Fabio Balbuena

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27 agosto, 2013 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Litisconsorcio pasivo necesario

En derecho procesal se entiende por litisconsorcio, en sentido amplio, la concurrencia en un mismoproceso de una pluralidad de actores y/o de demandados, distinguiéndose entre litisconsorcio voluntario y necesario. 
El voluntario se produce cuando la ley permite a varias personas demandar conjuntamente a otras, mientras que el necesario tiene lugar cuando, en virtud de la norma jurídica que regula la relación jurídica material, el efecto de la sentencia necesariamente ha de extenderse a una pluralidad de personas, en cuyo caso todas han de intervenir en el proceso. 
Cuando en un procedimiento judicial la parte demandada entiende que hay otras personas a las que también se debía demandar, pero la parte actora no ha dirigido la demanda contra ellas, puede alegar la «excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario», regulada en los artículos 416.3 y 420 LEC, aunque este defecto procesal también puede ser apreciado de oficio por el juez.
Un ejemplo de excepción de litisconsorcio pasivo necesario lo encontramos en la Sentencia nº 187/2013 (recurso 27/2013), de la Audiencia Provincial de León, sec. 2ª, de fecha 29-05-2013, Ponente: Ilmo.Sr. Alvarez Rodríguez, Alberto Francisco, en la que se resuelve sobre el planteamiento por la parte demandada de esta excepción.
El supuesto era el siguiente:
Una comunidad de propietarios demanda a una entidad arrendataria de una oficina en la primera planta del edificio de la comunidad, que había instalado unos equipos para la explotación de redes públicas de comunicaciones electrónicas (WI-FI) en la azotea del edificio. 
La arrendataria alegó la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, solicitando que se trajera al pleito a la arrendadora. Alegaba que la arrendadora le había autorizado el acceso a la azotea y la instalación en la misma de los elementos necesarios para la explotación de redes públicas de comunicaciones electrónicas, y que dicha arrendadora tenía un derecho de reserva de uso sobre la azotea en base al Artículo 6º de los Estatutos de la Comunidad, según el cual la Promotora «se reserva para si y sus causahabientes:… b) El derecho, que podrá transmitir a terceros, a instalar en la cubierta y fachada del edificio antenas…». 
La Sentencia desestima la excepción, confirmando la sentencia de primera instancia, en base a la siguiente fundamentación jurídica: 
«No cabe el pretendido litisconsorcio pasivo necesario, que el juzgador de instancia desestimó en el acto de la audiencia previa. Se motiva extensamente la no admisibilidad de la discutida excepción en la SAP Madrid, de 17 de mayo de 2007, en la cual, se declara que «Tal alegación debe ser desestimada, ya que es doctrina reiterada del Tribunal Supremo la que indica que la razón de ser básica y primordial de la excepción alegada es la de evitar que se genere indefensión a terceros ajenos al procedimiento, evitando que se siga un procedimiento en ausencia de la persona o personas que se verán afectadas por el fallo que en dicho procedimiento se dicte, si bien ha de tenerse en cuenta que el Tribunal Supremo ha venido señalando que el efecto que la sentencia ha de producir con respecto al tercero a efectos de aplicar la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, ha de ser un efecto directo, no bastando con que la sentencia pueda producir meros efectos reflejos o indirectos, como serían acciones de repetición que pudieran tener su sustento en la sentencia dictada en el procedimiento en el que se invoca la excepción; doctrina, la expuesta, que aparece recogida, entre otras resoluciones, en la STS de 10-10-2000, la cual indica que: «Persiguiendo, en definitiva, dicho instituto procesal, evitar que la sentencia recaída en un proceso pueda afectar de forma directa y perjudicial y con los efectos de cosa juzgada a alguna o algunas personas que no hayan sido parte en el proceso, ni hayan tenido posibilidad de ser oídas y defenderse y eliminar la posibilidad de resoluciones contradictorias sobre el mismo asiento» pero especificando que «no basta con que los efectos que se produzcan hacia un tercero sean de carácter meramente reflejo para que cause la excepción de litisconsorcio pasivo necesario» y más concretamente «No basta la existencia de un mero interés en el resultado del litigio para que haya de demandar a todos los que acrediten el mismo, pues es un resultado reflejo que no ampara la doctrina del litisconsorcio pasivo necesario- sentencias de 4 de octubre de 1989, 26 de marzo de 1991 y 25 de febrero de 1992 -«, especificándose que no existe efecto directo cuando para hacer que eventualmente el procedimiento genere efectos con respecto a los terceros se ha de seguir otro procedimiento diferente y además entre partes diferentes, indicando en tal sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1996: » no hay razón alguna para llamarlos obligatoriamente al proceso, en el que no puede recaer pronunciamiento condenatorio que les afecte de modo directo, para lo que habría de seguirse nuevo litigio y con diferentes partes( Sentencias de 8 de julio de 1988, 6 de marzo y 24 de abril de 1990, 22 de abril de 1991, 9 de junio de 1992, 30 de enero de 1993, 11 de julio de 1994)»,( en similar sentido sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo del año 2000, 29-6, 31-5 y 11-5-99 entre otras muchas».
Y en aplicación de la referida doctrina confirma la desestimación de la excepción, pues «en la demanda se solicita, única y exclusivamente, la condena de la recurrente, de tal manera que de estimarse la demanda, sólo afectaría a la hoy demandada, pero nunca afectaría en los términos establecidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y que quedan reseñados – es decir de forma directa -, a la entidad y persona citadas por el recurrente, ya que la sentencia que se dicte en este procedimiento sólo puede producir un efecto reflejo con respecto a ellos, y para ello habría de seguirse otro proceso diferente y entre partes diferentes, y en el seno del cual dichos terceros hoy demandados podrían valerse de todos los medios de prueba pertinentes y por supuesto efectuar las alegaciones estimasen oportunas, evitando con ello todo atisbo de indefensión, por lo cual no cabe apreciar la excepción planteada por la apelante».
Entiende el Tribunal que, por un lado, el derecho de reserva de uso de la azotea a favor de la Promotora no fue inscrito por el Registro de la Propiedad «por incluir una reserva de facultades a favor del titular actual que está prohibida por la Ley» y por la jurisprudencia, al señalar que «no es legal, en términos generales la reserva de facultades a favor del constructor a fin de que pueda decidir por si lo que ha de ser competencia de la Junta de propietarios»; y por otro lado, la demandada no aportó prueba de que la Promotora hubiera autorizado a la arrendadora el uso de la azotea.
Todo ello lleva a la desestimación del recurso de apelación y a la confirmación de la sentencia de primera instancia, con imposición de costas a la parte apelante.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Arrendadora, Arrendataria, Derecho procesal, Doctrina jurisprudencial, Excepción, Jurisprudencia, Litisconsorcio pasivo necesario, Sentencias, Tribunal

18 agosto, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El derecho a descansar

El mes de agosto es el mes de vacaciones por antonomasia. Mayoritariamente, es el mes elegido para viajar, ir a conciertos y espectáculos nocturnos, y por supuesto, disfrutar del mar y la playa, la montaña, el buen tiempo… 
Pero este merecido descanso puede convertirse en una tortura si vives en una urbanización muy concurrida y festiva.
Los Administradores de Fincas estamos habituados a los enfrentamientos internos que se generan por el choque de dos posturas contrapuestas: el descanso y la diversión. 
Por un lado, están las personas a las que les gusta descansar. Aprovechan el verano y las vacaciones para disfrutar de un sueño plácido, levantarse tarde, y especialmente, de la siesta. Además están las personas que «necesitan» descansar adecuadamente por motivos de edad o salud. 
Por otro lado, nos encontramos con las personas a las que les encanta la diversión, salir por la noche, acostarse tarde, y participar en fiestas, bailes, juegos, etc. Y es frecuente que en las urbanizaciones se celebren «fiestas de verano», aprovechando que se junta el buen tiempo con las vacaciones. 
Pues bien, cuando en una urbanización coinciden personas de ambos lados, el conflicto está servido. 
Como casi siempre, la solución pasa por el sentido común, y el respeto hacia los demás (no hagas a otro lo que no quieras para ti). Pero a falta de uno y otro, para solucionar esta polémica es fundamental que la comunidad establezca unas normas de régimen interior, en las que se definan horarios y límites a los comportamientos festivos, para que sean respetuosos con el derecho a descansar. Y ello porque debe prevalecer el descanso frente a la diversión, pues ésta puede encontrarse tanto dentro como fuera de la urbanización, mientras que el descanso tan sólo puede encontrarse en casa. 
En definitiva, se trata de que no sea cierta la frase de Elbert Hubbard que decía «nadie necesita más unas vacaciones que el que acaba de tenerlas». 
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Administradores de Fincas, Conflicto, Derecho, Descanso, Diversión, Fiestas, Normas de régimen interior, Respeto, Sentido común, Urbanizaciones, Vacaciones, Verano

4 julio, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal

El BOE publicó el día 27 de junio, la LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS (LRRyRU), Ley 8/2013, de 26 de junio, que entró en vigor el día 28 de junio.
Esta Ley modifica más de 15 normas (Disposiciones Derogatorias y Finales), entre ellas la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (LPH).
Los artículos que resultan modificados de la LPH son el 2, 3, 9, 10, 17 y Disposición Adicional (DF 1ª). Se derogan los artículos 8, 11 y 12 (Disposición Derogatoria Única).
La Ley 8/2013 (LRRyRU) impulsa el sector de la rehabilitación de los edificios y zonas urbanas.
A continuación se destacan las modificaciones más relevantes en lo que se refiere a la LPH y que se contienen en la Disposición Final Primera.
* Modificación Artículo 2 LPH: Extensión del ámbito de aplicación de la LPH a las SUBCOMUNIDADES y a las ENTIDADES URBANÍSTICAS de CONSERVACIÓN. Se definen las “subcomunidades” como las que resultan cuando varios propietarios, disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
* Modificación artículo 9 LPH: Se incrementa hasta tres años (anualidad en curso y los tres años anteriores) la afección real y los créditos preferentes (antes el límite se encontraba en la anualidad corriente y el año natural anterior).
* Modificación artículo 10 LPH: En el art. 10. 1 y 2: Se fijan determinadas obras como de necesario cumplimiento para la comunidad sin que se requiera el acuerdo de Junta, limitándose ésta a distribuir la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. Podrán venir impuestas por las Administraciones Públicas o ser solicitadas a instancia de los propietarios.
Dichas obras son:
1.- Obras de conservación (en parecidos términos al hasta ahora art. 10.1 LPH).
2.- Obras de accesibilidad cuyo importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes (ver que ya no se dice importe total de la obra o instalación sino el repercutido anualmente con lo que se mejoran las condiciones para poder suprimir las barreras arquitectónicas). Incluso se añade que no se elimina su carácter obligatorio si el exceso o resto de su coste es asumido por quien requiera esas obras. Se ha suprimido el derecho de veto que se contenía en el art. 10.2, párrafo segundo si un propietario tenía ingresos anuales inferiores a 2´5 veces el IPREM.
3.- Obras que resulten preceptivas o posibles a consecuencia de la inclusión de los inmuebles en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración urbana (ver artículo 10.1, letras d y e).
En el artículo 10.3, letra b, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 de la Ley de Suelo, requerirán autorización administrativa, cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, la división material de los pisos y locales y sus anejos, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o segregación, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación del envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta (tres quintas partes del total) determinar la indemnización de daños y perjuicios que corresponda. La fijación de nuevas cuotas de participación, y determinación de la naturaleza de las obras, caso de discrepancia, requerirá el mismo acuerdo de la Junta por tres quintas partes. También podrá solicitarse arbitraje o dictamen técnico.
*Modificación del artículo 17. Realmente se realiza una reestructuración de la norma, con algunas novedades. A continuación indicamos a qué antiguos apartados (los que estaban vigentes hasta este momento) corresponden los nuevos, una pequeña síntesis de su contenido, y las novedades:
Nuevo apartado 17.1: se corresponde con el antiguo apartado 17.2 (infraestructuras comunes de telecomunicación, etcétera).
Nuevo apartado 17.2: se corresponde con el antiguo apartado 17.1, párrafo tercero (supresión de barreras arquitectónicas. Se ha incluido como novedad la instalación de ascensor).
Nuevo apartado 17.3: se corresponde con el antiguo 17.1 párrafo segundo y con el 17.3 (establecimiento o supresión de servicios de interés general y arrendamiento de elementos comunes, así como de equipos o sistemas con el  fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble).
Nuevo apartado 17.4: se corresponde con el antiguo artículo 11 (mejoras), introduciéndose como novedad el pasar del quórum de mayoría al de tres quintas partes de la totalidad de propietarios y cuotas.
Nuevo apartado 17.5: se corresponde, en parte, con el antiguo artículo 17.3,
párrafo tercero (vehículos eléctricos).
Nuevo apartado 17.6: se corresponde con el antiguo 17.1, párrafo primero (unanimidad para acuerdos no regulados anteriormente que implique aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos).
Nuevo apartado 17.7: se corresponde con el antiguo 17.4 (resto de acuerdos por mayoría simple en segunda convocatoria).
Nuevo apartado 17.8: se corresponde con el antiguo 17.1, párrafo cuarto (forma de computar los votos).
Nuevo apartado 17.9: se corresponde con el antiguo 17.1, párrafo quinto (los acuerdos obligan a todos los propietarios).
Nuevo apartado 17.10: se corresponde con el antiguo artículo 10.4 (en caso de discrepancia con las obras, resolverá la junta o sometimiento a arbitraje o dictamen técnico).
Nuevo apartado 17.11: se corresponde con el antiguo 11.5 (exigibilidad de derramas para el pago de mejoras a quien sea propietario en el momento de su exigibilidad).
*Modificación Disposición Adicional 2, párrafo segundo: el fondo de reserva se amplía a las obras de rehabilitación.
[Fuente: Asesoría Jurídica del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón]
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Accesibilidad, Acuerdos comunitarios, Afección real, Ascensor, Eficiencia Energética, Ley de Propiedad Horizontal, Obras, Rehabilitación, Subcomunidades

23 junio, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Certificación Energética de Edificios: una obligación con ventajas


LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS: UNA OBLIGACIÓN CON VENTAJAS
Recientemente se ha publicado en el B.O.E. el Real Decreto 235/2013 de 5 de Abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios existentes, donde a partir del 1 de Junio todos los que nos encontremos en la situación de vender o alquilar una propiedad tendremos la obligatoriedad de obtener un certificado de eficiencia energética del inmueble.
¿QUÉ ES Y PARA QUÉ SIRVE?
El certificado de eficiencia energética es un documento que mide cómo de eficaz es un edificio en cuanto al gasto energético y las emisiones de CO2.
Con la emisión del certificado se persiguen dos grandes objetivos:
1.- De un lado, reducir del consumo energético.
2.- De otro, aumentar la información del comprador o arrendatario en torno a su vivienda, por ejemplo:
COMPRADOR.- Si necesitas comprar o alquilar un local o vivienda y estas dudando entre dos de precio similar, la eficiencia energética te ayudará a decidirte, ya que sabrás que en el mejor calificado el consumo de energia es menor y por tanto la factura mensual tambien.
VENDEDOR.- Podrás saber si el inmueble que vendes o alquilas es energéticamente competitivo respecto de otras ofertas, y con el asesoramiento adecuado podrás mejorar tu calificación con poca inversión.
Mediante la certificación energética, el ciudadano sabrá qué medidas concretas puede adoptar para mejorar la calificación energética de su vivienda, ganando así en comodidad, sostenibilidad ambiental, ahorro económico y, por supuesto, valor del inmueble, pues no hay duda de que en el futuro el valor de las viviendas será directamente proporcional a su grado de sostenibilidad energética.
¿QUIÉN TIENE LA OBLIGACIÓN DE TENERLO?
El promotor o propietario será el que encargue la realización del certificado para una vivienda, que podrá ser único para todo el edificio. En el caso de que el propietario de uno de los apartamentos que lo integran desee obtener uno diferente, al entender que su calificación energética es mejor que la del resto de la comunidad, puede hacerlo sin ningún tipo de problemas.
¿QUIÉN LO HACE?
El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnicos competentes que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética. Serán elegidos libremente por la propiedad del inmueble a certificar.
¿Y SI NO LO PASO?
No se trata de una prueba objetiva similar a la ITV de los vehículos. Es un análisis del inmueble y éste, en función de sus características, obtendrá una calificación mejor o peor, que pese a proponer una serie de mejoras, ninguna de ellas será obligatoria, es decir, NO LE OBLIGARÁ A HACER OBRAS. Eso sí, es obligatorio contar con el certificado aunque la calificación obtenida sea baja.
¿CUÁNDO HAY QUE HACERLO?
A partir del 1 de junio de 2013, cada vivienda o edificio que sea sometido a venta o alquiler de más de cuatro meses de duración, tiene que poseer un certificado de eficiencia energética.
¿HAY QUE REGISTRARLO?
Sí. El certificado será presentado para su Registro, por parte del propietario, en la Agencia Valenciana para la Energia (AVEN), y debe conservarse ante posibles inspecciones y posteriores transacciones.
¿QUÉ DURACIÓN TIENE?
Tendrá una validez máxima de 10 años, aunque puede ser actualizado voluntariamente si así lo desea el ciudadano porque se hayan producido variaciones sustanciales en las características del edificio.
Si tiene alguna pregunta que no haya sido respondida, puede dirigirse a enerso2013@gmail.com, donde amablemente y sin compromiso le ayudaremos con las dudas sobre el certificado de calificación energética.
©2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Agencia Valenciana para la Energía, Alquiler, Arrendamientos Urbanos, Certificación Energética, Edificios, Venta, Viviendas

9 junio, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La prueba ilícita

Un litigio surge siempre de ciertos hechos sobre los que las partes enfrentadas disputan. La solución a la controversia se alcanza cuando el tribunal establece la verdad sobre los hechos motivo de la disputa (M. Taruffo).
Las partes tratarán de demostrar su verdad en el juicio a través de los medios de prueba. El derecho a la prueba es tan importante que tiene el rango de derecho fundamental (art. 24 CE).
Pero no todo vale en materia de prueba, pues cuando una prueba es contraria a la ley o ha sido obtenida con vulneración de derechos fundamentales es una prueba ilícita.
Así, la LEC dispone, de una parte, la inadmisión de cualquier actividad probatoria prohibida por la ley (art. 283.3) y, de otra, la ineficacia de la prueba obtenida con vulneración de derechos fundamentales (art. 287.1 en relación con el art. 11 LOPJ). Por tanto, es prueba ilícita toda actividad probatoria prohibida por la ley, y en especial existe prueba ilícita cuando la fuente de prueba se hubiera obtenido con vulneración de derechos fundamentales.
Dejando de lado la prueba irregular, que es subsanable, podemos distinguir entre A) prueba prohibida y B) prueba nula:
A) La prueba prohibida: la prueba prohibida (inadmisible), deriva de la infracción extraprocesal originada en la obtención de las fuentes de prueba. La LEC señala explícitamente que «nunca se admitirá como prueba cualquier actividad prohibida por la ley».
Se integra en la prueba prohibida toda vulneración de derechos fundamentales para su obtención, pero también la que vulnereotros derechos que carecen del rango de fundamental, como por ejemplo el derecho de propiedad o el deber de secreto que ampara determinadas profesiones, actividades o documentos, en cuyo caso estaremos igualmente ante actividades de recogida de fuentes de prueba prohibidas por la ley.
B) La prueba nula: la prueba nula comprende la vulneración grave de las normas procesales relativas a la introducción y práctica de las pruebas en el proceso.
Se trata de supuestos en los que, con ocasión de la introducción o práctica de la prueba, se han quebrantado las normas que rigen los actos y garantías procesales de tal modo que dicha infracción determinare la nulidad del acto probatorio o hubiera generado indefensión.
Cuando alguna de las partes advierta que un medio probatorio del que pretenda valerse la contraria ha sido obtenido con vulneración de la ley lo habrá de denunciar de inmediato. Ello supone que lo alegará tan pronto como lo conozca. La ley dispone también que se pueda suscitar de oficio la ilicitud de la obtención de un medio de prueba, pero se deberá someter al debate procesal la licitud de la prueba, garantizando el pronunciamiento de las partes sobre esa circunstancia y la práctica de prueba sobre tal extremo.
En suma, la prueba ilícitarepercute siempre en el derecho fundamental al proceso justo, pues la utilización de una prueba ilícitaconstituye una infracción del derecho fundamental a unproceso con todas las garantías.
©2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abogados, Derecho a la prueba, Derechos fundamentales, Garantías, Juez, Juicio, Ley, Litigio, Proceso, Prueba ilícita, Prueba nula, Prueba prohibida

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