En las Comunidades de Propietarios coexisten elementos comunes con elementos privativos, y además pueden existir los llamados “elementos procomunales”.
La STS de 16 de mayo de 2006 se refiere al elemento procomunal como una “figura de contornos un tanto difusos, pero que sería un condominio de fin subordinado a unas propiedades plenas, en el que los propietarios tienen una cuota indivisa que guardan proporción con la que tienen en sus respectivos departamentos en propiedad horizontal”.
La SAP de La Rioja de 18 de abril de 2002 señala que “la propia LPH, en su Art. 4, prevé la posibilidad de que un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, que normalmente sería objeto de propiedad privativa, se destine al servicio o utilidad de todos los copropietarios adquiriendo en consecuencia el carácter de elemento común, lo que se conoce como elemento procomunal o departamento procomunal.”.
En definitiva, se consideran procomunales aquellos elementos que, siendo susceptibles de propiedad singular y privativa y estando así determinados por el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, son destinados a un servicio común con la finalidad de obtener un beneficio para la comunidad de que se trate.
Al tratarse, pues, de elementos que pertenece a todos los copropietarios, para desafectarlos y venderlos será preciso el acuerdo unánime. Pero ¿qué se precisa para la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad?
A esta cuestión da respuesta la reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 21 de febrero de 2018.
La DGRN resuelve un recurso formulado por la Notaria de Ondarroa contra la calificación que denegó la inscripción de una escritura de compraventa de un elemento procomunal, en concreto, una vivienda integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.
La Comunidad de Propietarios había acordado la venta de dicho elemento, autorizando al Sr. Presidente de la Comunidad para otorgar la correspondiente escritura de compraventa. Así, el Presidente compareció en el título de compraventa como vendedor, actuando en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios, en virtud del acuerdo adoptado por unanimidad en una junta general extraordinaria, según certificó la Secretaria-Administradora de la Comunidad.
Conviene resaltar que dicha vivienda se hallaba inscrita en el Registro de la Propiedad como elemento procomunal, en virtud de un acuerdo de la propia Comunidad adoptado tras una sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya que ordenó la cancelación de una inscripción anterior de los títulos de propiedad a favor de terceros. Tras esa sentencia, y dado que la finca constituía elemento común, la Comunidad acordó en junta general extraordinaria configurar la finca como elemento procomunal, esto es, como elemento común susceptible de aprovechamiento independiente. En ejecución de este acuerdo, el Presidente de la comunidad configuró la finca como elemento procomunal, conforme al artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal, cuya titularidad correspondía a todos los propietarios del edificio del que formaba parte integrante en proporción a su respectiva cuota de participación en los elementos comunes del edificio.
Presentada la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad de Markina-Xemein, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «(…) Calificado el precedente documento se suspende la inscripción por los siguientes defectos: La venta efectuada requiere el consentimiento individual de todos los propietarios sin que pueda efectuarse por un acuerdo colectivo de la comunidad de propietarios. La Dirección General de los Registros y del Notariado se ha referido en múltiples ocasiones desde la Resolución de 23 de mayo de 2001 a la distinción entre actos colectivos de la Junta y actos que exigen el consentimiento individualizado de los propietarios por afectar al contenido esencial del derecho de dominio (Resoluciones de 5 de julio de 2005, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004 y 25 de marzo de 2005 entre otras). Son varios los argumentos que se pueden exponer para considerar que en este caso es necesario el consentimiento individualizado, todos ellos derivados de encontrarnos ante un bien inscrito en el registro como elemento procomunal, con cuota de participación a favor de los propietarios de la comunidad en proporción a su respectiva cuota de participación: 1) Como vemos, no se ha configurado el elemento procomunal como un elemento común susceptible de aprovechamiento independiente sin cuota de participación siguiendo la teoría de la naturaleza de elemento común de los elementos procomunales que podría servir para defender la venta mediante un acuerdo colectivo. Lejos de esto el elemento procomunal objeto de la venta aparece configurado siguiendo la teoría que defiende la naturaleza de elemento privativo del elemento procomunal. De acuerdo con esta teoría el elemento procomunal es un elemento privativo que se encuentra en situación de «pro indiviso» distinta de la copropiedad sobre los elementos comunes y que está destinado a un servicio o utilidad común. De acuerdo con esta definición el elemento procomunal tendrá dos características fundamentales: cuota de participación sobre los elementos comunes y atribución como titularidad «ob rem» respecto a la titularidad de los pisos y locales del edificio, aunque esto no es indispensable como vamos a ver. La DGRN en Resolución de 15 de enero de 2013 aclaró los requisitos que deben darse para encontrarnos ante un elemento procomunal bien configurado y por tanto inscribible: – Que se atribuye el carácter de elemento procomunal. – El carácter de comunidad “pro indiviso”. – Cuota de participación que se asigna a cada uno de los copropietarios. – Conexión de titularidad ob rem con los elementos privativos de los copropietarios. En relación con este último requisito la propia Dirección General en Resolución de 4 de octubre de 2013 dejó una puerta abierta a la posibilidad de entender que no es indispensable. Vemos por lo tanto como el elemento que nos ocupa se ajusta perfectamente a la idea de elemento procomunal como elemento privativo y no como elemento común por lo que su venta requerirá consentimiento individual de todos los propietarios. 2) La inscripción se ha efectuado a favor de los comuneros en proporción a su cuota en la comunidad, no a favor de la comunidad de propietarios. Al aparecer el bien inscrito a favor de los propietarios para no vulnerar el principio de tracto sucesivo será necesario el consentimiento de todos ellos sin que sea suficiente el acuerdo colectivo de la junta. 3) Aún en el caso de que se pudiera admitir la posibilidad de vender estos elementos procomunales mediante un acuerdo colectivo, como ya hemos adelantado el elemento procomunal objeto de esta venta se configuró sin establecer una conexión de titularidad ob rem con los elementos privativos de los demás copropietarios. Esta es una posibilidad que parece admitida por la DGRN y que nos lleva necesariamente a la cotitularidad ordinaria pro indiviso que exige para realizar actos dispositivos el consentimiento de todos los partícipes de manera expresa. (…)».
Frente a dicha calificación, la Notaria de Ondarroa interpuso recurso alegando resumidamente lo siguiente:
Primero.- Que el bien consta inscrito como procomunal entendiendo la registradora que como elemento privativo por estarlo a favor de todos los propietarios en proporción a su cuota y no a favor de la comunidad de propietarios, y que la naturaleza de los elementos procomunales es discutida entre quienes entienden que es un elemento común de la comunidad, un elemento privativo o, incluso, un elemento perteneciente a un «tertium genus»; Segundo.- Que no se ha inscrito a nombre de la comunidad de propietarios porque jurídicamente no era posible al carecer de personalidad jurídica, accediendo al Registro en la forma más parecida como lo demuestra que no figura la relación de propietarios titulares, personas indeterminadas, y Que, si se tratare de un proindiviso ordinario, se habría inscrito a nombre de sus propietarios con sus respectivos porcentajes, de donde resulta que estamos ante una comunidad especial derivada de la Ley sobre propiedad horizontal en la que predominan los intereses comunitarios sobre los individuales, y encuentran su protección a través del órgano competente, que es la junta de propietarios como reconoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 1973, reconociéndose a favor de la misma amplias competencias, y Tercero.- Que el hecho de que no conste inscrita una vinculación «ob rem» a los distintos elementos privativos prueba que, cuando se constituyó, se asimiló a un elemento común. En el espíritu de la configuración subyace que la voluntad de los copropietarios fue que perteneciese, no a cada uno de forma individual, sino para todos como miembros de la comunidad tal y como reconoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2017. La Dirección General de los Registros y del Notariado exige el consentimiento individualizado por existir la vinculación «ob rem» y no en el caso contrario, en contra de lo que afirma la registradora; Que la desafectación y venta simultánea ha sido reconocida en diversas Resoluciones y si bien en este supuesto no se ha producido dicha simultaneidad, ello no es obstáculo para que pueda entenderse que ambas decisiones forman parte de un mismo fin como reconoció la Resolución de 15 de junio de 1973; Que la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de abril de 2014 reconoce que hay actos de la junta que no requieren prestación individual de consentimiento, ya sea la desafectación seguida o no con carácter inmediato de la venta del bien; Que si no hubiera habido venta, estaríamos ante un caso idéntico, y que si la venta se llevara a cabo unos días más tarde tampoco sería exigible el consentimiento individual. Si se reconoce la competencia de la junta para la desafectación sin venta simultánea y para la venta posterior derivada del acto de desafectación, debería admitirse la venta para un supuesto de elemento que ha accedido al Registro con una configuración similar a la de elemento común desafectado, y Que, en definitiva, debe asimilarse la configuración procomunal del elemento a la del elemento común y aplicársele dicho régimen, pues: todos los propietarios de elementos independientes son dueños de la vivienda; cuando accedió al Registro y se configuró como elemento procomunal no se exigió el consentimiento individualizado sino que bastó el acuerdo de junta; no se procedió a vincular «ob rem» la vivienda con los elementos privativos del edificio resultando inscrito a favor de personas indeterminadas.
Pues bien, la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación de la Registradora en base diciendo:
«3. (…) el recurso no puede prosperar. La notaria recurrente hace una serie de reflexiones sobre la configuración del elemento en el Registro de la Propiedad y sobre cómo se escogió la figura del elemento procomunal como la más semejante a la del elemento común y cómo, en consecuencia, deben aplicarse las reglas sobre desafectación y venta de elemento común así como la doctrina al respecto elaborada por este centro directivo.
(…) resulta que existe un elemento privativo del régimen de propiedad horizontal, que por sentencia firme se declara su carácter común del régimen y que la junta de propietarios, a continuación, lo configura como elemento procomunal, al amparo del artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal, manteniendo su carácter privativo pese a su destino común y atribuyendo el dominio a cada uno de los distintos titulares del régimen en proporción a su cuota.
- Tiene razón la recurrente cuando afirma que esta Dirección General tiene declarado que la comunidad sobre los elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal dispone de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominan sobre el individual y encuentran su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Ahora bien, incluso en este supuesto existen alteraciones del régimen de propiedad horizontal que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes (por todas, Resolución de 17 de enero de 2018), el cual habrá de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). En este caso no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 7, regla octava, de la Ley sobre propiedad horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.
Pero no es preciso acudir a la doctrina expuesta para dar la respuesta jurídica adecuada al objeto de este expediente. Como ha quedado expresado por extenso, el elemento privativo al que se refiere la presente ha sido configurado por acuerdo expreso de la junta general de la comunidad como elemento procomunal sujetándolo al régimen jurídico del artículo 4 de la Ley sobre propiedad horizontal y al régimen general del proindiviso con las especialidades derivadas de su especial regulación (artículo 392, segundo párrafo, del Código Civil).
En definitiva, lo relevante es la configuración que resulta del Registro y las consecuencias jurídicas que de ello se derivan (artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Y estas no pueden ser otras que la necesaria concurrencia del consentimiento individual de quienes aparecen en la inscripción como titulares del dominio para proceder a la práctica del asiento de transferencia solicitado, de conformidad con las reglas del Código Civil para los actos de disposición sobre bienes en condominio (artículo 397).»
Como conclusión, podemos decir que cuando un inmueble conste inscrito como elemento procomunal cuya titularidad se atribuye a todos los propietarios en proporción a su cuota en los elementos comunes del edificio, para poder inscribir la compraventa de dicho inmueble no bastará el acuerdo de la junta adoptado por unanimidad, por lo que resultará insuficiente la comparecencia del Presidente para otorgar la escritura de compraventa en virtud del acuerdo, sino que será preciso el consentimiento de todos los propietarios, es decir, el consentimiento individual y expreso de cada uno de los titulares registrales del bien.
© Fabio Balbuena 2018.
