Fabio Balbuena

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27 enero, 2019 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Requisitos formales del proceso monitorio de reclamación de deudas comunitarias

El procedimiento monitorio es un proceso a través del cual se pretende de otro el pago de una deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible (artículo 812.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Con este proceso se crea un título ejecutivo a favor de quien afirma ser acreedor si, una vez requerido por el tribunal el deudor, éste no paga ni formula oposición dentro del plazo concedido (Díez Picazo).

Este tipo de procedimiento tiene una modalidad especial para la reclamación las cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

A la demanda judicial se debe acompañar necesariamente la documentación que acredite el impago, que no es otra que la certificación del acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda que se reclama, suscrita por el Secretario de la comunidad, con el Visto Bueno del Presidente.

Además, hay que acreditar con la demanda la notificación fehaciente al propietario del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda, siendo éste un requisito inexcusable calificado por los tribunales como requisito de procedibilidad.

Esta notificación puede realizarse mediante correo certificado, burofax, vía notarial, o mediante entrega personal en el propio piso o local. Si intentada la notificación personal ésta no pudiera practicarse, se podrá realizar en el tablón de anuncios de la Comunidad, con plenos efectos en el plazo de los tres días naturales siguientes.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de 11 de diciembre de 2017, analizó un supuesto de acción de reclamación de cantidad de cuotas comunitarias, en el que el juzgado de primera instancia había estimado la demanda condenando a la demandada a pagar a la comunidad la cantidad reclamada, así como las costas del juicio, y la demandada había apelado la sentencia invocando la infracción de los artículos 21 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La demandada sostenía que:

– la certificación de la Comunidad de Propietarios acompañada a la Demanda expedida en fecha 11-7-2016 por el Secretario-Administrador, informando de la remisión de un burofax a la demandada notificándole un acuerdo de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de fecha 13-5-2016, se hizo sin el visto bueno del Presidente, constando únicamente la firma del Secretario-Administrador.

– la certificación de la Comunidad de Propietarios acompañada a la Demanda expedida en fecha 22-8-2016 donde consta el acuerdo aprobando la liquidación de la deuda figura firmado por el Secretario-Administrador y con el visto bueno del Presidente, pero sin que conste el cumplimiento de notificación fehaciente al propietario que exige el artículo 21.2 LPH en relación al artículo 9.1h del mismo texto legal, pues no consta que se efectuara la notificación fehaciente vía Notario o mediante burofax con certificación del texto y acuse de recibo en el domicilio fijado en España por el propietario, ni que fuera intentada una nueva notificación mediante exposición durante tres días naturales en el tablón de anuncios de la Comunidad.

A juicio de la demandada, “la ausencia de esos requisitos lleva consigo la inadmisión a trámite de la petición inicial”.

El tribunal de apelación consideró que estas alegaciones no se habían efectuado en la primera instancia, por lo que aplicó el principio de que “nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación”, pues «Resulta así que la parte demandada en modo alguno esgrimió en la 1ª instancia, como causa de oposición a la demanda, los motivos formales ahora invocados en el recurso, por lo que en aplicación del principio “pendente apellatione, nihil innovatur” recogido en el artículo 412 LEC no cabe resolver sobre aquellos.

Así y como tuvo ocasión de señalar el TS en S. del 16 de octubre de 2013: “la segunda instancia no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal “a quo” como cualquier alteración o complementación de la misma. De forma más concreta en la S. del 09 de marzo de 2012 se indica que: “El principio pendente appellatione, nihil innovetur [nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación] -cuyo significado es aplicable también a la primera instancia, artículo 412 LEC- prohíbe tomar en consideración las innovaciones efectuadas por las partes durante la tramitación del procedimiento, que afecten a los términos en que quedó planteada la controversia en la fase alegatoria inicial del proceso (SSTS de 28 de julio de 2006, RC n.º 4648/1999, 29 de noviembre de 2010, RIP n.º 361/2007). De acuerdo con este principio, lo relevante es que no se produzca una modificación sustancial de los términos del debate, pues es en este caso cuando se produce la indefensión de las partes, que no han podido prever el alcance y sentido de la controversia y se ven en la imposibilidad de alegar o actuar en apoyo de sus derechos e intereses (SSTC 34/1985, de 7 de marzo, 29/1987, de 6 de marzo, SSTS de 13 de mayo de 2008, RC n.º 752/2001, 14 de mayo de 2008, RC n.º 799/2001, 15 de noviembre de 2010, RIPC n.º 1205/2007, 29 de noviembre de 2010, RIP n.º 361/2007)”.

La aplicación de la doctrina expuesta al presente caso determina la desestimación del recurso formulado.»

En todo caso, respondiendo a tales alegaciones la Sala señaló que:

– de un examen de la documentación acompañada a la Demanda resulta como el certificado acompañado como documento nº 11 sobre liquidación de deuda sí aparece con el visto bueno del Presidente.

– consta que sí fue notificado el acuerdo al propietario deudor por burofax (documento nº 9) que al no ser recogido en la lista de correos, lo fue mediante colocación en el tablón de anuncios de la comunidad (certificado del administrador adjuntado como documento nº 10).

Por todo ello, desestimó el recurso de apelación, confirmando la sentencia del juzgado de primera instancia, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Podemos observar que en este caso se desestimó el recurso por un principio procesal, pero se pone de manifiesto la importancia de cumplir los requisitos de procedibilidad: 1) aportar el certificado del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda, debidamente firmado por el Secretario-Administrador y con el Visto Bueno del Presidente; y 2) acreditar la notificación del acuerdo al propietario deudor (carta certificada, burofax, vía notarial, entrega personal en el piso o local, y en última instancia, colocación en el tablón de anuncios durante al menos tres días naturales). El Administrador de la Comunidad, en funciones de Secretario, ha de velar por el cumplimiento de estos requisitos formales.

© Fabio Balbuena 2019

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19 enero, 2018 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Obligación de comunicación de cambio de titularidad de inmueble

En las Comunidades de Propietarios no es nada extraño que un propietario de un inmueble que forma parte de la Comunidad transmita la titularidad del mismo y no lo comunique a nadie.

 

 

Precisamente por ello, la Ley de Propiedad Horizontal establece una responsabilidad solidaria en cuanto al pago de los gastos comunes entre vendedor y comprador. En concreto, el artículo 9.1.i) dice así:

 

Artículo 9.

1. Son obligaciones de cada propietario:

(…)

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

 

La finalidad no es otra que proteger los intereses económicos de la Comunidad, que puede verse en la tesitura de que, por un lado, el anterior propietario deja de pagar las cuotas y no responde a las notificaciones que se le remiten, porque ya no es propietario, y por otro, no puede dirigirse al nuevo propietario porque desconoce que el inmueble se ha transmitido a un tercero.

 

Si esto ocurre, en virtud de la referida solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario, la comunidad puede dirigirse para reclamar el pago de las cuotas contra ambos, o contra cualquiera de ellos, conforme al artículo 1.144 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Es el caso de la SAP de Alicante, Sección 5ª, de 2 de febrero de 2017.

 

Se trataba, en efecto, de una reclamación de cantidad dirigida contra unos propietarios que habían vendido su vivienda a un tercero y no lo comunicaron a la Comunidad.

 

La Sentencia del Juzgado de Instancia estimó en parte la demanda, condenando al pago de la cantidad reclamada, excepto la suma de 34,63 euros que se había devengado con posterioridad a la transmisión de la finca al tercero.

 

La Comunidad recurrió porque entendía que el cambio de titularidad se había notificado después del devengo de tales 34,63 euros, por lo que los demandados (anteriores titulares) debían ser condenados al pago de tal cantidad.

 

La Sala resuelve el recurso de la siguiente manera:

«La cuestión planteada ha sido resulta por esta Secc 5ª en sentencias de 17 de noviembre de 2005, 20 y 28 de octubre de 2010, 13 de marzo de 2013, etc., en las que se decía que el art. 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a todo propietario a comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, de manera que impone a quien incumpliere esta obligación la responsabilidad de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste, no siendo de aplicación tal prevención cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 (junta de propietarios, presidente y, en su caso, los vicepresidentes, secretario, administrador, o cualesquiera otros que pudieran establecerse en los estatutos o por acuerdo mayoritario de la junta de propietarios) haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

En el presente caso, no consta dicha comunicación o conocimiento de la transmisión hasta mayo de 2016, por lo que se ha de estimar el recurso interpuesto y condenar a los demandados al pago del total importe reclamado, sin que se deba apreciar que se hubo de ampliar la demanda frente al nuevo titular, ya que tratándose de una obligación solidaria entre el anterior y el nuevo titular, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.144 de la Ley de Enjuiciamiento civil, se puede reclamar a uno o al otro o conjuntamente frente a ambos, a elección del acreedor.»

Así pues, la Audiencia estima el recurso de apelación de la Comunidad, y condena a los demandados a abonar la totalidad de la cantidad reclamada con la demanda (4.275,53 €), más los intereses legales de dicha cantidad (con condena en las costas de primera instancia a la parte demandada, sin imposición de costas de la apelación a ninguna de las partes).

 

© Fabio Balbuena 2018.

 

 

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23 abril, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario

¿Administrativo o Civil?… y prueba!

Iniciar un proceso judicial siempre entraña una enorme complicación. No sólo por las cuestiones de hecho, sino también por las cuestiones procesales.

pared

Un ejemplo lo encontramos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1ª, de 22 de febrero de 2016, que resuelve un conflicto entre particulares derivado de la elevación de una pared realizada por la parte demandada.

La demanda se formuló sobre la base de que la pared se había construido sin licencia, y dicha construcción suponía un gravamen para la demandante.

Como primera cuestión, la Audiencia señala que no corresponde al orden civil determinar cuál es el alcance y sentido de una norma administrativa:

“Quedan fuera todas las alegaciones que tratan de se aplique e interpreta normativa de tipo administrativo. No corresponde al orden civil determinar cuál es el alcance y sentido de una norma de aquella naturaleza aunque en ocasiones puede ser preciso hacer un examen a los solos efectos del procedimiento pero de ningún modo como base o fundamento de su decisión.

Así lo ha señalado el Tribunal Supremo que en su sentencia 184/208 de 6 de marzo recuerda que el recurso de casación no puede fundamentarse en la forma en normas administrativas se han de interpretar y aplicar “constituye jurisprudencia reiterada de esta Sala que las normas de naturaleza administrativa no pueden ser invocadas como infringidas en el recurso de casación civil si no es en relación con una norma de Derecho privado de carácter sustantivo, dado que la función nomofiláctica que esta Sala debe desempeñar al resolver recursos de esta naturaleza no se extiende a las normas de Derecho administrativo y, por esta razón, se ha declarado también con reiteración que no pueden invocarse como infringidas las sentencias de otras Salas de este Tribunal, si no es para resolver una cuestión accesoria o de carácter prejudicial, en consonancia con un precepto civil, pero no de manera directa a los efectos de fijación de jurisprudencia propios del recurso de casación (entre otras, SSTS de 6 de noviembre de 2006, 20 de diciembre de 2006, 1 de febrero de 2006, 16 de noviembre de 2006 y 18 de diciembre de 2006 , 7 de febrero de 2007, 06-03-2007, rec. 706/2000, 16 de marzo de 2007), rec. 2222/2000, 7 de noviembre de 2007), rec. 4417/2000).

Con ello quedan fuera, como bien señaló la juez a quo, todas las cuestiones relativas a si la edificación de la pared se produjo o no sin licencia del Ayuntamiento y si infringió o no las ordenanzas del citado municipio. Pero es que, en cualquier caso, el solo hecho de que la pared se hubiera levantado sin contar con los permisos administrativos podrá o no ser objeto de sanción por parte del Ayuntamiento pero solo en la medida en que ello afectase de modo directo a la recurrente podría examinarse pero en este caso no sería la no obtención de la autorización administrativa sino la forma en que se construyó lo que afectaría a los derechos de la actora.

Dicha doctrina es perfectamente aplicable al caso de autos porque, como petición primera, y de la que se deriva el resto, se pide que se declare la falta de licencia para la construcción de la pared, siendo esa la principal razón de la que luego, como efecto derivado, al igual que sucedía en el asunto resuelto por la sentencia citada, trata de deducir un gravamen, es de hacer notar que en el propio recurso se afirma que no habla para nada de servidumbre sino de gravamen, para sus intereses.”

Como segunda cuestión, la Audiencia rechaza entrar a analizar si la pared supone un obstáculo que impide que las aguas fluyan y se acumulen en la finca propiedad de la recurrente porque al ser una cuestión nueva, no recogida en su escrito de demanda, no fue sometida a la contradicción y decisión de la juzgadora de instancia, y por ello no puede plantearse en el recurso de apelación.

“Sobre la imposibilidad de introducir en un recurso de apelación hechos o acciones que no fueran propuestas para su debate en primera instancia esta Sala se ha pronunciado en multitud de ocasiones, pudiéndose citar las sentencias de 15 de mayo de 2012, 29 de septiembre de 2011, 13 de mayo de 2005 y 31 enero 2006, con cita de la del STS de 28 de diciembre de 1999, la cual nos señala cuales son las reglas o principios procesales que impiden alegar cuestiones nuevas en segunda instancia (…).”

 

Así pues, en este caso la Sala solo entra a analizar si la elevación de la pared realizada por la parte demandada supone infracción de un derecho de la demandante, es decir, si existe una norma que reconozca que un propietario no puede construir un muro que separe su finca de la colindante o si ha de hacerlo de un determinado modo. Y para ello parte del hecho de que la demandada ha elevado la pared en suelo propio, para decir:

“El art. 350 del Código Civil autoriza a todo propietario a que en terreno de su propiedad realice las plantaciones y construcciones que tenga por conveniente dejando a salvo las servidumbres. Y el art. 388, de modo más específico, le permite separar su propiedad con muros, zanjas o cualquier tipo de cerramiento, de nuevo sin perjudicar los derechos de servidumbre que sobre el predio pesen. Pero también es de recordar que el art. 389 obliga a la demolición de toda construcción que amenace ruina cuando no sea posible realizar labores para evitarla.

Por tanto, en principio, la parte demandada es muy libre de levantar la pared, y hasta la altura que deseé, y solo en caso de que o bien por la forma en que se ejercita ese derecho, al ir en contra del art. 7 del Código Civil que impone el ejercicio de los derechos de buena fe, que no es objeto de este procedimiento, o bien porque exista una servidumbre o derecho de tercero que con esa construcción se menoscabe será posible obligarle a no edificar.

Ahora bien, aun cuando el precepto habla de servidumbres, lo que parece dar a entender que se refiere a las que el Código Civil recoge, lo cierto es que al señalar el art. 3,1 del Código civil que las leyes se han de interpretar de acuerdo a la realidad social del tiempo en el que se han de aplicar no puede pasarse por alto que en el momento actual existe una profusa normativa, no siempre de naturaleza civil, que proyecta sus efectos sobre el derecho de propiedad. Y es ello lo que ha dado pie a que el Tribunal Supremo haya recogido, en diversas sentencias, que el derecho que concede el art. 388 no puede pasar por alto lo que las ordenanzas municipales establezcan en la materia, así sentencias de 2 de julio de 1991 o 19 de mayo de 1998. No se trata, como de modo erróneo hace la juez a quo en su sentencia, del ejercicio de un derecho de servidumbre de luces y vistas sino de relaciones de vecindad que están reguladas. Pero también ha declarado que es posible que aun cuando se respeten las normas administrativas de orden urbanístico puede impedirse una construcción por la jurisdicción civil, sentencias de 18 de julio de 1997 y 21 de octubre de 2008 si bien, justo es decirlo, se trataba de supuestos en los que se debatía la existencia de una servidumbre, lo que no es el caso porque no estamos ante alguno de los supuestos previstos en los art. 581 y 582 del Código Civil.”

Continúa la Sala diciendo que, como señala la Sentencia de 16 de febrero de 2007, en todo caso se ha de cumplir con la normativa administrativa, pero cuando el perjudicado acude, en defensa de sus derechos, a la vía administrativa (como es el caso) no puede luego hacer lo mismo en vía civil, pues no corresponde a la jurisdicción civil resolver sobre la cuestión, porque la legalidad o ilegalidad de la decisión del Ayuntamiento (sea expresa o por silencio administrativo) es revisable ante los juzgados y tribunales de lo contencioso (cfr.  STS de 4 de diciembre de 1996), y no en vía civil.

Y desde tal base doctrinal la Sala (perteneciente al orden jurisdiccional civil) entiende que no tiene competencia para valorar si la denegación que hace el Ayuntamiento de la petición de la demandante se adecúa al ordenamiento administrativo:

“Desde tales bases en el caso actual lo que se ha determinar es si la denegación, por silencio administrativo en caso de que no se haya dictado resolución que se haya puesto en conocimiento de la recurrente, por parte del Ayuntamiento de Aldea en Cabo, se adecua o no al ordenamiento administrativo y para ello no tiene competencia el Juzgado ni tampoco esta Sala.

Y dado que como documento cuatro de la contestación a la demanda se aporta escrito firmado por la Secretaria del Ayuntamiento en donde se indica que sí fue concedida licencia para la edificación de la pared objeto de este procedimiento la cuestión no es por tanto si la construcción de la pared cumple con las exigencias del art. 350 del Código Civil , de respetar las imposiciones burocráticas que pesen sobre tal edificación, sino si la licencia concedida se adecua a no a derecho, lo que escapa de la competencia de esta Sala.

Y ello es tanto más evidente si se tiene en cuenta que en su demanda, al recoger cual es el fondo del asunto, la propia actora hace un examen y estudio de las normas administrativas que estima se han de aplicar para la resolución del caso, art. 165 de la LOTAU, art. 8 de la Ley del Suelo, Decreto 34/2011 de Disciplina Urbanística, así como la normativa urbanística de la localidad.”

 

Por último, la Sentencia entra a examinar si al amparo del artículo 589 del Código Civil la demandante tendría derecho a exigir la demolición del muro en el supuesto de que el mismo amenace con caerse.

En este punto el recurso también se desestima:

 “Sobre este punto la sentencia señala que no se ha probado que exista riesgo de caída, y se hace referencia a los distintos informes técnicos que obran en la causa.

Sobre este extremo el recurso no se detiene, como quizá mereciera la cuestión, con lo que poco podemos añadir al hecho de que se ha producido la valoración de la prueba, el razonamiento no es ni ilógico ni absurdo y tampoco se ha invertido la carga de la prueba puesto que correspondía a la parte actora acreditar el riesgo de caída de todo o parte de la pared y no lo ha hecho, por lo que tampoco en este extremo el recurso puede ser estimado.”

 

Por tanto, a la propia dificultad de las cuestiones de hecho del conflicto, se añaden la dificultad de elegir el cauce o vía procesal adecuada y la dificultad aportar suficientes pruebas.

Mucho que pensar…

© Fabio Balbuena 2016

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10 julio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Precario y cuotas de comunidad

En el anterior post nos hemos referido a la obligación de pagar las cuotas de comunidad de un inmueble ganancial en los casos de separación o divorcio(enlace aquí: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2014/06/separacion-o-divorcio-y-cuotas-de.html).


Partimos de la premisa indiscutible de que la obligación de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios de la que forma parte la vivienda corresponde al propietario de la vivienda.
Así es, ya que el pago de las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde a quien tenga la titularidad del piso o local. A ello se añade que es el propietario del piso y no el usuario del mismo quien disfruta del derecho de acudir a las Juntas de Propietarios y votar, de conformidad con el art. 15 LPH.
Y en caso de impago de las cuotas en relación con tales obligaciones, la comunidad solo puede reclamar judicialmente el pago, a través del proceso monitorio, contra el propietario.
Una situación especial la constituye el supuesto de atribución del uso de la vivienda familiar en un proceso de divorcio a la esposa e hijo/s del matrimonio, cuando la vivienda no era propiedad de ninguno de los cónyuges, sino de los padres de uno de ellos. Por ejemplo, la vivienda titularidad de la madre del esposo se atribuye a la esposa e hija.
Pues bien, en estos casos, la situación jurídica que se genera tiene la consideración de precario. Podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2ª, nº 15/2011, de 14 de enero, Ponente: Florentino Gregorio Ruiz Yamuza, que considera que la atribución del uso de la vivienda familiar a los niños y la exnuera que ostenta su guarda y custodia no hace desaparecer la situación de precario sobre la vivienda que fue cedida por los padres del ex marido:
“… En palabras del Tribunal Supremo ” … La atribución por resolución judicial del derecho de uso y disfrute de la vivienda no sirve para hacer desaparecer la situación de precario, ni para enervar la acción de desahucio, en la medida en que no constituye un título jurídico hábil para justificar la posesión que resulte oponible frente a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares, desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la vivienda . ” …”
En estos casos, la obligación de pago de las cuotas comunitarias continúa siendo del propietario de la vivienda.
Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11.ª, nº 762/2007, de fecha 28 de septiembre, Ponente: Lourdes Ruiz De Gordejuela-López, considera que el precarista (usuario de la vivienda) no tiene obligación de pagar las cuotas comunitarias al no ser el propietario, y cita a su vez la Sentencia de 26 de octubre de 2004 de la Audiencia Provincial de Madrid,  Sección 21ª, (recurso número 982/2002), que examinando un caso similar señaló que “La atribución del uso de la vivienda familiar en el proceso matrimonial no conlleva, de por sí, la obligación de la usuaria de pagar los gastos de la comunidad de la casa. La propietaria de la vivienda continúa siendo la obligada al pago, sin perjuicio, claro está, de la acción que le corresponda para recobrar la posesión de esa vivienda”.
Por tanto, en los casos en que el cónyuge no propietario que tenga atribuido el uso de la vivienda no pague las cuotas de la comunidad, es muy importante conocer esta información para saber a quién hay que reclamar, con independencia de lo que diga la sentencia de separación o divorcio.
© 2014 Fabio Balbuena

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20 octubre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Privación del derecho de voto a morosos: consignación de cuotas

Una de las medidas estrella de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal del año 1999 para luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios fue la privación del derecho de voto a aquellos propietarios que al inicio de la junta no se encontraran al corriente de pago. Para evitar la privación de este derecho, el deudor podía consignar judicial o notarialmente las cantidades adeudadas, cumpliendo los requisitos legales para ello.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, de fecha 15 de julio de 2013 (nº 433/2013), Ponente Ilmo. Sr. Gómez Salcedo, analiza la cuestión, y recoge los requisitos para una válida consignación de cuotas adeudadas que permita evitar la privación del derecho de voto.
El supuesto era que una propietaria demandó a la comunidad solicitando la nulidad de una Junta y, con carácter subsidiario, la nulidad de ciertos acuerdos adoptados en la misma. La sentencia, confirmada por la Audiencia, desestimó la demanda por considerar que la propietaria no fue privada indebidamente de voto al no estar al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad, sin que tampoco esté facultada para impugnar los acuerdos, conforme a lo previsto en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y ello porque niega valor a las consignaciones efectuadas por la demandante al no obedecer a un expediente judicial y por estar condicionadas al resultado del juicio, según resulta del anexo incorporado al acta de la Junta.
La propietaria recurrió la sentencia porque, a su juicio, infringe el art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontaly la jurisprudencia relativa a tal precepto, pues entiende que se le privó indebidamente de voto porque realizó la consignación requerida en dicho precepto, de modo que la sentencia de instancia es en exceso restrictiva en lo que afecta a los requisitos de la consignación, y rechaza que deba entenderse condicional una consignación que esté pendiente de una resolución judicial.
Dice el Tribunal de Apelación:
“El apartado 2 del art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que no tendrá derecho de voto el propietario que no se encuentre al corriente en el pago de las deudas vencidas de la Comunidad o procedido a la consignación judicial o notarial de la cantidad adeudada. Por extensión, el apartado 2 del art. 18 de la misma Ley niega legitimación para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios al propietario que no esté al corriente de la deuda con la Comunidad o, al menos, consigne lo adeudado, salvo que la impugnación se refiera a acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, lo que es ajeno a los acuerdos de la Junta que se combate, celebrada el 27 de febrero de 2010.
En nuestro caso se trata de decidir si las consignaciones realizadas por la apelante los días 25 de abril de 2008, por importe de 1.392,76 euros, y 12 de febrero de 2010, por importe de 605,38 euros, determinan que la Sra. Irene estuviese al corriente del pago de los gastos de la Comunidad a la que pertenece.
A partir de lo sucedido, no es posible discrepar del criterio del Juez ‘a quo’. No cabe considerar que la deuda de la apelante con la comunidad y que determinó la privación de su derecho a votar en la Junta sea de todo punto inexistente, como llega a afirmar. Ningún vecino puede arrogarse la facultad de determinar unilateralmente la deuda que mantenga con la Comunidad a la que pertenece ni la forma o el momento en que puede efectuar el pago. Ante todo es un deber solidario de todo copropietario en régimen de propiedad horizontal «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», como así establece la letra e) del apartado 1 del art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Las consignaciones a las que nos referimos no produjeron el efecto del pago porque, como establece el art. 1.157 del Código Civil, el pago exige, en primer lugar, la entrega de la cosa o la realización de la prestación convenida de igual forma que lo hacen los demás propietarios de la Comunidad para dotar a ésta de la necesaria liquidez para poder afrontar sus gastos ordinarios o extraordinarios. En caso de discrepancia de un propietario sobre el importe adeudado, es legítimo que el disidente acuda al Juez para expresar su desacuerdo al respecto por modificación de coeficientes sin el necesario quórum o por cualquier otra razón, pero si, como ocurre en nuestro caso, ese propietario opta por sustituir el pago ordinario por la consignación judicial, debe garantizar que el importe consignado quede a disposición de la Comunidad acreedora, lo que no ocurre si evita anunciar la consignación a la Comunidad que debe recibirla y que, por desconocer su existencia, no puede disponer del dinero consignado.
Frente a lo que entiende la impugnante, no corresponde al propietario consignante establecer los presupuestos de su consignación. Entendemos con el Juez de instancia que la consignación judicial no puede estar sustraída a los requisitos que la rigen en los arts. 1.176 , 1.177 y 1.178 del Código Civil, entre otras razones porque una consignación oculta o desconocida para el acreedor ninguna utilidad puede tener como forma alternativa de pago. En la sentencia de esta Sección de 20 de enero de 2012 (recurso 45/2011 ) ya expusimos a este respecto:
«no cabe entender que la consignación que contempla el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontalsea distinta a la prevista en el artículo 1176 y ss del C. civil , en la medida que en todo caso para que la consignación pueda tener efectos liberatorios debe hacerse de forma incondicional»
De este modo, siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2006 (recurso 4.373/1999), para que una consignación sea válida y eficaz deben ser exigibles los requisitos siguientes:
«a)Que preceda el ofrecimiento de pago, en el caso de que haya lugar a la consignación por negarse el acreedor a admitirlo – artículo 1176 del Código Civil .
b)Que, en todo caso, sea la consignación previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación -artículo 1177, apartado primero.
Y c) que la consignación se ajuste, bajo pena de ineficacia, a las disposiciones que regulan el pago»
Los anteriores requisitos no se han dado en nuestro caso porque no existió ofrecimiento de pago a la Comunidad demandada ni se instó el correspondiente expediente judicial de consignación cantidad. Incluso por carta remitida a la Presidenta de la Comunidad la apelante expresó que esas consignaciones se realizaron de manera condicionada «a expensas de lo que se resuelva» en dos procedimientos judiciales instados previamente de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta ordinaria de 26 de enero de 2008 y en la Junta extraordinaria de 14 de noviembre de 2009.”
Acaba la Sala rechazando la alegación de falta de congruencia y motivación de la sentencia apelada.
En suma, se desestima el recurso, confirmando y aceptando la sentencia de instancia en todos sus extremos, con imposición de costas a la apelante.
Por tanto, vemos que para que un propietario con deudas pueda votar, es necesario que pague la deuda antes del inicio de la junta, o que previamente consigne las cuotas adeudadas cumpliendo los requisitos legales para ello. De lo contrario, no podrá evitar la privación de su derecho de voto.
© 2013 Fabio Balbuena

Archivado en: Código Civil, Consignación, Derecho de voto, Deudas, Ley de Propiedad Horizontal, Nulidad de acuerdos, Nulidad de junta, Propietario, Sentencias, Votar

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