La enervación del desahucio consiste en la actuación del demandado tendente a poner fin al proceso instado por el demandante. Según el artículo 440.3.I de la LEC cabe enervar el desahucio si el arrendatario pone a disposición del juzgado o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas y el de las que en dicho momento adeude. Por tanto, es una facultad del arrendatario de paralizar la acción de desahucio por falta de pago ejercitada por el arrendador.
Ahora bien, la enervación NO procede en dos casos:
1.º) cuando no fuera el primer enervamiento, salvo si la falta de cobro fuera imputable al acreedor; y
2.º) cuando el arrendador hubiera requerido de pago al arrendatario, al menos con un mes antes de presentar la demanda y éste no hubiese pagado al tiempo de la presentación.
De este segundo caso se ha ocupado el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en su Sentencia de 28 mayo de 2014, nº 302/2014, rec. 1051/2012, Ponente Excmo. Sr. Arroyo Fiestas.
Se trata de un supuesto en el que la arrendataria consignó la cantidad reclamada tras ser emplazada, cuando había sido requerida con más de un mes de antelación a la presentación de la demanda, pese a lo cual el juzgado desestimó la demanda (es decir, entendió enervada la acción). Por su parte, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación de la arrendadora, y no admitió la enervación.
La arrendataria formuló recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, por interés casacional al existir jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales sobre los requisitos y contenido del requerimiento establecido en el artículo 22.4 de la LEC, precepto que consideraba infringido.
Interpretación del art. 22.4 LEC:
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«La interpretación de este precepto ha provocado dos interpretaciones diversas por las Audiencia Provinciales:
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a) Una que exige la comunicación expresa al arrendador de que se da por resuelto el contrato de arrendamiento, en el caso de no abonarse la cantidad reclamada debidamente especificada.
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b) Otra que entiende que basta con el requerimiento de pago, sin advertir de consecuencias resolutorias; tampoco exigiendo el anuncio de que no podrá enervar la acción de desahucio si no paga en el plazo preceptivo.»
En el caso, se practicó requerimiento de pago del IBI por burofax en el que la arrendadora advertía a la arrendataria que «en el caso de no ser atendidos los correspondientes al año 2009, PRESENTAREMOS Denuncia por incumplimiento de contrato», estimándose que «la comunicación fue clara y su recepción evidente, advirtiendo de presentación de denuncia (entiéndase demanda) por incumplimiento en caso de impago.»
_Y
¿Qué exige el artículo 22.4 de la LEC?:
«Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC debemos concluir que dicho precepto exige:
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1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
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2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
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3. Ha de referirse a rentas impagadas.
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4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
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5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
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Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:
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1. Que el contrato va a ser resuelto.
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2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
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El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.
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En el presente caso, la arrendadora va más allá y anuncia una denuncia (demanda) por incumplimiento. Esta información que se traslada a la arrendataria es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.
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No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.
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Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.»
Conclusión:
En suma, el pago del IBI efectuado por la arrendataria tras su emplazamiento, cuando había sido requerida con más de un mes de antelación a la presentación de la demanda, carece de efectos enervatorios, no siendo necesario que en la comunicación del arrendador requiriendo de pago al arrendatario se le informe de que el contrato va a ser resuelto o que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
Por ello, el TS desestima los recursos y confirma la sentencia recurrida en todos sus términos.
