Como es sabido (ver post http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2013/02/la-impugnacion-de-acuerdos-de-las.html) los acuerdos de las juntas de propietarios son impugnablesen una serie de supuestos y dentro de unos plazos.
Y una cuestión especialmente relevante es la distinción entre nulidady anulabilidad. Así, la jurisprudencia establece que en materia de propiedad horizontal los acuerdos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad no son «nulos de pleno derecho», sino tan sólo «anulables»,y por tanto sometidos a un plazo de caducidad para su impugnación judicial.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, nº 104/2013, de 27 de febrero, aplica esta doctrina.
En una comunidad de propietarios se adopta un acuerdo en el año 2004por el que se decide no ejercer acciones judiciales contra unos propietarios que habían llevado a cabo un cerramiento de terrazas.
En el año 2007, sin haberse impugnado por los propietarios disidentes el acuerdo del año 2004, la junta de propietarios acuerda ejercitar acciones, presentándose la demanda judicial el 1 de octubre de 2008.
El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valencia estimó la demanda, condenando a los demandados a demoler los cerramientos y al pago de las costas. La sentencia fue confirmada por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia.
Ahora el Tribunal Supremo ha casado la sentenciade la Audiencia, desestimando íntegramente la demanda, e imponiendo las costas de la primera instancia a la comunidad demandante.
Según la Sala, en materia de propiedad horizontal, los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado por mayoría pese a requerir la unanimidad,quedarán convalidadossi no se recurren en el plazo de treinta días, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal que determina únicamente su anulabilidad, pero no su nulidad de pleno derecho. Por tanto, la acción ejercitada por la comunidad había caducadopor el transcurso de treinta días computados desde la adopción del acuerdo en que se autorizaba el cerramiento de las terrazas, es decir, por impugnarse la autorización de un cerramiento de terraza a los cinco años de haberse concedido en junta de propietarios.
Además, la comunidad demandante ha actuado contra sus propios actosy en contra dela buena fe, pues generó una razonable confianza en los comuneros para que pudieran cerrar las terrazas y, cuatro años después, acordó la presentación de la demanda; tan arbitrario cambio de opinión solo puede afectar a las modificaciones futuras, pero no a las consolidadas, por lo que no puede perjudicar a quien ya había cerrado su terraza.
El fundamento jurídicode la sentencia del TS es el siguiente:
Esta Sala viene declarando, entre otras, en la sentencia de 17-12-2009 que:
Con igual posición, la STS de 18 de abril de 2007, en su fundamento de derecho tercero, en el párrafo segundo, dice lo que se expone acto continuo:
«La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la sentencia de la Audiencia SSTS de 24 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1993, 7 de junio de 1997 y 26 de junio de 1998 sobre la distinción entre nulidad radical y anulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de 2000, la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina de esta Sala. Más recientemente las sentencias de 7 de marzo de 2002, 25 de enero de 2005 y 30 de diciembre de 2005 explican las diferencias entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (…). Es razón por la que no es posible reprochar a la sentencia recurrida la infracción denunciada en el recurso, puesto que se sustenta en una línea jurisprudencial ya superada. Antes al contrario el criterio sostenido, no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, con un plazo más amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnación y el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos».
(arts. 15 a 18 de la LPH).
Establece la Jurisprudencia:
— sentencias, por citar tan sólo en las recientes, de 18 Ene. 1990, 5 Mar. 1991, 4 Jun. y 30 Oct. 1992, 12 y 13 Abr. y 20 May. 1993, 17 Dic. 1994, 31 Ene., 30 May. y 30 Oct. 1995, 21 Nov. 1996, 29 y 30 Abr., 12 May., 15 Jul., 30 Sep. y 30 Nov. 1998, 4 Ene., 13 Jul., 1 Oct. y 16 Nov. 1999, 23 May., 25 Jul. y 25 Oct. 2000, 27 Feb., 16 y 24 Abr. y 7 May. 2001, y un largo etcétera.
Por todo ello,el TS desestima la petición de demolición de las obras de cerramientoefectuadas en los jardines-terrazas de los demandados.
En definitiva, una muestra más de ladificultad que entraña la propiedad horizontal, lo cual justifica la necesidad de un asesoramiento permanente de un Abogadoo un Administrador de Fincas Colegiado.
©2013Fabio Balbuena