Fabio Balbuena

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2 diciembre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Régimen de visitas para los abuelos… factor enriquecedor

En materia de guarda y custodia de los hijos, el conflicto suele surgir entre los progenitores, siendo objeto de determinación el sistema de custodia y, en su caso, el régimen de visitas a favor del progenitor no custodio.
Lo que no es tan habitual es que el conflicto surja entre progenitores y abuelos, pero también se producen situaciones de enfrentamiento por visitas de los abuelos con sus nietos.
Es el caso resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, nº 723/2013, de fecha 14 de noviembre de 2013, ponente Excmo. Sr. Magistrado Francisco Javier Arroyo Fiestas.
Se trataba de un supuesto en el que el padre de los menores había fallecido, y por los abuelos y tíos, paternos, de los menores, se interpuso demanda contra la madre, solicitando un amplio régimen de visitas.
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia determinó un «régimen de visitas», que la Audiencia Provincial de Badajózalteró, acordando la estancia con los abuelos y tíos el último fin de semana de cada mes desde las 20 h del viernes a las 20 h del domingo y una semana cada año en julio o agosto desde las 18 h de un viernes hasta las 20 h del siguiente. Fijó que el régimen de relaciones sería conjunto para abuelos y tíos paternos.
La madre recurrió la sentencia alegando “que el régimen de visitas para unos menores que cuentan tres años de edad es excesivamente amplio, pues no considera recomendable la pernocta en casa de los abuelos”.
El Supremo rechaza el recurso por considerar que la relación de los nietos con sus abuelos ha sido siempre muy estrecha y buena, y no consta ningún obstáculo para restringirla, pues el contacto ha sido asiduo.
Dice en su Fundamento de Derecho TERCERO:
«Sobre las relaciones de abuelos y nietos tiene declarado esta Sala que nada obsta a la pernocta de un menor de siete años, e impidiendo al mismo tiempo la de un menor de 14 meses (STS 28-6-2004, rec. 889/1999). Igualmente se habrá de tener en cuenta el interés del menory la potenciación de las relaciones familiares (art. 8.1 Convención de Derechos del Niño) (STS 24-5-2013, rec. 732 de 2012). Los abuelos ocupan una situación respecto de los nietos de carácter singular, sin que nada obste a la pernocta una vez atendidas las circunstancias de cada caso (STS 27-7-2009, rec. 543 de 2005). Sobre la relación con los abuelos también cabe citar la STS 20-10-2011, rec. 825 de 2009.
A la vista de esta doctrina, hemos de declarar que no es el primer caso en que se autoriza la pernocta de los menores con los abuelos, en períodos convenientemente ponderados, por lo que no estamos ante un tema novedoso, dado que este Tribunal ya ha dado una respuesta suficientemente clara a la cuestión, no impidiendo la pernocta, pero tampoco generalizándola, pues habrá que estar a las circunstancias del caso. La pernocta no puede acordarse con carácter general pero tampoco puede impedirse indiscriminadamente.»

Y en su Fundamento de Derecho CUARTOconsidera que el régimen establecido por la Audiencia Provincial es una “solución moderada, que respeta el derecho de la madre, y el interés de los menores a mantener el contacto con la familia paterna, como factor estabilizador y emocionalmente enriquecedor”:
«La Exposición de Motivos de la Ley 42 de 2003 de 21 de noviembre mediante la que se modifica el art. 160 del C. Civil , entre otros, establece:
Los abuelos desempeñan un papel fundamental de cohesión y transmisión de valores en la familia, que es el agente de solidaridad por excelencia de la sociedad civil. En este ámbito, la intervención de los poderes públicos debe tender a asegurar el mantenimiento de un espacio de socialización adecuado que favorezca la estabilidad afectiva y personal del menor, a tenor del mandato contemplado en el artículo 39 de la Constitución, que asegura la protección social, económica y jurídica de la familia.
En este sentido, las normas vigentes del Código Civil dispensan un tratamiento exiguo a un elemento de significativa importancia en el desarrollo personal de los menores, esto es, las relaciones de los nietos con sus abuelos. En efecto, cabe entender que los abuelos, ordinariamente ajenos a las situaciones de ruptura matrimonial, pueden desempeñar un papel crucial para la estabilidad del menor. Esta situación privilegiada, junto con la proximidad en el parentesco y su experiencia, distingue a los abuelos de otros parientes y allegados, que también pueden coadyuvar al mismo fin. De acuerdo con todo lo anterior, la modificación legislativa que se aborda en esta ley persigue un doble objetivo. En primer lugar, singularizar desde un aspecto sustantivo, de forma más explícita y reforzada, el régimen de relaciones entre los abuelos y los nietos… Igualmente es objeto de atención el artículo 160 del Código Civil, cuya aplicación no sólo se circunscribe al caso de las rupturas matrimoniales, y pretende articular una salvaguarda frente a otras situaciones como el mero desinterés de los progenitores o la ausencia de uno de ellos que en tales circunstancias perjudicase las relaciones de los nietos con sus abuelos.
De los propios antecedentes de la norma se establece que aún cuando la relación prioritaria sea la paternofilial, debe prestarse una especial atención a la relación abuelos-nietos, en interés del propio menor.
De los hechos declarados probados en la sentencia del Juzgado, no contradicha, en este extremo, por la Audiencia Provincial, la relación de los nietos con sus abuelos ha sido muy estrecha y buena, sin que conste ningún obstáculo para restringirlas, pues el contacto ha sido asiduo, dado que la vivienda de la demandada y sus hijos, cuando vivía su esposo, era en la parte superior del negocio familiar.
A la vista de lo expuesto, no constan motivos para recelar de la resolución judicial recurrida, la que ha tenido en cuenta el interés del menor, rechazando el amplio régimen de estancia que pretendían los demandantes y reduciendo la pernocta a un fin de semana al mes y a una semana de vacaciones al año, solución moderada, que respeta el derecho de la madre, y el interés de los menores a mantener el contacto con la familia paterna, como factor estabilizador y emocionalmente enriquecedor, dado que los menores tenían tres años cuando se dicta la sentencia del juzgado, y hoy día cinco años.»
Por todo ello, desestima el recurso de casación, y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz en todos sus términos, con imposición de costas a la recurrente.
De esta forma, vemos que el Tribunal Supremo avala que unos menores pernocten un fin de semana al mes con sus abuelos y pasen con ellos una semana en vacaciones, por ser un factor estabilizador y emocionalmente enriquecedor para los menores.

© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abuelos y nietos, Código Civil, Familia, Guarda y Custodia, Interés del menor, Régimen de visitas, Tribunal Supremo

27 noviembre, 2013 By Fabio Balbuena 1 comentario

Autorización de obras y Derechos de los discapacitados


El Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia de gran trascendencia en materia de Propiedad Horizontal.
El pleito se inició por un conflicto de intereses dentro de la comunidad: por un lado, el derecho de un discapacitado a usar los elementos comunes en igualdad de condiciones y sin discriminación por su condición, y por otro, el derecho de la comunidad de preservar la estética y la seguridad de la edificación, aunque en el trasfondo, se encuentra el derecho de la comunidad a decidir sobre la autorización o denegación de obras, según el régimen legal de adopción de acuerdos,.
Como se verá, un acuerdo válidamente adoptado no supone que sea legal, puesto que puede ser impugnado y anulado por el juez, si entiende que el mismo vulnera la legalidad.
En efecto, porque es precisamente lo ocurrido en este caso, resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 10 de octubre de 2013 (nº 619/2013, rec. 1161/2011), Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. Xavier O’Callaghan Muñoz.
Los demandantes solicitaron a la comunidad de propietarios autorizaciónpara instalar una silla, brazo o elevador para minusválidos en la piscina que permitiera bañarse a su hijo, asumiendo los gastos de instalación y mantenimiento y detallando los caracteres del aparato, con anclaje sencillo y que no queda como fijo en la piscina, sino que se quita cuando no se usa.
La comunidad denegó la autorización por acuerdo válidamente adoptado en junta de fecha 22 de agosto de 2009, según consta en el acta de la misma, con el resultado de 51 votos no autorizando la instalación y 35 votos a favor de la instalación.
Frente a tal denegación, los demandantes ejercitaron la acción de impugnación de acuerdos, conforme dispone el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por ser contrario a los artículos 10 y 17 de la misma ley, siempre en relación con el artículo 396 del Código civil.
El juzgado de 1ª Instancia estimó esencialmente la demanda, pero la sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial, Sección 11ª, de Valencia, por sentencia de 28 marzo 2011, que desestimó la demanda.
Pues bien, el Alto Tribunal ha estimado el recurso de casación,anulandoel acuerdo mayoritario adoptado por laJunta de Propietarios.
La razónde la estimación del recurso se encuentra en que las obras que permitan adaptar la piscina comunitaria a fin de que pueda ser usada por un discapacitado no suponen un perjuicio para la comunidad ni para el resto de propietarios.
Por su aplicación al caso, la Sala reproduce en la sentencia el texto de su sentencia de fecha 19 de diciembre de 2008, que dice:
«la falta de ese acuerdo unánime de los comuneros no puede ser suplida por una autorización judicial, y la mentada argumentación se opone a la doctrina sentada por el Tribunal Supremo que ha dispuesto que la falta de unanimidad comunal puede ser suplida judicialmente, precisamente para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, como acontece en el presente caso, así, la STS 13 de marzo de 2003, determinó la posibilidad de que la unanimidad comunal pueda ser suplida por la autorización judicial tanto en el llamado procedimiento de equidad, como en un juicio declarativo ordinario; y en igual sentido se ha manifestado la STS de 3 de mayo 1989.»
Y ya en relación con el caso concreto, dice:
«Los principios que, en relación con el presente caso, deben tenerse en cuenta en el régimen de la propiedad horizontal, se derivan de Código civil, de la Constitución Española y de leyes y convenios internacionales sobre protección del discapacitado.
Es uno de los principios rectores de la política social y económica que integra la Constitución, pero este principio dogmático ha tenido consecuencias jurídicas, trascendentes e intensas que han ido mucho más allá de su aparente carácter pragmático; esto, expresado por la doctrina científica ha repercutido en la política de integración social que en el ámbito del Derecho del Trabajo se ha incluido en la Directiva 2000/78/CE y se ha manifestado en leyes específicas a que ahora nos referimos.
En relación con la anterior, un tema que no puede ser obviado es la relación de los principios constitucionales con los principios generales del derecho a que se refiere el artículo 1.4 de Código civil como fuente del derecho (así, sentencias de 12 mayo de 1992, 5 junio de 1292). No se sustituyen unos con otros, sino que es difícilmente imaginable la posibilidad de un principio que no sea derivación de los valores propugnados por la Constitución Española. El principio general del Derecho, al ser recogido por ésta, alcanza su más alto rango y vigencia.
Las leyes específicas de protección del discapacitado tienen una función concreta, pero de las mismas se desprenden los principios en los que se sustenta. Así, la ley 15/1995, que el 30 mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad y la ley 51/2003, de 2 diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, no se aplican al presente caso, tal como explica y no se discute, la sentencia de la juez de primera instancia. Pese a lo cual, sí se desprenden principios que, como no podía ser menos, coinciden con los constitucionales y que se concretan en uno solo, obvio e indiscutible por demás, que es la protección al discapacitado. No se pretende una protección a toda costa y a efectos inalcanzables; el Derecho no ampara situaciones absurdas, pero sí alcanza a la protección al efecto de usar y disfrutar elementos que le pertenecen en copropiedad (elementos comunes en la propiedad horizontal) y que están a su alcance con unas modificaciones que ni siquiera se ha alegado que fueran inalcanzables o sumamente gravosas.
La declaración de principios, entre otros muchos, que se enumeran en el preámbulo y que guarda relación con el presente caso, se halla en el mismo con este texto:
Observando con preocupación que, pese a estos diversos instrumentos y actividades, las personas con discapacidad siguen encontrando barreras para participar en igualdad de condiciones con las demás en la vida social y que se siguen vulnerando sus derechos humanos en todas las partes del mundo.
Y en el articulado del Convenio, también referido al caso como el presente, dispone:
Artículo 9: Accesibilidad: 1. A fin de que las personas con discapacidad puedan vivir en forma independiente y participar plenamente en todos los aspectos de la vida, los Estados Partes adoptarán medidas pertinentes para asegurar el acceso de las personas con discapacidad, en igualdad de condiciones con las demás, al entorno físico, el transporte, la información y las comunicaciones, incluidos los sistemas y las tecnologías de la información y las comunicaciones, y a otros servicios e instalaciones abiertos al público o de uso público, tanto en zonas urbanas como rurales. Estas medidas, que incluirán la identificación y eliminación de obstáculos y barreras de acceso, se aplicarán, entre otras cosas, a: a) Los edificios, las vías públicas, el transporte y otras instalaciones exteriores e interiores como escuelas, viviendas, instalaciones médicas y lugares de trabajo.»
En consecuencia, se estima el recurso de casación por infracción de las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y por abuso de derecho, con el siguiente FALLO:
«1.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION formulado por la representación procesal de D. Benjamín y Dª Zulima, contra la sentencia dictada por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Valencia en fecha 28 de marzo de 2011 que SE CASA y ANULA.
2.- En su lugar, se estima la demanda formulada por los mencionados recurrentes y, en conformidad con la misma, declaramos la nulidad del acuerdo tomado por la junta de propietarios de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO … por el que no se autoriza a los citados demandantes y recurrentes a instalar en la piscina de tal Comunidad la silla-grúa necesaria para uso de su hijo, discapacitado y se declara la obligación de autorizar la instalación que habían interesado.
3.- Se condena en las costas de primera instancia a la Comunidad demandada, así como a las costas de segunda instancia. No se hace condena las costas del presente recurso de casación.»
En resumen: la demanda, que fue inicialmente estimada por el Juzgado, fue rechazada por la Audiencia con el argumento fundamental de que el acuerdo impugnado había sido válidamente adoptado por mayoría, pero con esta sentencia del Supremo vemos que un acuerdo mayoritario, aunque sea válido, no es motivo suficiente para denegar la autorización a unas obras que no se había demostrado –ni siquiera alegado– que fueran perjudiciales o dañinas para los demás propietarios. Es más, se trataba de instalar una silla, brazo o elevador para minusválidos, con anclaje sencillo y no fijo, y cuyos gastos asumían los padres.
Por todo ello, la Sala considera que la negativaa autorizar la realización de las obras que permitan la utilización de la piscina por el discapacitado era abusiva y contraria a la legalidad vigente.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Abuso de derecho, Anulación de acuerdos, Código Civil, Comunidad de Propietarios, Constitución Española, Discapacitados, Ley de Propiedad Horizontal, Principios generales del derecho, Tribunal Supremo

29 octubre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Publicidad vinculante y contratos

Una importante sentencia del Tribunal Supremo ha analizado la cuestión relativa a la publicidad de viviendas ofertadas por Promotores y Constructores.
Es habitual que los vendedores de viviendas realicen publicidad mediante folletos que recogen las características del complejo urbanístico, con el fin de que los posibles compradores se sientan atraídos por la oferta.
Pero por desgracia, también es habitual que posteriormente, a la hora de entregar las viviendas, lo que recibe el comprador difiere de lo ofertado, con los consiguientes conflictos que ello comporta. 
En Sentencia de fecha 28 de febrero de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O’Callaghan Muñoz, se desestima un recurso interpuesto por una promotora contra la Sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga, y confirma su condena a indemnizar a los propietarios por incumplir su oferta publicitaria y entregarles las viviendas sin las instalaciones deportivas comunes en régimen de propiedad.
El Supremo reitera que lo incluido en la publicidad es exigible aún cuando no figure expresamente en el contrato celebrado, según la normativa de protección de los consumidores, que es concordante con las normas del Código Civil sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos.
En su Fundamento Jurídico 5º dice:
            «Tal como dice la sentencia de 29 septiembre 2004, «La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1938 que «la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente»; la de 3 de julio de 1993 señala «la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los arts. 1096, 1101, 1256 y 1258 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios». La sentencia de 8 de noviembre de 1996, después de citar las dos anteriores además de otras varias, concluye: «Quiere decirse con el resumen jurisprudencial que antecede que, bien por la vinculación a la oferta, ya por la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos que se han ido citando, la Audiencia no podía prescindir de los treinta y cinco folletos de propaganda aportados a los autos; y al tenerlos en cuenta, su valoración de la prueba se muestra, cuando menos, ilógica, ya que se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes ( art. 2 del Estatuto de la Publicidad, Ley 61/1964, de 11 de junio), constituyendo una clara oferta.»
Lo que completa y reitera la de 15 de marzo de 2010 en estos términos:
«imponiendo a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el art. 1285 del Código civil. Es el caso de los planos, descripciones constructivas e incluso folletos publicitarios, indicando que a esta finalidad respondió el Real Decreto 515/1989 sobre Protección de los Consumidores, en concreto los arts. 3 y 4, y la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art. 13.2, argumentando que la STS de 18 de marzo de 2002 señala que las consideraciones contenidas en los Proyectos Básicos y de Ejecución se integran en el contenido negocial del contrato debiendo ser entregados a los adquirentes como obligación derivada de la entrega de cosas accesorias que impone el art. 1097 del Código civil; indica también que, de acuerdo con lo establecido en el art. 8.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, si el contrato celebrado contuviese cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad, y serán exigibles por los consumidores aunque no figuren expresamente en el contrato celebrado, por lo que, conformando también los Proyectos Urbanísticos aprobados por la autoridad competente el contenido negocial, sus previsiones no pueden ser vulneradas en perjuicio de los consumidores sin causa que lo justifique, tesis que sustenta en aplicación «contrario sensu» del precepto indicado y del art. 10 del Decreto de 21 de abril de 1989 sobre protección de los consumidores; «
Se reitera ahora que los datos, características y condiciones… que se incluyan en la… publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado, como dice el artículo 3.2 del Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre protección de los consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamientos de viviendas. Norma que es coincidente con la Ley de defensa de los consumidores y usuarios, tanto la de 1984 como la del Decreto legislativo de 2007. Y es concordante con las normas del Código civil sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos, ya que disponen la obligatoriedad de lo pactado contractualmente –pacta sunt servanda, artículo 1091 de Código civil– y lo que resuelven la sentencia recurrida y la jurisprudencia es que el contrato -lo pactado en él- no sólo es el texto del mismo, sino lo que se ha ofrecido en la publicidad.
Este es el caso presente. Se había ofrecido en la publicidad unos elementos comunes que no han sido entregados como tales y se ha fijado una indemnización de acuerdo con la doctrina jurisprudencial indicada. No se ha infringido norma alguna, sino que se han cumplido estrictamente.»
En la indemnización concedida se incluye tanto el valor de los terrenos como de las instalaciones, por referenciarse a la situación más semejante a la que se hubiera encontrado, de haberse cumplido el contrato. 
Se dice en el Fundamento Jurídico 4º: 
            «(…) se combate la indemnización que se ha acordado en la sentencia recurrida que incluye tanto el valor del suelo en que se asienta la zona socio-deportiva de la urbanización como el valor de las instalaciones construidas sobre la misma, en un montante total de 785.190 Eur..
El motivo se rechaza porque la base de la indemnización ha sido el que no se ha cumplido la previsión contractual, ya que la publicidad se integra en el contrato como se verá al tratar del motivo siguiente, de entregar los elementos comunes ofertados y éstos comprenden no sólo el suelo sino también lo construido en él. El que puedan usar piscina, tenis, paddel o local social, de forma temporal y el terreno que nunca ha sido elemento común, sino de propiedad ajena, no empece a que la indemnización comprenda el suelo y el vuelo, como ha sido resuelto por la sentencia recurrida.
(…) No se ha infringido, pues, el artículo 1101 del Código civil que fija la indemnización por incumplimiento total o parcial de las obligaciones y que pretende que ponga a la parte perjudicada en la situación más semejante posible a aquella en que se hubiera encontrado si el contrato hubiera sido debidamente cumplido, como dice la sentencia de 6 octubre 2008.
Ni tampoco el 1103 que carece de base fáctica de aplicación, ya que no se ha declarado ni aludido a la posible negligencia, sino todo lo contrario, y se trata de una facultad discrecional, exclusiva de la instancia, dice la sentencia de 29 septiembre 2005, que excede de la casación, añade la sentencia de 22 enero 2007 y recalca la de 20 julio 2011, que está vedado su acceso casacional. Ni, mucho menos, se ha infringido el artículo 3.2 que regula la equidad que sólo puede aplicarse cuando la ley permita que la resolución se base exclusivamente en ella y así lo recalcan las sentencias de 23 diciembre 2002, 26 febrero 2004, 31 octubre 2008, 22 julio 2009.»
Además, se rechaza la pretendida incongruencia del fallo de instancia porque el recurrente no alegó tal motivo en la apelación, y no cabe el recurso «per saltum» ante el Supremo:
            «El segundo de los motivos del recurso por infracción procesal se formula por infracción del artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por razón de incongruencia. Se funda en que la sentencia de apelación, objeto de este recurso, confirma en el extremo de los intereses lo acordado en primera instancia; y en la demanda se pide la condena a indemnización, pero no se reclaman intereses.
Todo lo cual es cierto, pero la parte demandada, ahora recurrente ante esta Sala, al formular el recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia no planteó la menor discusión sobre los intereses y, en consecuencia, la sentencia de segunda instancia no hizo alusión a ello.
Al no haber alegado la incongruencia en la apelación, lo que implica el aquietamiento a esta decisión, no cabe, en virtud del principio dispositivo que rige en el proceso civil, el recurso per saltum ante esta Sala. Por ello, se desestima este motivo.»
Así pues, los elementos comunes que constan en un folleto publicitario forman parte del contrato, aún cuando no figuren expresamente en el mismo, y deben ser entregados en propiedad junto con las viviendas vendidas.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Código Civil, Compraventa, Contratos, Elementos comunes, Folletos publicitarios, Indemnización, Pacta sunt servanda, Publicidad, Recurso per saltum, Sentencias, Tribunal Supremo, Viviendas

20 octubre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Privación del derecho de voto a morosos: consignación de cuotas

Una de las medidas estrella de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal del año 1999 para luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios fue la privación del derecho de voto a aquellos propietarios que al inicio de la junta no se encontraran al corriente de pago. Para evitar la privación de este derecho, el deudor podía consignar judicial o notarialmente las cantidades adeudadas, cumpliendo los requisitos legales para ello.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, de fecha 15 de julio de 2013 (nº 433/2013), Ponente Ilmo. Sr. Gómez Salcedo, analiza la cuestión, y recoge los requisitos para una válida consignación de cuotas adeudadas que permita evitar la privación del derecho de voto.
El supuesto era que una propietaria demandó a la comunidad solicitando la nulidad de una Junta y, con carácter subsidiario, la nulidad de ciertos acuerdos adoptados en la misma. La sentencia, confirmada por la Audiencia, desestimó la demanda por considerar que la propietaria no fue privada indebidamente de voto al no estar al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad, sin que tampoco esté facultada para impugnar los acuerdos, conforme a lo previsto en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y ello porque niega valor a las consignaciones efectuadas por la demandante al no obedecer a un expediente judicial y por estar condicionadas al resultado del juicio, según resulta del anexo incorporado al acta de la Junta.
La propietaria recurrió la sentencia porque, a su juicio, infringe el art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontaly la jurisprudencia relativa a tal precepto, pues entiende que se le privó indebidamente de voto porque realizó la consignación requerida en dicho precepto, de modo que la sentencia de instancia es en exceso restrictiva en lo que afecta a los requisitos de la consignación, y rechaza que deba entenderse condicional una consignación que esté pendiente de una resolución judicial.
Dice el Tribunal de Apelación:
“El apartado 2 del art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que no tendrá derecho de voto el propietario que no se encuentre al corriente en el pago de las deudas vencidas de la Comunidad o procedido a la consignación judicial o notarial de la cantidad adeudada. Por extensión, el apartado 2 del art. 18 de la misma Ley niega legitimación para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios al propietario que no esté al corriente de la deuda con la Comunidad o, al menos, consigne lo adeudado, salvo que la impugnación se refiera a acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, lo que es ajeno a los acuerdos de la Junta que se combate, celebrada el 27 de febrero de 2010.
En nuestro caso se trata de decidir si las consignaciones realizadas por la apelante los días 25 de abril de 2008, por importe de 1.392,76 euros, y 12 de febrero de 2010, por importe de 605,38 euros, determinan que la Sra. Irene estuviese al corriente del pago de los gastos de la Comunidad a la que pertenece.
A partir de lo sucedido, no es posible discrepar del criterio del Juez ‘a quo’. No cabe considerar que la deuda de la apelante con la comunidad y que determinó la privación de su derecho a votar en la Junta sea de todo punto inexistente, como llega a afirmar. Ningún vecino puede arrogarse la facultad de determinar unilateralmente la deuda que mantenga con la Comunidad a la que pertenece ni la forma o el momento en que puede efectuar el pago. Ante todo es un deber solidario de todo copropietario en régimen de propiedad horizontal «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», como así establece la letra e) del apartado 1 del art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Las consignaciones a las que nos referimos no produjeron el efecto del pago porque, como establece el art. 1.157 del Código Civil, el pago exige, en primer lugar, la entrega de la cosa o la realización de la prestación convenida de igual forma que lo hacen los demás propietarios de la Comunidad para dotar a ésta de la necesaria liquidez para poder afrontar sus gastos ordinarios o extraordinarios. En caso de discrepancia de un propietario sobre el importe adeudado, es legítimo que el disidente acuda al Juez para expresar su desacuerdo al respecto por modificación de coeficientes sin el necesario quórum o por cualquier otra razón, pero si, como ocurre en nuestro caso, ese propietario opta por sustituir el pago ordinario por la consignación judicial, debe garantizar que el importe consignado quede a disposición de la Comunidad acreedora, lo que no ocurre si evita anunciar la consignación a la Comunidad que debe recibirla y que, por desconocer su existencia, no puede disponer del dinero consignado.
Frente a lo que entiende la impugnante, no corresponde al propietario consignante establecer los presupuestos de su consignación. Entendemos con el Juez de instancia que la consignación judicial no puede estar sustraída a los requisitos que la rigen en los arts. 1.176 , 1.177 y 1.178 del Código Civil, entre otras razones porque una consignación oculta o desconocida para el acreedor ninguna utilidad puede tener como forma alternativa de pago. En la sentencia de esta Sección de 20 de enero de 2012 (recurso 45/2011 ) ya expusimos a este respecto:
«no cabe entender que la consignación que contempla el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontalsea distinta a la prevista en el artículo 1176 y ss del C. civil , en la medida que en todo caso para que la consignación pueda tener efectos liberatorios debe hacerse de forma incondicional»
De este modo, siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2006 (recurso 4.373/1999), para que una consignación sea válida y eficaz deben ser exigibles los requisitos siguientes:
«a)Que preceda el ofrecimiento de pago, en el caso de que haya lugar a la consignación por negarse el acreedor a admitirlo – artículo 1176 del Código Civil .
b)Que, en todo caso, sea la consignación previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación -artículo 1177, apartado primero.
Y c) que la consignación se ajuste, bajo pena de ineficacia, a las disposiciones que regulan el pago»
Los anteriores requisitos no se han dado en nuestro caso porque no existió ofrecimiento de pago a la Comunidad demandada ni se instó el correspondiente expediente judicial de consignación cantidad. Incluso por carta remitida a la Presidenta de la Comunidad la apelante expresó que esas consignaciones se realizaron de manera condicionada «a expensas de lo que se resuelva» en dos procedimientos judiciales instados previamente de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta ordinaria de 26 de enero de 2008 y en la Junta extraordinaria de 14 de noviembre de 2009.”
Acaba la Sala rechazando la alegación de falta de congruencia y motivación de la sentencia apelada.
En suma, se desestima el recurso, confirmando y aceptando la sentencia de instancia en todos sus extremos, con imposición de costas a la apelante.
Por tanto, vemos que para que un propietario con deudas pueda votar, es necesario que pague la deuda antes del inicio de la junta, o que previamente consigne las cuotas adeudadas cumpliendo los requisitos legales para ello. De lo contrario, no podrá evitar la privación de su derecho de voto.
© 2013 Fabio Balbuena

Publicado en: Código Civil, Consignación, Derecho de voto, Deudas, Ley de Propiedad Horizontal, Nulidad de acuerdos, Nulidad de junta, Propietario, Sentencias, Votar

25 febrero, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El abuso de derecho

Figura jurídica que se define en la jurisprudencia como una institución de equidad para la salvaguarda de los intereses que todavía no han alcanzado protección jurídica.
Su apreciación requiere la concurrencia de las siguientes premisas:
a) la producción de una lesión en el patrimonio,
b) la existencia de una actitud meramente pasiva de quien lo sufre,
c) la intención de dañar de quien lo causa,
d) la falta de interés legítimo y la presencia de una mala fe, o el ejercicio antisocial del derecho.
Se exige que el propósito o intención en la efectividad de un derecho sea sólo causar un daño a otro interés legítimo y que no resulte provecho para quien lo ejercite. Esto determina que no pueda apreciarse abuso de derecho en los casos en que el derecho ejercitado está garantizado por preceptos legales, ni tampoco respecto de quien acude al remedio jurídico previsto y pactado.
Su carácter extraordinario y restrictivosupone que sólo puede apreciarse en casos patentes. Además, es materia dispositiva, lo cual implica que ha de alegarse procesalmente por vía de acción o excepción, pero en cualquier caso no puede invocarse por el responsable de una conducta antijurídica.

La sanción del abuso está prevista en el artículo 7.2 Código Civil, que dice:   «La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.»  
Aunque el acto abusivo no es, propiamente, un acto ilícito, es un acto que el ordenamiento jurídico prohíbe; y como consecuencia de esta prohibición, arbitra sanciones frente a la conducta abusiva, si la misma llega a producirse.
Esa sanción tiene dos manifestaciones: la ausencia de tutela jurídica del acto abusivo, y la existencia de responsabilidad por el daño que dicho acto haya podido causar.
Ahora bien, la esencia de la doctrina del abuso del derecho consiste precisamente en que el Ordenamiento jurídico otorga esa protección sólo cuando los derechos son ejercitados de una manera «normal», de acuerdo con el destino económico-social de los mismos; o sea, que más allá de esa «normalidad» del derecho, de su adecuación a sus finalidades típicas adecuadas para la satisfacción de un interés serio del titular, no existe aquella protección; es decir, «no ampara» al derecho, en tanto en cuanto se manifiesta de manera abusiva.
De ahí que, de un lado, en materia de tutela ante los Órganos judiciales el artículo 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial establezca que «los Juzgados y Tribunales rechazarán fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho». Y de otro, que la reacción del ordenamiento jurídico ante el acto abusivo sea convertir a éste en fuente de responsabilidad.
El artículo 7.2., párrafo segundo del C.C., autoriza además la adopción de medidas judiciales o administrativas encaminadas a evitar «la persistencia» del abuso.
La jurisprudencia ha desarrollado la doctrina legal sobre el abuso del derecho, de donde se extrae el axioma «quien usa de su derecho no puede cometer abuso alguno».  
En palabras de la STS de 1 de febrero de 2006, la doctrina del abuso del derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (Sentencias de 8 de julio de 1986, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996); exigiendo su apreciación, en palabras de la Sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).
La STS de 4 de julio de 2003, en un supuesto de acción de división de cosa común, entendió que no existía abuso de derecho por el ejercicio de la acción, pues el derecho a la tutela judicial efectiva se refiere a las dos partes del proceso, de efectuarse, como en ese caso, sin traspasar los límites de la equidad o de la buena fe, pues si bien existía un pacto de indivisión, el mismo era de duración temporal, y ya se había extinguido. En definitiva, no actúa en abuso de derecho quien ejercita una acción reconocida por el ordenamiento a su favor.
Dice el TS:
«Como señalaron las sentencias de esta Sala de 20 de febrero  de 1992 y 11 de julio de 1994 el ejercicio abusivo de un derecho sólo existe cuando se hace con  intención de dañar o utilizando el derecho de modo anormal y contrario a la convivencia y como  remedio extraordinario sólo puede acudirse a la doctrina del abuso del derecho en casos  patentes y manifiestos, como exige el artículo que el motivo invoca, sin que resulte provecho  alguno para el agente que lo ejercita, sólo imbuido del propósito de causar daño a otro interés  jurídico. Por su parte, la sentencia de 30 de junio de 1998 recoge que no se deduce tal  resultado cuando sin traspasar los límites de la equidad o de la buena fe se pone en marcha el  mecanismo judicial con sus consecuencias ejecutivas para hacer valer una atribución que el  actor estima corresponderle (sentencias de 27 de febrero de 1958, 4 de marzo de 1959 y 7 de  junio de 1960), por oponerse a ello la máxima qui iure suo utitur neminem laedit (sentencias de  17 de abril y 17 de noviembre de 1965 y 12 de febrero de 1966), salvo que el Tribunal  sentenciador hubiera declarado su culpabilidad estimando la inexistencia de justa causa litigantis  (sentencias de 4 de abril de 1932, 20 de abril de 1933 y 13 de junio de 1942).»  
También la STS de 2 de febrero de 2001 se refiere al abuso de derecho, y dice:
«(…) el ejercicio de una acción contra un acto ilícito no puede encajarse nunca en el abuso de derecho: el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24 de la Constitución Española, tanto en la primera (típico derecho) como en la segunda instancia (derecho en su vertiente de acceso al recurso), jamás podrá ser tenida como abuso del derecho.»  
En materia de Propiedad Horizontal, el artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal permite la impugnación de aquellos acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.  
La STS de 16 de julio de 2009 ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la LPH, consiste en la utilización de la norma por la comunidad de propietarios con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes.  
Un ejemplo de abuso de derecho por parte de una comunidad es el analizado por la STS, Sala 1ª, de 9 de diciembre de 2010: se declara la nulidad del acuerdo impugnado que rechazó la propuesta del vecino de realizar las obras consistentes en la apertura de dos huecos para la comunicación vertical entre dos plantas de su propiedad, por entender que la denegación de las obras es considerada como un acto de abuso del derecho o de ejercicio antisocial del mismo, teniendo en cuenta que aunque la obra afectase a un elemento común, la obra se podí­a llevar a cabo sin afectar ni la seguridad ni la estética ni la estabilidad del inmueble, además el daño que suponía ­limitar el interés jurídico del demandante, no encontraba su causa en un fin serio y legítimo que explicase la actuación de los codemandados.
Pero, como tantas veces hemos mencionado, para concluir si ha existido o no abuso de derecho, habrá que estar al caso concreto.  
© 2013 Fabio Balbuena  

Publicado en: Abogado, Abuso de derecho, Administrador de Fincas, Buena fe, Código Civil, Comunidades de Propietarios, Mala fe, Propiedad Horizontal, Responsabilidad, Sanción

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