino también, de modo específico, en el artículo 106.2 de la propia Constitución, que establece:

“los particulares, en los términos establecidos por la Ley, tendrán derecho a ser indemnizados por toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, salvo los casos de fuerza mayor, siempre que sea consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos”

De igual modo, la Ley de Régimen Jurídico de la Administración del Estado (artículo 40-hoy artículo 139, apartados 1 y 2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común) y la Ley de Expropiación Forzosa (artículos 121 y 122), determinan el derecho de los particulares a ser indemnizados por el Estado de toda lesión que sufran, siempre que sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos, y el daño sea efectivo, evaluable económicamente e individualizado.

La Jurisprudencia (Sentencias de 24 de marzo de 1.992, 5 de octubre de 1.993, y 2 y 22 de de 1.995, entre otras) ha precisado que para apreciar la existencia de responsabilidad patrimonial de la Administración son precisos los siguientes requisitos:

a) La efectiva realidad del daño o perjuicio, evaluable económicamente e individualizado en relación a una persona o grupo de personas.

b) Que el daño o lesión patrimonial sufrida por el reclamante sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal -nótese que es indiferente que el funcionamiento sea “normal” o “anormal”- de los servicios públicos en una relación directa e inmediata y exclusiva de causa a efecto, sin intervención de elementos extraños que pudieran influir, alterando el nexo causal.

c) Ausencia de fuerza mayor.

d) Que el reclamante no tenga el deber jurídico de soportar el daño cabalmente por su propia conducta.

Asimismo, a los fines del artículo 106.2 de la Constitución, la Jurisprudencia (Sentencias de 5 de junio de 1.989 y 22 de marzo de 1.995) ha definido como “servicio público”, toda actuación, gestión, actividad o tareas propias de la función administrativa que se ejerce, incluso por omisión o pasividad con resultado lesivo.

De cuanto se ha expuesto resulta evidente que para que pudiera apreciarse la responsabilidad patrimonial de la Administración, es imprescindible que quede plenamente acreditada la causación de un daño, que tal daño sea evaluable económicamente, y que ha de resultar ciertamente probado y no estar basado en meras esperanzas o conjeturas.

El particular que ha sufrido un daño puede iniciar directamente la reclamación ante la Administración, pero es siempre conveniente estar asesorado por un Abogado que pueda encauzar su defensa correctamente.

Fabio Balbuena

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