Fabio Balbuena

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27 enero, 2019 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Requisitos formales del proceso monitorio de reclamación de deudas comunitarias

El procedimiento monitorio es un proceso a través del cual se pretende de otro el pago de una deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible (artículo 812.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Con este proceso se crea un título ejecutivo a favor de quien afirma ser acreedor si, una vez requerido por el tribunal el deudor, éste no paga ni formula oposición dentro del plazo concedido (Díez Picazo).

Este tipo de procedimiento tiene una modalidad especial para la reclamación las cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

A la demanda judicial se debe acompañar necesariamente la documentación que acredite el impago, que no es otra que la certificación del acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda que se reclama, suscrita por el Secretario de la comunidad, con el Visto Bueno del Presidente.

Además, hay que acreditar con la demanda la notificación fehaciente al propietario del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda, siendo éste un requisito inexcusable calificado por los tribunales como requisito de procedibilidad.

Esta notificación puede realizarse mediante correo certificado, burofax, vía notarial, o mediante entrega personal en el propio piso o local. Si intentada la notificación personal ésta no pudiera practicarse, se podrá realizar en el tablón de anuncios de la Comunidad, con plenos efectos en el plazo de los tres días naturales siguientes.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de 11 de diciembre de 2017, analizó un supuesto de acción de reclamación de cantidad de cuotas comunitarias, en el que el juzgado de primera instancia había estimado la demanda condenando a la demandada a pagar a la comunidad la cantidad reclamada, así como las costas del juicio, y la demandada había apelado la sentencia invocando la infracción de los artículos 21 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La demandada sostenía que:

– la certificación de la Comunidad de Propietarios acompañada a la Demanda expedida en fecha 11-7-2016 por el Secretario-Administrador, informando de la remisión de un burofax a la demandada notificándole un acuerdo de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de fecha 13-5-2016, se hizo sin el visto bueno del Presidente, constando únicamente la firma del Secretario-Administrador.

– la certificación de la Comunidad de Propietarios acompañada a la Demanda expedida en fecha 22-8-2016 donde consta el acuerdo aprobando la liquidación de la deuda figura firmado por el Secretario-Administrador y con el visto bueno del Presidente, pero sin que conste el cumplimiento de notificación fehaciente al propietario que exige el artículo 21.2 LPH en relación al artículo 9.1h del mismo texto legal, pues no consta que se efectuara la notificación fehaciente vía Notario o mediante burofax con certificación del texto y acuse de recibo en el domicilio fijado en España por el propietario, ni que fuera intentada una nueva notificación mediante exposición durante tres días naturales en el tablón de anuncios de la Comunidad.

A juicio de la demandada, “la ausencia de esos requisitos lleva consigo la inadmisión a trámite de la petición inicial”.

El tribunal de apelación consideró que estas alegaciones no se habían efectuado en la primera instancia, por lo que aplicó el principio de que “nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación”, pues «Resulta así que la parte demandada en modo alguno esgrimió en la 1ª instancia, como causa de oposición a la demanda, los motivos formales ahora invocados en el recurso, por lo que en aplicación del principio “pendente apellatione, nihil innovatur” recogido en el artículo 412 LEC no cabe resolver sobre aquellos.

Así y como tuvo ocasión de señalar el TS en S. del 16 de octubre de 2013: “la segunda instancia no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal “a quo” como cualquier alteración o complementación de la misma. De forma más concreta en la S. del 09 de marzo de 2012 se indica que: “El principio pendente appellatione, nihil innovetur [nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación] -cuyo significado es aplicable también a la primera instancia, artículo 412 LEC- prohíbe tomar en consideración las innovaciones efectuadas por las partes durante la tramitación del procedimiento, que afecten a los términos en que quedó planteada la controversia en la fase alegatoria inicial del proceso (SSTS de 28 de julio de 2006, RC n.º 4648/1999, 29 de noviembre de 2010, RIP n.º 361/2007). De acuerdo con este principio, lo relevante es que no se produzca una modificación sustancial de los términos del debate, pues es en este caso cuando se produce la indefensión de las partes, que no han podido prever el alcance y sentido de la controversia y se ven en la imposibilidad de alegar o actuar en apoyo de sus derechos e intereses (SSTC 34/1985, de 7 de marzo, 29/1987, de 6 de marzo, SSTS de 13 de mayo de 2008, RC n.º 752/2001, 14 de mayo de 2008, RC n.º 799/2001, 15 de noviembre de 2010, RIPC n.º 1205/2007, 29 de noviembre de 2010, RIP n.º 361/2007)”.

La aplicación de la doctrina expuesta al presente caso determina la desestimación del recurso formulado.»

En todo caso, respondiendo a tales alegaciones la Sala señaló que:

– de un examen de la documentación acompañada a la Demanda resulta como el certificado acompañado como documento nº 11 sobre liquidación de deuda sí aparece con el visto bueno del Presidente.

– consta que sí fue notificado el acuerdo al propietario deudor por burofax (documento nº 9) que al no ser recogido en la lista de correos, lo fue mediante colocación en el tablón de anuncios de la comunidad (certificado del administrador adjuntado como documento nº 10).

Por todo ello, desestimó el recurso de apelación, confirmando la sentencia del juzgado de primera instancia, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Podemos observar que en este caso se desestimó el recurso por un principio procesal, pero se pone de manifiesto la importancia de cumplir los requisitos de procedibilidad: 1) aportar el certificado del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda, debidamente firmado por el Secretario-Administrador y con el Visto Bueno del Presidente; y 2) acreditar la notificación del acuerdo al propietario deudor (carta certificada, burofax, vía notarial, entrega personal en el piso o local, y en última instancia, colocación en el tablón de anuncios durante al menos tres días naturales). El Administrador de la Comunidad, en funciones de Secretario, ha de velar por el cumplimiento de estos requisitos formales.

© Fabio Balbuena 2019

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22 noviembre, 2018 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La 1ª convocatoria está derogada

El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la convocatoria a junta de propietarios de las Comunidades, estableciendo que “si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a “quórum”. La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior.”

 

 

Una reivindicación habitual que los Administradores de Fincas hacen al legislador es la de que se suprima la doble convocatoria para la celebración de las juntas de propietarios, tal y como ya ha ocurrido en Cataluña, donde ya se ha suprimido por Ley 5/2006, de 10 de mayo, de forma que en la actualidad existe una única convocatoria, regulada en el artículo 553-21 del Código Civil Catalán.

 

En mi experiencia profesional (Administrador Colegiado en ejercicio desde 1997) no recuerdo haber celebrado ninguna junta en primera convocatoria. Y cuando examino algún libro de actas de una comunidad que empiezo a administrar, compruebo que no consta tampoco ninguna junta celebrada en primera convocatoria. Además, en Twitter hay compañeros que tuitean una foto del lugar de celebración de la junta, que se encuentra “desierto” en primera convocatoria, a lo que se añade la reivindicación al legislador para que siga los pasos de la legislación catalana.

 

Como se deduce de lo anterior, la realidad es que no se celebra ninguna junta de propietarios en primera convocatoria, sino en segunda convocatoria.

 

¿Qué significa eso?

 

El artículo 3.1 del Código Civil dice que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.”

 

Poniendo en relación este artículo con la realidad social en que se aplica el artículo 16.2 de la LPH, la regulación de la convocatoria a junta debe hacerse siguiendo los requisitos legales, bien entendido que, de hecho, las juntas se celebran en segunda convocatoria.

 

Esto es así porque los propios comuneros acuden directamente a segunda convocatoria. Los Administradores se quejan, con razón, de la pérdida de tiempo profesional que les supone acudir a primera convocatoria para estar esperando media hora a que lleguen los comuneros que asisten a la junta, y éstos acuden a la segunda convocatoria porque saben que en primera no hay quorum, y a nadie le gusta perder el tiempo.

 

Por todo ello, es de esperar que en la próxima reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el legislador seguirá la senda de la legislación catalana y suprimirá la doble convocatoria.

 

Pero entretanto llega esa esperada reforma, en mi opinión, en la práctica la primera convocatoria ya está derogada.

 

© Fabio Balbuena 2018

 

 

 

 

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16 marzo, 2018 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Inscripción de compraventa de elemento procomunal

En las Comunidades de Propietarios coexisten elementos comunes con elementos privativos, y además pueden existir los llamados “elementos procomunales”.

 

 

La STS de 16 de mayo de 2006 se refiere al elemento procomunal como una “figura de contornos un tanto difusos, pero que sería un condominio de fin subordinado a unas propiedades plenas, en el que los propietarios tienen una cuota indivisa que guardan proporción con la que tienen en sus respectivos departamentos en propiedad horizontal”.

 

La SAP de La Rioja de 18 de abril de 2002 señala que “la propia LPH, en su Art. 4, prevé la posibilidad de que un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, que normalmente sería objeto de propiedad privativa, se destine al servicio o utilidad de todos los copropietarios adquiriendo en consecuencia el carácter de elemento común, lo que se conoce como elemento procomunal o departamento procomunal.”.

 

En definitiva, se consideran procomunales aquellos elementos que, siendo susceptibles de propiedad singular y privativa y estando así determinados por el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, son destinados a un servicio común con la finalidad de obtener un beneficio para la comunidad de que se trate.

 

Al tratarse, pues, de elementos que pertenece a todos los copropietarios, para desafectarlos y venderlos será preciso el acuerdo unánime. Pero ¿qué se precisa para la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad?

 

A esta cuestión da respuesta la reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 21 de febrero de 2018.

 

La DGRN resuelve un recurso formulado por la Notaria de Ondarroa contra la calificación que denegó la inscripción de una escritura de compraventa de un elemento procomunal, en concreto, una vivienda integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.

 

La Comunidad de Propietarios había acordado la venta de dicho elemento, autorizando al Sr. Presidente de la Comunidad para otorgar la correspondiente escritura de compraventa. Así, el Presidente compareció en el título de compraventa como vendedor, actuando en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios, en virtud del acuerdo adoptado por unanimidad en una junta general extraordinaria, según certificó la Secretaria-Administradora de la Comunidad.

 

Conviene resaltar que dicha vivienda se hallaba inscrita en el Registro de la Propiedad como elemento procomunal, en virtud de un acuerdo de la propia Comunidad adoptado tras una sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya que ordenó la cancelación de una inscripción anterior de los títulos de propiedad a favor de terceros.  Tras esa sentencia, y dado que la finca constituía elemento común, la Comunidad acordó en junta general extraordinaria configurar la finca como elemento procomunal, esto es, como elemento común susceptible de aprovechamiento independiente. En ejecución de este acuerdo, el Presidente de la comunidad configuró la finca como elemento procomunal, conforme al artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal, cuya titularidad correspondía a todos los propietarios del edificio del que formaba parte integrante en proporción a su respectiva cuota de participación en los elementos comunes del edificio.

 

Presentada la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad de Markina-Xemein, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «(…) Calificado el precedente documento se suspende la inscripción por los siguientes defectos: La venta efectuada requiere el consentimiento individual de todos los propietarios sin que pueda efectuarse por un acuerdo colectivo de la comunidad de propietarios. La Dirección General de los Registros y del Notariado se ha referido en múltiples ocasiones desde la Resolución de 23 de mayo de 2001 a la distinción entre actos colectivos de la Junta y actos que exigen el consentimiento individualizado de los propietarios por afectar al contenido esencial del derecho de dominio (Resoluciones de 5 de julio de 2005, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004 y 25 de marzo de 2005 entre otras). Son varios los argumentos que se pueden exponer para considerar que en este caso es necesario el consentimiento individualizado, todos ellos derivados de encontrarnos ante un bien inscrito en el registro como elemento procomunal, con cuota de participación a favor de los propietarios de la comunidad en proporción a su respectiva cuota de participación: 1) Como vemos, no se ha configurado el elemento procomunal como un elemento común susceptible de aprovechamiento independiente sin cuota de participación siguiendo la teoría de la naturaleza de elemento común de los elementos procomunales que podría servir para defender la venta mediante un acuerdo colectivo. Lejos de esto el elemento procomunal objeto de la venta aparece configurado siguiendo la teoría que defiende la naturaleza de elemento privativo del elemento procomunal. De acuerdo con esta teoría el elemento procomunal es un elemento privativo que se encuentra en situación de «pro indiviso» distinta de la copropiedad sobre los elementos comunes y que está destinado a un servicio o utilidad común. De acuerdo con esta definición el elemento procomunal tendrá dos características fundamentales: cuota de participación sobre los elementos comunes y atribución como titularidad «ob rem» respecto a la titularidad de los pisos y locales del edificio, aunque esto no es indispensable como vamos a ver. La DGRN en Resolución de 15 de enero de 2013 aclaró los requisitos que deben darse para encontrarnos ante un elemento procomunal bien configurado y por tanto inscribible: – Que se atribuye el carácter de elemento procomunal. – El carácter de comunidad “pro indiviso”. – Cuota de participación que se asigna a cada uno de los copropietarios. – Conexión de titularidad ob rem con los elementos privativos de los copropietarios. En relación con este último requisito la propia Dirección General en Resolución de 4 de octubre de 2013 dejó una puerta abierta a la posibilidad de entender que no es indispensable. Vemos por lo tanto como el elemento que nos ocupa se ajusta perfectamente a la idea de elemento procomunal como elemento privativo y no como elemento común por lo que su venta requerirá consentimiento individual de todos los propietarios. 2) La inscripción se ha efectuado a favor de los comuneros en proporción a su cuota en la comunidad, no a favor de la comunidad de propietarios. Al aparecer el bien inscrito a favor de los propietarios para no vulnerar el principio de tracto sucesivo será necesario el consentimiento de todos ellos sin que sea suficiente el acuerdo colectivo de la junta. 3) Aún en el caso de que se pudiera admitir la posibilidad de vender estos elementos procomunales mediante un acuerdo colectivo, como ya hemos adelantado el elemento procomunal objeto de esta venta se configuró sin establecer una conexión de titularidad ob rem con los elementos privativos de los demás copropietarios. Esta es una posibilidad que parece admitida por la DGRN y que nos lleva necesariamente a la cotitularidad ordinaria pro indiviso que exige para realizar actos dispositivos el consentimiento de todos los partícipes de manera expresa. (…)».

 

Frente a dicha calificación, la Notaria de Ondarroa interpuso recurso alegando resumidamente lo siguiente:

Primero.- Que el bien consta inscrito como procomunal entendiendo la registradora que como elemento privativo por estarlo a favor de todos los propietarios en proporción a su cuota y no a favor de la comunidad de propietarios, y que la naturaleza de los elementos procomunales es discutida entre quienes entienden que es un elemento común de la comunidad, un elemento privativo o, incluso, un elemento perteneciente a un «tertium genus»; Segundo.- Que no se ha inscrito a nombre de la comunidad de propietarios porque jurídicamente no era posible al carecer de personalidad jurídica, accediendo al Registro en la forma más parecida como lo demuestra que no figura la relación de propietarios titulares, personas indeterminadas, y Que, si se tratare de un proindiviso ordinario, se habría inscrito a nombre de sus propietarios con sus respectivos porcentajes, de donde resulta que estamos ante una comunidad especial derivada de la Ley sobre propiedad horizontal en la que predominan los intereses comunitarios sobre los individuales, y encuentran su protección a través del órgano competente, que es la junta de propietarios como reconoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 1973, reconociéndose a favor de la misma amplias competencias, y Tercero.- Que el hecho de que no conste inscrita una vinculación «ob rem» a los distintos elementos privativos prueba que, cuando se constituyó, se asimiló a un elemento común. En el espíritu de la configuración subyace que la voluntad de los copropietarios fue que perteneciese, no a cada uno de forma individual, sino para todos como miembros de la comunidad tal y como reconoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2017. La Dirección General de los Registros y del Notariado exige el consentimiento individualizado por existir la vinculación «ob rem» y no en el caso contrario, en contra de lo que afirma la registradora; Que la desafectación y venta simultánea ha sido reconocida en diversas Resoluciones y si bien en este supuesto no se ha producido dicha simultaneidad, ello no es obstáculo para que pueda entenderse que ambas decisiones forman parte de un mismo fin como reconoció la Resolución de 15 de junio de 1973; Que la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de abril de 2014 reconoce que hay actos de la junta que no requieren prestación individual de consentimiento, ya sea la desafectación seguida o no con carácter inmediato de la venta del bien; Que si no hubiera habido venta, estaríamos ante un caso idéntico, y que si la venta se llevara a cabo unos días más tarde tampoco sería exigible el consentimiento individual. Si se reconoce la competencia de la junta para la desafectación sin venta simultánea y para la venta posterior derivada del acto de desafectación, debería admitirse la venta para un supuesto de elemento que ha accedido al Registro con una configuración similar a la de elemento común desafectado, y Que, en definitiva, debe asimilarse la configuración procomunal del elemento a la del elemento común y aplicársele dicho régimen, pues: todos los propietarios de elementos independientes son dueños de la vivienda; cuando accedió al Registro y se configuró como elemento procomunal no se exigió el consentimiento individualizado sino que bastó el acuerdo de junta; no se procedió a vincular «ob rem» la vivienda con los elementos privativos del edificio resultando inscrito a favor de personas indeterminadas.

 

Pues bien, la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación de la Registradora en base diciendo:

«3. (…) el recurso no puede prosperar. La notaria recurrente hace una serie de reflexiones sobre la configuración del elemento en el Registro de la Propiedad y sobre cómo se escogió la figura del elemento procomunal como la más semejante a la del elemento común y cómo, en consecuencia, deben aplicarse las reglas sobre desafectación y venta de elemento común así como la doctrina al respecto elaborada por este centro directivo.

(…) resulta que existe un elemento privativo del régimen de propiedad horizontal, que por sentencia firme se declara su carácter común del régimen y que la junta de propietarios, a continuación, lo configura como elemento procomunal, al amparo del artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal, manteniendo su carácter privativo pese a su destino común y atribuyendo el dominio a cada uno de los distintos titulares del régimen en proporción a su cuota.

  1. Tiene razón la recurrente cuando afirma que esta Dirección General tiene declarado que la comunidad sobre los elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal dispone de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominan sobre el individual y encuentran su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).

Ahora bien, incluso en este supuesto existen alteraciones del régimen de propiedad horizontal que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes (por todas, Resolución de 17 de enero de 2018), el cual habrá de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). En este caso no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 7, regla octava, de la Ley sobre propiedad horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.

Pero no es preciso acudir a la doctrina expuesta para dar la respuesta jurídica adecuada al objeto de este expediente. Como ha quedado expresado por extenso, el elemento privativo al que se refiere la presente ha sido configurado por acuerdo expreso de la junta general de la comunidad como elemento procomunal sujetándolo al régimen jurídico del artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal y al régimen general del proindiviso con las especialidades derivadas de su especial regulación (artículo 392, segundo párrafo, del Código Civil).

En definitiva, lo relevante es la configuración que resulta del Registro y las consecuencias jurídicas que de ello se derivan (artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Y estas no pueden ser otras que la necesaria concurrencia del consentimiento individual de quienes aparecen en la inscripción como titulares del dominio para proceder a la práctica del asiento de transferencia solicitado, de conformidad con las reglas del Código Civil para los actos de disposición sobre bienes en condominio (artículo 397).»

 

Como conclusión, podemos decir que cuando un inmueble conste inscrito como elemento procomunal cuya titularidad se atribuye a todos los propietarios en proporción a su cuota en los elementos comunes del edificio, para poder inscribir la compraventa de dicho inmueble no bastará el acuerdo de la junta adoptado por unanimidad, por lo que resultará insuficiente la comparecencia del Presidente para otorgar la escritura de compraventa en virtud del acuerdo, sino que será preciso el consentimiento de todos los propietarios, es decir, el consentimiento individual y expreso de cada uno de los titulares registrales del bien.

 

© Fabio Balbuena 2018.

 

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19 enero, 2018 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Obligación de comunicación de cambio de titularidad de inmueble

En las Comunidades de Propietarios no es nada extraño que un propietario de un inmueble que forma parte de la Comunidad transmita la titularidad del mismo y no lo comunique a nadie.

 

 

Precisamente por ello, la Ley de Propiedad Horizontal establece una responsabilidad solidaria en cuanto al pago de los gastos comunes entre vendedor y comprador. En concreto, el artículo 9.1.i) dice así:

 

Artículo 9.

1. Son obligaciones de cada propietario:

(…)

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

 

La finalidad no es otra que proteger los intereses económicos de la Comunidad, que puede verse en la tesitura de que, por un lado, el anterior propietario deja de pagar las cuotas y no responde a las notificaciones que se le remiten, porque ya no es propietario, y por otro, no puede dirigirse al nuevo propietario porque desconoce que el inmueble se ha transmitido a un tercero.

 

Si esto ocurre, en virtud de la referida solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario, la comunidad puede dirigirse para reclamar el pago de las cuotas contra ambos, o contra cualquiera de ellos, conforme al artículo 1.144 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Es el caso de la SAP de Alicante, Sección 5ª, de 2 de febrero de 2017.

 

Se trataba, en efecto, de una reclamación de cantidad dirigida contra unos propietarios que habían vendido su vivienda a un tercero y no lo comunicaron a la Comunidad.

 

La Sentencia del Juzgado de Instancia estimó en parte la demanda, condenando al pago de la cantidad reclamada, excepto la suma de 34,63 euros que se había devengado con posterioridad a la transmisión de la finca al tercero.

 

La Comunidad recurrió porque entendía que el cambio de titularidad se había notificado después del devengo de tales 34,63 euros, por lo que los demandados (anteriores titulares) debían ser condenados al pago de tal cantidad.

 

La Sala resuelve el recurso de la siguiente manera:

«La cuestión planteada ha sido resulta por esta Secc 5ª en sentencias de 17 de noviembre de 2005, 20 y 28 de octubre de 2010, 13 de marzo de 2013, etc., en las que se decía que el art. 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a todo propietario a comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, de manera que impone a quien incumpliere esta obligación la responsabilidad de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste, no siendo de aplicación tal prevención cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 (junta de propietarios, presidente y, en su caso, los vicepresidentes, secretario, administrador, o cualesquiera otros que pudieran establecerse en los estatutos o por acuerdo mayoritario de la junta de propietarios) haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

En el presente caso, no consta dicha comunicación o conocimiento de la transmisión hasta mayo de 2016, por lo que se ha de estimar el recurso interpuesto y condenar a los demandados al pago del total importe reclamado, sin que se deba apreciar que se hubo de ampliar la demanda frente al nuevo titular, ya que tratándose de una obligación solidaria entre el anterior y el nuevo titular, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.144 de la Ley de Enjuiciamiento civil, se puede reclamar a uno o al otro o conjuntamente frente a ambos, a elección del acreedor.»

Así pues, la Audiencia estima el recurso de apelación de la Comunidad, y condena a los demandados a abonar la totalidad de la cantidad reclamada con la demanda (4.275,53 €), más los intereses legales de dicha cantidad (con condena en las costas de primera instancia a la parte demandada, sin imposición de costas de la apelación a ninguna de las partes).

 

© Fabio Balbuena 2018.

 

 

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22 septiembre, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario

SAP Castellón 24/04/2017: plazo de prescripción de cuotas, 15 años

En el post sobre la nueva prescripción de cuotas comunitarias comentaba la resolución de un Juzgado de Primera Instancia que entendió que el plazo de prescripción de las cuotas comunitarias era de 5 años.

 

Partiendo del respeto hacia las decisiones de los Tribunales, es posible discrepar y sostener un criterio distinto. En este sentido, me refería a la posición doctrinal que entiende que el plazo de prescripción es de 15 años.

 

La SAP de Castellón, Sección 3ª, de fecha 24 de abril de 2017 (Ponente Ilmo. Sr. Marco Cos), mantiene esta postura: el plazo es de 15 años.

 

 

Se trataba de una reclamación de cuotas realizada frente a un propietario deudor a través de un procedimiento monitorio. El demandado se opuso a la demanda y se celebró juicio verbal, estimándose parcialmente la demanda, entendiendo la juzgadora de instancia que había cuotas que estaban prescritas por transcurso del plazo de 5 años del artículo 1966.3 del Código Civil.

 

La Comunidad de Propietarios apeló la sentencia, alegando que el plazo de prescripción debía ser el general del artículo 1964 del Código Civil, esto es, de 15 años.

 

Pues bien, para la Audiencia Provincial de Castellón (al igual que para la mayoría de Audiencias) la acción de reclamación del pago de cantidades debidas por el comunero integrante de una comunidad de propietarios regida por la Ley de Propiedad Horizontal, en concepto de contribución a los gastos comunes, no se rige por la llamada prescripción corta de cinco años del artículo 1966.3 del Código Civil, sino por la genérica del artículo 1964 del mismo código.

 

En efecto, porque el artículo 1966.3 CC establece que “Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes (…) 3. La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves”.

 

En cambio, la redacción del artículo 1964 del Código Civil antes de la modificación operada por la Ley 42/2015, es decir, al tiempo de generarse el derecho de crédito que la Comunidad ejercita, era la siguiente: “La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción, a los quince”. Y dado que el deber de contribución a los gastos de la comunidad a que se refiere el citado artículo 9.1.e) LPH en que se funda la reclamación no constituye obligación que, con arreglo a la ley o, en su caso, a los estatutos de la comunidad, o en virtud de cualquier contrato o convención con fuerza de obligar, deba “hacerse por años o en plazos más breves”, cabe entender que le resulta aplicable dicho artículo 1964 y no el 1966.3, sin que cambie la naturaleza o características de la obligación el hecho de que su liquidación y pago se exija con carácter anual. Dice así la Sala:

 

«Sustento legal de la pretensión de la comunidad actora es el artículo 9.1. e) LPH, que dispone que cada propietario está obligado a “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

El artículo 1966.3 CC establece que “Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes (…) 3. La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves”.

Y el tenor literal del artículo 1964 CC, con arreglo a la redacción del mismo vigente al generarse el derecho de crédito que la parte actora ejercita y por lo tanto anterior a la modificación introducida por la Ley 42/2015, era: “La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción, a los quince“.

Procede la estimación del recurso.

La razón de ello es que el deber de contribución a los gastos de la comunidad a que se refiere el citado art. 9.1.e) LPH en que se funda la reclamación no constituye obligación que, con arreglo a la ley o, en su caso, a los estatutos de la comunidad -cuyo contenido desconoce el tribunal-, o en virtud de cualquier contrato o convención con fuerza de obligar, deba “hacerse por años o en plazos más breves”. Cuestión distinta es que, por motivos operativos o para hacer más cómodo o flexible el pago, se procede a su liquidación y se exija su pago con periodicidad anual, lo que no cambia la naturaleza o las características de la obligación.

Consecuencia de que la obligación de pago de dicha contribución no se encuentre entre las referidas en el citado art. 1966.3 CC es que el plazo prescriptivo a tener en cuenta es el de quince años vigente al generarse la obligación (art. 1964 CC), bien que integrado con la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 42/2015 que modificó el precepto, publicada en el BOE de 6 de octubre y vigente desde el 7 de octubre de 2015 (Disp. Final Duodécima).

En este sentido se ha pronunciado esta Audiencia en la Sentencia de su Sección Segunda (no de esta Secc. Tercera que la parte apelante cita erróneamente) núm. 305 de 15 de octubre de 2002 (Roj: SAP CS 1225/2002 – ECLI:ES:APCS:2002:1225), así como las anteriores que cita dicha resolución.

Más recientemente y entre otras, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, de 13 de diciembre de 2016 (ROJ: SAP M 16153/2016 – ECLI:ES:APM:2016:16153) y de la AP de Las Palmas de Gran Canaria, Secc 4, de 18 de enero de 2017 (ROJ: SAP GC 46/2017 – ECLI:ES:APGC:2017:46).»

 

Se analiza también por la Audiencia la incidencia de la modificación del artículo 1964 del Código Civil operada por la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 42/2015, en el siguiente sentido:

 

«En el presente caso y partiendo de lo que acaba de decirse, hay que tener en cuenta, en primer lugar, que el art. 1964.2 CC resultante de la modificación dispone que “Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”. En segundo término, que establece la Disposición Transitoria Quinta de la citada Ley que “El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil”. Por último, que dispone el art. 1939 CC objeto de la remisión que “La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo”.

En definitiva, es de aplicación al caso un plazo prescriptivo de cinco años, contados desde el 7 de octubre de 2015 en que entró en vigor la modificación del art. 1964 CC operada por la Ley 42/2015, por lo que la acción ejercitada en la demanda interpuesta el día 24 de noviembre de 2014 no puede considerarse prescrita ni en todo, ni en parte.»

 

Por lo tanto, sólo desde la entrada en vigor de la modificación del artículo 1964, el día 7 de octubre de 2015, el plazo de prescripción será de 5 años, pero no para situaciones anteriores. En consecuencia, se estima íntegramente la demanda.

 

© Fabio Balbuena 2017

 

Archivado en: Administración de Fincas, Administradores de Fincas, Civil, Código Civil, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, Obligaciones, Prescripción, Propiedad Horizontal Etiquetado como: Código Civil, Comunidad de Propietarios, Cuotas comunitarias, Ley de Propiedad Horizontal, Prescripción

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