Tribunal Supremo – Página 3

29 abril, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Usucapión extraordinaria y… ¿buena fe y justo título?

El Código Civil contempla la posibilidad de adquirir el dominio por el transcurso del tiempo. Es la figura jurídica conocida como “usucapión”, que puede ser ordinaria o extraordinaria.

tiempo

Para la ordinaria, es necesaria la posesión de las cosas con buena fe y justo título. Así, el artículo 1.940 dice que “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.” Y el artículo 1.941 dice que “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.”

Para la extraordinaria, tan sólo es necesaria la posesión ininterrumpida durante treinta años, sin que sea necesario título ni buena fe. El artículo 1.959 dice: “Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.”

Un ejemplo de usucapión extraordinaria lo encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 11 de febrero de 2016 (Nº de Sentencia: 44/2016, Nº de Recurso: 2628/2013), Ponente Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial habían desestimado la demanda, considerando que no existió posesión a título de dueño, «puesto que dicha falta de posesión a título de dueña importa que no pueda ser tenida por adquirida la porción reivindicada, ni por prescripción ordinaria ni por prescripción extraordinaria ….».

Sin embargo, el Supremo realiza una valoración distinta, pues “(…) en el caso presente -habiendo transcurrido más de treinta años- ni siquiera sería necesaria la concurrencia de buena fe y de justo título (artículo 1959 del Código Civil).”

Dice así:

«(…) cuando se trata de la prescripción adquisitiva -singularmente en el caso de la extraordinaria- ha de estimarse consumada cuando concurre el requisito de la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (artículo 1941 del Código Civil), sin que pueda exigirse para que la posesión pueda ser considerada en “concepto de dueño” que se adquiera de quien figura como tal en el Registro de la Propiedad, ni confundir este requisito con el de la buena fe -que resulta innecesaria en el caso de la prescripción extraordinaria, como es el caso, según lo dispuesto por el artículo 1959 del Código Civil- lo que se deriva de la propia doctrina jurisprudencial citada por la recurrente, que queda resumida por la STS núm. 467/2002, de 17 mayo, que con cita de otras muchas resoluciones, afirma que la jurisprudencia viene reiterando que el requisito de la “posesión en concepto de dueño” no es puramente subjetivo o intencional, por lo que no basta la pura motivación volitiva (Sentencias 6 octubre 1975 y 25 octubre 1995) representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal (SSTS de 20 noviembre 1964 y 18 octubre 1994) consistente en la existencia de «actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico» (Sentencia 3 octubre 1962, 16 mayo 1983, 29 febrero 1992, 3 julio 1993, 18 octubre y 30 diciembre 1994, y 7 febrero 1997), «realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar» (STS 3 junio 1993); «actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios» (STS 30 diciembre 1994).

Se añade por dicha sentencia de 17 de mayo de 2002 que «el juicio de calificación mediante el cual se atribuye a los datos fácticos previamente fijados la significación jurídica de “en concepto de dueño” (concepto jurídico indeterminado) constituye una “quaestio iuris”, y, por ende, es susceptible de revisión en casación. En tal sentido debe entenderse la doctrina jurisprudencial cuando alude a la posesión en concepto de dueño como cuestión de hecho (Sentencias 27 diciembre 1945, 30 septiembre 1964, 30 marzo 1974, 20 diciembre 1985, 3 junio 1993, 20 octubre 1994, 25 octubre 1995)…».

El fundamento de la usucapión, más allá de un presunto abandono del derecho por quien “pudiera ser” titular originario del mismo, es de carácter objetivo y consiste en dar seguridad a los derechos de modo que, transcurrido el tiempo fijado por la ley en su ejercicio y concurriendo los demás requisitos exigidos, éste queda consolidado y cubierto frente a todos, evitando así las dificultades de prueba que pudieran existir para justificar el origen de derechos reales adquiridos en tiempos ya lejanos.

En el caso existen datos fijados en la instancia -entre los que destaca la propia construcción de una vivienda- que revelan el hecho de la posesión en concepto de dueña por parte de la recurrente por más de los treinta años previstos para la prescripción extraordinaria en el artículo 1959 del Código Civil, sin que frente a ello puedan prevalecer las alegaciones de los demandados referidas a que el “dies a quo” para el cómputo del plazo de treinta años debe fijarse el día 11 de julio de 2001 -en que el contrato se eleva a escritura pública- desconociendo la fecha en que se dio inicio al estado posesorio que es la que da comienzo a la prescripción, o a que no se puede poseer en concepto de dueño hasta que la vivienda se usa para vivir, sin computar el tiempo que se usaba sólo para los fines de semana, ni se ha de tener en cuenta la fecha de los contratos para suministro de energía eléctrica y agua.»

En conclusión, para la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles basta la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, durante treinta años, siendo innecesaria la concurrencia o no de buena fe y justo título.

Por lo que se estima el recurso de casación y la demanda, declarando a las recurrentes dueñas por prescripción adquisitiva de las fincas cuyo dominio se reclamaba.

27 abril, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Acuerdo de compra de parcela: ¿Unanimidad o 3/5?

Las mayorías para la adopción de acuerdos comunitarios siempre son un tema conflictivo. Es cierto que en ocasiones será fácil determinar la mayoría necesaria para adoptar un acuerdo concreto, pero en otras muchas la cuestión no es tan clara. La Ley de Propiedad Horizontal ha motivado numerosas sentencias derivadas de la impugnación de acuerdos por discrepancias con las mayorías requeridas para su adopción.

junta

Un ejemplo lo encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 8 de abril de 2016 [nº 230/2016, rec. 651/2014], Ponente Excmo. Sr. Magistrado Xavier O’Callaghan Muñoz.

Se trataba de una impugnación de acuerdo comunitario de compra de una parcela y de otro acuerdo de aumento de la cuota ordinaria derivado de aquél. La comunidad aprobó “por unanimidad” la adquisición de una parcela para la construcción de un aljibe para la centralización del agua y otras instalaciones, pero la compra no se llevó a cabo, por lo que con posterioridad, aprobó “por mayoría de tres quintos de los propietarios” (art.17.1º LPH -anterior a la reforma de 2013-) “la compra de una parcela distinta para la instalación de un aljibe y otros elementos necesarios para la centralización de servicio del suministro de aguas a las parcelas que forman la comunidad y espacios para oficina y reunión.”

El propietario demandante solicitaba la declaración de nulidad de tales acuerdos de compra de la parcela y de incremento de las cuotas. La comunidad se opuso entendiendo que para el establecimiento de elementos de interés general, basta el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios.

La demanda se estimó en primera instancia por el Juzgado nº 2 de Carmona, que ”aplicando el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal entendió que el primer acuerdo no es el relativo al establecimiento de un servicio común, sino al de una adquisición de una parcela y el segundo afecta a la propia realidad dominical sobre la que recae el condominio y la cuota de participación de cada propietario. Incluso advierte que se acuerda la adquisición de la parcela sin incorporar detalle alguno sobre el proyecto de centralización de agua y se prevé la instalación de oficinas para reuniones de la comunidad por lo cual, no cabe la excepción de la mayoría de tres quintos prevista en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y respecto del aumento de las cuotas sociales -añade esta sentencia- «Lo cierto es que se trata de una materia que no está reservada a mayoría reforzada prevista en el artículo 17. Ahora bien, en este caso se produce una especialidad y es que el aumento de cuotas se dirige única y exclusivamente a la financiación de los negocios de compraventa de la parcela proyectado de forma que al traer causa del mismo ha de verse afectado por la nulidad de pesa sobre aquél».

La Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Sevilla revocó la sentencia y desestimó la demanda, al entender que para el acuerdo de establecimiento de los servicios de centralización del agua (instalación de un aljibe y otros elementos) sólo se requería la aprobación por los 3/5 del total de los propietarios, por ser un servicio común de interés general.

Pues bien, el Tribunal Supremo entiende infringido el artículo 17.1º de la LPH, pues la adquisición de una parcela “es un acto de disposición, no es un acuerdo de «servicio común». Que el acto dispositivo tenga una finalidad de interés general no elimina la naturaleza del negocio jurídico. Un acto de disposición, en todo caso, exige la unanimidad. (…) El artículo 17 exige unanimidad en actos que impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos. Y en el presente caso se acuerda adquirir una parcela que modifica el status de la comunidad al ampliar el número de comuneros (una parcela más) y la cuantía de las cuotas de participación. No es válido el argumento de que ello deviene en un «servicio común», cuando no consta el plan concreto del fin de la compra de la parcela que, aparte del agua, comprende «y otros servicios».”

En consecuencia, declara “nulo este primer acuerdo, acto de disposición de una concreta parcela, por ser contrario al título constitutivo, que quedaría alterado por el aumento del objeto de la comunidad, «modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo», como dice el artículo 17. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal que exige la unanimidad, que no se consiguió en el caso enjuiciado.”

Y también declara nulo el segundo acuerdo impugnado, diciendo:

“El segundo acuerdo impugnado es más claro que exige la unanimidad. Se trata del acuerdo en que se aprueba el aumento de las cuotas de participación modificando el título constitutivo y los estatutos, lo cual exige la unanimidad. (…)

Por lo cual, este acuerdo se halla plenamente incurso en la previsión del artículo 17, primer párrafo de la norma primera y exige unanimidad. En ese sentido, la sentencia del 30 abril 2002 dice que «al no ajustarse al título ni a los estatutos, se impone la unanimidad de los copropietarios para esta forma especial del reparto de gastos…».”

Por todo ello, casa y anula la Sentencia de la Audiencia y hace suya la del Juzgado de Primera Instancia, que se confirma, declarando la nulidad de los acuerdos impugnados.

Como vemos, la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto al régimen de mayorías entraña una gran dificultad en su aplicación práctica, y de ahí la necesidad del asesoramiento de un Administrador de Fincas Colegiado o un Abogado especializado en Propiedad Horizontal.

20 abril, 2016 By Fabio Balbuena 4 comentarios

Plusvalía a cargo del comprador…¿cláusula abusiva?

Una de las cláusulas abusivas más frecuentes en contratos de compraventa de inmuebles es la relativa al pago de la Plusvalía.

Durante años se ha observado la inclusión en los contratos por parte de Constructoras y Promotoras de una cláusula del siguiente tenor:

“Todos los gastos de la operación serán a cargo del comprador, incluido el Impuesto de Plusvalías”.

También desde hace un tiempo muchos compradores venían protestando y reclamando ante dicha cláusula, por entender que era contraria a la ley, y por tanto nula.

Firma contrato

El Tribunal Supremo se ha pronunciado de nuevo al respecto en Sentencia de 17 de marzo de 2016, Ponente Exmo. Sr. Magistrado D. Xavier O’Callaghan Muñoz, en la que resuelve sobre la siguiente cláusula inserta en un contrato de compraventa de inmuebles del año 2005:

«Por acuerdo expreso de las partes, todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o se relacionen con el presente contrato, o con su elevación a la escritura pública, serán a cargo del comprador, incluso el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana».

Los compradores se negaron al pago de la Plusvalía y la vendedora (promotora inmobiliaria) formuló demanda, que fue desestimada en primera instancia, partiendo de que se trataba de un contrato anterior a la ley 44/2006, y aplicando el párrafo primero del artículo 10 bis de la ley General para la defensa de consumidores y usuarios 26/1984, de 19 julio, redactado por la ley 7/1998, de 13 abril, de condiciones generales de la contratación, que dispone:

«Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la presente ley».

El Magistrado-Juez de Primera Instancia del Juzgado nº 7 de Madrid consideró que se trataba de una estipulación no negociada individualmente, inserta en una pluralidad de contratos que limita los derechos de los consumidores. Y el impuesto que se discute es el transmitente quien debe abonarlo ya que es quien percibe el aumento del valor sin que genere beneficio alguno para el comprador.

Pero la Promotora recurrió y la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid estimó que la cláusula transcrita no podía considerarse abusiva y no determinaba un desequilibrio en las prestaciones; es un pacto normal, casi una “cláusula de estilo”; añadiendo que actualmente la estipulación sobre pago de plusvalía se halla prohibida legalmente, pero no anteriormente (el contrato era de 2005). Por lo cual estimó la demanda y condenó a los demandados (compradores) a abonar a la parte actora la cantidad de 3.705,87 euros más sus intereses legales desde la interposición de la demanda.

Frente a dicha sentencia, los compradores formularon recurso de casación por interés casacional, alegando la infracción del artículo 10 bis de la ley 26/1984, 19 julio, General para la defensa de los consumidores y usuarios y de la doctrina jurisprudencial (doctrina que sí había seguido la sentencia de primera instancia para desestimar la demanda).

Pues bien, la sentencia del Supremo cita la jurisprudencia la Sala Primera dictada en relación con la cláusula abusiva que impone al comprador el pago del impuesto de plusvalía, a la luz de lo dispuesto en el artículo 10 bis de la ley 26/1984, de 19 julio, redactado por ley 7/1998, de 13 abril, antes de la prohibición expresa impuesta por la ley 44/2006, de 29 diciembre. En concreto:

Sentencia de 22 octubre 2014 (recurso 2279/2012):

«Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce -como pusimos de relieve en las sentencias 842/2011, de 25 de noviembre , y 97/2014, de 12 de marzo- al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía – y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación. Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica – no obstante las razones expuestas por la propia recurrente – para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora».

Sentencia de 12 marzo 2014 (recurso 184/2012):

«Declaramos en la sentencia 824/2011, de 25 de noviembre, que la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, no es aplicable retroactivamente. Sin embargo – al igual que sucedió en el caso enjuiciado en la mencionada sentencia – es lo cierto que el Tribunal de apelación no aplicó ninguna norma de dicha Ley, sino que declaró abusiva la cláusula litigiosa conforme a lo dispuesto en el artículo 10 bis, apartado 1, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, en la redacción vigente en la fecha del contrato, esto es, en la reformada por la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación».

Sentencia de 25 noviembre 2011 (recurso 438/2009):

«Es claro el desequilibro contractual porque en el impuesto de que se trata sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -que es el tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos y se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título (arts. 105 Ley Reguladora de las Haciendas Locales 39/1988, de 28 de diciembre, vigente hasta el 10 de marzo de 2004; art. 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora aprobado por R.D.Legislativo 2/2004, de 5 de marzo)- el sujeto pasivo (arts. 35.1 y 36.1 de la Ley General Tributaria 58/2003, de 17 de diciembre) es el transmitente, que es quien percibe el aumento del valor -mayor valor adquirido por el inmueble- y como tal beneficiario está obligado al pago; sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, que se ve obligado a responder de una carga económica sin ninguna contraprestación o contrapartida por parte del vendedor. Por consiguiente al tratarse de una estipulación no negociada individualmente que limita los derechos de los consumidores recibe la sanción de la nulidad que le impone el art. 10 bis de la Ley 26/1984 y que convierte en indebido y restituible lo pagado por el consumidor por el concepto de que se trata (SS. 30 de marzo de 2002, núm. 277; 3 de noviembre de 2006, núm. 1079); que en el caso se refiere al Impuesto de Plusvalía».

Las Sentencias de 3 noviembre 2006 y 2 marzo 2011 mantienen, en supuestos distintos, el carácter abusivo de cláusulas que limitan los derechos de los consumidores o les causan, en su perjuicio, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes.

En el caso concreto del recurso:

«El motivo debe ser estimado, ya que, aplicando esta norma, la cláusula también transcrita debe estimarse abusiva.

En primer lugar, porque, conforme al principio de la buena fe produce desigualdad de la parte vendedora frente a la adquirente y desequilibrio en el contenido económico del contrato, como dice la sentencia de 22 octubre 2014.

En segundo lugar, el impuesto que grava el incremento del valor y se pone de manifiesto al tiempo de la transmisión de la propiedad, es al transmitente a quien se le impone su pago puesto que es quien percibe el aumento de valor, sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, desequilibrio que destaca la sentencia de 25 noviembre 2011.

En tercer lugar, ya existe una jurisprudencia consolidada (algunas sentencias relativas a esta misma entidad promotora) que declaran abusiva esta cláusula que traslada al comprador un importe que corresponde al vendedor.

En cuarto lugar, a modo de interpretación y no de aplicación pues no cabe su retroactividad, la ley 44/2006, de 29 diciembre, declaró abusiva la estipulación que ahora se discute, tal como menciona la sentencia de 12 marzo 2014.»

Y concluye:

«Consecuencia de su carácter abusivo, que aquí se reitera, debe declararse su nulidad, tal como dispone el citado artículo 10 bis en su apartado 2: ”serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas, condiciones y estipulaciones en las que se aprecie el carácter abusivo”.»

Es posible que sigamos viendo estas cláusulas en muchos contratos, pero es clara su nulidad por su carácter abusivo, que habremos de tener en cuenta a la hora de defender adecuadamente a los compradores.

31 marzo, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La expresión “por tiempo indefinido” en los arrendamientos sometidos al RDL 2/1985

¿Qué significado tiene la expresión “por tiempo indefinido” en los contratos de arrendamiento sometidos al RDL 2/1985?

El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 19 de febrero de 2016, [Nº 88/2016, Ponente: Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller], resuelve un desahucio por expiración del plazo de duración del contrato en el que figuraba tal expresión.

La demandante solicitaba la condena de la demandada a desalojar la finca objeto del arrendamiento por haberse extinguido el plazo contractual, sin derecho a renovación y, en consecuencia, que se ordenara su inmediato desahucio.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso de apelación formulado por la demandante y declaró resuelto el contrato.

La parte demandada formuló recurso de casación por interés casacional, fundado en la infracción del artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y artículos 1255, 1281, 1282, 1285, 1287 y 1288 del Código Civil, en relación con la jurisprudencia que citaba en su recurso y que consideraba infringida.

El Tribunal Supremo desestima el recurso con la siguiente fundamentación jurídica:

«(…) Se afirma en la demanda: a) que en fecha 1 de marzo de 1987, don Marino, hermano del ahora demandante, como arrendador, y doña Rafaela, como arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble, el cual ha pasado a ser de propiedad del demandante por herencia desde el 6 de marzo de 2003; b) que en el contrato de arrendamiento no se estipuló plazo de duración, limitándose a establecer la fórmula “por tiempo indefinido”, sin hacer mención a “prórroga forzosa”.

(…)

Tras la entrada en vigor del Decreto 2/1985, de 30 abril, bajo cuya vigencia se celebró el contrato litigioso, se admitió el pacto que implicaba continuar sometido al régimen de prórroga forzosa de los artículos 56 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con sus causas de excepción y extinción. En la actualidad, teniendo en cuenta lo dispuesto por el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, los contratos de arrendamiento han de tener una duración fija y, en caso contrario, la norma prevé que tal duración será de un año.

Pues bien, en el presente caso no existe vulneración de la jurisprudencia de esta Sala por parte de la sentencia recurrida, pues la doctrina jurisprudencial expresada en la sentencia de nº 346/2011, de 30 de mayo, anteriormente citada, y en las demás que se citan, exige para que se considere pactado voluntariamente el sometimiento a la prórroga forzosa que la voluntad de las partes en tal sentido sea “clara y terminante”; siendo así que en este caso la Audiencia, decidiendo con acierto, no lo ha estimado así.

TERCERO.- Esta Sala ha abordado la cuestión suscitada, entre otras, en sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo, en Recurso de Casación núm. 289/2010, afirmando que «Es doctrina de esta Sala que: « [..] el alcance que debe darse a la expresión “tiempo indefinido” consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato (STS 22 de noviembre de 2010. RC 393/2006)»; a lo que añade que dicha expresión (“tiempo indefinido”) es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento, «salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario…..».

En el caso presente, de la literalidad del contrato no se desprende que las partes se sometieran voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa previsto en la LAU 1964, sin que concurran otros elementos que permitan concluir palmariamente que esa era la voluntad de los contratantes.»

En definitiva, se concluye que cuando se trata de un contrato de arrendamiento celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985, la fijación de una duración “ilimitada” no comporta por sí la intención de someterse a la prórroga forzosa.

13 noviembre, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Incendio iniciado en vivienda y… ¿responsabilidad de la Comunidad?

En el post Incendios, Seguros y Responsabilidad Civil, comentábamos la Sentencia de la Sección 11ª de la Audiencia de Madrid, de 14-12-2012, nº 621/2012, rec. 158/2012, que condenó a la Comunidad de Propietarios a indemnizar a los perjudicados por los daños sufridos como consecuencia de un incendio.

Pero la Sentencia fue recurrida por la Comunidad de Propietarios, y ahora el Tribunal Supremo ha estimado el recurso.

Se trata de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 463/2015 de 10 Septiembre de 2015 (Recurso 2063/2013), de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.

Señala en primer lugar que el juez de primera instancia había rechazado la condena de la comunidad, y en cambio la Audiencia «califica de negligente la conducta de la Comunidad de Propietarios demandada por el hecho de tener cerrada con llave la puerta de acceso a la terraza del edificio y este reproche culposo lo fundamenta en que la Junta General celebrada el 27 de febrero de 2007, es decir, unos meses antes de ocurrir el incendio, se acordó la sustitución de la puerta cerrada con llave por otra puerta modelo antipánico, lo que no hizo, pese a dar llaves entretanto a todos los propietarios, lo que determinó que la familia Anibal Pura Federico no pudiera acceder a la terraza para huir del incendio.»

Pues bien, el Supremo coincide con el criterio del juez de instancia, con la siguiente fundamentación jurídica:

«Sin embargo, y pese a que se aprobara el cambio de puerta y que este cambio se hiciera sin sujeción a ningún plazo ni a imposición administrativa alguna, lo cierto es que la puerta, por decisión y conocimiento de quienes integran la comunidad, incluidos los demandantes, se encontraba cerrada por motivos de seguridad sin que este retraso en la ejecución del acuerdo fuera valorado como una circunstancia anormalmente peligrosa para evitar un riesgo previsible y significativo del daño, ni en razón al interés que se ponía en peligro ni a la peligrosidad que suponía la demora; demora que la propia comunidad neutraliza no solo por el cocimiento que todos los comuneros tenían sobre el estado de la puerta desde hacía muchos años, cerrada por motivos de seguridad para evitar que accedieran a la azotea extraños o se usase indebidamente, sino por la entrega de la llave a aquellos vecinos que la solicitaran, entre otros a la fallecida; hechos que no tienen adecuado encaje en el patrón de conducta o de conducta objetivamente exigible que debe ser observada por una persona razonable para generar culpa extracontractual de los artículos 1902 y 1104 de Código Civil.

Desde la perspectiva causal, para que nazca la obligación de responder de las lesiones sufridas por los actores, en lo que se ha denominado causalidad objetiva, con nexo de causalidad tanto desde el punto de vista físico como del jurídico, la sentencia no ofrece una respuesta adecuada.

En efecto, tiene dicho esta Sala que la imputación objetiva, entendida como una cuestión jurídica susceptible de ser revisada (SSTS 30 de abril de 1998, 2 de marzo de 2001, 29 de abril y 22 de julio 2003, 17 de abril de 2007, 29 de abril y 22 de julio 2003, 17 de abril de 2007, 21 de abril de 2008, 6 de febrero 2012), comporta un juicio que más allá de la mera constatación física de la relación de causalidad, obliga a valorar con criterios o pautas extraídas del ordenamiento jurídico la posibilidad de imputar al agente el daño causado apreciando la proximidad con la conducta realizada, el ámbito de protección de la norma infringida, el riesgo general de la vida, provocación prohibición de regreso, incremento del riesgo, consentimiento de la víctima y asunción del propio riesgo, y de la confianza, que han sido tomados en cuenta en diversas sentencias de esta Sala (entre otras las más recientes, 2 y 5 de enero, 2 y 9 de marzo, 3 de abril, 7 de junio, 22 de julio, 7 y 27 de septiembre, 20 de octubre de 2006, 30 de junio de 2009 y 18 de marzo de 2014) y en este caso no se produce causalidad objetivo.

Es cierto que en el incendio está el origen del daño. Lo que no hay es causalidad jurídica o imputación objetiva para atribuir el resultado dañoso a la comunidad demandada por el hecho de no haber ejecutado el acuerdo en ese breve plazo de tiempo que va desde que este se adopta hasta que ocurre el incendio.

El incendio se produjo dentro de la esfera de actuación de doña Angustia, sin que ninguna intervención tuviera la comunidad de propietarios, puesto que se inicia en el piso de su propiedad y no en un elemento común y en ningún caso puede imputarse a la Comunidad responsabilidad en la causación o agravación posterior de los daños, directamente vinculados a su actuación. La responsabilidad de la comunidad no debe enjuiciarse desde la óptica del singular riesgo creado por el incendio, ni del pánico derivado del mismo, pues no fue ella quien lo originó, sino desde la negligencia de la vecina, y del riesgo asumido por los propios vecinos que conocían perfectamente el estado de la puerta y que tenían además la llave para abrirla.

Tampoco existe razón jurídica alguna para trasladar ese daño a la recurrente por el hecho de que con posterioridad unos vecinos abrieran la puerta de su casa a la familia Anibal Federico Pura para refugiarse en ella, en la medida en que esa conducta estaba en su propia esfera de riesgo. Lo que es evidente es que de no haberse ocasionado el incendio y de no haber salido de casa la Sra Angustia dejando la puerta abierta, el daño no se hubiera producido por lo que la relación causal se establece exclusivamente entre la conducta de quien de forma directa e inmediata inició el curso causal de los hechos y el daño ocasionado por el fuego puesto que ninguna otra causa posterior puede considerarse relevante desde el punto de vista de la imputación objetiva para ponerla a cargo de la comunidad.

Y si no hay causalidad no cabe hablar, no ya de responsabilidad subjetiva, sino tampoco de responsabilidad por riesgo u objetivada necesaria para que la recurrente deba responder.»

En atención a tales razonamientos, se estima el recurso de casación, y en consecuencia, se casa y anula la sentencia recurrida, reponiendo íntegramente la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Alcalá de Henares por la que se absuelve de la demanda a la Comunidad de Propietarios.

Excelente noticia, sin perjuicio de lo cual no debe descuidarse la ejecución diligente de los acuerdos comunitarios.

Pero la Sentencia fue recurrida por la Comunidad de Propietarios, y ahora el Tribunal Supremo ha estimado el recurso.

Se trata de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 463/2015 de 10 Septiembre de 2015 (Recurso 2063/2013), de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.

Fabio Balbuena

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