Fabio Balbuena

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22 septiembre, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario

SAP Castellón 24/04/2017: plazo de prescripción de cuotas, 15 años

En el post sobre la nueva prescripción de cuotas comunitarias comentaba la resolución de un Juzgado de Primera Instancia que entendió que el plazo de prescripción de las cuotas comunitarias era de 5 años.

 

Partiendo del respeto hacia las decisiones de los Tribunales, es posible discrepar y sostener un criterio distinto. En este sentido, me refería a la posición doctrinal que entiende que el plazo de prescripción es de 15 años.

 

La SAP de Castellón, Sección 3ª, de fecha 24 de abril de 2017 (Ponente Ilmo. Sr. Marco Cos), mantiene esta postura: el plazo es de 15 años.

 

 

Se trataba de una reclamación de cuotas realizada frente a un propietario deudor a través de un procedimiento monitorio. El demandado se opuso a la demanda y se celebró juicio verbal, estimándose parcialmente la demanda, entendiendo la juzgadora de instancia que había cuotas que estaban prescritas por transcurso del plazo de 5 años del artículo 1966.3 del Código Civil.

 

La Comunidad de Propietarios apeló la sentencia, alegando que el plazo de prescripción debía ser el general del artículo 1964 del Código Civil, esto es, de 15 años.

 

Pues bien, para la Audiencia Provincial de Castellón (al igual que para la mayoría de Audiencias) la acción de reclamación del pago de cantidades debidas por el comunero integrante de una comunidad de propietarios regida por la Ley de Propiedad Horizontal, en concepto de contribución a los gastos comunes, no se rige por la llamada prescripción corta de cinco años del artículo 1966.3 del Código Civil, sino por la genérica del artículo 1964 del mismo código.

 

En efecto, porque el artículo 1966.3 CC establece que “Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes (…) 3. La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves”.

 

En cambio, la redacción del artículo 1964 del Código Civil antes de la modificación operada por la Ley 42/2015, es decir, al tiempo de generarse el derecho de crédito que la Comunidad ejercita, era la siguiente: “La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción, a los quince”. Y dado que el deber de contribución a los gastos de la comunidad a que se refiere el citado artículo 9.1.e) LPH en que se funda la reclamación no constituye obligación que, con arreglo a la ley o, en su caso, a los estatutos de la comunidad, o en virtud de cualquier contrato o convención con fuerza de obligar, deba “hacerse por años o en plazos más breves”, cabe entender que le resulta aplicable dicho artículo 1964 y no el 1966.3, sin que cambie la naturaleza o características de la obligación el hecho de que su liquidación y pago se exija con carácter anual. Dice así la Sala:

 

«Sustento legal de la pretensión de la comunidad actora es el artículo 9.1. e) LPH, que dispone que cada propietario está obligado a “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

El artículo 1966.3 CC establece que “Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes (…) 3. La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves”.

Y el tenor literal del artículo 1964 CC, con arreglo a la redacción del mismo vigente al generarse el derecho de crédito que la parte actora ejercita y por lo tanto anterior a la modificación introducida por la Ley 42/2015, era: “La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción, a los quince“.

Procede la estimación del recurso.

La razón de ello es que el deber de contribución a los gastos de la comunidad a que se refiere el citado art. 9.1.e) LPH en que se funda la reclamación no constituye obligación que, con arreglo a la ley o, en su caso, a los estatutos de la comunidad -cuyo contenido desconoce el tribunal-, o en virtud de cualquier contrato o convención con fuerza de obligar, deba “hacerse por años o en plazos más breves”. Cuestión distinta es que, por motivos operativos o para hacer más cómodo o flexible el pago, se procede a su liquidación y se exija su pago con periodicidad anual, lo que no cambia la naturaleza o las características de la obligación.

Consecuencia de que la obligación de pago de dicha contribución no se encuentre entre las referidas en el citado art. 1966.3 CC es que el plazo prescriptivo a tener en cuenta es el de quince años vigente al generarse la obligación (art. 1964 CC), bien que integrado con la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 42/2015 que modificó el precepto, publicada en el BOE de 6 de octubre y vigente desde el 7 de octubre de 2015 (Disp. Final Duodécima).

En este sentido se ha pronunciado esta Audiencia en la Sentencia de su Sección Segunda (no de esta Secc. Tercera que la parte apelante cita erróneamente) núm. 305 de 15 de octubre de 2002 (Roj: SAP CS 1225/2002 – ECLI:ES:APCS:2002:1225), así como las anteriores que cita dicha resolución.

Más recientemente y entre otras, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, de 13 de diciembre de 2016 (ROJ: SAP M 16153/2016 – ECLI:ES:APM:2016:16153) y de la AP de Las Palmas de Gran Canaria, Secc 4, de 18 de enero de 2017 (ROJ: SAP GC 46/2017 – ECLI:ES:APGC:2017:46).»

 

Se analiza también por la Audiencia la incidencia de la modificación del artículo 1964 del Código Civil operada por la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 42/2015, en el siguiente sentido:

 

«En el presente caso y partiendo de lo que acaba de decirse, hay que tener en cuenta, en primer lugar, que el art. 1964.2 CC resultante de la modificación dispone que “Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”. En segundo término, que establece la Disposición Transitoria Quinta de la citada Ley que “El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil”. Por último, que dispone el art. 1939 CC objeto de la remisión que “La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo”.

En definitiva, es de aplicación al caso un plazo prescriptivo de cinco años, contados desde el 7 de octubre de 2015 en que entró en vigor la modificación del art. 1964 CC operada por la Ley 42/2015, por lo que la acción ejercitada en la demanda interpuesta el día 24 de noviembre de 2014 no puede considerarse prescrita ni en todo, ni en parte.»

 

Por lo tanto, sólo desde la entrada en vigor de la modificación del artículo 1964, el día 7 de octubre de 2015, el plazo de prescripción será de 5 años, pero no para situaciones anteriores. En consecuencia, se estima íntegramente la demanda.

 

© Fabio Balbuena 2017

 

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12 junio, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Denegación de reembolso de gastos por obras por falta de requerimiento previo

En la sentencia de 2 de febrero de 2016 el Tribunal Supremo declaró su doctrina jurisprudencial sobre el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero por obras urgentes.

 

 

Viene a decir que cuando un comunero lleve a cabo obras que afecten a elementos comunes la comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución, salvo que muestre pasividad en las obras o se trate de reparaciones necesarias y urgentes.

 

Aplicando esta doctrina la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, ha resuelto un caso a favor de una comunidad de propietarios en Sentencia de 13 de marzo de 2017 [nº 103/2017, rec. 1180/2016, Ponente: Ilma. Sra. Dª Carmen Mérida Abril].

 

El supuesto de hecho era la ejecución por parte de un propietario de unas obras que afectaban a elementos comunes por existencia de serios defectos estructurales, y su posterior reclamación de reembolso a la comunidad de propietarios.

 

La “cuestión nuclear” del conflicto era la determinación de si el propietario demandante había requerido a la comunidad de propietarios la realización de las obras o por el contrario las había ejecutado unilateralmente sin requerimiento previo ni consentimiento de la comunidad.

 

El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a la comunidad a reintegrar al propietario 12.197,40 euros más intereses (excluyó determinadas partidas por no acreditarse que fueran debidas a reparaciones urgentes y necesarias).

 

Se fundamentaba en que el propietario llevó a cabo las obras tras detectar (con ocasión de unas obras en su vivienda) la existencia de problemas estructurales que amenazaban la integridad del edificio y la seguridad de los vecinos. Según el demandante el presidente inspeccionó y consintió las obras de reparación en los elementos comunes. El juzgado entendió:

  • Que era aplicable el artículo 7.1 de la LPH y la doctrina del TS de la sentencia de 2/02/2016;
  • Que estaba acreditada la necesidad y urgencia de las obras ejecutadas en los elementos comunes;
  • Que se cumplió el requisito de previo requerimiento por haber puesto en conocimiento del presidente la existencia de tales desperfectos, según el acta de la junta de 4 de julio de 2011.

Sin embargo, la Sala no acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

Comienza recordando la dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH, que fue interpretado por el Tribunal Supremo al declarar la doctrina jurisprudencial en la referida sentencia de 2/02/2016:

 

«Este artículo determina el ámbito de actuación de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y de éste con la comunidad, y establece lo que la doctrina ha venido en calificar un auténtico “ius prohibendi” en relación con los elementos comunes en los que les está vedado la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos, careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, o a la impugnación de sus acuerdos.

 

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.»

 

Partiendo de tal doctrina, la Sala no comparte las conclusiones alcanzadas por el Juez de instancia, por las siguientes razones:

 

1.- A la fecha de celebración de la junta de 4 de julio de 2011, y mucho antes, el propietario había realizado ya las obras en la finca.

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2.- No se justifica la práctica de ningún requerimiento a la comunidad mediante el envío de telegrama, fax, burofax, documento escrito o cualquier otro medio que acredite su remisión, su recepción por el Administrador o Presidente y la fecha en que esta se produjo, dato relevante pues el requerimiento ha de ser previo a la ejecución de las obras; tan solo consta que «algunos de los desperfectos fueron mostrados al Presidente».

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3.- No se acredita la práctica de ningún requerimiento que advierta de la urgencia de las obras a realizar y que justifique la actuación unilateral del demandante.

 

4.- Que contrariamente a lo que se sostiene por el demandante, tampoco se ha acreditado que el Presidente hubiera consentido o autorizado las obras de reparación en los elementos comunes. Incluso se le indicó al propietario por parte del presidente el procedimiento a seguir: parar las obras; proponer proyecto de reparaciones estructurales y someterlo a aprobación de la comunidad; pedir presupuesto de reparación y someterlo a aprobación de la comunidad; y caso de no acceder a este procedimiento normal, proceder a hacer las obras asumiendo en este caso la responsabilidad y el importe de las mismas.

 

El propietario optó por hacer las obras sin aprobación ninguna, reclamando posteriormente a la comunidad el pago de la factura, que fue denegado en junta de 6 de octubre de 2011 por falta de comunicación previa, sin que el demandante hubiera impugnado dicho acuerdo; volvió a denegarse en junta de 6 de febrero de 2012, incluso con el importe rebajado, sin que el demandante impugnara tal acuerdo; y finalmente, en junta de 4 de diciembre de 2012 se volvió a denegar la petición del demandante, que tampoco se impugnó.

 

Además, la Sala rechaza la existencia de enriquecimiento injusto, así como la aplicación de la doctrina de los actos propios y el abuso de derecho.

 

Por todo lo cual, se estima el recurso de apelación de la comunidad, revocando la sentencia de instancia y desestimando la demanda del propietario que solicitaba el reembolso de los gastos de las obras de reparación en elementos comunes.

 

Como vemos, la doctrina es muy clara respecto a los requisitos para que proceda dicho reembolso: no procede el pago del importe de las obras en elementos comunes realizadas por un comunero cuando previamente no ha requerido a la comunidad para su realización.

 

Por ello, los propietarios que se encuentren en estas situaciones han de extremar las precauciones y dejar constancia del requerimiento previo a la comunidad, a través del Administrador o del Presidente. Porque sólo en caso de pasividad de la comunidad ante tal requerimiento (o casos de urgente necesidad) será posible obtener el reembolso de los gastos. De lo contrario, la comunidad estará en su derecho de no reintegrarlos al propietario que haya acometido las obras unilateralmente.

 

 

© Fabio Balbuena 2017

 

 

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11 abril, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Custodia compartida: normal e incluso deseable (STS 22/02/2017)

A estas alturas, la tendencia de los Tribunales a favor de la custodia compartida es ya una realidad indiscutible. No obstante, todavía se aprecia cierta resistencia, sobre la base de estar al caso concreto, huyendo de automatismos al resolver que pudieran no ser lo más favorable para el interés superior del menor.

Con todo, se siguen sucediendo resoluciones de la Sala Primera del Tribunal Supremo que conceden la custodia compartida corrigiendo a los tribunales inferiores.

 

Es el caso de la Sentencia de 22 de febrero de 2017, Ponente: Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller.

 

Se trataba de un procedimiento de modificación de medidas en el que la madre solicitaba el cambio de custodia compartida previamente acordada por los progenitores a un sistema de guarda y custodia materna con suspensión del régimen de visitas a favor del padre, o subsidiariamente que las visitas fueran tuteladas por el Punto de Encuentro Familiar bajo la modalidad de intervención psicológica. La madre sostenía que “el padre no estaba atendiendo adecuadamente a los hijos mientras están con él, lo que afecta a su desarrollo e incluso ha sido advertido desde el colegio, poniendo de manifiesto que los niños presentan peor estado anímico cuando se encuentran con el padre, el cual prohíbe a los hijos el contacto con la madre a la que no comunica las enfermedades de estos ni la medicación que precisan.”

 

El juzgado de primera instancia desestimó la petición, al entender que «el convenio regulador había sido aprobado hacía poco más de un año y que en este tiempo no se apreciaba modificación sustancial de las circunstancias. Respecto de la situación de depresión del demandado derivada de la pérdida del trabajo, estimó que no es especialmente inhabilitante para el desarrollo de sus funciones como padre y que tampoco consta si ya existía cuando se aprobó el convenio regulador; a lo que añade que el hijo mayor no sólo no quiere cambiar el régimen sino que desea pasar más tiempo con el padre, con quien se encuentra más a gusto.»

 

 

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de Valencia, sección 10ª, acordó que la madre tendría la convivencia con sus dos hijas, y que el padre podría estar con ellas en los fines de semana alternos, desde los viernes a la salida del colegio hasta el domingo a las 20 horas, así como dos tardes entre semana con pernocta, que a falta de acuerdo serán las de los martes y los jueves, desde la salida del colegio a la entrada del mismo, y la mitad de los periodos vacacionales, que podrá elegir el padre en los años pares, y la madre en los impares. La Audiencia «fundamentó dicha decisión en el hecho de que el informe psicosocial consideró a la madre con mayores capacidades para desarrollar el cuidado de los hijos y el trastorno depresivo del padre, si bien no le impide atender a los hijos, sí lleva a la sala a entender que la madre es más idónea para el cuidado de los mismos. Respecto del deseo del hijo mayor de pasar aún más tiempo con el padre, no se tiene en cuenta pues la perito apreció indicios de manipulación por parte del padre. En definitiva la sentencia de apelación atribuye la guarda y custodia en exclusiva a la madre, pero con un régimen de visitas muy amplio a favor del padre.»

 

El padre interpuso recurso de casación por infracción de los artículos 90, 91 y 92 del Código Civil, el artículo 3.1 de la Convención de Naciones Unidas sobre Derechos del Niño, el artículo 39 de la Constitución Española, y el artículo 2 de la Ley 1/96 de Protección del Menor, y el Supremo estima el recurso, con la siguiente fundamentación jurídica:

 

«La sentencia impugnada no se aparta de la doctrina establecida por esta sala respecto de la adopción del régimen de custodia compartida. Como pone de manifiesto el Ministerio Fiscal, el régimen de guarda y custodia compartida es cada día más frecuente y es ya el ordinario y no el excepcional para aplicar la guarda y custodia de menores ante la separación o divorcio de sus padres, y lo que procede es determinar si la interpretación que se hace de ellos es contraria a la doctrina de esta sala.

Los criterios que la sala viene manteniendo al respecto, siempre bajo la prevalencia del respeto del interés superior de los menores, parten de la necesidad de optar por el sistema que en el caso concreto se adapte mejor al menor y a su interés, no al interés de sus progenitores, habiéndose reiterado que la redacción del artículo 92 CC no permite concluir que se trate de una medida excepcional, sino que al contrario, habrá de considerarse normal e incluso deseable, teniéndose en cuenta la práctica anterior de los progenitores en sus relaciones con el menor y sus aptitudes personales; los deseos manifestados por los menores; el número de hijos; el cumplimiento por parte de los progenitores de sus deberes en relación con los mismos y el respeto mutuo en sus relaciones personales; el resultado de los informes obrantes en autos y finalmente cualquier otro elemento que permita valorar con mayor precisión cuál es el interés de los menores en el caso concreto (SSTS 10 y 11 de marzo de 2010, 7 de julio de 2011, 29 abril de 2013, 25 de abril, 22 y 30 de octubre, y 18 noviembre 2014, 16 de febrero y 17 de julio de 2015, y 30 de mayo de 2016, entre otras).

No se aprecia en el caso la existencia de un cambio relevante en las circunstancias que, en su día, se tuvieron en cuenta para establecer -por acuerdo de los progenitores- el régimen de la guarda y custodia compartida. La enfermedad del recurrente -trastorno depresivo- no supone un dato relevante que comporte una modificación de circunstancias que deba hacer varias el régimen, cuando la propia Audiencia ha establecido un amplio régimen de visitas y estancias de los menores con el padre, lo que pone de manifiesto que no considera que impida llevar a cabo las tareas de guarda y atención de los mismos de forma adecuada.»

 

En consecuencia, casa la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia, que había desestimado la demanda, manteniendo el régimen de guarda y custodia compartida que había sido pactado por los progenitores en el convenio regulador del divorcio, pues no aprecia variación sustancial de las circunstancias que justifique la variación del régimen de custodia.

 

© Fabio Balbuena 2017

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24 marzo, 2017 By Fabio Balbuena 3 comentarios

La nueva prescripción de cuotas comunitarias

En el post “el plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad” analizaba la cuestión relativa a la prescripción de las cuotas comunitarias, llegando a la conclusión de que el plazo de prescripción era el de quince años, siguiendo la postura mayoritaria de las Audiencias Provinciales.

 

 

Pues bien, este criterio cambiará definitivamente en 2020, cuando termine el período transitorio de la modificación del artículo 1.964 del Código Civil.

 

Pero ojo, porque incluso puede estar cambiando ya, como se desprende de la Sentencia de fecha 20 de marzo del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Nules. En ella se dice:

 

“En cuanto a la prescripción alegada con carácter subsidiario, como bien puede concluirse de una simple lectura de los distintos pronunciamientos judiciales dictados por las Audiencias Provinciales, las dos posturas respecto de la prescripción en estos casos ha oscilado entre la aplicación del art. 1966.3 o el 1964, ambos del Código Civil, el último en la redacción anterior a la vigente, la de los quince años correspondientes a las acciones que no tuviesen asignado un plazo especial de prescripción, en tanto que el primero de los preceptos se reservaba para las reclamaciones de pagos que deben hacer por años o en plazos más breves. En los supuestos de las reclamaciones de las Comunidades de Propietarios a sus comuneros por las cuotas asignadas, es de tener en cuenta que el funcionamiento de tales comunidades, mediante presupuestos que se aprueban anualmente, y cuyo devengo de cuotas suelen ser mensuales, y en todo caso por periodos no superiores a aquel en que rige el presupuesto, teniendo en cuenta también la proximidad de las relaciones entre los comuneros, prácticamente de vecindad, no parecía adecuado el largo periodo de quince años, visto además la necesidad de dichas cuotas como único medio de subsistencia y mantenimiento de la Comunidad, lo que exige despejar la incertidumbre respecto de la disponibilidad económica a través del pago de las cuotas de sus comuneros y la perentoriedad de la asignación de las mismas a los gastos corrientes inaplazables de la Comunidad; a tales criterios interpretativos se une también la imposición legal de la imposibilidad de voto y de recurrir los acuerdos comunitarios si no se está al corriente en el pago de las cuotas. Y, por último, para cerrar el círculo interpretativo, no puede desconocerse la reforma del art. 1964 del código civil operada por la disposición final primera de la Ley 42/2015, que, aunque no aplicable al supuesto de autos por mor de la disposición transitoria quinta de la misma en relación con el art. 1939 del Código Civil, es lo cierto que muestra el reforzamiento de la tesis del plazo quinquenal para la reclamación de cuotas. En consecuencia, hemos de considerar prescritas las cuotas anteriores a los últimos cinco años, los que se contarán hacia atrás a partir de la primera reclamación que conste, que no es otra que la de 24 de septiembre de 2014 (Documento 7 del escrito de petición inicial de Procedimiento Monitorio).”

 

En atención a ello, de los 1.570 euros que se estaban reclamando, declara prescrita la cantidad de 205 euros, condenando a abonar 1.365 euros.

 

Con el debido respeto al juzgador, no comparto el criterio del plazo quinquenal, porque coincido con el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, y sin ir más lejos con el de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª, que en su Sentencia de fecha 14 de febrero de 2002 [Ponente: Ilma. Sra. Magistrada Dª Mª Filomena Ibáñez Solaz, Nº de Sentencia: 67/2002 – Nº de RECURSO: 86/2001], en un supuesto de reclamación de cuotas comunitarias impagadas, estima la procedencia de la aplicación del plazo prescriptivo de quince años.

 

Por tanto, en mi opinión el plazo quinquenal sólo puede ser de aplicación a partir del año 2020, cuando entre en juego la modificación operada en el artículo 1.964 del Código Civil. Pero cautelarmente, es preciso extremar las precauciones sobre las reclamaciones y requerimientos de pago a los efectos de la interrupción del plazo prescriptivo.

 

Ahora bien, considero que se hace un flaco favor a las Comunidades de Propietarios, pues conociendo la problemática que genera la morosidad, no debería favorecerse a los “morosos”, expertos en eludir su obligación legal de pago. Debería pues, instarse una modificación legal que estableciera un plazo específico de prescripción de las cuotas comunitarias, manteniendo el plazo quincenal.

 

Al margen de la cuestión jurídica, en el caso objeto de enjuiciamiento, si bien es cierto que el propietario “moroso” se ha librado de pagar 205 euros, no deja de ser una auténtica victoria “pírrica”, toda vez que desde el punto de vista ético-moral, ahora todos sus vecinos saben quién es quién. Pero claro, el Derecho no juzga personas, sino sólo acciones.  Así que, allá cada cual con el peso de su conciencia.

 

© Fabio Balbuena 2017

 

 

 

 

 

 

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5 febrero, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Chimeneas y alteración de fachada

Es de sobra conocido que los elementos comunes de un edificio, y en concreto, las fachadas, no pueden ser alteradas por ningún comunero sin autorización estatutaria o de la junta de propietarios.

 

Pese a ello, continúan sucediéndose procedimientos judiciales por esta cuestión.

 

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de fecha 16 de diciembre de 2016, resuelve uno de estos casos.

 

Se trataba de una impugnación de un acuerdo adoptado en junta por el que la comunidad denegaba a un local comercial la autorización para instalar una chimenea para salida de humos.

 

Se da la circunstancia de que la pretendida autorización ya había sido denegada en una junta anterior, pero con motivo de un cambio de normativa urbanística, la propietaria del local volvió a solicitar autorización a la comunidad, que fue nuevamente denegado, por lo que la propietaria impugnó este segundo acuerdo denegatorio.

 

Pues bien, la sentencia de primera instancia estimó la demanda, por entender que entre ambos acuerdos se produjo un cambio de circunstancias motivado por la aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana que alteró las alternativas de instalación de chimenea de que disponía la parte demandante y propietaria del local y que, por ello, no resulta aplicable la doctrina de la caducidad de la acción impugnatoria respecto de acuerdos iguales.

 

Sin embargo, la Audiencia discrepa, por entender que sí es aplicable la doctrina de la caducidad de la acción porque existía un acuerdo denegatorio que no se impugnó por la propietaria del local, de manera que la decisión devino firme. Dice así:

 

«… lo cierto es que lo relevante para aplicar dicha doctrina es si ya se ha dictado un acuerdo sobre la misma cuestión que no haya sido impugnado en tiempo y forma, de tal manera que el segundo acuerdo lo único que haría es reiterar lo acordado ya por el primero con carácter firme y sin que ello permita abrir un nuevo plazo de impugnación. (…)

 

Lo relevante es que hizo dos peticiones idénticas (instalación por patio exterior) y que las dos fueron denegadas.

 

Procede, pues, apreciar caducidad en el ejercicio de la acción impugnatoria por parte de la representación de doña Noelia, pues no impugnó en tiempo (plazo de un año del art. 18.3 LPH) el acuerdo de la comunidad de 12 de febrero de 2014, que, en consecuencia, devino firme, y por ello tampoco puede ya impugnar el acuerdo idéntico de la misma comunidad de 16-2-2015.»

 

Solamente por esta razón ya se estima el recurso y se desestima la demanda de impugnación del acuerdo.

 

RAZONES DE FONDO

 

A mayor abundamiento la Sala entra en el fondo del asunto, aportando varias razones para considerar ajustado a Derecho el acuerdo denegatorio de la autorización:

 

1ª) No es aplicable la doctrina del Tribunal Supremo (por todas, STS 14-2-2011, 17-1-2012) de mayor flexibilidad en cuanto a las alteraciones de fachada cuando se trata de locales comerciales:

 

«en el caso de autos no nos encontramos ante un supuesto de modificación de la fachada exterior del edificio hasta la altura concurrente con el techo de los locales, sino ante la instalación de una chimenea extractora a través del patio interior de la comunidad, desde el bajo donde se sitúa el local hasta la cumbrera del edificio. En este caso no concurren esas circunstancias que justifican una cierta flexibilidad a la hora de interpretar los requisitos de unanimidad para la modificación de elementos comunes. No se trata aquí de una apariencia externa, de una rotulación específica o de elementos identificativos inherentes a la explotación de local de negocio. En el caso analizado, lo que se plantea es una utilización de elementos comunes, con constitución de servidumbre de sujeción de chimenea, en provecho exclusivo de uno de los comuneros y, como veremos, con perjuicio para la comunidad y el resto de los comuneros.»

 

2ª) La concesión de una licencia administrativa no puede suponer una obligación para la comunidad de propietarios que les obligue a soportar una obra en un elemento común y a establecer una servidumbre de sujeción de chimenea:

 

«(…) la afectación de elementos comunes en contra de la voluntad de la comunidad no puede venir justificada por el mero hecho de que la autoridad administrativa haya impuesto una serie de requisitos constructivos urbanísticos al titular de local de negocio. La concesión de licencias administrativas se realiza siempre sin perjuicio del derecho de terceros, y el hecho de que el Ayuntamiento pueda haber autorizado a la parte actora a instalar la chimenea extractora a través del patio común del inmueble no vincula a la comunidad, ni afecta a su derecho de propiedad horizontal.»

 

3ª) Concurre una apariencia legal en la denegación de la autorización, fundada en el artículo 10 de los estatutos de la comunidad y en el artículo 12 de la LPH, de manera que tal acuerdo sólo podría denegarse por la existencia de un abuso de derecho:

 

«(…) el artículo 10 de los estatutos de la comunidad prohíbe la modificación de las fachadas, entre ellas las del patio interior. Y el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 17.1 del mismo texto legal, exige para alterar la estructura o fábrica del edificio a fin de instalar la chimenea extractora que el acuerdo se adopte por unanimidad.

 

A la vista de estas normas, no concurriendo la unanimidad exigida por la Ley, el acuerdo hoy impugnado fue denegatorio.

 

En esta situación de apariencia legal en cuanto a la denegación de la petición de instalación de la chimenea de litis por no reunirse la unanimidad exigida por la Ley, sólo la existencia de un abuso de derecho podría haber conducido a una anulación de tal decisión, al amparo de lo dispuesto en el art. 18.1.c), último inciso de la LPH.»

 

4º) No existe abuso de derecho, pese a que así lo estimó el juez de instancia:

 

«El Juez de instancia considera que como la negativa a permitir la instalación de las chimeneas causa un grave perjuicio para la actora, pues le priva de usar con plenitud en local de su propiedad como bar-restaurante, como la instalación de la misma no causa perjuicio a la comunidad, no afecta a la estructura del edificio, su estabilidad, y configuración, ni al resto de propietarios, pues no les genera humos, malos olores, vibraciones, ni pérdida de luces y vistas, y tampoco un perjuicio estético y tampoco compromete a la comunidad en ordenar en orden autorizar más chimeneas en el futuro, llega a la conclusión de que el acuerdo denegatorio es injustificado y arbitrario, pues causa un perjuicio grave a la propietaria que lo solicita sin que correlativamente se persiga un beneficio para la comunidad, siendo por ello constitutivo de abuso de derecho.»

 

Por el contrario, la Sala dice:

 

«Pero, en primer lugar, difícilmente cabe hablar de abuso de derecho cuando ha sido la propia parte actora la que se ha situado en una posición de posible perjuicio al obrar sobre hechos consumados. La lógica y una mínima prudencia aconseja obtener primero la autorización de la comunidad para instalación de la chimenea extractora y sólo después solicitar, previos los estudios y trámites pertinentes, la autorización administrativa para realizar la concreta actividad de restaurante- bar que se pretende. Así pues, sólo a la parte actora sería imputable el perjuicio que pueda derivarse de un acuerdo denegatorio adoptado por la comunidad en ejercicio de su propio derecho y que puede afectar a la explotación de su restaurante-bar, máxime cuando tal denegación se produjo ya en febrero de 2014, es decir, antes de solicitar la autorización administrativa.»

 

5º) Existe un perjuicio para la comunidad por el simple hecho de la creación de una servidumbre sobre la fachada:

 

«Además, existirá siempre un perjuicio in re ipsa derivado del simple hecho de constituir una servidumbre sobre la fachada como elemento necesario para la instalación de la chimenea extractora. Ello ya supone imponer sobre la comunidad del resto de los comuneros un gravamen sobre su derecho que no tienen por qué soportar, les produzca o no un perjuicio inmediato o directo de otro orden (ruidos, olores, privación de vistas, etc.).»

 

6º) No existe agravio comparativo por la preexistencia de dos chimeneas, pues ya estaban instaladas con la construcción del edificio, y además dan servicio a otros elementos y servicios comunes:

 

«Por otro lado, no puede construirse la idea de abuso de derecho sobre la base de la preexistencia de otras dos chimeneas en el patio interior de la comunidad, porque se trata de chimeneas que proceden de la construcción del edificio y que dan servicio a otros elementos y servicios comunes de la comunidad. Por lo tanto, no se trata aquí de que la comunidad, de manera arbitraria, haya accedido a unas chimeneas y no a otras, sino de la denegación de una nueva chimenea que afecta a elementos comunes y que beneficia a uno solo de los comuneros en perjuicio de la comunidad.»

 

7º) Aunque la chimenea no produzca molestias, tales perjuicios sí pueden producirse en el futuro:

 

«este Tribunal de Apelación puede aceptar la idea expresada en la sentencia y tomada del informe pericial que obra en autos de que la afectación de la chimenea al resto de vecinos será mínima o nula, en el sentido de que no producirá vibraciones, malos olores, ni limitará luces y vistas. Pero una cosa es que esos perjuicios no existan en una situación teórica de perfecta instalación de la chimenea, y otra que no puedan producirse en el futuro por avería o por defecto de instalación. Se trataría, pues, de defectos o perjuicios potenciales cuyo riesgo tampoco tiene por qué asumir la comunidad.»

 

8º) Por último, y no menos importante, está la legítima voluntad de preservar la estética:

 

«Incluso desde el punto de vista estético, la preexistencia de dos chimeneas no justificaría la instalación de una tercera o de otras en el futuro, como expresiva y certeramente dice el recurrente en su escrito de recurso al indicar que “la comunidad pretende que su patio no sea un bosque de chimeneas y eso es un fin legítimo”.»

 

Se estima, pues, el recurso de apelación y se desestima la demanda, tanto por caducidad de la acción de impugnación, como por razones de fondo.

 

© Fabio Balbuena 2017

 

 

Archivado en: Abuso de derecho, Acuerdos comunitarios, Administración de Fincas, Alteración de elementos comunes, Autorización, Comunidades de Propietarios, Doctrina jurisprudencial, Elementos comunes, Estatutos, Estética, Fachada, Impugnación de Acuerdos, Junta de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, Locales comerciales, Propiedad Horizontal, Unanimidad Etiquetado como: Abuso de derecho, Alteración de Fachadas, Caducidad de la acción, Chimeneas, Comunidades de Propietarios, Impugnación de acuerdos, Propiedad Horizontal

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