Comunidad de Propietarios

6 agosto, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad

Otro debate interesante en Twitter, propiciado por el ilustre Notario D. Francisco Rosales (@notarioalcala), y con participación de @NotariaRipoll @Fincadeliamarme @AdmMaribel @Aselegal20 @pacobelar @Alopez_Letrado y otros.

En este caso sobre el plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad.

Se trata de una cuestión discutida, y en la que se pueden distinguir dos corrientes doctrinales en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales: una (minoritaria) que sostiene que es de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1.966.3ª del Código Civil, y otra (mayoritaria) que entiende que el plazo de prescripción es de quince años por aplicación del artículo 1.964 del Código Civil.

En la postura minoritaria se encuentran las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga (Sección 4ª) de 3 de abril de 1998, Huesca (Sección Única) de 31 de enero de 2001, Sevilla (Sección 6ª) de 22 de diciembre de 2009, o Albacete (Sección 2ª) de 31 de enero de 2013.

Se basa esta posición doctrinal en que nos encontramos ante una acción para exigir el cumplimiento de las obligaciones de los pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, de donde resulta aplicable el artículo 1.966.3ª CC. Entienden los autores que comparten esta doctrina que nos encontramos en presencia de una obligación pecuniaria con prestaciones que se imponen periódicamente al propietario por razón de la propiedad horizontal, generándose una deuda periódica y de vencimiento anual o por plazos inferiores al año, siendo ésta la intencionalidad del legislador en la LPH aunque no se diga expresamente en ningún precepto. Y es que la determinación de la obligación de contribuir al adecuado sostenimiento del inmueble que establece la LPH se lleva a término mediante la elaboración y aprobación por la junta de propietarios del presupuesto anual de gastos, atendiendo a unas necesidades concretas y unas obligaciones periódicas, fijándose las cuotas en función de tal presupuesto, de donde nace una obligación para el propietario con un plazo y un vencimiento periódico.

En la postura mayoritaria se encuentran, entre otras muchas, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Badajoz (Sección 2ª) de 27 de septiembre de 2001, Córdoba (Sección 3ª) de 24 de febrero de 2003, Jaén (Sección 2ª) de 13 de enero de 2003, Valencia (Sección 3ª) de 26 de enero de 1999, Valencia (Sección 4ª) de 26 de enero de 1999, Valencia (Sección 6ª) de 5 de octubre de 1999, Valencia (Sección 8ª) de 31 de enero de 2000 y 8 de julio de 2011, Alicante (Sección 5ª) de 10 de noviembre de 2011, Madrid (Sección 13ª) de 11 de septiembre de 1998, Madrid (Sección 2ª) de 18 de marzo de 1996, Madrid (Sección 10ª) de 18 de diciembre de 2008, Madrid (Sección 18ª) de 15 de diciembre de 2008, y Madrid (Sección 10ª) de 20 de noviembre de 2012.

La tesis de esta posición doctrinal es que no estamos ante pagos que deben hacerse por años o plazos más breves, sino ante una obligación legal ex artículo 9.1.e LPH, que comporta el deber del propietario de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización. Y ello aunque la junta apruebe el pago fraccionado de las cuotas, por meses, trimestres o años, o como tenga por conveniente, pues como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalaraja, de 25 de abril de 2002, “el hecho de que los desembolsos se dividen por años o plazos más breves no comporta que las obligaciones de los comuneros tengan ese carácter limitado temporalmente sino que obedece a razones prácticas de índole contable”.

Se añaden como argumentos que:

– La obligación es inherente al derecho de propiedad, y no deriva de una obligación personal o relación contractual, lo que de por sí excluye la aplicación de los plazos cortos; no existe ningún precepto que imponga la obligatoriedad de señalar plazos anuales o más breves para abonar las cuotas.

– Según criterio del Tribunal Supremo la aplicación de la prescripción debe ser restrictiva, ya que no se funda en principios de justicia sino de seguridad jurídica, de donde el plazo debe ser el de mayor duración, esto es, 15 años.

En suma, según la corriente mayoritaria, el plazo de prescripción para el ejercicio de este tipo de acciones debería ser el general de 15 años del artículo 1.964 CC, señalado para las acciones personales que no tengan un plazo específico de prescripción.

Desde luego, son defendibles ambas posturas, y a efectos prácticos, se debe tener en cuenta el partido judicial en el que se va a reclamar la deuda para actuar en consecuencia, aunque aún así la incertidumbre es grande ya que en ocasiones las posiciones son contrarias incluso dentro de las distintas Secciones de una misma Audiencia Provincial.

A título personal considero más acertada la postura del plazo de 15 años, que de hecho es la mayoritaria, y en especial, como Administrador de Fincas considero que protege mejor los intereses de las comunidades de propietarios.

Con todo, sería conveniente que el legislador regulara expresamente el plazo de prescripción de estas acciones, despejando las dudas y resolviendo la polémica entre las Audiencias Provinciales. Regulación que a mi entender debería contemplar el plazo más largo, a fin de proteger de forma más segura a las comunidades, en momentos como los actuales de gran morosidad (en el año 2013 superó los 1.798 millones de euros en toda España, y se prevé que a finales de 2014 supere los 2.000 millones. Enlace aquí:

http://www.elderecho.com/actualidad/informe_sobre_morosidad-derramas-morosidad-comunidades-propietarios-Espana-millones_0_649500303.html).

10 julio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Precario y cuotas de comunidad

En el anterior post nos hemos referido a la obligación de pagar las cuotas de comunidad de un inmueble ganancial en los casos de separación o divorcio(enlace aquí: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2014/06/separacion-o-divorcio-y-cuotas-de.html).

Partimos de la premisa indiscutible de que la obligación de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios de la que forma parte la vivienda corresponde al propietario de la vivienda.

Así es, ya que el pago de las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde a quien tenga la titularidad del piso o local. A ello se añade que es el propietario del piso y no el usuario del mismo quien disfruta del derecho de acudir a las Juntas de Propietarios y votar, de conformidad con el art. 15 LPH.

Y en caso de impago de las cuotas en relación con tales obligaciones, la comunidad solo puede reclamar judicialmente el pago, a través del proceso monitorio, contra el propietario.

Una situación especial la constituye el supuesto de atribución del uso de la vivienda familiar en un proceso de divorcio a la esposa e hijo/s del matrimonio, cuando la vivienda no era propiedad de ninguno de los cónyuges, sino de los padres de uno de ellos. Por ejemplo, la vivienda titularidad de la madre del esposo se atribuye a la esposa e hija.

Pues bien, en estos casos, la situación jurídica que se genera tiene la consideración de precario. Podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2ª, nº 15/2011, de 14 de enero, Ponente: Florentino Gregorio Ruiz Yamuza, que considera que la atribución del uso de la vivienda familiar a los niños y la exnuera que ostenta su guarda y custodia no hace desaparecer la situación de precario sobre la vivienda que fue cedida por los padres del ex marido:

«… En palabras del Tribunal Supremo » … La atribución por resolución judicial del derecho de uso y disfrute de la vivienda no sirve para hacer desaparecer la situación de precario, ni para enervar la acción de desahucio, en la medida en que no constituye un título jurídico hábil para justificar la posesión que resulte oponible frente a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares, desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la vivienda . » …»

En estos casos, la obligación de pago de las cuotas comunitarias continúa siendo del propietario de la vivienda.

Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11.ª, nº 762/2007, de fecha 28 de septiembre, Ponente: Lourdes Ruiz De Gordejuela-López, considera que el precarista (usuario de la vivienda) no tiene obligación de pagar las cuotas comunitarias al no ser el propietario, y cita a su vez la Sentencia de 26 de octubre de 2004 de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, (recurso número 982/2002), que examinando un caso similar señaló que «La atribución del uso de la vivienda familiar en el proceso matrimonial no conlleva, de por sí, la obligación de la usuaria de pagar los gastos de la comunidad de la casa. La propietaria de la vivienda continúa siendo la obligada al pago, sin perjuicio, claro está, de la acción que le corresponda para recobrar la posesión de esa vivienda».

Por tanto, en los casos en que el cónyuge no propietario que tenga atribuido el uso de la vivienda no pague las cuotas de la comunidad, es muy importante conocer esta información para saber a quién hay que reclamar, con independencia de lo que diga la sentencia de separación o divorcio.

6 mayo, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Cláusula penal abusiva e…¿indemnización?

Las cláusulas abusivasestán proscritas en nuestro Derecho. Así está previsto expresamente en el artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, que tras la reforma por la Ley 3/2014, de 27 de marzo,establece:

“Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas.”

En los contratos de mantenimiento de ascensores, la práctica habitual de las empresas mantenedoras ha sido incluir una cláusula penal por la que, si la comunidad tomaba la decisión de rescindir de forma anticipada el contrato, debía abonar una indemnización a la compañía mantenedora. Tal cláusula significa que en el caso de que se produzca la resolución anticipada del contrato por decisión unilateral de la receptora del servicio, ello conllevará una indemnización prevista en el contrato. Ahora bien, dicha indemnización no se corresponde ni se justifica con una prestación o servicio, y por ello, la conclusión que se alcanza, a priori, es que una cláusula de estas características es abusiva, en la medida en que es contraria a lo dispuesto en el artículo.62.3 Real Decreto Legislativo 1/2007, que dispone:

“En particular, en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato.

El consumidor y usuario podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.”

Por su parte, el artículo 85.6indica que también son abusivas “las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.”

No obstante, la cuestión no es pacífica, pudiendo encontrarse en la jurisprudencia menor tanto resoluciones judiciales en las se considera abusiva la cláusula como otras en las que no es así.

Dejando de lado la cuestión relativa a cuándose considera que la cláusula es abusiva, se nos plantea una pregunta:

Cuando la cláusula es declarada abusiva, ¿cuál es la consecuencia jurídica?.

Y aquí también nos encontramos con disparidad de criterios jurisprudenciales en las Audiencias Provinciales.

La cuestión ha sido analizada por el Tribunal Supremoen Sentencia nº 152/2014, Recurso 2948/2012, de fecha 11 de marzo de 2014, de la que ha sido Ponenteel Excmo.Sr. Magistrado D. Francisco Javier Orduña Moreno.

Se resuelve en la sentencia un recurso de casación por interés casacional por existencia de jurisprudencia contradictoria entre la Audiencias Provinciales, en relación con el artículo 62.3 LGDCU, tanto en orden al carácter abusivo de las cláusulas en cuestión, como respecto de la posible moderación judicial de la pena convencional pactada en el contrato.

El supuesto de hechoera el siguiente: la compañía Zardoya Otis reclamaba 52.670,64 euros a una comunidad de propietarios en concepto de “penalidad convencional por indemnización de daños y perjuicios, según los criterios contractualmente pactados”, como consecuencia de la resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensores antes del vencimiento del plazo de duración del contrato pactado, que era de 10 años.

El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Ceutaconsideró que dicha cláusula era abusiva, y por tanto desestimó la demanda. Por contra, la Audiencia Provincial de Cádiz, sede en Ceuta, estimó parcialmente el recurso de apelación y condenó a la comunidad a indemnizar a la compañía con 22.034,24 euros.

La parte recurrente alegaba en su recurso de casación que se pueden distinguir tres grupos de sentencias:

«Así, un primer grupo de sentencias, se decantaría por la nulidad de cualquier tipo de indemnización que infrinja el artículo 62.3 del RDL 1/2007 ( SSAP de Murcia, Sección 5ª, de 3 de mayo de 2011 y de 31 de julio de 2012 ).

Un segundo grupo que declara la validez de las cláusulas indemnizatorias por resolución unilateral, esto es, por causa distinta a las previstas en el artículo 62.3 del RDL 1/2007 , fijando diferentes porcentajes indemnizatorios en función de las cuotas mensuales pendientes ( SSAP de Cádiz, Sección 2ª, de 30 de marzo de 2011 y de 5 de octubre de 2011 ).

Por último, un tercer grupo , en las que, en una de las sentencias aportadas se declara nula la cláusula de indemnización y en la segunda se declara válida, con una moderación de la responsabilidad en el 30% ( SSAP de Murcia, sección la, de 14 de julio de 2009 y de 10 de febrero de 2010 ).»

Añadía que «un hecho notorio la existencia de pronunciamientos contradictorios de las Audiencias Provinciales, existiendo, además de la postura favorable a la validez con derecho a indemnización y la postura contraria a dicha validez sin derecho a indemnización, una postura intermedia, en la que partiendo de la nulidad de las cláusulas abusivas, las sentencias establecen un mínimo de indemnización, en atención a las facultades moderadoras del artículo 1103 del CC (…).»

Pues bien, el Tribunal Supremoha revocado la sentencia de la Audiencia y confirmado la resolución de la primera instancia, con el siguiente Fundamento de Derecho:

«Como cuestión preliminar, conforme a la ratio de fondo (razón de fondo) del recurso interpuesto, debe señalarse que el examen de la cuestión jurídica se centra en el alcance que despliega la declaración de nulidad de las cláusulas abusivas en orden al contrato celebrado y, en particular, respecto de la posible moderación judicial de la pena establecida. En este sentido, como ya se ha expuesto, el carácter abusivo de dichas cláusulas ya ha quedado justificado conforme a la interpretación sistemática de ambas cláusulas y su resultado desequilibrante y desproporcionado para el adherente en el marco del clausulado predispuesto.

Desde la perspectiva metodológica, la aplicación de la facultad judicial de moderación equitativa de la pena, que plantea el presente caso, debe de ser valorada en el ámbito de la particular ineficacia contractual que se deriva de la nulidad de una cláusula declarada abusiva. Esta particularidad de la ineficacia contractual que se proyecta sobre la contratación bajo condiciones generales no responde al previo juego de las posibles categorías dogmáticas a considerar, ya que, por el contrario, encuentra su fundamento de aplicación tanto en el específico régimen jurídico dispuesto por la legislación de consumidores y de condiciones generales a tal efecto, como en la propia naturaleza del fenómeno jurídico de las condiciones generales, como un modo de contratar, claramente diferenciado de la naturaleza y régimen del paradigma del contrato por negociación. Ambos aspectos, en todo caso, vienen informados por la tutela constitucional de defensa de los consumidores y usuarios (51 CE) y constituyen medidas necesarias para la protección jurídica del adherente.

En este contexto, debe diferenciarse la labor interpretativa consistente en una mera y directa moderación por el juez de la cláusula declarada abusiva, extremo que prohíbe la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sentencia de 14 de junio de 2012, en interpretación de la directiva 93/13/CE del Consejo, de 5 de abril de 1993, del juicio de eficacia contractual resultante que necesariamente se deriva tras la declaración de abusividad de la cláusula en cuestión. A este sentido, responde la legislación especial en la materia de condiciones generales, en donde los artículos 9.2 y 10 LCGC, permiten al Juez «aclarar la eficacia del contrato» declarando la nulidad del mismo solo cuando la cláusula afecte a un elemento esencial (artículo 1261 CC), o determine una situación no equitativa en la posición de las partes que no puede ser subsanada. Alcance, por lo demás, concordante con la relevancia que esta Sala, de acuerdo con la orientación de los textos de armonización del Derecho de Contratos Europeo, reconoce respecto del principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus) no sólo como canon o criterio hermeneútico, sino como principio general del derecho (SSTS 17 de enero de 2013, núm. 820/2013 y 15 de enero de 2013, núm. 827/2013).

Esta función comporta un juicio de la eficacia de la relación contractual objeto de examen que excede de la mera interpretación integrativa del contrato como complemento o extensión de lo acordado por las partes y, en su caso, de lo declarado abusivo, ya que encierra una auténtica valoración causal del entramado contractual resultante a los efectos de declarar el ámbito de eficacia contractual que resulte aplicable conforme, entre otros extremos, a la naturaleza y tipicidad del contrato celebrado, al engarce o conexión contractual afectada por la cláusula abusiva en cuestión y al cumplimiento obligacional observado, todo ello, conforme al principio de buena fe contractual y a la sanción del enriquecimiento injustificado por alguna de las partes.

Delimitado, en términos generales, el particular régimen de ineficacia contractual aplicable a la contratación bajo condiciones generales resta por analizar su incidencia en el presente caso.

En este sentido, declarada la abusividad de la pena convencional prevista para el ejercicio del desistimiento unilateral del contrato, y por tanto, la imposibilidad de su moderación, la cuestión se centra en saber si de la valoración de la eficacia del contrato puede derivarse un contenido indemnizatorio en favor del predisponente.

La respuesta debe ser negativa con fundamento tanto en el juicio o valoración causal de la eficacia contractual anteriormente señalada, en donde la indemnización de daños pretendida por el predisponente tampoco encuentra asidero en los parámetros de ponderación aplicables al presente caso, ya en orden a la observancia del principio de buena fe contractual, o bien, en aras a la sanción de un enriquecimiento injustificado del adherente, como en la propia imposibilidad de moderar directamente el contenido de la cláusula declarada abusiva.»

Por tanto, se estima el recurso de casación, confirmando la sentencia del juzgado de primera instancia. Y además, «se fija como doctrina jurisprudencialque la declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada».

Ahora bien, y retomando la cuestión relativa a la abusividad de este tipo de cláusulas, esta sentencia no significa que tales cláusulas deban considerarse siempre abusivas, como demuestra la parte final de la declaración de la doctrina jurisprudencial fijada en el Fallo de la sentencia, que dice: “sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada”, lo que deja abierta la posibilidad de que en determinados casos dicha cláusula no sea considerada abusiva, y por tanto haya lugar a la indemnización, si bien, en tal caso, la indemnización no podrá moderarse por el tribunal, sino que deberá estarse a lo pactado en el contrato.

En conclusión, no puede afirmarse que tales cláusulas sean siempre y automáticamente abusivas, sino que ello deberá ser objeto de análisis y pronunciamiento judicial, es decir, deberá estarse al caso concreto. Pero lo que sí queda claro es que cuando la cláusula sea declarada abusiva, ya no será posible que algunos tribunales moderen la pena según su prudente arbitrio reduciendo la indemnización prevista en el contrato por la resolución anticipada del mismo, sino que la consecuencia de la declaración de abusiva de la cláusula será la improcedencia de indemnización alguna.

@fabio_balbuena

7 abril, 2014 By Fabio Balbuena 7 comentarios

Conocimiento Vs Consentimiento

Una de las cuestiones más discutidas en las comunidades de propietarios es la relativa al consentimiento tácito.

Es muy habitual que se produzcan situaciones en las que algún comunero realiza alguna actuación que pudiera contravenir alguna norma, pero la comunidad no actúa contra dicho comportamiento. En tal caso, con el transcurso del tiempo, podría producirse la consolidación de la situación jurídica creada por entenderse que se ha producido un consentimiento tácito de la misma por parte de la comunidad de propietarios.

El Tribunal Supremo se ha ocupado de esta materia en numerosas ocasiones.

En la Sentencia de la Sala 1ª de lo Civil, de 9 de febrero de 2012, se desestima el recurso y se confirma la Sentencia que declara la validez del acuerdo comunitario en virtud del cual se establece “la prohibición de aparcar, estacionar, descargar, cargar, depositar mercancías en jardines y accesos del edificio, autorizándose únicamente el tránsito de vehículos con la finalidad de acceder a los garaje y locales comerciales”.

Seña el Tribunal que la ausencia de oposición de la comunidad de propietarios en el uso que ha venido haciendo el vecino que se opone al acuerdo, utilizando un elemento común como acceso al local de su propiedad, con la carga y descarga de mercancías durante años, no comporta en ningún caso un consentimiento de la citada comunidad.

La conclusión que alcanzó el Tribunal es que en el caso enjuiciado existió una mera tolerancia por parte de la comunidad, sin que la misma comportara un consentimiento tácito.

Más recientemente, se ha pronunciado en la Sentencia de fecha 4 de octubre de 2013, nº 556/2013, recurso 572/2011, Ponente Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.

Se trata de un supuesto en el que el propietario de un local realizó una construcción anexa al mismo sobre una superficie común. Transcurrido un dilatado tiempo, alrededor de unos 15 años, la comunidad adopta el acuerdo de exigir al propietario del local la retirada de la construcción ilegal.

Al no cumplir voluntariamente el acuerdo, la comunidad demanda al propietario. En primera instancia, la demanda fue desestimada “porque las obras litigiosas llevaban construidas desde hacía mucho tiempo -alrededor de unos 15 años- y la pasividad de la comunidad la hacía incurrir en conducta antijurídica, contraria a la buena fe, y a los actos propios de la comunidad”.

Sin embargo, la Audiencia Provincialestimó el recurso de apelación de la comunidad, y revocó la sentencia de instancia, condenando al propietario del local a cumplir el acuerdo, retirando la construcción anexa a su local, por considerar que se trata de un acuerdo comunitario firme, «adoptado de manera unánime el 27 de junio de 2006, y que no se impugnó por la demandada, lo que comporta la ejecutividad del mismo. Se une a ello, la realidad de que lo existente cuando adquiere la propiedad la demandada era un servicio, en realidad una pila y un tejado que cubría esto – ver contestación a la demanda- frente a la obra existente en la actualidad que se ha ido ampliando. Lo mismo admite en el interrogatorio». El acuerdo «era firme, por no recurrido y en consecuencia ejecutable; a tal respecto debemos recordar que el artículo 18.4 de la LPH señala que la impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, lo que implica que los acuerdos son ejecutivos, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios. Las discrepancias del actor acerca de los acuerdos adoptados carecen de relevancia porque no se impugnaron tales acuerdos en tiempo y forma y devinieron inatacables desde que se agotó el plazo de caducidad de la acción de impugnación.

Si como resulta plenamente acreditado, el acuerdo adoptado no se impugnó en tiempo, no cabe ahora pretender la carencia de eficacia del mismo en base a el transcurso del tiempo, porque ello mermaría la capacidad de decisión de los propietarios reunidos en Junta, y del propio apelado que mantuvo su pasividad frente al que ahora se pretende ejecutar».

El demandado recurrió en casación,“alegando infracción del artículo 7 del Código Civil al entender que la sentencia recurrida se opone a la doctrina de esta Sala contemplada en las sentencias de 16 de julio de 2009, 23 de julio de 2004, 13 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1992, relativas a la seguridad de las relaciones contractuales y del tráfico jurídico, a la prohibición de ir contra los actos propios, la vulneración de las normas de la buena fe y la doctrina en materia de propiedad horizontal, según la cual hay consentimiento tácito de todos los propietarios cuando dejan transcurrir un considerable periodo de tiempo desde que una obra que afecta a elementos conunes se ejecuta sin efectuar impugnación de clase alguna.

Alegaba el recurrente que, tal y como señala la sentencia recurrida, efectivamente, la sentencia de esta Sala de 16 de julio de 2009, se basa en que no existía acuerdo firme no impugnado, pero entiende que ello no desvirtúa la doctrina contemplada en la misma. El hecho de que no impugnara el acuerdo no convalida los actos de la comunidad ya que los mismos no adolecían de vicio de nulidad relativa o anulabilidad, sino de nulidad absoluta o radical porque el comportamiento de la comunidad atentaría contra la seguridad de las relaciones contractuales y del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe”.

El Supremo desestima el recurso, con la siguiente fundamentación jurídica:

“La doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las Sentencias de 23 de julio de 2004, 13 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1992, están referidas siempre a obras y admiten la voluntad tácita de los copropietarios manifestada por el transcurso pacífico de largo tiempo sin formular reclamación alguna, como determinante para producir el efecto de tener por renunciado el derecho a impugnar, en concreto la de 28 de abril de 1992 por un período de cuatro años. Ahora bien, se trata de situaciones concretas desveladas a partir de los datos de prueba que el pleito ofrece en cada uno de los casos para convertir lo común en privativo a través de esa especie de atajo temporal que proporciona el consentimiento tácito de la Comunidad mucho más permisivo que el que se exige, concurriendo los requisitos pertinentes, que no son del caso, para convertir al simple poseedor en propietario mediante la usucapión, y que, de generalizarse, dotaría al sistema de una evidente dosis de inseguridad jurídica tanto con relación al tiempo que se debe computar para procurar esa conversión como a los actos que son necesarios para consolidarla.

El conocimiento, dice la sentencia de esta Sala de 6 de marzo de 2013, no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de estas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento (SSTS de 23 de octubre de 2008, RC núm. 1332/2003; 5 de noviembre de 2008, RC núm. 1971/2003; 26 de noviembre de 2010, RC núm. 2401/2005, 12 de diciembre de 2011, RC núm. 608/2009; 9 de febrero de 2012, RC núm. 970/2009; 9 de febrero de 2012, RC núm. 887/2009)”.

El recurrente alegaba también vulneración de la doctrina sobre los actos propios, pero se rechaza igualmente:

“El motivo vincula esta relación a partir de la doctrina de esta Sala sobre los actos propios, que dice ha sido vulnerada por la sentencia recurrida, lo que no es cierto. La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables (SSTS 9 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla (SSTS 9 de diciembre de 2010, 7 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real, lo que referido al supuesto analizado, difícilmente puede haber existido consentimiento tácito a unas obras que la sentencia dice simplemente toleradas, esencialmente porque, además de que no son las mismas que existen en la actualidad, equivaldría a la utilización por su parte y en exclusiva de un elemento común sin derecho reconocido como tal por la comunidad de propietarios que es soberana para decidir en beneficio o interés general, y no meramente particular, el uso de tal elemento común, tal y como se ha materializado a partir de un acuerdo, en ningún caso viciado de nulidad absoluta o radical, que ya valoró esta ocupación, y que no fue impugnado judicialmente en plazo legal ni fuera de él, y, por tanto, ha sido convalidado, por lo que tiene eficacia y obliga a todos, debido a que, por el transcurso del tiempo, ha quedado subsanado”.

En resumen, el propietario realizó una construcción anexa a su local en superficie común, construcción que fue meramente tolerada por la comunidad durante un tiempo. Pero el conocimiento no equivale a consentimiento, y por tanto, la comunidad es soberana para decidir en beneficio o interés general el uso de un elemento común. El propietario del local no impugnó el acuerdo comunitario que le obligaba a retirar la construcción, de suerte que dicho acuerdo devino firme.

Como vemos, conviene tener siempre presente la diferencia entre conocimiento y consentimiento, es decir, entre mera tolerancia y consentimiento tácito, y también recordar la diferencia entre acuerdos nulos y anulables, de lo que nos hemos ocupado en otro post [enlace aquí: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2013/04/acuerdo-nulo-o-anulable.html]

12 marzo, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Autorización estatutaria e Impugnación de acuerdos

Sentencia del Tribunal Supremo en materia de Propiedad Horizontal, y más en concreto, relativa a la impugnación de acuerdos de la comunidad.

Se trata la Sentencia nº 623/2013, de 16 de octubre de 2013, recurso nº 1472/2011, de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas.

La cuestión objeto de pronunciamiento era una situación en la que unos propietarios (que habían adquirido de unos inmuebles de un anterior propietario) solicitaron autorización para realizar unas obras de acondicionamiento de locales para su utilización como plazas de garaje, para lo cual necesitaban demoler un muro y volver a reconstruirlo. La comunidad denegó la autorización, pese a lo cual los propietarios ejecutaron las obras.

La comunidad demandó a los propietarios sobre la base de que se había modificado un elemento común sin autorización de la comunidad, y sin haber impugnado el acuerdo que les denegaba dicha autorización.

Pues bien, entiende el Tribunal Supremoque en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que no necesitaban la autorización de la junta (Fundamento Jurídico 6º), de donde se deduce que tampoco necesitaban impugnar el acuerdo. Por tanto, confirma la validez de la obra realizada.

La Comunidad demandaba la restitución del muro derribado a su situación anterior, reconstruyéndolo y colocando en él la acometida de agua y manguera de que se servían con anterioridad, basándose en la calificación del muro derruido como elemento común y la falta de autorización de la comunidad para derruirlo.Los demandadoshabían alegado que su actuación estaba amparada por el título constitutivo, que no fue modificado en veintisiete años por la Comunidad.

El Juzgado de primera instancia declara que los propietarios pidieron autorización para derribar la pared sin ser necesario, pues siendo que estaba autorizado por las normas estatutarias el levantamiento de paredes por los titulares de locales o plazas de garaje, cabe entender que también lo estaba demolerlas. En suma, que los estatutos de la comunidad facultaban ampliamente a los propietarios para modificar elementos comunes y dar a su propiedad distintos usos.

La Audiencia Provincial entendió que los estatutos amparaban la actuación de los demandados y que de no desestimarse la demanda, las plazas no podrían utilizarse como aparcamiento. La Audiencia Provincial concluye que ningún perjuicio se le producía a la comunidad con el derribo, salvo la supresión de las acometidas de agua y manguera, y por tanto lacomunidad actúa con intención de dañar a los demandados, a los que se provocaba un grave menoscabo porque se les privaba del uso de sus plazas de garaje.

Frente a la sentencia de la AP, la comunidad formuló ante el Supremo recurso extraordinario por infracción procesal (alegando incongruencia), y recurso de casación (alegandocomo primer motivo infracción del art. 7 del Código Civil y de la jurisprudencia sobre el abuso de derecho, alegando que el derribo de un elemento común no puede considerarse legítimo ni inocuo para la comunidad, por lo que esta no habría actuado con abuso de derecho; y alegando como segundo motivo infracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo alegada).

Por su parte, los demandados alegaron que la comunidad sabía que los estatutos permitían las obras, y pese a eso, por mero capricho no les autorizaron el derribo de la pared, intentando imponerles el pago de la totalidad de las cuotas de comunidad pendientes del anterior propietario, concurriendo una falta de interés legítimo en la comunidad.

Ambos recursos son desestimados.

Por un lado, se desestimanlos tres motivos del recurso extraordinario por infracción procesal,por entender que no existe incongruenciaen la sentencia, pues se reconoce a la comunidad el derecho a solicitar indemnización de daños y perjuicios en cuanto a la reinstalación en la misma de las instalaciones de agua, electricidad y manguera existente.

Y por otro, se rechazan los dos motivos del recurso de casación:

1º) Sobre la infracción del art. 7 del Código Civil y de la Jurisprudencia sobre el abuso de derecho, dice el Supremo:

“De lo expuesto se deduce que en la sentencia recurrida no se infringe el art. 7 del C. Civil, dado que la Comunidad se ha excedido notoriamente en el ejercicio de sus facultades dificultando las legítimas expectativas de los comuneros demandados, que adquirieron viviendas con plazas de garaje, que como tal estaban integradas en el espacio dedicado al efecto y que por autorización estatutaria, el anterior propietario las había transformado en locales. La Comunidad, al intentar los nuevos propietarios integrar físicamente los locales en el garaje y poder estacionar sus vehículos, hizo recaer sobre los nuevos titulares el malestar que se había ido acumulando a lo largo de los años contra el anterior propietario, que, al parecer, adeudaba cuotas de comunidad y que había instalado una discoteca, con los consiguientes inconvenientes, de lo que en ningún caso eran responsables los demandados, contra los que se efectuó comunitariamente una presión ilegítima en el uso abusivo de un pretendido derecho de la Comunidad, que realmente no existía, pues los estatutos no facultaban a la Comunidad para expresar su negativa.”

2º) Sobre lainfracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia, se fundamenta:

“Alega el recurrente que el acuerdo pudo ser impugnado y no lo efectuaron los hoy demandados, por lo que transcurridos tres meses desde su adopción o un año, en su caso, queda sanado y no puede cuestionarse su contenido.

En la sentencia recurrida aceptando la fundamentación de la sentencia de instancia, se declara que la actuación de los demandados fue legítima, pese a la negativa de la comunidad a la petición de autorización de derribo de la pared, pues en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que aún transcurrido un año desde el acuerdo sin haberse impugnado, los codemandados estaban legitimados por el título constitutivo.

Esta Sala debe declarar que los comuneros demandados estaban amparados legítimamente en los estatutos recogidos en el título constitutivo, en cuanto les facultaba para aislar las plazas de garaje, y, por ende, para retornar a la situación original.

En los acuerdos comunitarios no consta que se anunciara o adoptara decisión alguna sobre modificación del título constitutivo, sino que solo se limitaron a denegar la autorización para derribar la pared.

La solicitud de autorización ha de entenderse como un rasgo de buena vecindad y de respeto hacía los órganos de gobierno,pero en la creencia razonable de que estos acatarían lo acordado en los estatutos.

Los demandados pudieron actuar sin usar ese recado de atención, por lo que la utilización de dicha vía no puede perjudicarles.

La petición de autorización, no puede entenderse como dejación de la facultad que estatutariamente tenían concedida, pues ningún atisbo de renuncia de derecho se aprecia (art. 6.2 del C. Civil).

Pero, por su propia naturaleza, la renuncia ha de ser clara, terminante, incondicional e inequívoca, aunque no resulta imprescindible que sea expresa, ya que puede deducirse de actos inequívocos y concluyentes,sin que dicha renuncia pueda deducirse de la mera concesión de una preferencia de uso (sentencia de 30 de septiembre de 1996). Así, la sentencia de 30 de octubre de 2001 reitera que la renuncia ha de ser «clara, terminante e inequívoca» lo que reafirma la de 25 de noviembre de 2002 al decir, citando numerosas sentencias anteriores, que «las renuncias no se presumen» sino que «han de resultar de manifestaciones expresas a tal fin….».

Por todo ello, no podemos entender infringidos los arts. 18 y 19 de la LPH, en cuanto los demandados no tenían obligación de impugnar un acuerdo que se adopta innecesariamente, dado que la Comunidad estaba comprometida por unos estatutos que no se intentaban modificar, pues ni se anunció en el orden del día ni se aprobó nada sobre la supresión de la facultad que ostentaban los demandados. Por ello, recogida en los estatutos, la posibilidad de derribar la pared de separación del garaje y consecuentemente su reinstalación, se limitaron a apoyarse jurídicamente en la norma constitutiva de la Comunidad de Propietarios, que le reconocía unos derechos a los que nunca renunciaron, actuando frente a ellos la Comunidad con abuso manifiesto, por lo que debe desestimarse el recurso.”

Por todo ello, se desestima el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, se confirma la sentencia recurrida en todos sus términos, y se imponen las costas a la recurrente.

Como resumen, podemos decir que el Supremo confirma las sentencias del Juzgado de primera instancia y de la Audiencia Provincial que entendieron que los demandados estaban amparados legítimamente para realizar las obras por los estatutos recogidos en el título constitutivo. Por esta razón, no estaban obligados a impugnar un acuerdo denegatorio de una autorización que no necesitaban pedir, pues la comunidad ya estaba obligada por unos estatutos que no habían sido modificados. De forma que la comunidad actúa con abuso de derecho.

En conclusión,entiende el TS que no es necesario impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios denegatorios de autorización de obras cuando éstas se encuentran amparadas por el Título Constitutivo.

Fabio Balbuena

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