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27 enero, 2019 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Requisitos formales del proceso monitorio de reclamación de deudas comunitarias

El procedimiento monitorio es un proceso a través del cual se pretende de otro el pago de una deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible (artículo 812.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Con este proceso se crea un título ejecutivo a favor de quien afirma ser acreedor si, una vez requerido por el tribunal el deudor, éste no paga ni formula oposición dentro del plazo concedido (Díez Picazo).

Este tipo de procedimiento tiene una modalidad especial para la reclamación las cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

A la demanda judicial se debe acompañar necesariamente la documentación que acredite el impago, que no es otra que la certificación del acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda que se reclama, suscrita por el Secretario de la comunidad, con el Visto Bueno del Presidente.

Además, hay que acreditar con la demanda la notificación fehaciente al propietario del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda, siendo éste un requisito inexcusable calificado por los tribunales como requisito de procedibilidad.

Esta notificación puede realizarse mediante correo certificado, burofax, vía notarial, o mediante entrega personal en el propio piso o local. Si intentada la notificación personal ésta no pudiera practicarse, se podrá realizar en el tablón de anuncios de la Comunidad, con plenos efectos en el plazo de los tres días naturales siguientes.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de 11 de diciembre de 2017, analizó un supuesto de acción de reclamación de cantidad de cuotas comunitarias, en el que el juzgado de primera instancia había estimado la demanda condenando a la demandada a pagar a la comunidad la cantidad reclamada, así como las costas del juicio, y la demandada había apelado la sentencia invocando la infracción de los artículos 21 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La demandada sostenía que:

– la certificación de la Comunidad de Propietarios acompañada a la Demanda expedida en fecha 11-7-2016 por el Secretario-Administrador, informando de la remisión de un burofax a la demandada notificándole un acuerdo de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de fecha 13-5-2016, se hizo sin el visto bueno del Presidente, constando únicamente la firma del Secretario-Administrador.

– la certificación de la Comunidad de Propietarios acompañada a la Demanda expedida en fecha 22-8-2016 donde consta el acuerdo aprobando la liquidación de la deuda figura firmado por el Secretario-Administrador y con el visto bueno del Presidente, pero sin que conste el cumplimiento de notificación fehaciente al propietario que exige el artículo 21.2 LPH en relación al artículo 9.1h del mismo texto legal, pues no consta que se efectuara la notificación fehaciente vía Notario o mediante burofax con certificación del texto y acuse de recibo en el domicilio fijado en España por el propietario, ni que fuera intentada una nueva notificación mediante exposición durante tres días naturales en el tablón de anuncios de la Comunidad.

A juicio de la demandada, “la ausencia de esos requisitos lleva consigo la inadmisión a trámite de la petición inicial”.

El tribunal de apelación consideró que estas alegaciones no se habían efectuado en la primera instancia, por lo que aplicó el principio de que “nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación”, pues «Resulta así que la parte demandada en modo alguno esgrimió en la 1ª instancia, como causa de oposición a la demanda, los motivos formales ahora invocados en el recurso, por lo que en aplicación del principio “pendente apellatione, nihil innovatur” recogido en el artículo 412 LEC no cabe resolver sobre aquellos.

Así y como tuvo ocasión de señalar el TS en S. del 16 de octubre de 2013: “la segunda instancia no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal “a quo” como cualquier alteración o complementación de la misma. De forma más concreta en la S. del 09 de marzo de 2012 se indica que: “El principio pendente appellatione, nihil innovetur [nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación] -cuyo significado es aplicable también a la primera instancia, artículo 412 LEC- prohíbe tomar en consideración las innovaciones efectuadas por las partes durante la tramitación del procedimiento, que afecten a los términos en que quedó planteada la controversia en la fase alegatoria inicial del proceso (SSTS de 28 de julio de 2006, RC n.º 4648/1999, 29 de noviembre de 2010, RIP n.º 361/2007). De acuerdo con este principio, lo relevante es que no se produzca una modificación sustancial de los términos del debate, pues es en este caso cuando se produce la indefensión de las partes, que no han podido prever el alcance y sentido de la controversia y se ven en la imposibilidad de alegar o actuar en apoyo de sus derechos e intereses (SSTC 34/1985, de 7 de marzo, 29/1987, de 6 de marzo, SSTS de 13 de mayo de 2008, RC n.º 752/2001, 14 de mayo de 2008, RC n.º 799/2001, 15 de noviembre de 2010, RIPC n.º 1205/2007, 29 de noviembre de 2010, RIP n.º 361/2007)”.

La aplicación de la doctrina expuesta al presente caso determina la desestimación del recurso formulado.»

En todo caso, respondiendo a tales alegaciones la Sala señaló que:

– de un examen de la documentación acompañada a la Demanda resulta como el certificado acompañado como documento nº 11 sobre liquidación de deuda sí aparece con el visto bueno del Presidente.

– consta que sí fue notificado el acuerdo al propietario deudor por burofax (documento nº 9) que al no ser recogido en la lista de correos, lo fue mediante colocación en el tablón de anuncios de la comunidad (certificado del administrador adjuntado como documento nº 10).

Por todo ello, desestimó el recurso de apelación, confirmando la sentencia del juzgado de primera instancia, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Podemos observar que en este caso se desestimó el recurso por un principio procesal, pero se pone de manifiesto la importancia de cumplir los requisitos de procedibilidad: 1) aportar el certificado del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda, debidamente firmado por el Secretario-Administrador y con el Visto Bueno del Presidente; y 2) acreditar la notificación del acuerdo al propietario deudor (carta certificada, burofax, vía notarial, entrega personal en el piso o local, y en última instancia, colocación en el tablón de anuncios durante al menos tres días naturales). El Administrador de la Comunidad, en funciones de Secretario, ha de velar por el cumplimiento de estos requisitos formales.

© Fabio Balbuena 2019

Archivado en: Acuerdo, Administración de Fincas, Administrador de Fincas, Certificado de deudas, Comunidad de Propietarios, Comunidades de Propietarios, Cuotas de comunidad, Deudas, Junta de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, Morosidad, Morosos, Presidente, Procesal, Proceso, Propiedad Horizontal, Propietario Etiquetado como: Administrador, Comunidades de Propietarios, Demanda, Morosos, Notificación fehaciente, Proceso monitorio, Propiedad Horizontal, Requisito de procedibilidad, Secretario-Administrador, Visto Bueno del Presidente

4 diciembre, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Nulidad de Acuerdos

Se declara nulo el acuerdo adoptado sin estar incluido en el orden del día.

 
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 15 de junio de 2010, vino a fijar como “doctrina jurisprudencial” que la convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se establezcan en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios.

 
Una reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, aplica esta doctrina.
En su Sentencia 475/2012, de 28 de septiembre, resuelve una acción de impugnación de acuerdos, estimando la nulidad del acuerdo relativo a la exención de un propietario en la obligación de contribuir a determinados gastos comunes, por no haberse incluido dicho acuerdo en el orden del día de la convocatoria.
 
La juez de instancia había dictado sentencia concluyendo que la cuestión relativa a la exención del bajo derecha de ciertos gastos comunes no estaba en el orden del día y no cabía por tanto su discusión.
La cuestión debatidaera si la exclusión de un comunero, el propietario del local bajo derecha, de la contribución a ciertos gastos comunes e inicialmente incluidos en el presupuesto y en su reparto según las cuotas de cada uno, puede entenderse o no cubierto, a los fines de lo dispuesto en elartículo 16 de laLPH, por la convocatoria en la que se hacía constar como uno de los puntos del orden del día la aprobación del presupuesto de gastos ordinarios del año 2010.
 
“(…) laSala estima que acierta la juzgadora de instancia cuando declara nulo el acuerdo adoptado sin expresa convocatoria en el orden del día para debatir esta cuestión, pues no puede la misma dilucidarse en una junta cuyo orden del día nada decía sobre supuestos de exclusión de contribución a gastos comunes que son posibles pero sometidos a estrictos requisitos, por más que sea al abordar el punto relativo a la aprobación del presupuesto cuando se plantea la oposición del comunero, pues ello es solo la ocasión en la que problema se manifiesta pero no la consecuencia del orden del día. (…)”
 
“(…) la exención anulada ha de abordarse en junta que individualice esta cuestión en el orden del día, y permita así su debate y toma de postura con respeto a las prescripciones legales”.
El fundamento de esta doctrina es que no sería válido un acuerdo sobre un asunto que no estuviera previsto en el orden del día de la convocatoria, pues todo propietario tiene derecho a conocer previamente los temas a tratar, para así decidir su postura y asistencia a la Junta.
Se trata, en definitiva, de evitar la inseguridad que provocaría que se pudieran tomar decisiones sin previo conocimiento de todos los vecinos. Por tanto, es anulable cualquier acuerdo que se adopte sin la oportuna previsión en la convocatoria.


De ahí que sea siempre aconsejable una redacción clara y concreta del orden del día, que si bien no necesita ser amplio y exhaustivo, deberá ser suficiente para la comprensión y el conocimiento de los propietarios.


UnAbogado o Administrador de Fincas podrá asesorarle adecuadamente sobre la forma y contenido de la convocatoria de la Junta para que se plenamente legal.
©2012 Fabio Balbuena

Archivado en: Abogados, Acuerdo, Administrador de Fincas, Comunidades de Propietarios, Convocatoria, Doctrina jurisprudencial, Impugnación de Acuerdos, Juez, Junta, Nulidad de acuerdos, Orden del día, Sentencias

26 julio, 2012 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Ley de Mediación

La reciente Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles (B.O.E. de 7 de julio de 2012), recoge la regulación de la mediación, circunscrita al ámbito de competencias del Estado en materia de legislación mercantil, procesal y civil.
Se incorpora así al Derecho español la Directiva 2008/52/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2008, sobre ciertos aspectos de la mediación en asuntos civiles y mercantiles.
La mediación es un instrumento complementario de la Administración de Justicia, entendido como una alternativa al proceso judicial o a la vía arbitral. Por eso, se pretende potenciar la mediación para reducir la carga de trabajo de los Tribunales de Justicia, pues éstos sólo intervendrán en aquellos casos en que las partes enfrentadas no hayan sido capaces de poner fin, desde el acuerdo, a la situación de controversia.
Es un proceso voluntario y libremente decidido por las partes, basado en la flexibilidad y en el respeto a la autonomía de la voluntadde las partes.
La mediación se lleva a cabo por un profesional neutral que trata de facilitar la resolución del conflicto por las propias partes, de una forma equitativa, permitiendo el mantenimiento de las relaciones subyacentes y conservando el control sobre el final del conflicto. Este profesional es el “mediador”, pieza esencial de este mecanismo de solución de conflictos alternativo a la solución judicial. El mediador es quien ayuda a encontrar una solución dialogada y voluntariamente aceptada por las partes. Debe tener una formación general que le permita desempeñar esa tarea y ofrecer garantía inequívoca a las partes por la responsabilidad civil en que pudiese incurrir.
En principio el procedimiento de mediación será de fácil tramitación, poco costoso y de corta duración en el tiempo.
Entra en vigor el 27 de julio de 2012, a los veinte días de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

Archivado en: Abogados, Acuerdo, Civil, Conflicto, Justicia, Mediación, Mediador, Mercantil, Tribunales

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