En el post “el plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad” analizaba la cuestión relativa a la prescripción de las cuotas comunitarias, llegando a la conclusión de que el plazo de prescripción era el de quince años, siguiendo la postura mayoritaria de las Audiencias Provinciales.
Pues bien, este criterio cambiará definitivamente en 2020, cuando termine el período transitorio de la modificación del artículo 1.964 del Código Civil.
Pero ojo, porque incluso puede estar cambiando ya, como se desprende de la Sentencia de fecha 20 de marzo del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Nules. En ella se dice:
“En cuanto a la prescripción alegada con carácter subsidiario, como bien puede concluirse de una simple lectura de los distintos pronunciamientos judiciales dictados por las Audiencias Provinciales, las dos posturas respecto de la prescripción en estos casos ha oscilado entre la aplicación del art. 1966.3 o el 1964, ambos del Código Civil, el último en la redacción anterior a la vigente, la de los quince años correspondientes a las acciones que no tuviesen asignado un plazo especial de prescripción, en tanto que el primero de los preceptos se reservaba para las reclamaciones de pagos que deben hacer por años o en plazos más breves. En los supuestos de las reclamaciones de las Comunidades de Propietarios a sus comuneros por las cuotas asignadas, es de tener en cuenta que el funcionamiento de tales comunidades, mediante presupuestos que se aprueban anualmente, y cuyo devengo de cuotas suelen ser mensuales, y en todo caso por periodos no superiores a aquel en que rige el presupuesto, teniendo en cuenta también la proximidad de las relaciones entre los comuneros, prácticamente de vecindad, no parecía adecuado el largo periodo de quince años, visto además la necesidad de dichas cuotas como único medio de subsistencia y mantenimiento de la Comunidad, lo que exige despejar la incertidumbre respecto de la disponibilidad económica a través del pago de las cuotas de sus comuneros y la perentoriedad de la asignación de las mismas a los gastos corrientes inaplazables de la Comunidad; a tales criterios interpretativos se une también la imposición legal de la imposibilidad de voto y de recurrir los acuerdos comunitarios si no se está al corriente en el pago de las cuotas. Y, por último, para cerrar el círculo interpretativo, no puede desconocerse la reforma del art. 1964 del código civil operada por la disposición final primera de la Ley 42/2015, que, aunque no aplicable al supuesto de autos por mor de la disposición transitoria quinta de la misma en relación con el art. 1939 del Código Civil, es lo cierto que muestra el reforzamiento de la tesis del plazo quinquenal para la reclamación de cuotas. En consecuencia, hemos de considerar prescritas las cuotas anteriores a los últimos cinco años, los que se contarán hacia atrás a partir de la primera reclamación que conste, que no es otra que la de 24 de septiembre de 2014 (Documento 7 del escrito de petición inicial de Procedimiento Monitorio).”
En atención a ello, de los 1.570 euros que se estaban reclamando, declara prescrita la cantidad de 205 euros, condenando a abonar 1.365 euros.
Con el debido respeto al juzgador, no comparto el criterio del plazo quinquenal, porque coincido con el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, y sin ir más lejos con el de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª, que en su Sentencia de fecha 14 de febrero de 2002 [Ponente: Ilma. Sra. Magistrada Dª Mª Filomena Ibáñez Solaz, Nº de Sentencia: 67/2002 – Nº de RECURSO: 86/2001], en un supuesto de reclamación de cuotas comunitarias impagadas, estima la procedencia de la aplicación del plazo prescriptivo de quince años.
Por tanto, en mi opinión el plazo quinquenal sólo puede ser de aplicación a partir del año 2020, cuando entre en juego la modificación operada en el artículo 1.964 del Código Civil. Pero cautelarmente, es preciso extremar las precauciones sobre las reclamaciones y requerimientos de pago a los efectos de la interrupción del plazo prescriptivo.
Ahora bien, considero que se hace un flaco favor a las Comunidades de Propietarios, pues conociendo la problemática que genera la morosidad, no debería favorecerse a los “morosos”, expertos en eludir su obligación legal de pago. Debería pues, instarse una modificación legal que estableciera un plazo específico de prescripción de las cuotas comunitarias, manteniendo el plazo quincenal.
Al margen de la cuestión jurídica, en el caso objeto de enjuiciamiento, si bien es cierto que el propietario “moroso” se ha librado de pagar 205 euros, no deja de ser una auténtica victoria “pírrica”, toda vez que desde el punto de vista ético-moral, ahora todos sus vecinos saben quién es quién. Pero claro, el Derecho no juzga personas, sino sólo acciones. Así que, allá cada cual con el peso de su conciencia.
© Fabio Balbuena 2017
Debo 780€ a la comunidad recibos de los años 2010 y 2011 mas gastos , nunca me ha enviado carta con la deuda , se refleja en las cuentas de la comunidad como deudor , he pedido cita y no me la concede ,ni a mi ni a ningún vecino , pasa totalmente de las cuentas, gastos, errores, reclamaciones, ilegalidades, abusos, descuadres, gastos considerables sin consultar etc , todo , absolutamente todo esta mal . tiene una cara que se la pisa , y mis vecinos son peores que ella, les enseño y demuestro alguna que otra barbaridad que hace y les da lo mismo , ni lo miran . Al saber que estaba mirando las cuentas con lupa , han corrido la voz el conserje y familia de que estoy mal de la cabeza .Me lo ha dicho un vecino amigo mio , y así estamos. Prescriben esos 780€ de hace 6 años???
Buenos días:
Como habrá leído en el artículo publicado, sobre el plazo de prescripción de las cuotas comunitarias hay dos posturas: una (mayoritaria) que mantiene que el plazo es de 15 años, y otra (minoritaria) que mantiene que el plazo es de 5 años. Pero ahora, con la modificación del artículo 1.964 del Código Civil, el plazo se ha reducido a 5 años, con lo cual la discusión ya carece de sentido. El punto polémico se encuentra en el momento en que dicho plazo ha de ser de 5 años por aplicación de la reforma de ese artículo, pues en mi opinión, debería ser a partir de 2020.
Mi postura siempre ha sido entender que el plazo es de 15 años. Por otra parte, el hecho de que se declaren prescritas unas cuotas no quiere decir que no se adeuden, sino simplemente que la ley determina que por el paso del tiempo, por razones de seguridad jurídica, ya no se le puede exigir el pago. Pero moralmente seguiría siendo deudora frente a la comunidad, con las consiguientes consecuencias negativas en cuanto a relaciones personales con sus vecinos. En estos casos es algo a valorar también, y tal vez sea lo principal.
De todas formas, si usted se inclina por sostener la postura de 5 años, está en su derecho, y entonces hay que ver si se ha efectuado alguna reclamación previa que interrumpa el plazo de prescripción. Si no se ha hecho ninguna reclamación fehaciente, se podría entender (como es el caso de la sentencia comentada en el artículo) que estarían prescritas las cuotas que se encuentren más allá del plazo de 5 años contando hacia atrás desde la reclamación fehaciente. Por ejemplo, si en 2017 se le reclaman cuotas desde 2010 y nunca ha recibido ninguna reclamación, habría que contar 5 años hacia atrás, es decir, hasta 2012 se le podrían reclamar, pero estarían prescritas las cuotas de 2011 y 2010.
Por otro lado, en cuanto a las presuntas irregularidades en las cuentas, podría solicitar al Presidente que incluyera como punto a tratar en el orden del día de la siguiente junta el asunto a relativo a «irregularidades contables», y en esa junta aportar los justificantes que tenga de tales irregularidades, a fin de que la junta de propietarios adopte el acuerdo que proceda. Si la junta decide no actuar ante tales irregularidades y usted sigue considerando que sí que existen y le perjudican, podrá impugnar ese acuerdo ante los Tribunales.
Espero que le sea de ayuda.
Atentamente,
Fabio Balbuena